Договор с жэу на обслуживание

Один из способов управления многоквартирным домом представляет собой выбор собранием собственников управляющей компании (УК).

Правоотношения между заинтересованными сторонами начинаются после заключения соглашения, порядок составления которого регламентирован в ст.162 ЖК РФ. Возможно два варианта подписания документа:

Договор управления заключается на срок от одного года до пяти лет (пункт 5 ст.162 ЖК РФ) — это и есть время подписания договора собственника с ЖКХ.

Однако в этом случае расторжение будет происходить в судебном порядке, основываясь на выявленных нарушениях. Проще всего дождаться окончания срока сотрудничества и выбрать другую УК.

Договор обязательно должен содержать основные пункты, прописанные в пункте 3 статьи 162 ЖК РФ:

  • предоставление компанией отчетов о проделанной работе.
  • Особое внимание следует обратить на пункт, регламентирующий стоимость предоставляемых услуг. Стоимость услуг, указанная в документе, напрямую зависит от состояния дома и является не фиксированной, а договорной. Необходимо, чтобы договор содержал информацию о том, как в течение года может измениться цена услуг.

    Давайте ответим на частый вопрос, а переходит ли договор ЖКХ с бывших хозяев?

    Если владельцы не согласны с условиями договора и не желают оплачивать счета, то решение этого вопроса будет рассматриваться в судебном порядке.

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Наш эксперт расскажет про заключение договора с управляющей компанией ЖКХ, о нюансах и основных требованиях

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

    Что такое заключение договора с управляющей компанией ЖКХ? Цели и предназначения

    Согласно российскому законодательству владельцы квартир в многоквартирных домах имеют право выбрать управляющую компанию, которая имеет соответствующую лицензию на осуществление деятельности.

    Понятие «управляющая компания» в ЖК РФ определено как организация, которую владельцы квартир назначают ответственной за содержание многоквартирного дома.

  • Оформление соглашения с каждым собственником. В этом случае каждая из сторон получает оригинал соглашения.
  • Оформление документа с уполномоченным представителем совета дома. В этом случае составляется два экземпляра соглашения, один из которых остается у представителя жильцов. Владельцам квартир предоставляется копия документа.
  • Договор управления обязывает УК в течение конкретного периода (от 1 года до 5 лет) обеспечивать эффективное и своевременное исполнение обязательств перед собственниками квартир.

    В свою очередь главной обязанностью владельца является своевременная оплата услуг, предоставляемых управляющей компанией.

    Соглашение может быть расторгнуто досрочно, если УК не выполняла свои обязанности.

    Подробная инструкция

    Рассмотрим пошаговую инструкцию заключения договора с управляющей компанией ЖКХ.

  • На общем собрании жильцы должны определиться с выбором компании. Жильцы вправе выбрать любую УК, имеющую лицензию на осуществление деятельности. Для принятия решения инициативная группа жильцов проводит информирование о претендентах и путем голосования определяет лидера. УК выбирается наибольшим количеством голосов.
  • Далее необходимо утвердить текст соглашения.

  • перечень общего имущества дома (лифт, мусоропровод, домофон, лестницы, крыша и тд.);
  • предоставляемые компанией работы и услуги по обеспечению жилья и условия изменения данного перечня;
  • В любом случаем мы советуем посмотреть образцы договоров с ЖКХ.

    Ещё один важный пункт для собственника – отчетность УК. Собственники самостоятельно устанавливают периодичность предоставления отчета о проделанной работе и расходовании денежных средств.

    Переходит ли он с бывших владельцев?

    При покупке квартиры новые владельцы должны переоформить множество документов. Договор с управляющей компанией не является исключением.

    Договор с УК ЖКХ — как получить свой экземпляр договора?

    Согласно ЖК РФ при подписании соглашения между собственниками и управляющей организацией один подписанный экземпляр остается у собственника квартиры.

    В случае, если соглашение было заключено с законным представителем жильцов дома, Вам необходимо запросить у совета собственников жилья копию данного документа.

    Заключение

    У жильцов должен быть договор с управляющей компанией — эксперт

    Виктор Федорук, юрист-правозащитник, эксперт в сфере ЖКХ

    Как понять, что компания ненадлежащим образом выполняет свои обязательства?

    Виктор Федорук: Если в вашем подъезде неубрано, если грязь, если нет света, если лифты работают с перебоем, если двери неприкрыты, окна грязные, любые видимые причины могут стать основанием для того, чтобы вы пожаловались на эту компанию.

    Где я могу посмотреть договор, который жильцы моего дома заключили с управляющей компанией?

    Виктор Федорук: Придти к себе домой, взять этот договор.

    Но, у меня его нет.

    Виктор Федорук: Плохо, значит, надо было ходить на собрания. Как у нас появляется управляющая компания: согласно жилищному кодексу 161 статья собственники обязаны выбрать один из трех способов управления. Эти способы – управляющая компания, собственники жилья или жилищно-строительный кооператив и непосредственное управление. Непосредственное управление, когда маленький дом 12-18 квартир, там люди не создают юридическое лицо, а управляют сами, выбирают юридическое лицо и он там рулит. Товарищество юридическое лицо создается, а третий способ – это управляющая компания. Люди смотрят по сторонам – где, в каких домах лучше работают управляющие компании, приглашают компанию на свое собрание и говорят: мы хотим с вами сотрудничать, покажите свои условия, покажите свой договор. Примерный договор можно посмотреть на сайте, например, департамента жилищно-коммунального хозяйства города Москвы, там такие есть договора, можно посмотреть его, какие-то свои предложения добавить и предложить этой компании заблаговременно, чтобы она тоже посмотрела, чтобы вы хотели туда добавить, поторговаться с ней в хорошем смысле слова. Добавление этих условий и разумной цены, старайтесь, чтобы ваша цена не выходила за ставки, утвержденные правительством города Москвы. Мы с вами ведем вещание сегодня в городе Москве, а здесь пока еще город Москва находит возможность и из бюджета доплачивает управляющим компаниям определенную сумму. Мы, например, за техническое обслуживание с вами платим порядка 10 рублей, а компания в общей сложности с этими 10 рублями получает 24 рубля 53 копейки. Приличная сумма. Это бюджет города помогает, чтобы у нас все было чистенько, аккуратненько. И водичка вовремя и надлежащего качества была подана в наши квартиры. Если мы хоть на копеечку больше сторгуемся с компанией, она может пойти на любую сумму, пожалуйста, не 24 рубля, а 25, 26, 30, 70 рублей есть все, любой каприз за ваши деньги. Но напомню, если вы перешагнули за рубеж установленный правительством города Москвы, значит вы богатые и вам эта помощь не нужна. И уже вы платите не 10 рублей, а сумму целиком, которую вы установили своей компании. Меньше 24, ради бога, можете.

    Вам известны случаи, когда жильцы многоквартирного дома прекращали действие договора с управляющей компанией?

    Виктор Федорук: Очень часто это происходит, когда в доме есть неравнодушные и говорят: ну, сколько мы будет терпеть эту грязь? Мы один раз сделали предупреждение, в жилищную инспекцию пожаловались, на сайт www.dom.mos.ru написали жалобу, там есть такая возможность. И в течение 7 дней жилищная инспекция должна все проверить, вынести свой вердикт с этой компанией и очень хорошо спросят. И будет комиссия по вашей жалобе обязательно перепроверяться, и управа района отвечать будет, все ответят.

    А компании сопротивляются, когда с ними хотят расстаться?

    Виктор Федорук: Конечно. Смотрите, даже если компании идут копеечки, сколько-то процентов, когда их нет, тогда они и в суд не идут с этими плательщиками, не борются. Им хватает того, что им город доплачивает. Если бы они на 100% выполняли ту работу, которая прописана, конечно, там все просчитано до мелочей. Возможно, и не хватило бы этих денег. А если делать через пень колоду, видеть, что жителям все равно, они никаких реакций не проявляют на то, что какие-то работы недовыполняются. Тогда компания наглеет, и люди имеют право эту компанию сменить. Они собирают собрание, компании говорят: спасибо, до свидания, в услугах твоих больше не нуждаемся, приглашают соседнюю любую другую компанию, если ей недалеко это, почему бы не взять дополнительный дом не отрабатывать по полной программе. Это же бизнес. Управляющие компании – это коммерческие организации, они закладывают в свои ставки, как минимум 10% прибыли. Но, компания управляющая может у вас появиться и через товарищество собственников жилья, в 138 статье жилищного кодекса прописано обязанности ТСЖ, там прописано: или товарищество само берет дом на управление, или заключает договор управления с управляющей компанией, которая эту работу может профессионально выполнить. Возможно, в вашем доме есть ТСЖ, тогда у вас такого договора нет. ТСЖ могло заключить этот договор управления и этот в одном экземпляре договор есть в вашем правлении. Но если у вас было собрание, собрание приняло решение выбрать эту управляющую компанию, далее управляющая компания должна реализовать свое право. Она должна войти в ваши квартиры, или объявление подцепить, что приходите с паспортом, со свидетельством, будем заключать договор уже непосредственно с вами, там уже изменить ни слова вы не можете, потому что этот договор уже утвержден общим собранием и меняется только тот, с кем заключен договор.

    Вопрос. Мне по завещанию досталась квартира, мне говорят, что я должна оплатить полностью коммунальные услуги, но ведь у меня льготы.

    Виктор Федорук: Вы сначала загляните в свой паспорт, посмотрите регистрацию, где вы зарегистрированы постоянно, вот там по тому месту, где вы зарегистрированы постоянно ваша льгота справедлива. Но, если у вас 22 квартиры, или хотя бы 2 квартиры, льгота действует там, где вы зарегистрированы. А за вторую квартиру платите.

    Вопрос от слушателя. Я хотела выяснить с вами вопрос по оплате лифта, в последних аргументах был задан вопрос: почему лифт платный? И отвечает Денис Звягинцев зав кафедрой уголовного права и так далее. Значит, он ссылается на то, что действительно обслуживание лифта не входит в сумму по содержанию имущества многоквартирного дома. И ссылается на то, что якобы смотри правило содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые утверждены постановлением правительства РФ 491 от 30 августа 2006 года. Но это еще не самое главное, а самое главное плата за лифт распределяется не на всех жильцов, а по количеству, а пропорционально размеру общей площади квартиры. Пишут, что это постановление правительства РФ №354 от 6 мая 2011 года.

    Виктор Федорук: Вы сначала говорите, что за лифт не надо платить, а потом говорите, что не надо платить.

    Нет, почему не надо? Он говорит, что лифт платиться отдельно от графы по содержанию общего имущества. Действительно, это законно, ввели закон за лифт. Но, самое главное, что не в зависимости от количества людей проживающих, а пропорционально жилой площади .

    Виктор Федорук: Когда у нас был принят новый жилищный кодекс, в нем такое изменение было, что теперь мы за общее имущество, которым является и лифт тоже, платим с квадратного метра, раньше до жилищного кодекса мы платили за лифт по количеству проживающих. Теперь у нас все это вошло в ставку технического обслуживания и в 291, 354 это все тоже прописано. В этой ставке мы платим за лифт тоже. То, что было общедомовые нужды, уже эта лавочка прикрыта, потому что была попытка вытащить это из всей ставки и делать и лифты отдельно и на освещение, которое в коридорах. И вода, которая идет на помывку полов в коридорах и окон на лестницах, все это пытались сделать отдельно, назвали это общедомовые нужды. Теперь это все прикрывается, потому что, очень много было нарушений, мошенничества в этом случае, когда все эти платежи, которые были и в ставке технического обслуживания один раз с вас брали, и потом пытались еще отдельной строкой брать за общедомовые нужды. Сейчас этого нет и, несмотря на то, что в 354 это пока что прописано, но уже изменения в него подготовлены и в ближайшее время будут утверждены, вы можете посмотреть и на сайте Минрегионразвития и на сайте государственной думы, все это уже прописано, но пока еще до конца не утверждено. Но, ждем этого. Так, что не будем мы с вами дополнительно платить за лифт, потому что мы уже один раз за это платим в ставке технического обслуживания.

    Сколько мы в среднем платим за лифт в месяц?

    Виктор Федорук: Эта стоимость зависит от того, сколько лифтов, какие лифты. Вот я сейчас цифру могу не сказать, но у меня три месяца стояли лифты по очереди, мы меняли старые лифты на новые. И за три месяца, у меня семиподъездный дом, за этот простой, потому что работал только один лифт. Один меняли и один только работал. Один поменяли, запустили, другой стали менять и в течение трех месяцев по одному из лифтов в каждом из подъездов не работал, мы сэкономили денег, чтобы поставить в семи подъездах нашего дома новые металлические двери, очень надежные и красивые, с домофонами.

    Вопрос от слушателя. В двенадцатиэтажном доме при постройке конструктивный недостаток был – сделали вентиляционный канал общим, а не индивидуальным. В результате мы мучились, мучились, в результате были проверки комиссии и вынесли решение, что канал общий, а не индивидуальный, поэтому тянет с нижних этажей очень плохо.

    Виктор Федорук: Что значит индивидуальный канал ?

    То есть вытяжка должна быть индивидуальная из каждой квартиры. У нас по проекту идет один канал, с вашей квартиры идет индивидуальный, не менее 50 сантиметров он должен пройти для того, чтобы вытяжка была. Если такой длины канала не будет, у вас вытяжка в квартире не будет работать. Виктор Федорук: Если сразу вас непосредственно в общий запустить. Так что часть идет, вот то, что говорят: нельзя вырубать каналы, потому что если вы вырубите у себя канал, вы не свой канал вырубили, вы соседа канал вырубили, ведь и сосед останется без вентиляции. Так, что там смешанная система идет.

    Смотрите так же:  Какой штраф за проезд на красный свет на перекрестке

    Каким-нибудь образом можно исправить этот конструктивный недостаток? Вы разбираетесь в этих вопросах, считаетесь грамотным человеком, вот как это возможно?

    Виктор Федорук: Ничего невозможного у нас нет, если у вас были такие недостатки конструктивные, значит, вам нужно, чтобы ваша управляющая компания заказала обследование и технические рекомендации дарят нос жил проект, это специальный институт, метро Площадь революции.

    Есть ли способы улучшить?

    Виктор Федорук: Лучше пусть специалисты с этого института ответят вам. Там внутри этого канала можно прокладывать индивидуальные, то, чего у вас нет, но я не думаю, что такое может быть, чтобы у вас не было коротких индивидуальных каналов, которые создают тягу, иначе у вас действительно тяги не будет и нормальной вентиляции у вас не будет в квартире.

    Вопрос. Двенадцатиэтажный дом 1965 года постройки, последний раз ремонт был в 1989 году, подошло ли время для очередного ремонта?

    Виктор Федорук: 25 лет между капитальными ремонтами, значит, еще время не подошло.

    Должны будут бесплатно сделать ремонт?

    Виктор Федорук: Про бесплатное с 12 декабря 2012 года надо забыть. 12 декабря 2012 года государственная дума приняла поправки в жилищном кодексе, где сказано, что мы с 2014 года с июля месяца будем собирать деньги на капитальный ремонт и дальше нам будут делать ремонт с общего котла, кому достанется за наши деньги. Но, если вы уже были внесены в предыдущие годы или в прошлом году в программу капремонта, эта программа не останавливается, она работает, идет параллельно, добирает то, что не доделали из прошлых лет и с 14 года начнет уже работать программа платного капитального ремонта. Был вопрос по методам, по предыдущему вопросу. Один из методов: ставятся вентиляторы, и они создают эту тягу.

    Вопрос от слушателя . У меня к вам два вопроса, которые не решаются в течение семи лет. Первый вопрос: в 2007 году был сделан комплексный капитальный ремонт, но я в это время отсутствовал по уважительной причине, вернулся, дом был сдан, и моя квартира оказалась без капитального муниципального ремонта. И мне сейчас всюду заявляют, куда бы я не обращался.

    Виктор Федорук: Куда вы обращались?

    От и до. От ДЭЗа до администрации президента. Одни только штампованные отписки.

    Виктор Федорук: Смотрите, ни ДЭЗ, ни администрация президента этими вопросами не занимаются.

    Я шел по инстанциям: ДЭЗ, управа, префектура, мэрия и так далее. Это у нас только пишется, что мы отходим какой-то отклик. Никакого, только одни штампованные отписки, которых я собрал 14 папок. Это первый вопрос, и второй вопрос: будьте любезны, пять раз уже за год ломают дверные замки входной двери, куда бы я ни обращался, к начальнику района милиции, к начальнику округа и буквально оттуда мне присылают отписки – обращайтесь в прокуратуру или суд.

    Виктор Федорук: Это в квартиру вам ломают замок или в подъезде?

    В квартиру. В квартире муниципальная дверь деревянная и вот именно участковые приезжают, снимают фото, протоколы составляют и потом тишина. Я не знаю, кому я перешел дорогу. Будьте любезны, как мне поступать в этих двух вопросах. Я вас очень прошу, чисто по-человечески.

    Виктор Федорук: Чисто по-человечески отвечаю, в дирекцию заказчика обращались зря, она этим не занимается, она ведет обслуживание дома, техническое содержание. Капитальный ремонт не входит в ее компетенцию. Президент тоже этим не занимается, а в вашем случае нужно было написать в департамент капитального ремонта Кискинову, но префектура тоже нормально. Еще раз напишите, что когда проводился капитальный ремонт, что вас обошли и в вашем доме не сделали, возможно, они протянули эти трубы, как-то не заходя в вашу квартиру, может, пробивали в вашем полу отверстие, в потолке и смогли состыковать с вашей квартирой. Верится с туром, но все может быть. Но через все квартиры должны были протянуть стояки холодной, горячей воды, когда это все заменяли. Да, они закончили этот кусок, который по вашей квартире шел, оставили не замененным, там дальше приварили выше вашей квартиры, и отчитались, что за вашу квартиру тоже сделали. Попробуйте еще раз написать в эти две инстанции, все-таки в префектуру и Кискинову.

    Кискинову куда писать?

    Виктор Федорук: Город Москва, департамент капитального ремонта. Но, можете даже Тверская, 13 Кискинову. Тверская, 13 – это мэрия наша и они переадресуют это письмо куда надо. На вашу квартиру тогда должны составить отдельную смету, потому что деньги, которые выделялись, они освоены, теперь нужно опять составлять смету, опять объявлять конкурс, чтобы какая-нибудь организация победила в этом конкурсе и получила право провести ремонт в вашей квартире, но, саму квартиру не ремонтирует, а меняет только коммуникации. Трубы холодной, горячей воды, отопление, вот это во время капитального ремонта меняют. По второму вопросу. Пожалуйтесь тогда хоть министру внутренних дел, но лучше в управление внутренних дел города Москвы на бездействие ваших отделений милиции, в котором вы проживаете. Участковый должен был составить протокол и какие-то мер принять, если это делается неоднократно, то вплоть до того, что какое-то видеонаблюдение должно вестись. Кто-то неровно дышит к вашей персоне.

    Вопрос от слушателя. Кто должен ремонтировать кровлю?

    Виктор Федорук: Ремонтировать кровлю должна управляющая компания. Не капитальный ремонт, а ремонтировать.

    Они замазывают каждый год герметикой, 10 лет уже течет кровля, на всех четырех квартирах.

    Виктор Федорук: До 15% площади – это управляющая компания, свыше 15% — это уже капитальный ремонт, они должны актировать это, сообщать собственникам, собственники должны принимать меры. Или обращаться к властям, чтобы они оказали помощь в проведении капитального ремонта, в вашем случае выборочный кровли, или вам самим собирать деньги и заменить эту кровлю, если у вас уже это кровлю ранее уже ремонтировали, то есть капитальный ремонт у нее уже был.

    Нет, не было капитального ремонта, но и управляющая компания не ремонтирует.

    Виктор Федорук: Вы сказали, что они герметикой что-то латают. Вот таки вот ремонты они и делают. Местный ремонт, заплаточный ремонт, это не целиком замена, а именно заплатками, там прописано в правилах эксплуатации вашей управляющей компании.

    Это не помогает, потому что весной это все счищают. Дальше как быть?

    Виктор Федорук: Пусть эти квартиры пишут отдельную жалобу в жилищную инспекцию, одна квартира, другая квартира, инспекция приедет и проверит. Если она в своих актах расследования напишет, что у вас процент износа этой кровли большой, что кровля находится в неудовлетворительном состоянии, тогда она сама отрапортует и подаст сведения в департамент капитального ремонта, чтобы вас включили в капитальный ремонт вашей кровли. Но, если кто-то один напишет – этого будет мало. Придут, заставят эту же компанию опять герметикой залатать ваше отверстие в крыше и на этом все закончится. Многочисленный жалобы от разных квартир, чтобы показать, что это не в одном месте, а площадь достаточна для того, чтобы посчитать необходимость проведения капитального ремонта.

    Капитальный ремонт крыши – это что такое?

    Виктор Федорук: Это замена.

    Виктор Федорук: Немалое.

    Вопрос от слушателя. У меня муниципальная квартира, получил ее 41 год назад, а сейчас мне говорят, что я должна оформить на нее ордер, зачем?

    Виктор Федорук: В принципе, эти ордера отменили. Раньше они были для того, чтобы показать основания, по которым вы проживаете в этой квартире. Если у вас этого ордера нет, но есть какие-то данные, когда вы въезжали в эту квартиру ордера выдавались по решению исполкома – районных советов, народных депутатов. Значит, вам нужно будет съездить на метро Калужская, Профсоюзная улица, дом 80 – это архив города Москвы и там заказать выписку или копию распоряжения исполкома, скорее всего это будет распоряжение на выделение вам квартиры и выделения ордера. Этого распоряжения будет достаточно для того, чтобы этот документ считали, что как будто бы у вас ордер. Потому что новый ордер вам уже никто не выпишет и дубликат не выпишет того органа, который давал это исполком народных депутатов, его уже нет и в помине.

    Вопрос от слушателя. Я живу в пятиэтажке на первом этаже, под моей квартирой в подвале в течение многих лет были прорывы воды горячей, холодной, канализации. Все эти испарения шли, потом хранили соль, химические реагенты для посыпания улиц зимой, потом жили там бомжи, рабочие-нелегалы, два раза был пожар, в общем, пол у меня паркетный испортился, дощечки все отошли, по нему ходить нельзя, куда я только не обращался. Последний раз я был на приеме у главы управы, они признают, что это они виноваты, но глава говорит, что у него нет статьи, по которой он бы мог потратить деньги на замену пола. Что мне делать?

    Виктор Федорук: Если вы сможете доказать, что ваш пол испорчен из-за бесхозяйственного отношения к подвалу вашей управляющей компанией, тогда можете сначала их письменно предупредить, что вы требуете с них, чтобы они провели ремонт, если нет, тогда в судебном порядке. Но будет трудно доказать, что причина, по которой он вздулся – это то, что там были пары, влага. Будут они доказывать обратное, что вы пролили пару тазиков воды в своей квартире и так далее.

    То есть, сначала нужно обращаться в суд?

    Виктор Федорук: Сначала нужно, чтобы кто-то из строителей эксперт доказал это, потом уже эти компании оплатят и экспертные услуги. Попробуйте сходить на прием к этому директору ДЭЗа, не ЖЭКа, и попросить его, чтобы он взял на себя эти обязательства. А если вы еще и льготная категория – ветеран, например, то ему будет проще оказать вам такую помощь.

    Вопрос. У меня бокс в гаражном кооперативе и никто мне не может сказать собственник ли я земли или нет. Кооператив находится в Алтуфьево.

    Виктор Федорук: Если лежит документ на право собственности, то, конечно, собственник. Но если дома такого свидетельства нет, то однозначно нет. Значит, смотрите, землю в кооперативах давали на время строительства в аренду, потом если кооперативы шли по пути, оформляли эту землю, через БТИ оформляли строительство, в эксплуатацию это все сдавали, тогда они могли получить свидетельство на собственность на эти боксы. Ранее можно было получить свидетельство на строение, не имея свидетельства на землю, сейчас изменения были проведены в земельном кодексе, что не может строение в воздухе где-то находиться, оно должно быть на земле, если земля в собственности, тогда только можешь получить свидетельство.

    Я так думаю, что документов нет.

    Виктор Федорук: Нужно смотреть, на основании чего построен этот бокс.

    Вопрос от слушателя. У меня дачный участок приватизирован, а дом нет, нужно ли мне его приватизировать или нет?

    Виктор Федорук: Смотрите, раньше можно было иметь дом приватизированный, а землю не иметь в собственности и так далее. Сегодня самое главное, чтобы земля на вас была оформлена. Вы сказали, что у вас земля уже есть в собственности, а далее вы сами определитесь, если вам нужно, например, страховку, чтобы вы получали. Чтобы вы застраховали и знали, что именно это строение вы застраховали. Если вы хотите быть абсолютно честной перед государством, коль у вас есть строение, получаете свидетельство на право собственности, вам придет еще и налог на эту собственность. Вы будете платить налог не только земельный, но будете платить налог на это строение, это правильно. Потому что по копеечке, по копеечке и соберем государству на хорошие дела.

    То есть такого невозможно сейчас?

    Виктор Федорук: Главное, чтобы у вас была земля. Вы, когда кому-то будете завещать, продавать, вы будете говорить: видишь, тут не просто земля, а строение. Мы это с вами оцениваем по тому, что вы сами назначаете эту землю вот в такую сумму, чтобы туда сразу вошло и строение. Но если, не дай бог, у вас этот участок находится в Новой Москве, а дальше в планах Москвы есть провести какую-то дорогу через ваш участок, тогда компенсацию вы получите только за землю, потому что по документам этого строения нет.

    А почему не дай бог? Мне кажется, что земля должна строить дороже, если она вошла в состав Москвы.

    Виктор Федорук: Вам и дадут землю, но где-то далеко.

    То есть можно приватизировать и не приватизировать?

    Виктор Федорук: Там очень упрощенная форма получения свидетельства на право собственности на ваше строение. Нарисовали его, идете сами в заявительном порядке вы говорите, у меня вот есть. Только будьте аккуратнее в названии вашего строения. Потому что сейчас ходил и очень много времени потратил, чтобы помочь людям, которые пришли в регистрационную палату, им говорят, что у вас там. Ну домик стоит, ну прихожу, ночую там. А, жилое строение! И записали «жилое строение», а департамент жилищной политики посчитал по-иному, коль жилое, значит у вас жилой дом, значит, вас взяли и сняли с очереди, как очередника, потому что у вас уже есть площадь, где жить, на даче у вас, есть свидетельство. Но, в базу данных зашло, что это у вас жилое строение, а потом вы сами доказывайте, что это хозяйственная постройка, в которой вы дрова оставили и ночуете. Помните отличия хозяйственная постройка, в которой вы можете ночевать и жилое строение, которое дает вам основание снять вас с очереди, если вы очередник.

    Смотрите так же:  Гражданский кодекс российской федерации договор

    То есть сейчас такого невозможно, что мой дом, я собственник, а стоит он на вашей земле?

    Виктор Федорук: Сейчас такого уже нет.

    Вопрос от слушателя. Квартира пополам с мужем была общей собственностью, теперь я подарила ему свою половину и все, получили мы платежку, там на 300 рублей больше, чем было раньше.

    Виктор Федорук: В какой строчке?

    По-моему обслуживание дома.

    Виктор Федорук: Не должно быть. Какая площадь?

    65. Я ветеран труда и он ветеран труда.

    Виктор Федорук: Сколько прописано человек?

    Мы прописаны вдвоем. Я решила, зачем нам игрушки у меня половина, у него половина и я отдала ему половину.

    Виктор Федорук: Возможно, посчитали там как излишки. Знаете, нужно смотреть вашу платежку, сейчас мы просто будем гадать с вами — в какой строчке это выскочило. Скорее всего, это в техническом обслуживании или в отоплении. Телефон 231-92-56 код 495 – это жилищная солидарность, позвоните по телефону, имея на руках вашу платежку, тогда вам смогут подсказать, что у вас изменилось и почему вырос ваш платеж. Все абсолютно бесплатно.

    Вопрос. Мы ежемесячно платим за коммунальный услуги, в том числе, за будущий ремонт, как узнать, какая накопилась сумма?

    Виктор Федорук: Насчет будущего ремонта, коль собрание по поводу вашего будущего дома принимало решение собирать на ремонт, тогда все нормально. Но, еще в Москве не введен этот платеж, мы ожидаем, что Москва примет постановление правительства города Москвы. Еще не приняли эти законы об утверждении ставки капитального ремонта. Только после того, как она будет утверждена, будут распределены расчетные счета, в каких банках будут открыты и вам придут платежки, чтобы вы платили отдельной платежкой на капитальный ремонт.

    Виктор Федорук: Этот ваш субъект Московская область и Москва примут свои. Ориентировочно для Москвы скажу, что по Российским прикидкам это 7 рублей 20 копеек квадратный метр в месяц. Но это ориентировочно.

    Вопрос от слушателя. Квартира государственная, однушка, зарегистрированы постоянно, проживаем пожилой человек и инвалид, куда обратиться, чтобы поставить квартиру на контроль, чтобы никто не мог приватизировать.

    Виктор Федорук: Смотрите, вы проживаете, те, кто зарегистрирован только вы и решаете, приватизировать ее или не приватизировать. Кто-то из вас ответственный съемщик, а кто-то с ним проживающий. В приватизации участвуют только те, кто постоянно там зарегистрирован. Если вы сомневаетесь, что за вашей спиной, может что-то такое произойти, берите раз в полгода, не ленитесь, сходите в свой паспортный стол или в ваш ЖЭК и берите выписку лицевого счета, и, например, выписку из домовой книги. Или единый жилищный документ. И там в этой выписке пишут квартира эта муниципальная, или квартира эта в собственности.

    Вопрос от слушателя. Договор ренты, обязательно право регистрации на того, кто хочет оформить договор ренты?

    Виктор Федорук: Как только вы оформили этот договор в реестре, собственником стал другой, тот, на кого этот договор записан, и он сам решит, захочет ли он регистрироваться здесь, он уже вас спрашивать не будет. Он собственник. Захочет – зарегистрируется, не захочет – не будет регистрироваться. Хотя, у вас есть право голоса, потому что вы там тоже зарегистрированы и по вашему праву регистрации должны спрашивать у всех взрослых, проживающих на этой площади.

    Скажите, какие-нибудь льготы сохраняются на воду?

    Виктор Федорук: Горячая, холодная вода.

    А электричество, телефон?

    Виктор Федорук: Если телефон на вас записан, не записывайте на другого, оставьте себе льготу на телефон. А вот отопление, техническое обслуживание, это уже новый собственник на себя оформляет, если он не льготник, то и никаких льгот у него не будет. А у вас только на одного человека будет льгота на горячую и холодную воду.

    Вопрос. Я никак не могу понять, сколько денег должна выделять управа на благоустройство нашего двора, подскажите, сколько денег в год должно быть отпущено на эти цели?

    Виктор Федорук: Составляется проект, в одном дворе может быть 0, а в другом может быть спортивная площадка, детская площадка.

    Почему человек не может узнать, это секретные данные?

    Виктор Федорук: Никаких секретов нет, вы можете написать письмо, прошу сообщить, имеются ли в планах работы по благоустройству двора, адрес такой-то. Если да, то какая смета будет отпущена для этих работ и вам придет ответ.

    Вопрос от слушателя. У нас нет ни ДСЖ, ни ЖСК, у нас в прошлом году совет думы выбрали, у нас небольшой дом. Я хотела узнать, в собрании могут принять участие только собственники или владельцы муниципальных квартир тоже?

    Виктор Федорук: Нет, обладатели муниципальных не участвуют, за них участвует ГУ ИЗ в городе Москве, которые представляют эти муниципальные квартиры. Инициатор собрания обращается к нему, как представитель собственника этих квартир и тот приходит на собрание и за вас голосует. Лица, проживающие в неприватизированных квартирах, права голоса не имеют.

    Вопрос. У 16-ти этажного дома есть 4 пристройки у них банки и магазины, кто собственник этих помещений?

    Виктор Федорук: Делается запрос, стоит 200 рублей в реестр, называете номер этого помещения, адрес, из госреестра придет вам справочка, дадут прям там на руки, кто собственник этого помещения.

    Можно ли завещать свою долю или нужно знать точные метры?

    Виктор Федорук: Долю. Одна треть, одна пятая от такой-то площади. Можете эту долю посмотреть в свидетельстве на право собственности, которое у вас есть, можете посмотреть в ваших платежных документах, там тоже эта площадь указана.

    Главное, что многие пользуются. У меня есть 1\2 доля в двухкомнатной квартире, значит, у меня одна комната в собственности.

    Виктор Федорук: Нет, это несоразмерно комнатам.

    Вопрос от слушателя. Есть ли какое-то окончательное решение по нарушенным воздуховодам? Если он сломан, обязательно ли его нужно восстанавливать? И какие санкции будут приняты к тем, кто не восстановит?

    Жилищная инспекция контролирует эти вопросы, если напишите. И она дает согласие на перепланировку. На воздуховоды никогда жилищная инспекция не даст согласия на перепланировку. Жилищная инспекция может наложить штраф на нарушителя.

    Вопрос от слушателя. Я проживаю в квартире, имею ее в собственности, еще у меня есть одна квартира в собственности. И там и там у меня берут деньги на ремонт из жилого фонда, правильно ли, что и там и там?

    Виктор Федорук: Неправильно, потому что должны еще и за отопление и там и там брать по полной программе с вас. Мало с вас взяли.

    А за содержание жилищного фонда?

    Виктор Федорук: Уже не 10 рублей, а 23 рубля 10 копеек с квадратного метра платите, если вы в Москве. И за отопление должны с вас по полной программе брать.

    Вопрос. Дочка живет в Москве, сын в Казахстане, в случае моей смерти, может ли сын, гражданин другой страны, оспорить завещание. Я все хочу оставить дочке.

    Виктор Федорук: Завещание, если вы напишите, вступит в силу в определенный срок, но если у вашего сына есть основания для оспаривания. То, что он гражданин другой страны неважно. Если он на вашем содержании, если он инвалид и у него есть право получить свою обязательную долю, она прописана в гражданском кодексе, тогда он может оспорить, но только через суд.

    Вопрос от слушателя. В нашем доме проходит ремонт, меняют трубы и по нашему стояку 2 квартиры в середине, это девятиэтажный дом, не хотят делать, это правомерно или нет?

    Виктор Федорук: Они будут упираться, но их заставят через суд.

    Еще один вопрос, насчет собственности. У нас одна квартира с братом, если с ним что-то случается, у него дочь есть, значит, ей переходит эта половина квартиры?

    Виктор Федорук: Дочь вашего брата первый наследник, вы таковым не являетесь. Значит, она будет собственницей.

    Для начала сотрудничества между сторонами заключается соглашение, определяющее взаимные права и обязанности.

    Договор между владельцем квартиры и УК – это документ, регламентирующий взаимные обязательства сторон.

    УК не имеет права отказаться от заключения соглашения, если она была выбрана законным путем собственниками квартир. Однако собственники могут досрочно прекратить действие заключенного соглашения, если они недовольны работой управленцев.

    На какое время подписывается?

    Если жильцы довольны работой УК, документ автоматически продлевается с сохранением первичных условий.

    После собрания УК передает решение совета и всю необходимую документацию выбранной жильцами структуре управления. Далее через 30 дней, если соглашением не предусмотрен другой срок, все полномочия переходят к новой УК.

    • порядок установления стоимости договора и суммы оплаты на содержание дома;
    • взаимная ответственность сторон;
    • контроль выполнения УК условий работы;

    Если иное не установлено дополнительным соглашением, УК начинает свою работу через 30 дней после подписания.

    В случае, если УК заключила соглашение не с представителем общего собрания, а с каждым из жильцов, новому собственнику нужно обратиться в офис компании для переоформления договора на своё имя.

    Свою управляющую компанию нужно знать «в лицо». Грамотное составление договора управления между УК и владельцами квартир позволит иметь представление о том, за что отвечает УК и что можно от нее требовать, а за что владелец должен заплатить отдельно.

    Смотрите видео по теме:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Договор с жэу на обслуживание

    Разграничение понятий управления и обслуживания многоквартирного дома

    Создатели Жилищного кодекса РФ определили, что нужно заключить договор управления многоквартирным домом: «договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами» (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом «одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы. » (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). А далее сказано, что по договору управления следует совсем даже не оказывать услугу управления, а «выполнять работы по надлежащему содержанию», «ремонту общего имущества», «предоставлению коммунальных услуг». То есть совсем даже не управление. И как бы в насмешку над понятием «управление» Жилищный кодекс РФ указывает и на возможность «осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». Под «иной деятельностью», надо полагать, законодатели имеют в виду разновидности все тех же работ по содержанию, ремонту и предоставлению коммунальных услуг.

    Если говорить о Жилищном кодексе РФ как своде норм и правил, на основании которых должны строиться правоотношения в жилищной сфере, то в него нужно ввести главу, в которой дать определения понятий и терминов, применяемых законодателями собственно в Жилищном кодексе РФ. Может быть, тогда и законодателям станет понятно, что в нем масса несоответствий.

    Треть Жилищного кодекса РФ списана законодателями из Гражданского кодекса РФ. Не буду останавливаться на некорректности такой «работы». Думаю, что фиксированные формулировки основных понятий «недвижимость», «общее имущество», «доля в праве» и многих других понятий понудили бы законодателей думать конкретнее и корректнее о том, что они записали как нормы закона. Но пусть этот брак остается на их совести. Мы рассмотрим только одно понятие -«управление многоквартирным домом».

    Управление многоквартирным домом

    В практике встречаются функции управления в различных областях правоотношений в обществе, например: управление страной (правительство, премьер-министр), управление муниципальным образованием (мэр, глава администрации), управление предприятием (директор), управление юридическим лицом (генеральный директор, президент, председатель правления). Нас интересует специализированная функция управления — управление многоквартирным домом.

    Собственники недвижимого имущества в жилищной сфере могли бы сами осуществлять управление своим имуществом в виде многоквартирного дома (МКД). Но здесь возникают следующие обстоятельства, делающие это невозможным. Для профессиональ­ного осуществления функции управления МКД необходимо иметь теоретические и практические знания в этой сфере, поскольку речь идет о несении ответственности за безопасность как имущества, так и жизней жителей в МКД. Когда собственников много, то технически осуществлять управление самостоятельно сложно — невозможно постоянно пребывать в состоянии общего собрания как органа управления. Большинство собственников просто не желают заниматься управлением своим имуществом, согласны оплачивать эту работу и поручают выполнять функции по управлению МКД другому лицу.

    Прежде чем дать формулировку понятия «управление многоквартирным домом», рассмотрим аналогию подобных правоотно­шений в другой сфере, чтобы лучше понять, какую функцию передает собственник управляющему.

    Пример. Нарушены права гражданина. Нужно защищать права в суде. Гражданин вправе сам защищать себя в суде. Но он вправе и доверить защиту своих прав и интересов своему представителю в суде, заключив с ним договор. Это может быть другой гражданин или юридическое лицо.

    Еще один пример. Нарушены права собственника в МКД. Нужно защищать его права в суде. Собственник доверяет или поручает защиту своих прав и интересов другому лицу (гражданину или юридическому лицу), подписав с ним договор о представлении его ин­тересов в суде. Доверенное лицо узнает все детали правоотношений доверителя с третьими лицами, получает все необходимые документы. Защищает права и интересы доверителя в суде.

    Собственник помещения в МКД также вправе заключить договор управления МКД с управляющей организацией, доверив ей защиту своих прав и интересов в вопросе правоотношений, возникающих в многоквартирном доме при его проживании в нем либо при использовании его собственности по его распоряжению другим лицом.

    Функции управления МКД

    Для управления домом необходимо заключить договоры на обслуживание и жизнеобеспечение МКД:

    — техническое обслуживание и содержание коммуникаций МКД, в том числе общего имущества;

    — предоставление коммунальных услуг жителям;

    — работы и услуги по содержанию земельного участка (двора);

    — обслуживание и содержание механизмов (лифтов и т. д.);

    — ремонт (текущий и капитальный) собственно здания;

    — ремонт (текущий и капитальный) и/или замену коммуникаций;

    — ремонт (текущий и капитальный) и/или замену механизмов;

    Смотрите так же:  Федеральный закон n 210-фз.

    — перестройку, пристройку, надстройку;

    — строительство вновь создаваемого многоквартирного дома (новое строительство) на месте прежнего, пришедшего в аварийное состояние или ставшего ветхим строением, или на основании 100-процентного волеизъявления собственников помещений данного МКД о сносе существующего и строительстве нового здания МКД в пределах имеющегося земельного участка. При этом управляющая организация выполняет функции заказчика-инвестора, а функции застройщика выполняет строительная организация.

    Управляющая организация обязана осуществлять профессиональный контроль за исполнением всех заключенных договоров со стороны исполнителя по каждому договору. Принять по актам приемки всех выполненных работ, указанных в заключенных договорах. Применить санкции к исполнителям, не выполнившим или исполняющим ненадлежащим образом условия заключенных договоров.

    Управление невозможно без ведения бухгалтерского учета и оплаты всех получаемых собственниками помещений МКД (или указанными ими лицами) товаров, работ, услуг при эксплуатации, обслуживании и получении коммунальных услуг по заключенным договорам в МКД. Управляющий МКД может выполнять эту функцию самостоятельно либо заключить договор на исполнение услуг расчета платежей и учета оплаты по договору управления МКД.

    В договоре управления МКД часто предусматривается предоставление собственникам помещений других (дополнительных) услуг (например, охрана территории, служба консьержей, организация видеонаблюдения, мойка автомашин, контрольно-пропускной пункт при въезде на территорию МКД и др.). Для этого также заключаются соответствующие договоры подряда. А также представление интересов собственников при заключении договоров на размещение рекламы на здании или земельном участке МКД.

    Управляющая организация взаимодействует с органами государственной или муниципальной власти.

    К обязательной функции управляющей организации относится исполнение отчетности и раскрытие информации перед соб­ственниками помещений МКД, являющимися стороной по договору, в соответствии с условиями заключенного договора.

    Управляющая организация согласовывает разрешение на производство работ по переустройству в помещениях собственников, разрешение на временное отключение подачи энергии в МКД либо в часть МКД, вызванное работами внутри помещений собственников МКД.

    Только управляющие организации могут взять на себя исполнение следующих обязательных мероприятий по определению объекта МКД как земельно-имущественного комплекса (домовладения):

    — — заключение договоров на определение кадастрового паспорта земельного участка (двора) МКД с точками координат;

    — — заключение договоров на определение вспомогательного имущества собственно здания МКД (базисной площади домовладения);

    — — заключение договоров на определение физических параметров коммуникаций МКД, входящих в состав общего имущества;

    — заключение договоров на определение и распределение долей собственников помещений в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД;

    — заключение договоров на подготовку и подачу полного пакета документов для государственной регистрации и внесения прав собственников помещений на доли в праве на общее имущество в МКД, для получения каждым собственником помещений сви­детельства на долю в праве на общую долевую собственность в МКД.

    К безусловной обязанности управляющей организации относится соблюдение стандартов управления. Также следует назвать обязательным страхование рисков при исполнении функций управления МКД. Очень скоро сюда может добавиться обязательное участие в саморегулируемых организациях управляющих недвижимостью.

    Возможно наделение управляющих организаций МКД функциями налогового агента по расчету и представлению в налоговые органы декларации по налогу на недвижимое имущество МКД. Управляющая организация является хранительницей всей технической документации на МКД. Она владеет информацией о первоначальном и текущем состоянии МКД (включая все про­исходящие изменения в результате перепланировок, перестроек, ремонтов). Возможно наделение управляющей организации функциями, которые сегодня исполняет (или делает вид, что исполняет) Бюро технической инвентаризации (БТИ).

    Функция управления — самостоятельная, самодостаточная и очень существенная работа, которая не может выполняться одновременно с другими важными функциями — техническим обслуживанием, ремонтом МКД, предоставлением коммунальных услуг и т. д.

    Управляющая организация — это доверенное лицо собственников помещений МКД, это представитель собственников помещений МКД в отношениях с третьими лицами, осуществляющими предоставление товаров, работ, услуг собственникам помещений МКД.

    Управляющая организация контролирует процесс получения собственниками помещений МКД всего комплекса услуг, именно поэтому сама управляющая организация не вправе предоставлять собственникам помещений МКД какие-либо услуги, кроме услуг управления.

    Оплата управляющей организации заключается в строке «оплата за управление» или «управленческие расходы». Эту плату преду­сматривают собственники помещений при утверждении сметы доходов и расходов на управление эксплуатацией МКД. Пени, неустойки, штрафы, которые могут иметь место при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам со стороны третьих лиц, также являются фондом оплаты (премиальным) за управление. Все это должно быть отражено в договоре управления МКД.

    Обслуживание МКД, предоставление коммунальных услуг

    Функции по обслуживанию многоквартирного дома могут исполнять различные обслуживающие организации. Одна может заниматься содержанием и обслуживанием коммуникаций, другая уборкой помещений, третья вывозом твердых бытовых отходов, четвертая содержанием и обслуживанием механизмов (лифтов) и т.д.

    Обслуживающая организация (организация, осуществляющая техническое обслуживание МКД) действует в своих собственных интересах, имея целью получение платы за предоставленные ею работы, услуги. Она не представляет ничьих интересов, кроме своих собственных. Право на выполнение работ по содержанию и обслуживанию МКД либо частей МКД обслуживающая организация получает на основании договора, заключаемого с управляющей организацией МКД. Как следствие, обслуживающая организация отчитывается за исполнение условий договора перед управляющей организацией, подписывает с ней акты приемки работ, получает от управляющей организации плату за выполненную работу, услугу.

    Энергоснабжающие организации и предприятия (коммунальные организации и предприятия) предоставляют собственникам помещений МКД и лицам, которых указали собственники помещений, свой товар в виде энергии (воды, электричества, газа, тепла и т. д.) через коммуникационные сети, входящие в состав общего имущества собственников помещений МКД.

    Коммунальные предприятия действуют в своих собственных интересах, имея целью получение платы за предоставленный собственникам помещений и другим жителям МКД товар (энергию, в том числе воду, газ, электричество, тепловую энергию).

    Очевидно, что нельзя допускать, чтобы обслуживающие организации, коммунальные предприятия одновременно исполняли и функции управляющей организации. Организация, предоставляющая товары, работы, услуги потребителю, не вправе от имени потребителя осуществлять контроль количества, качества и своевременности предоставления ею самой товаров, работ, услуг потребителю. Функцию контроля должно исполнять независимое лицо. Этим лицом-контролером по отношению к обслу­живающим организациям и организациям, поставляющим коммунальные услуги, и является управляющая организация МКД.

    Договор управления многоквартирным домом

    Передо мной серия договоров управления многоквартирным домом, заключенных разными организациями. Все они почему-то начинаются с «цели договора». Цель провозглашается очень хорошая, поэтому приведу ее полностью.

    «Цель договора — обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам и иным гражданам, прожи­вающим в многоквартирном доме».

    В договоре «управления» нет ни слова о функции управления. Как и в Жилищном кодексе РФ, происходит полная путаница и смешение понятий «управление МКД», «обслуживание МКД» и «предоставление коммунальных услуг».

    Главный элемент договора управления многоквартирным домом, который постоянно выпадает из зоны внимания при заключении договора управления МКД с собственниками помещений МКД, — это определение собственно предмета договора. Опираясь на приведенные определения функций управления многоквартирным домом, сформулируем предмет примерного договора управления многоквартирным домом между собственниками помещений МКД и управляющей организацией.

    «Статья 2. Предмет Договора

    2.1. Собственники помещений многоквартирного дома доверяют Управляющей организации представление и защиту своих жилищных прав и интересов на общее имущество многоквартирного дома и передают ей в управление эксплуатацией многоквартирный дом, а Управляющая организация обязуется представлять и защищать жилищные права и интересы собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома и принимает в управление эксплуатацией многоквартирный дом на возмездной основе в соответствии с ценой договора, зафиксированной в статье 4 Договора».

    Существуют объективные трудности в вопросах заключения профессионального договора управления МКД, вызванных несо­ответствиями в жилищном законодательстве.

    Напомню, что в соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ «в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление. «.

    Уже этот пункт говорит о том, что полноценного договора управления МКД в России быть не может, поскольку в настоящее время в действующем законодательстве отсутствует корректное понимание того, что базовым объектом жилищной недвижимости является «домовладение», а не его часть в виде многоквартирного дома.

    Законодатели путаются и не могут определить параметры «вспомогательного имущества». Без наличия права у множественности лиц на «вспомогательное имущество» это имущество по закону не может быть «общим имуществом». Еще римским правом декларирована норма, согласно которой лицо становится собственником имущества только тогда, когда это лицо согласилось принять имущество в собственность! Сегодня «вспомогательное имущество» или, как его называют, «общее имущество» является по сути государственным имуществом.

    Ни законодатели, ни Правительство РФ не могут понять, как определять доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме. Да и как тут поймешь, если многоквартирный дом «парит» над землей, не будучи неразрывно связанным с землей. Даже Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в своем совместном постановлении от 29.04.2010 рассматривают земельный участок многоквартирного дома как отдельный объект права, не признавая, что это часть провозглашенного Жилищным ко дексом РФ «общего имущества многоквартирного дома». Регистраторы не знают, как регистрировать доли в праве на общую долевую собственность собственников помещений МКД. Да и как регистрировать доли в праве на целое, то есть части от целого, когда самого целого пока вообще нет. Поскольку сам объект пока не определен, не зафиксирован в параметрах и не зарегистри­рован, то логично утверждать, что объекта нет. А раз так, то нет и права на него.

    Проблем в хаосе, созданном нашими законодателями, немало. Но многоквартирные дома пусть плохо и непрофессионально, но управлялись управляющими организациями. Они совмещали несколько функций, поэтому их невозможно было контролировать. Результат — бесконтрольное разворовывание средств, низкое качество предоставляемых услуг и работ. Собственники помещений не имели возможности контролировать работы, услуги самостоятельно и не имели представляющих их интересы организаций, призванных выполнять эту работу, услугу по договору управления многоквартирным домом. Интересы собственников помещений в МКД никто не защищал. Теперь защитниками прав и интересов собственников помещения МКД должны стать управляющие ор­ганизации.

    Разделение функций управления МКД и других функций, в т. ч. обслуживания, ремонта, предоставления коммунальных услуг, станет первым шагом на пути к профессиональному управлению жилищной недвижимостью.

    Для профессионального управления необходимо иметь профессиональные знания и практические навыки. Сегодня задача подготовки профессиональных управляющих стоит перед саморегулируемыми организациями (СРО) и Ассоциацией националь­ного объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. Идет активная подготовка операционной систе­мы электронного управления МКД, которая поможет перевести функцию управления с примитивного уровня бумажного носителя на уровень модернизации и инновации в системе управления жилищной сферой России. Каждому руководителю управляющей организации в скором будущем предстоит обучение и переход на новые рельсы управления МКД.

    Как видно, в законодательстве присутствует много белых пятен по управлению многоквартирными домами. В статье, и не без основательно, разделены два понятия: управление домов и обслуживание дома (то, чем мы, собственно, занимаемся). Вот как трактуется понятие управляющая организация: Управляющая организация контролирует процесс получения собственниками помещений МКД всего комплекса услуг, именно поэтому сама управляющая организация не вправе предоставлять собственникам помещений МКД какие-либо услуги, кроме услуг управления. Оплата управляющей организации заключается в строке «оплата за управление» или «управленческие расходы». Эту плату предусматривают собственники помещений при утверждении сметы доходов и расходов на управление эксплуатацией МКД. Только управляющие организации могут взять на себя исполнение следующих обязательных мероприятий по определению объекта МКД как земельно-имущественного комплекса (домовладения):

    — заключение договоров на определение кадастрового паспорта земельного участка (двора) МКД с точками координат;

    — заключение договоров на определение вспомогательного имущества собственно здания МКД (базисной площади домовладения);

    — заключение договоров на определение физических параметров коммуникаций МКД, входящих в состав общего имущества;

    — заключение договоров на подготовку и подачу полного пакета документов для государственной регистрации и внесения прав собственников помещений на доли в праве на общее имущество в МКД, для получения каждым собственником помещений свидетельства на долю в праве на общую долевую собственность в МКД.

    В калькуляции затрат по обслуживанию общего имущества дома предусматриваются доли расходов на виды работ, определенные нашим договором. Для несведующих поясню, как высчитываются эти доли. С каждым подрядчиком (МП»Водоканал», ОАО «СаранскТеплоТранс», ЗАО ТФ «ВАТТ» и др.) заключены договора, в которых обозначены виды работ и их стоимость. Для удобства и унифицирования расчетов эти стоимости, в основном, приведены к 1 кв.м. площади дома. Сумировав стоимости работ на 1 кв.м. получаем тариф. Конечно, сюда еще плюсуются расходы на оплату налогов, расходы ООО «КВАРТАЛ» по обеспечению работников спецодеждой, инвентарем, моющими средствами (охрана труда и техника безопасности), оплату труда работников, прибыль. Эти расходы заложены в графе — Плата за услуги и работы по обслуживанию многоквартирного дома. Существуют еще и государственные нормативы стоимости работ, в которых расписаны виды работ, нормы времени на их выполнение и стоимость работ. Т.е. Калькуляция расходов и, соответственно, тариф определяется расчетным путем.
    А на сколько должен увеличиться тариф при включении в него работ, указанных выше? А «потянут» его наши жильцы?
    До сих пор многие не знают за что они, собственно, платят. В число этих многих входят те, кто совершенно не интересуется делами дома, не ходит на общие собрания, подписывает предлагаемые документы для вынесения решения, не вникая в их суть. Потому-то самый популярный вопрос у них, когда они вызывают работника КВАРТАЛА для замены, к примеру, крана в умывальнике и получая отказ: — А за что я вам плачу? Многие хотят видеть в Управляющей компании панацею от всех бед. Но так не бывает. Нужно учиться быть собственниками. Учиться принимать решения, учиться контролировать их выполнение, учиться контролировать работы, проводимые в доме. А многие до сих пор живут по далекой старинке: — Вот приедет барин, барин нас рассудит.

    Оставьте комментарий