Договор о приватизации квартиры казахстан

Приватизация квартиры по закону: доля в приватизируемом жилье

Несмотря на то что приватизация жилья в Казахстане осуществляется уже длительный период, некоторые граждане до сих пор не знают, кому на самом деле принадлежит их приватизированная квартира.

Обычно глава семьи, который получил квартиру в доме государственного жилого фонда на основании ордера о вселении и договора социального найма, а потом приватизировал жилье, считает себя единственным или главным владельцем квартиры. Но на самом деле это далеко не так.

Что такое приватизация

На заре приватизации в начале 90-х годов большинство граждан Казахстана стали владельцами частной собственности — своих квартир. На тот момент многие это недооценивали. Но, как выясняется в настоящее время, квартира — это полноценный товар, имеющий значительную материальную ценность.

Приватизация жилья — это бесплатная передача государством в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений. Наниматель жилья из государственного жилого фонда вправе приватизировать квартиру с согласия всех совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с ним.

Следует отметить, что граждане вправе приватизировать только одно жилище из государственного жилищного фонда. Приватизация оформляется договором передачи жилого помещения, заключаемым с местной администрацией (отделом ЖКХ) в простой письменной форме. Причем право собственности на жилье возникает только с момента государственной регистрации договора приватизации в органах юстиции по месту нахождения квартиры.

Не надо забывать, что на момент приватизации все лица, прописанные и проживающие в квартире, в том числе несовершеннолетние и временно отсутствующие, указываются в договоре приватизации, и, следовательно, квартира переходит в общую совместную собственность всех нанимателей, согласно ст. 13 Закона РК «О жилищных отношениях».

Будем делиться по соглашению или через суд?

— Немало проблем в юридической практике приносят сделки, связанные с квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей собственности, — поясняет юрист Сакен Ешмуратов.

Собственниками квартиры являются все лица, указанные в правоустанавливающем документе, в нашем случае — в договоре приватизации. Не имеет значения, проживает ли сособственник в данной квартире или нет. Выезд за границу также не прекращает права собственности на данное жилье.

Хозяева приватизированного жилого помещения получили право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц. Они могут заключать договоры купли-продажи, мены, дарения в отношение принадлежащей им доли квартиры, но только с согласия других сособственников, указанных в правоус-танавливающих документах.

Определить долю каждого в приватизированном жилье можно по соглашению между всеми собственниками квартиры либо по решению суда. Аналогичными путями производится выдел доли одного из собственников либо раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности, но только после предварительного определения доли каждого из участников совместной собственности.

Соглашение всех сособственников должно быть заключено в простой письменной форме. Хотя по действующему законодательству оно не требует обязательного нотариального удостоверения, стороны могут заверить документ у нотариуса по собственному желанию, чтобы избежать в последующем каких-либо недора-зумений. Соглашение подлежит государственной регистрации в органах юстиции (через центры обслуживания населения) по месту нахождения недвижимого имущества. В итоге каждый из сособственников получит на руки документ, подтверждающий право на квартиру в долях, указанных в соглашении.

В случае если споры между собственниками решает суд, он определяет долю каждого из них, исходя из количества сособственников, указанных в правоустанавливающем документе. При разделе общего имущества доли участников совместной собственности, как правило, признаются равными.

— Однако если один из участников общей собственности произвел какие-либо неотделимые улучшения за свой счет, он вправе требовать увеличения своей доли в праве на общее имущество и в судебном порядке доказывать это, — объясняет юрист.

Вступившее в силу судебное решение о разделе общего имущества и определении доли сособственников также подлежит государственной регистрации в органах юстиции.

Распоряжение долей

Каждый из сособственников вправе распоряжаться принадлежащей ему долей в общем имуществе, но только с согласия всех участников общей собственности. Согласно действующему законодательству, сособственники приватизированной квартиры имеют преимущественное право на выкуп доли (п. 1 ст. 216 ГК РК). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки (отказ должен быть в письменной форме) либо не осуществят это право в течение месяца с момента уведомления о продаже, то владелец вправе продать свою долю любому лицу. При нарушении этого правила другие участники общей долевой собственности в течение трех месяцев имеют право требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.

При явной нецелесообразности проводить раздел общего имущества либо выдел из него доли (к примеру, три сособственника владеют однокомнатной квартирой) можно в судебном порядке, в соответствии с п. 6 ст. 218 ГК РК, требовать продать квартиру с публичных торгов с последующим распределением вырученной суммы между участниками общей собственности соразмерно их долям.

Исковые заявления в случае споров в отношении недвижимого имущества подаются в суд по месту нахождения имущества.

Доля умершего сособственника

Следует обратить внимание на ошибочность распространенного мнения о том, что доля умершего в приватизированной квартире переходит к другим собственникам помещения. Согласно законодательству РК, доля умершего сособственника в порядке наследования переходит к его наследникам по закону или по завещанию. И в данном случае не имеет значения, кто зарегистрирован (прописан) и продолжает проживать в наследуемой квартире.

Очень часто после смерти одного из собственников другие владельцы квартиры узнают о том, что у умершего есть еще какие-то родственники, которые по закону являются наследниками. Это могут быть дети от предыдущих или последующих браков, нетрудоспособные родители, другие родственники и т.д.

Конфликты особенно часты, если долю площади покойного можно реально выделить, так как позволяют размеры квартиры. В итоге приватизированная квартира, являющаяся частной собственностью, снова может превратиться в коммунальную. В лучшем случае наследник требует выкуп за свою часть площади. Но, разумеется, по рыночной цене.

— Поэтому, — советует юрист Сакен Ешмуратов, — совладельцам общей собственности следует позаботиться о завещании или о заключении договора о ренте. Даже если вам кажется, что ситуация абсолютно очевидна, при составлении завещания необходимо проконсультироваться у юриста. Ведь и завещание — не панацея, так как несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также нетрудоспособные супруг и родители имеют право на обязательную долю. Они наследуют долю по закону, независимо от того, есть завещание или нет (статья 1069 ГК РК).

Как показывает практика, рента удобна для одиноких пожилых людей, имеющих квартиру, но не имеющих достаточных средств к существованию. Кроме того, это один из способов лишить доли наследства кого-то из нежелательных наследников. Рента одинаково выгодна и для пожилого человека, который с ее помощью обеспечивает себе комфортную старость, и для того, кто после его смерти получит жилплощадь. В противном случае после смерти одного из владельцев пережившие его сособственники приватизированного жилья могут столкнуться с исками от неожиданно объявившихся наследников.

Сюрпризы при наследовании

Многие граждане, получая в собственность квартиру, не имеют представления о порядке наследования недвижимого имущества. Наследство весьма часто становится яблоком раздора.

— Скажем, ситуация такая, — поясняет Сакен Ешмуратов. — В свое время родители с двумя детьми приватизировали трехкомнатную квартиру. Сын женился, и родители помогли купить молодой семье отдельную квартиру. А дочь осталась с родителями, и именно ей и ее семье по завещанию родителей предназначалась квартира. После смерти родителей дочь собралась продать жилье. Однако брат, живущий отдельно, но включенный в договор приватизации, отказался от продажи своей доли в квартире. По закону, у него есть право собственности на долю в приватизированной квартире, а также на долю в наследуемом имуществе после смерти родителей. Разумеется, с точки зрения морали это выглядит не очень правильно. Однако по закону он имеет на это право.

Второй пример из юридической практики. Небольшой дом был в 1992 году приватизирован матерью и дочерью в совместную собственность без определения долей. Мать умерла. Завещание составлено не было. Сейчас на долю матери претендуют два наследника — дочь и сын, объявившийся после смерти матери. В результате пожилая женщина 70-ти лет может лишиться 1/4 доли своей квартиры (1/2 доля матери делится на двоих — по 1/4 на каждого). И не имеет значения, что сын время от времени находился в местах лишения свободы и не ухаживал за больной матерью. Право на наследство по закону он имеет.

Еще пример. Женщина, проживавшая с взрослыми дочерьми в квартире, вышла замуж за мужчину, имеющего собственное жилье, и переехала к нему. Супруги воспитывали внучку от одной из дочерей женщины. После смерти мужа женщина, являвшаяся единственной наследницей, наследовала имущество мужа, в т.ч. и приватизированную квартиру. И написала завещание, по которому все ее имущество переходит к внучке. Но после смерти матери на долю в наследстве стали претендовать и дочери, к тому времени ставшие нетрудоспособными по возрасту и имеющие право на свою немалую долю. Закон есть закон, как нетрудоспособные наследники первой очереди дочери имеют право на обязательную долю в наследстве, несмотря на завещание. А вот если бы между бабушкой и внучкой был составлен договор о ренте, то никаких проблем бы не было.

Ошибки при приватизации

Недвижимость — это товар, продаваемый и покупаемый на рынке. Одной из самых распространенных сделок с ним является договор купли-продажи. Покупая квартиру, человек должен знать всю ее историю, в противном случае он может попасть в неприятную ситуацию и остаться не только без жилья, но и без денег.

В частности, в Казахстане за период с 1991 по 1994 год появилось большое количество приватизированных жилых помещений, в которых ребенок, прописанный на момент приватизации, не был включен в число собственников. Это жилье впоследствии покупали, продавали, дарили… Однако продажа приватизированной таким образом квартиры без предоставления несовершеннолетнему равноценного возмещения — реальная причина возникновения судебных споров. Исковая давность здесь неприменима. Становясь совершеннолетними, эти дети имеют право обратиться в суд с требованием включить их в качестве собственников в договор приватизации и потребовать восстановления своих прав. Как рассказывает юрист, судебная практика показывает, что суд признает требования детей законными, а сделки — недействительными с выселением добросовестных покупателей.

Конечно, главное достоинство приватизации — обретение гражданами собственного недвижимого имущества. Однако новые жилищные законы и положения налагают нелегкое бремя на собственников жилья: это и расходы на содержание и текущий ремонт помещения, и уплата налога на имущество, который, по прогнозам экономистов, будет с течением времени только увеличиваться. В то же время жилье — это капитал, который будет ценен и востребован во все времена.

Помощь в подготовке статьи оказал юрист ТОО «Компания Мувинг» Сакен Ешмуратов

Договор о приватизации квартиры казахстан

Исправление ошибки в процессе приватизации

Яговец Юлия Николаевна,

Судья районного суда №2

Казыбекбийского района города Караганды

Несмотря на то, что массовая приватизация государственного жилого фонда гражданами Республики Казахстан проходила более тридцати лет назад, в судах области нередко рассматриваются гражданские дела по спорам, связанным с договорами приватизации того периода.

Исходя из целей указанных споров, их условно можно разделить на две категории.

Первая категория объединяет истцов, оспаривающих свое невключение в договор приватизации, что лишает их права на долю в приватизированном жилье.

Вторая категория объединяет истцов, которые, напротив, оспаривают включение кого-либо из членов семьи в договор приватизации, преследуя цель исключить таких лиц из договора приватизации и из числа собственников приватизированного жилья.

В обоих случаях предметов спора является право на долю собственности в жилом помещении в виде приватизированной квартиры (дома).

При рассмотрении дел обоих категорий суды принимают во внимание следующие обстоятельства.

Приватизация государственного жилого фонда — это способ перехода государственной собственности в собственность граждан, которые проживают в домах (квартирах) государственного жилого фонда на законных основаниях (ордер, договор найма).

Приватизация государственного жилого фонда началась после принятия 22 июня 1991 года Закона Казахской ССР «О разгосударствлении и приватизации», действовавшего до 1 января 1996 года.

Жилое помещение, предоставляемое гражданам из государственного жилищного фонда после введения в действие Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях», подлежит приватизации в порядке и на условиях, предусмотренных этим Законом.

Приобретение гражданами занимаемых ими жилых помещений осуществлялось на платной основе, с применением купонного механизма и безвозмездно.

Необходимыми условиями для приватизации являлись: 1) гражданство Республики Казахстан; 2) постоянное проживание в Республике Казахстан; 3) добросовестность.

Местными исполнительными органами определялся соответствующий постановлению Кабинета Министров Республики Казахстан от 24 января 1992 г. порядок приватизации.

В соответствии с этим порядком приватизация жилых помещений производилась с письменного согласия всех постоянно проживающих совершеннолетних членов семьи.

На первых этапах оформление приватизации жилых помещений осуществлялось договорами купли-продажи (передачи) с последующей регистрацией этих договоров — в городах в Бюро технической инвентаризации и сельчанами — в местных Советах народных депутатов.

Впоследствии был разработан и повсеместно применялся типовой договор приватизации квартиры (дома).

Договор приватизации заполнялся на типовом бланке, поэтому при его заполнении допускались ошибки, неточности, пропуски и т.д., что и является основанием для возникновения споров в настоящее время.

Хотя договоры приватизации в определенное время именовались договорами купли-продажи, однако договор приватизации является особенным, отличным от договора купли-продажи.

Особенностью договора приватизации являлось то, что по договору приватизации правом собственности наделялись все члены семьи нанимателя, включая несовершеннолетних детей.

Причем, у всех членов семьи и нанимателя право собственности закреплялось в равной степени за всеми.

То есть, если квартира по договору приватизации передавалась нанимателю и членам семьи из 4-х человек то, каждый из пяти участников приватизации становился собственником общей квартиры (дома) и в последующем, при разделе, доля каждого из них определялась в 1/5.

Наделение на приватизацию являлось волей государства, поэтому приватизированное жилье переходило в общую совместную собственность нанимателя и членов семьи без учета нежелания одного из членов семьи в признании такого права за другим членом семьи.

Пунктом 8 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан № 9 от 18 июля 1997 года, с изменениями и дополнениями, внесенными Нормативным постановлением № 8 от 18 июля 2004 года «О практике применения законодательства по приватизации гражданами жилых помещений» предусмотрено, что в случае нарушения права собственности члена семьи в результате не включения его в договор приватизации, родители несовершеннолетнего или другие лица, представляющие его интересы, вправе с согласия других собственников жилого помещения обратиться в органы приватизации жилья с заявлением о включении несовершеннолетнего члена семьи в договор приватизации либо в суд с таким же иском.

Смотрите так же:  Инструкция по заполнению отчета есв с мая 2020

Поэтому, разрешая в настоящее время иски о включении членов семьи в договор приватизации, суды удовлетворяют такие иски, если установлено, что истец постоянно проживал с нанимателем жилой площади, являлся членом его семьи и был гражданином Республики Казахстан.

Например, в 1992 году по договору приватизации супруги М. и Е. стали собственниками трехкомнатной квартиры в г.Караганде. На момент приватизации супруги имели сына и дочь, которые являлись малолетними детьми и постоянно проживали вместе с родителями. Нанимателем квартиры являлся супруг М., а членами семьи являлись супруга Е. и их дети. Подавая документы на приватизацию квартиры, наниматель М. представил письменное согласие супруги Е. на приватизацию, документы на 4-х лиц, данные о регистрации всех четверых лиц по одному адресу и проживание единой семьей.

В договоре приватизации несовершеннолетние дети супругов М. и Е. не указаны.

После расторжения брака в 2010г. супруги М. и Е. стали делить квартиру и тогда только выяснилось, что дети не указаны в договоре приватизации, чем затрагиваются их права на предмет спора.

По искам обоих детей, суд принял решение о включении их в договор приватизации.

Следует отметить, что по иным делам такой категории противная сторона обращается в суд с заявлением о применении срока исковой давности и об отказе в удовлетворении иска за его пропуском.

Согласно пункту 3 статьи 179 Гражданского Кодекса истечение срока исковой давности до предъявления иска является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По делам об оспаривании договора приватизации применяется общий срок исковой давности в три года.

Суды принимают во внимание, что согласно пункту 1 статьи 180 Гражданского Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права.

Суд исчисляет такой срок с момента, когда нарушаются права стороны. Как следует из вышеназванного дела, нарушение прав детей супругов М. и Е. на приватизированную квартиру произошло после развода родителей и раздела квартиры.

Поэтому, несмотря на давний срок заключения договора приватизации, суд признал, что срок исковой давности начинает течь с момента ущемления прав истцов.

Следует иметь в виду, что вопрос о включении в договор приватизации члена семьи, может быть поставлен в случае отсутствия спора, когда допущены описки либо иные ошибки, не изменяющие содержание оспариваемого документа.

При наличии спора о доле в приватизированной квартире оспариванию подлежит договор приватизации с соблюдением порядка досудебного урегулирования спора и привлечением к участию в деле в качестве ответчиков собственников квартиры и иных заинтересованных лиц.

Пунктом 13 вышеназванного Нормативного постановления предусмотрено, что в силу требований Закона «О жилищных отношениях» жилище (квартира), в котором проживает несколько нанимателей, может быть приватизировано только с согласия нанимателей и их совершеннолетних членов семьи. В этом случае жилище (квартира) поступает в общую долевую собственность всех нанимателей. Приватизация жилища (квартиры) с нарушением указанного требования Закона должна повлечь признание договора недействительным с последствиями, указанными в статье 157 Гражданского Кодекса (Общая часть). При разрешении таких споров следует иметь в виду, что внесением изменений в договор приватизации может иметь место только при соблюдении условий и порядка, предусмотренных статьями 401, 402 ГК, по согласию сторон или по требованию некоторых из них, когда законность договора не оспаривается.

Следует также отметить, что, несмотря на требования закона, стабильную судебную практику по делам этой категории, есть категория дел, которые инициируются с единой целью — лишить кого-либо из бывших членов семьи права на долю в приватизированном жилье. Поэтому инициируются иски об исключении чаще всего бывших членов семьи из договоров приватизации, основываясь не на воле государства о предоставлении права на приватизацию, а на личной воле истца, на его взаимоотношениях с ответчиком.

По вышеизложенным основаниям суды отказывают в удовлетворении таких исков, мотивируя тем, что не могут быть приняты во внимание отношения сторон в настоящее время, и отсутствие, по мнению истца у ответчика права на приватизированное жилье, так как суды принимают во внимание только те обстоятельства, которые существовали на момент приватизации.

Если ответчик, который теперь стал взрослым, имеет свое собственное жилье и находится в конфликтных отношениях с родными, то эти обстоятельства не могут являться основанием для признания незаконности включения его в договор приватизации, так как на момент приватизации он был несовершеннолетним членом семьи нанимателя и имел законное право на включение в договор приватизации.

Как приватизировать квартиру

Пошаговая инструкция по приватизации

Квартиру, в которой живут по договору социального найма, можно оформить в собственность — приватизировать.

Расскажу, какие есть плюсы и минусы у приватизации жилья, какие нужны документы и как правильно это сделать.

Что такое приватизация и для чего она нужна

Приватизация — это передача государственного имущества в личную собственность. Имущество может быть любое — не только квартира или комната, но также земля и нежилые помещения. Благодаря приватизации появляется право собственности на жилье, а значит, такое имущество можно продать, подарить, обменять на другое имущество, оставить в наследство или передать в залог для получения кредита. С неприватизированным имуществом таких действий совершать нельзя — им можно только пользоваться.

Например, если жить по договору социального найма в государственной или муниципальной квартире, распоряжаться ею по собственному усмотрению нельзя. Если приватизировать — квартира станет личной собственностью, и ее можно будет не только продать или завещать, но и использовать в качестве вклада, например, при заключении договора о переселении в социальный приют для пожилых людей или оформлении ренты.

Законные основания

Законное основание для приватизации всего одно — нужно иметь право пользоваться жильем по договору социального найма.

В СССР такой договор заключался с гражданином, когда он получал ордер на заселение в квартиру. Сейчас такой договор заключают, если государство признало человека малоимущим и поставило на учет как нуждающегося в жилом помещении.

Какое жилье можно приватизировать

Закон запрещает приватизировать жилые помещения в аварийном состоянии, а также в общежитиях и в домах закрытых военных городков. Еще нельзя приватизировать служебные жилые помещения. Но бывают исключения: например, можно приватизировать служебное жилье, если оно располагалось в совхозе или колхозе.

Следовательно, все остальные квартиры, которые сдаются по договору социального найма и располагаются в обычных домах, могут передаваться в собственность зарегистрированных в них людей.

Кто может приватизировать квартиру

Все, кто проживает в квартире по договору соцнайма, в том числе несовершеннолетние дети, могут стать собственниками этого жилья.

Несовершеннолетние дети. Если ребенок проживает в квартире и зарегистрирован в ней, он в обязательном порядке участвует в приватизации. Детей до 18 лет можно исключить из участников приватизации только по разрешению органов опеки и попечительства.

Если ребенок проживает отдельно от кого-то из родителей, он сохраняет право пользоваться приватизируемой квартирой.

Например, отец приватизирует свою квартиру, а ребенок проживает вместе с матерью, но зарегистрирован в квартире отца. В этом случае у ребенка есть право на долю в этой квартире при приватизации.

Совершеннолетние жильцы могут отказаться от доли в праве собственности на квартиру — написать отказ от приватизации. В этом случае человек сохраняет свое право на бесплатную приватизацию — по закону это разрешено только один раз. Но есть исключение — если человек участвовал в приватизации до совершеннолетия, он может еще раз приватизировать бесплатно какое-либо жилье уже после совершеннолетия.

Плюсы и минусы приватизации

Основное преимущество приватизации — вы бесплатно получаете право собственности на квартиру и можете распоряжаться жильем по своему усмотрению. Например, вот что можно сделать с приватизированной квартирой.

Оставить в наследство. Приватизированную квартиру можно передать по наследству, в том числе по завещанию. Быть зарегистрированным в наследуемой квартире или состоять в близком родстве с наследодателем будущему наследнику необязательно.

Неприватизированную квартиру передать по наследству нельзя. Члены семьи нанимателя могут и дальше жить в ней после его смерти: один из них станет ответственным нанимателем взамен умершего и заключит новый договор соцнайма.

Но это не наследование. Право постоянной регистрации и проживания в квартире будет только у тех членов семьи, которые на момент смерти ответственного нанимателя были зарегистрированы и жили в этой квартире.

Неприватизированная квартира тоже может быть унаследована — если гражданин собрал все документы, подал заявление на приватизацию, но умер прежде, чем с ним оформили договор. Существуют решения, когда и без подачи заявления со стороны наследодателя суды устанавливали его волю на приватизацию и признавали такую квартиру наследством.

Если никто из родственников не был прописан вместе с умершим нанимателем, договор социального найма прекратят и квартиру вернут в муниципальную собственность.

Поэтому если нужно, чтобы родные и близкие сохранили права на неприватизированную квартиру, кто-то из них обязательно должен там проживать и быть зарегистрирован.

Зарегистрировать новых жильцов. В собственной квартире можно регистрировать кого угодно. В неприватизированной квартире с регистрацией дела обстоят так:

  • Супругов, родителей и совершеннолетних детей можно зарегистрировать с письменного согласия членов семьи, которые тоже проживают в квартире.
  • Других граждан — с письменного согласия всех проживающих в квартире и наймодателя: муниципалитета. Еще муниципалитет обычно устанавливает учетную норму площади на человека — например, в Краснодаре минимум 10 м?, а в Санкт-Петербурге — 9 м? в отдельных квартирах и 15 м? в коммуналках. Если после заселения на каждого проживающего придется площадь меньше учетной нормы, наймодатель не разрешит зарегистрировать нового жильца.
  • Исключение делается только для несовершеннолетних детей. Их регистрируют вместе с родителями независимо от того, позволяет площадь квартиры зарегистрировать нового жильца или нет.
  • Продать, подарить, передать в залог, обменять на другое имущество, сдать в аренду. Можно закрыть дверь, сняться с регистрации, переехать в другой город или другую страну и жить там много лет — никто не скажет, что человек не пользуется собственной квартирой, а значит, не нуждается в ней.

    Теоретически с неприватизированной квартирой это может стать поводом, чтобы жилье изъяли и передали другим нуждающимся.

    Сделать перепланировку. В приватизированной квартире можно отгородить кладовку или перевести квартиру в нежилое помещение и сдавать под офис.

    В муниципальном жилье сносить стены и совмещать санузел будет крайне сложно: придется сначала получить согласие наймодателя. И уж точно вам не разрешат переводить квартиру в статус нежилого помещения. Чтобы так сделать, сначала надо приватизировать жилье, а только потом переводить в нежилой фонд.

    Сократить расходы. За квартиру, которую человек берет у муниципалитета или государства внаем, в дополнение к коммунальным платежам надо вносить еще и ежемесячную плату за пользование жилым помещением. Например, для москвичей с 2016 года установлена плата в размере 27,14 Р за квадратный метр общей площади жилого помещения в многоквартирном жилом доме с лифтом и мусоропроводом. То есть если приватизировать квартиру в Москве площадью 41 м?, ежемесячные расходы сократятся на 1112 рублей.

    За приватизированную квартиру придется платить налог на имущество, но государство предоставляет вычет — 20 м?. Порядок расчетов здесь такой.

    Если занимать однокомнатную квартиру в Москве общей площадью 42 м? по договору соцнайма, придется платить 13 680 Р в год. Налог на такую же приватизированную квартиру с рыночной стоимостью 2,9 млн рублей при ставке 0,1% и вычете 20 м? — 1519 Р в год.

    Плюсы очевидны. Но есть и минусы приватизации.

    Расходы на содержание несут собственники жилья самостоятельно. Если собственник не платит, его могут заставить платить в судебном порядке.

    Нанимателям квартир по договору соцнайма можно не тратиться: все расходы по капитальному ремонту самой квартиры и всего дома несет наймодатель — муниципальное образование.

    Риск утраты. На квартиру, находящуюся в собственности, могут наложить взыскание. Мы рассказывали, как это происходит сейчас и как законодатель планирует изменить этот порядок. Неприватизированную квартиру нельзя забрать в счет долгов, поскольку она не принадлежит человеку.

    Еще любую квартиру могут изъять для муниципальных и государственных нужд: например, если на этом месте будут строить стадион или дорогу. Такое изъятие власти компенсируют разными способами: например, предоставляют другое жилье или выплачивают денежную компенсацию. Компенсация в случае с неприватизированной квартирой может оказаться более выгодной, поскольку нанимателей переселяют с учетом установленной нормы на человека.

    Документы для приватизации

    Перечень документов в федеральном законодательстве не установлен. Каждый регион самостоятельно утверждает этот список.

    Например, в Москве действует свой административный регламент, по которому надо предоставить следующие документы:

  • Заявление на предоставление государственной услуги.
  • Паспорта заявителя, всех членов его семьи, а также всех, кто зарегистрирован в приватизируемом жилом помещении и имеет право пользоваться этим помещением на условиях соцнайма. Для детей до 14 лет потребуются свидетельства о рождении.
  • Договор социального найма на квартиру.
  • Ордер или выписку из распоряжения органа исполнительной власти. Если ордер потерян, надо получить копию распоряжения органа исполнительной власти из архива. В Москве такую копию можно получить бесплатно в любом МФЦ.
  • Документ, подтверждающий наличие гражданства РФ, — для детей до 14 лет. Если родители ребенка — граждане РФ и зарегистрированы в приватизируемой квартире, этот документ не нужен.
  • Выписку из домовой книги или аналогичный документ за период с 21 июля 1991 года до момента регистрации в приватизируемой квартире.
  • Документ уполномоченного органа, подтверждающий, что право на участие в приватизации по прежнему месту жительства не использовалось, а также документ, подтверждающий полномочия этого органа на выдачу указанного документа.
  • Письменное согласие на приватизацию или письменный отказ от приватизации занимаемой квартиры. Эти документы оформляются по утвержденным формам и должны быть нотариально удостоверены или подписаны лично в присутствии работника МФЦ.
  • Технический паспорт на квартиру.
  • Поэтажный план.
  • Выписку из лицевого счета с указанием всех проживающих в квартире.
  • Для отдельных категорий — например, военнослужащих, недееспособных, детей без попечения родителей или из специализированных учреждений — потребуются дополнительные документы. Например, нотариальная доверенность, если заявление и документы подает представитель, или решение органа опеки, попечительства и патронажа, если документы подает опекун несовершеннолетнего. Перечень других документов, которые могут потребоваться, содержится в административном регламенте.

    Смотрите так же:  Отчетность пфр за 9 месяцев 2020 срок сдачи

    Где получить документы на приватизацию. Заявление можно заполнить по месту подачи — в МФЦ.

    Решения органов опеки и попечительства, решения и приговоры суда, справка об освобождении, документ, подтверждающий отбывание наказания, выписка из личного дела военнослужащего выдаются в соответствующих органах — опеки и попечительства, суде, исправительном учреждении или архиве военной части.

    Договор социального найма на квартиру, ордер или выписка из распоряжения органа исполнительной власти должны быть на руках у социального нанимателя. Если утеряны, надо обратиться в архив через МФЦ.

    Документ о гражданстве РФ — в многофункциональном миграционном центре.

    Выписку из домовой книги или аналогичный документ и выписку из лицевого счета — в ТСЖ (УК, ЖСК и пр.) или в МФЦ.

    Документ, подтверждающий неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства, — в органе местного самоуправления или организации технической инвентаризации — БТИ.

    Технический паспорт и поэтажный план надо заказать в БТИ.

    Так может выглядеть первая страница технического паспорта

    Сколько времени действительны документы. У всех документов разный период действия. Например, у ордера или договора соцнайма нет ограничений по сроку действия. Технический паспорт и поэтажный план на квартиру тоже не ограничены по сроку законом, но на практике в некоторых регионах могут попросить их обновить. Выписка из лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам действительны в течение месяца.

    Лучше заранее взять в МФЦ перечень документов, которые требуются в вашем регионе, и сразу уточнить конечную дату их действия. Так можно сориентироваться, какие документы получить первыми, а какие непосредственно перед подачей заявления, чтобы не пришлось один и тот же документ запрашивать несколько раз.

    Порядок приватизации квартиры

    Шаг первый — подать заявление на передачу квартиры в собственность и приложить пакет документов в уполномоченный орган. Это может быть департамент имущественных отношений, комитет по управлению городским имуществом, департамент по управлению государственной собственностью — в каждом населенном пункте он называется по-разному . Узнать, кому адресовать заявление, можно в МФЦ или на официальном сайте местной администрации.

    Подать заявление на приватизацию квартиры можно лично или через представителя в МФЦ. В некоторых регионах, например в Москве, заявление принимают в электронной форме через интернет.

    Шаг второй — дождаться окончания проверки документов. Заявление должны рассмотреть максимум за 46 рабочих дней — два месяца.

    В результате либо откажут в заключении договора, если на это есть законные основания, либо отдадут на подпись договор передачи квартиры в собственность.

    Совершеннолетние участники договора подписывают его самостоятельно или передают полномочия доверенному лицу. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет подписывают договор с согласия законных представителей — родителей или опекунов. За несовершеннолетних участников договора младше 14 лет подписи ставят законные представители — родители или опекуны.

    Так выглядит обычный договор о передаче квартиры в собственность

    Шаг третий — передать подписанный договор в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Когда договор зарегистрируют, его выдадут в МФЦ с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на приватизированную квартиру. К договору будет прилагаться бумажная выписка из ЕГРН.

    Как подать документы

    Документы для приватизации можно подать лично или через госуслуги. Расскажу, как устроены эти способы.

    Приватизация лично через МФЦ. Нужно прийти в один из территориальных центров. В какой именно — не важно, можно выбрать тот, который удобнее расположен. На месте заполнить заявление по образцу или подписать заполненное приемщиком документов, приложить к заявлению пакет документов. Заявление должны подписать все участвующие в приватизации лица.

    Сотрудник МФЦ примет документы и выдаст документ-опись с ориентировочной датой, когда можно прийти за результатом. Если заявление удовлетворят, в следующий визит можно подписать договоры о передаче квартиры в собственность. На получение должны прийти все участники приватизации с паспортами и подписать договор в присутствии работника МФЦ.

    Подписанный договор следует подать также в МФЦ или в отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать право собственности. Сроки регистрации такие:

    • 7 рабочих дней, если подавать в Росреестр;
    • 9 рабочих дней, если через МФЦ.

    Приватизация через госуслуги. Подать напрямую заявление через госуслуги можно не во всех регионах. Для подачи заявления следует найти услугу приватизации через поиск, заполнить заявление и приложить документы. Если понадобится, орган власти, который рассматривает документы, пришлет уведомление на электронную почту и попросит лично явиться с документами.

    При подаче заявления через госуслуги необходимо приложить все документы в электронном виде

    Стоимость приватизации квартиры

    Чаще всего сама приватизация бесплатная. Но придется заплатить госпошлину 2000 Р за государственную регистрацию права собственности. Если квартиру приватизируют сразу несколько человек в долевую собственность, госпошлина делится между всеми участниками приватизации. То есть если в приватизации участвует пять человек, пошлина на человека составит 400 Р : 2000 Р / 5 .

    Через госуслуги можно оплатить пошлину со скидкой 30%.

    Сроки приватизации

    Предварительный сбор документов в среднем занимает полтора-два месяца. Заявление с приложенным пакетом документов рассматривают не более двух месяцев, переход права и регистрацию права собственности оформляют около 10 дней. В результате общий срок приватизации — 3,5—4,5 месяца .

    Когда могут отказать в приватизации

    Отказать в приватизации могут, если:

  • Заявитель предоставил неполный пакет документов.
  • В приложенных документах обнаружились несоответствия.
  • Квартира входит в состав специального жилищного фонда.
  • Квартира не принадлежит муниципалитету.
  • Квартира находится в аварийном доме.
  • Человек уже принимал участие в приватизации.
  • В договоре не указаны несовершеннолетние дети, и нет согласия органов опеки и попечительства.
  • Если отказ связан с неполным пакетом документов, нужно получить недостающие бумаги и приложить их к заявлению.

    Если при проверке обнаружат несоответствия, их придется устранить.

    Например, если в договоре найма и в техническом паспорте указана разная площадь, придется получить справку в БТИ, что эта разница связана с технической ошибкой. Дело в том, что прежние и нынешние средства измерения отличаются — у современных погрешность меньше, поэтому в площади может быть расхождение.

    Если квартира входит в состав специального жилищного фонда или не принадлежит муниципалитету, остается надеяться, что через какое-то время ситуация изменится: например, жилой дом все-таки передадут в собственность муниципалитета. Тогда можно подать новое заявление.

    Если квартира находится в аварийном доме, придется дождаться переселения и приватизировать уже новое жилье.

    Если человек уже участвовал в приватизации, квартиру может приватизировать кто-то другой из прописанных родственников. Но в этом случае человек получит долю в квартире, только если родственник, оформляющий приватизацию, согласится подарить или продать ему часть жилья.

    Если причина отказа — отсутствие в договоре несовершеннолетних детей, нужно получить разрешение органа опеки и попечительства на приватизацию без них или включить детей в число сособственников. Второй вариант намного проще, но если соберетесь продавать эту квартиру до совершеннолетия детей, придется получать разрешение на продажу в органах опеки и попечительства.

    Особенности приватизации квартиры в Москве и Санкт-Петербурге

    В Москве можно подать документы не только через МФЦ, но и на официальном сайте мэра Москвы. Перечень документов, порядок их подачи и получения результата можно найти там же.

    В Санкт-Петербурге процедуру приватизации и необходимый перечень документов можно посмотреть на региональном сайте госуслуг. Право приватизировать жилье имеют граждане РФ, которые зарегистрированы по месту жительства в Санкт-Петербурге , а также те, кто временно отсутствует, но сохраняет право на жилую площадь: например, отбывает наказание в исправительных учреждениях.

    Объекты приватизации в Санкт-Петербурге — это отдельные квартиры и комнаты в коммунальных квартирах. Но не получится приватизировать жилье в следующих случаях:

    1. Если оно находится в аварийном состоянии или в закрытых военных городках.
    2. Если это специализированные дома: например, маневренный фонд, специальные дома для одиноких престарелых и др.
    3. Если оно располагается в домах, которые относятся к объектам производственного назначения, а также в школах, больницах, на территории пансионатов, домов отдыха, пионерских лагерей, детских дошкольных учреждений.
    4. Если его занимают граждане, которые состоят в списках на получение другого жилого помещения на всю семью в порядке улучшения жилищных условий, и они не освободили занимаемое жилое помещение.
    5. В Санкт-Петербурге приватизировать жилье можно через Горжилобмен или МФЦ. В Горжилобмене специалисты помогают оформить полный пакет документов, в том числе зарегистрировать право собственности после подписания договора о передаче жилья в собственность.

      Особые случаи

      Особенности приватизации с участием детей. Если в квартире зарегистрированы и проживают несовершеннолетние, они обязательно должны получить долю в праве на квартиру. Лишить детей возможности участвовать в приватизации можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Однако они дадут согласие, только если ребенку предоставят в собственность другое жилье — не хуже этой квартиры и не меньшей площади.

      Если в квартире живут только несовершеннолетние, приватизация возможна только с участием органов опеки и попечительства.

      Если ребенку еще нет 14 лет, квартира может быть передана ему в собственность по заявлению родителей, усыновителей или опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или по инициативе этих органов.

      Если в квартире живет несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, он сам должен написать заявление с согласия родителей, усыновителей или попечителей, а также органов опеки и попечительства.

      Особенности долевой или совместной приватизации. Совместная приватизация существовала до 31 мая 2001 года. Хотя сейчас такой способ передачи жилья не используется, некоторые квартиры, приватизированные до этой даты, все еще находятся в совместной собственности.

      В результате в закон о приватизации внесли уточнение, что в случае смерти одного из участников совместной собственности на квартиру, приватизированную до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на квартиру, в том числе доля умершего. Доли при этом признаются равными.

      Если в квартире зарегистрированы и проживают несколько человек и они все хотят участвовать в приватизации, квартира будет передана им в общую долевую собственность.

      Каждый из них должен будет подписать соответствующее заявление, а после — договор. При этом договор о передаче квартиры в собственность будет составлен в стольких экземплярах, сколько человек участвует в приватизации.

      Учтите, что совершеннолетним гражданам в приватизации можно участвовать только один раз. Поэтому, если у вас в перспективе будет возможность приватизировать другое жилье целиком или в большей доле, возможно, стоит отказаться от участия в приватизации квартиры на всю семью.

      Особенности военной приватизации. Приватизировать квартиру, расположенную в закрытом военном городке, нельзя. Однако и с приватизацией квартир, расположенных в обычных населенных пунктах, у военнослужащих нередко возникают проблемы. Это связано с тем, что Минобороны не всегда своевременно передает дома со своего баланса на муниципальный. Поэтому военнослужащие вынуждены решать вопрос о приватизации жилья в судебном порядке.

      Как правило, суды идут навстречу и удовлетворяют подобные требования. Например, в Самаре суд удовлетворил требование военнослужащего о признании за ним и его семьей права собственности на квартиру. До этого Департамент управления имуществом отказал военнослужащему в подготовке документов для приватизации, поскольку жилое помещение не состояло в реестре муниципального имущества. Суд признал за истцом и его семьей право общей долевой собственности на квартиру.

      Приватизация, если есть долг по коммунальным платежам. Задолженность по коммунальным платежам не препятствует приватизации квартиры. Однако паспортисты в ТСЖ или УК нередко превышают полномочия и отказываются выдавать выписку из лицевого счета, которую необходимо приложить к пакету документов, пока есть задолженность.

      В этом случае можно либо погасить долг, либо через суд обязать ТСЖ выдать документ.

      Приватизированная квартира при разводе. Если квартира была приватизирована на обоих супругов, после развода у каждого останется его доля. Если квартира была в совместной собственности, после развода каждому супругу будет выделена доля. Если нет других сособственников, квартиру поделят пополам.

      Если квартиру приватизировали на одного из супругов, а второй отказался от своего права приватизации, отказавшийся супруг сохраняет право пользования квартирой, даже если он уже развелся с собственником жилья.

      Поэтому покупателям таких квартир следует учесть, что вместе с квартирой они могут приобрести неожиданного соседа, который имеет право жить в квартире и сохранять регистрацию.

      О судебной практике применения законодательства о приватизации гражданами жилых помещений из государственного жилищного фонда

      Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 18 июля 1997 года № 9.

      Сноска. Заголовок в редакции нормативного постановления Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).
      Сноска. В наименовании, преамбуле и по всему тексту заменены слова — Нормативным постановлением Верховного Суда РК от 18 июня 2004 г. N 8.

      Отмечая неясность некоторых вопросов, возникших в практике применения законодательства при разрешении споров, вытекающих из приватизации государственного жилищного фонда, пленарное заседание Верховного суда Республики Казахстан постановляет дать судам следующие разъяснения:

      1. Основными законодательными актами, регламентирующими порядок приватизации жилья, в настоящее время являются: Конституция Республики Казахстан, Гражданский кодекс Республики Казахстан (далее — ГК), Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (далее — Закон), Закон Республики Казахстан «О государственном имуществе», а также подзаконные нормативные правовые акты: Правила передачи государственного имущества, закрепленного за государственными юридическими лицами, из одного вида государственной собственности в другой, утвержденные постановлением Правительства Республики Казахстан от 1 июня 2011 года № 616, Правила приватизации жилищ из государственного жилищного фонда, утвержденные постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 июля 2013 года № 673 (далее — Правила приватизации), Правила обеспечения служебным жилищем военнослужащих, исчисления размера, назначения, перерасчета, осуществления, прекращения, приостановления и возобновления жилищных выплат, утвержденные постановлением Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2018 года № 49 и другие.

      Установленные законодательством права нанимателей на приватизацию жилища из государственного жилищного фонда не могут ограничиваться актами органов государственного управления и местных представительных и исполнительных органов. Такие акты являются недействительными с момента их принятия и не должны применяться (пункт 5 статья 3 ГК).

      Сноска. Пункт 1 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 18.06.2004 N 8 ; от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования); от 20.04.2018 № 7 (вводится в действие со дня первого официального опубликования).

      2. При применении законодательства следует иметь в виду, что граждане, получившие жилое помещение из государственного жилищного фонда до принятия Закона, вправе приватизировать занимаемое помещение по правилам, предусмотренным Жилищным Кодексом Республики Казахстан и другими законодательными актами.

      Граждане Республики Казахстан вправе приватизировать на территории Республики Казахстан только одно жилище из государственного жилищного фонда. Участие в приватизации жилища через купонный механизм и наличие менее пятидесяти процентов доли члена семьи основного нанимателя в приватизированном ранее жилище не препятствует в последующем реализации его права на приватизацию жилища из государственного жилищного фонда.

      Жилое помещение, предоставляемое гражданам из государственного жилищного фонда после введения в действие Закона, подлежит приватизации в порядке и на условиях, предусмотренных им.

      Сноска. Пункт 2 с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного Суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

      3. При переходе государственных предприятий, учреждений, организаций в иную форму собственности или при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий и учреждений, иных юридических лиц либо в ведение местного исполнительного органа в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и на приватизацию жилища. Вместе с тем, если правопреемники государственных предприятий и учреждений, изменивших форму собственности, построили или приобрели за счет своих средств жилые помещения, то такие помещения могут быть приватизированы лицами, проживающими в них по договору найма, только с согласия собственника.

      Сноска. Пункт 3 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 18.06.2004 N 8 ; от 30.12.2011 № 5 (вводится в действие со дня официального опубликования).

      4. Учитывая, что в связи с отказом в приватизации занимаемого нанимателем и членами семьи жилого помещения между последними и исполнительными органами, осуществляющими приватизацию, возникает спор о праве гражданском, заявления таких лиц рассматриваются в порядке искового производства.

      При этом следует иметь в виду, что предметом спора являются права граждан на приватизацию жилища, поэтому государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном подпунктом 7) пункта 1 статьи 610 Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс)».

      С исковых заявлений лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю, предъявляющих требования о выделе доли в общей совместной собственности, а также в том случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, государственная пошлина оплачивается исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на момент предъявления иска, то есть как с исковых заявлений имущественного характера (подпункт 1) пункта 1 статьи 610 Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс)»).

      Сноска. Пункт 4 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 18.06.2004 N 8 ; от 30.12.2011 № 5 (вводится в действие со дня официального опубликования); от 20.04.2018 № 7 (вводится в действие со дня первого официального опубликования).

      5. Согласно пункту 2 статьи 13 Закона приватизированное жилище переходит в общую совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, если иное не предусмотрено договором между ними.

      В связи с этим при рассмотрении конкретных дел необходимо устанавливать всех лиц, имеющих право на проживание в приватизируемых квартире или доме, выяснять их отношение к договору приватизации. Следует также учитывать требование закона о том, что выкупить занимаемое жилое помещение в собственность имеют право граждане постоянно проживающие в Республике Казахстан с согласия всех совершеннолетних членов семьи только один раз. При этом граждане, не являющиеся членами семьи собственника и проживающие в жилище последнего на правах нанимателя, вправе приобрести в собственность в порядке приватизации другое впоследствии полученное жилище из государственного жилищного фонда на условиях и в порядке, установленных законодательством Республики Казахстан.

      Сноска. Пункт 5 с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

      6. В случае возникновения спора о правомерности договора передачи жилого помещения в собственность одного из его пользователей, правоустанавливающие документы на такое помещение по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом полностью или частично недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (глава 4 ГК).

      Сноска. Пункт 6 с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

      7. В пункте 7 Правил приватизации перечислены субъекты жилищных правоотношений, которые безвозмездно получают в собственность занимаемые ими жилища из государственного жилищного фонда. Оформление договора о приватизации производится только на лицо, имеющее такие льготы. В этих случаях приватизируемое помещение переходит с согласия совершеннолетних членов семьи в общую совместную собственность лица, пользующегося указанной льготой, и членов его семьи. Собственник приватизированного помещения не может по своему усмотрению выселить из него лиц, не включенных в договор приватизации.

      При разрешении этих споров, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, суды должны проверить обстоятельства и условия, на которых ими было дано согласие на оформление права собственности на имя члена семьи, пользующегося льготами.

      В необходимых случаях, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, гражданам необходимо разъяснять их право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения.

      Сноска. Пункт 7 с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

      8. Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся его членами семьи, согласно статьи 22 Закона имеют равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения, они в случае приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними лицами (пользователями) становятся участниками общей совместной собственности на это помещение.

      В случае нарушения права собственность несовершеннолетнего члена семьи в результате невключения его в договор приватизации, родители несовершеннолетнего или другие лица, представляющие его интересы, вправе с согласия других собственников жилого помещения обратиться в органы по приватизации жилья с заявлением о включении несовершеннолетнего члена семьи в договор приватизации либо в суд с таким же иском.

      Сноска. Пункт 8 с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

      9. Граждане, ставшие собственниками приватизированного жилого помещения, согласно статьи 188 ГК вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая прав и охраняемых законом интересов других лиц и государства.

      В связи с этим следует иметь в виду, что поскольку выкупленное в порядке приватизации жилое помещение переходит в общую собственность граждан, занимающих это помещение, то отчуждение части такой собственности отдельным ее участником возможно только после установления долевой собственности на это помещение. Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможно лишь при условии, если остальные собственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение срока, предусмотренного статьей 216 ГК.

      Сноска. Пункт 9 с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

      10. Мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.

      11. В силу статьи 29 Закона принудительное (помимо воли собственника) прекращение права собственность на жилище не допускается за исключением обращения взыскания на жилище вместе с земельным участком по обязательствам собственника в случаях и порядке, предусмотренных законодательными актами , изъятия (выкупа) земельного участка, на котором расположен дом для государственных нужд, реквизиции и конфискации, а также в иных случаях, предусмотренных ГК.

      При рассмотрении конкретных дел, связанных с прекращением общей совместной собственности на жилое помещение путем выплаты денежной суммы или иной компенсации участнику собственности остальными сособственниками вместо выдела его доли в натуре суды должны иметь ввиду, что такая выплата допускается только с согласия собственника.

      Гражданским кодексом (статья 218) предусмотрено, что доля собственника может быть компенсирована денежной суммой или иным образом и без согласия собственника, либо по решению суда общее имущество может быть продано с публичных торгов с последующим распределением вырученной суммы между участниками общей собственности соразмерно их долям.

      Рассматривая споры о разделе приватизированной квартиры (дома) суды могут выделить долю собственника в денежном выражении и при несогласии последнего или принять решение о продаже с публичных торгов при условии, что доля соответствующего собственника является незначительной и не может быть реально выделена либо собственник, доля которого выделяется, не заинтересован существенно в использовании общего имущества и он не проживает в спорном жилом помещении, обеспечен другой жилой площадью, а также если раздел общего имущества производить нецелесообразно.

      С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в приватизированном жилище.

      Сноска. Пункт 11 с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).
      12. (Пункт 12 исключен — Нормативным постановлением Верховного Суда РК от 18 июня 2004 г. N 8 )

      13. В соответствие с п. 6 статьи 13 Закона жилище (квартира), в котором проживает несколько нанимателей, может быть приватизировано только с согласия нанимателей и их совершеннолетних членов семьи. В этом случае жилище (квартира) поступает в общую долевую собственность всех нанимателей. Приватизация жилища (квартиры) с нарушением указанного требования Закона должна повлечь признание договора недействительным с последствиями, указанными в статье 157 ГК. При разрешении таких споров следует иметь иметь в виду, что внесение изменений в договор приватизации может иметь место только при соблюдении условий и порядка, предусмотренных статьями 401 , 402 ГК, по согласию сторон или по требованию некоторых из них, когда законность договора не оспаривается.

      Сноска. Пункт 13 с изменениями, внесенными нормативными постановлениями Верховного Суда РК от 30.12.2011 № 5 (вводится в действие со дня официального опубликования); от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

      14. В соответствии с пунктом 12 Правил приватизации решение вопроса о приватизации жилищ принимают:

      из коммунального жилищного фонда — жилищные комиссии местных исполнительных органов;

      из жилищного фонда государственных предприятий — жилищные комиссии государственных предприятий;

      из жилищного фонда государственных учреждений — жилищные комиссии государственных учреждений.

      Типовое положение о жилищных комиссиях утверждается уполномоченным органом, осуществляющим реализацию государственной политики в сфере жилищных отношений.

      Перечень документов, предоставляемых на рассмотрение жилищной комиссии, для приобретения в собственность жилищ в порядке приватизации определен в пункте 14 Правил приватизации, где жилищным комиссиям запрещено истребовать дополнительные документы, не предусмотренные Правилами приватизации.

      Основания отказа в приватизации жилища жилищной комиссией, предусмотренные требованиями пункта 16 Правил приватизации, являются исчерпывающими.

      Граждане не могут приватизировать жилище из государственного жилищного фонда, если:

      имеют иное жилище на праве собственности на территории Республики Казахстан, при этом наличие доли менее пятидесяти процентов в жилище не учитывается;

      имеют обязательство по договору ипотечного жилищного займа на территории Республики Казахстан;

      произвели отчуждение жилища, принадлежащего им на праве собственности в течение последних пяти лет до момента обращения на приватизацию.

      Судам следует разъяснить, что при наличии у гражданина права на приватизацию жилого помещения из государственного жилищного фонда и подавшего заявление в уполномоченный государственный орган, в случае его смерти, суд по иску наследников признает право приватизации за ними, так как наследодатель выразил волю на заключение договора, свое заявление не отозвал и по не зависящим от него причинам не подписал и не зарегистрировал договор. Решение суда об удовлетворении иска является основанием для заключения государственным органом договора о приватизации с наследниками в порядке, предусмотренном законодательством.

      Указанное не умаляет права на приватизацию наследниками жилища, приравненного к служебному, поскольку право приватизации данного жилища переходит к членам семьи умершего (погибшего).

      Часть жилища, принадлежащего государству в виде выморочного имущества, может быть приватизирована собственником другой части этого жилища, который имеет преимущественное право на приватизацию, в установленном законодательными актами порядке.

      Сноска. Пункт 14 в редакции нормативного постановления Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

      14-1. В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона Республики Казахстан от 1 марта 2011 года «О государственном имуществе» допускается передача государственного имущества из одного вида государственной собственности в другой.

      Порядок передачи указанного имущества определяется Правилами передачи государственного имущества, закрепленного за государственными юридическими лицами, из одного вида государственной собственности в другой, утвержденными постановлением Правительства Республики Казахстан от 1 июня 2011 года № 616.

      Сноска. Нормативное постановление дополнено пунктом 14-1 в соответствии с нормативным постановлением Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

      15. В соответствии с Законом служебное жилище — жилище с особым правовым режимом, предоставляемое из жилищного фонда государственного учреждения и предназначенное для заселения гражданами Республики Казахстан на период выполнения ими обязанностей, связанных с характером их трудовых отношений, а также гражданами Республики Казахстан, участвующими в активных мерах содействия занятости в соответствии с законодательством Республики Казахстан о занятости населения.

      Жилые помещения, включенные в число служебных, кроме приравненных к служебным жилищам, приватизации не подлежат.

      Правовой режим жилища, приравненного к служебному, отличается от правового режима служебного жилища, которое предоставляется из коммунального жилищного фонда государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим, кандидатам в космонавты, космонавтам, сотрудникам специальных государственных органов и лицам, занимающим государственные выборные должности, или из жилищного фонда государственного предприятия работникам данного государственного предприятия. Поэтому при рассмотрении споров, вытекающих из приватизации служебных жилых помещений, судам надлежит выяснить правовой статус жилища.

      При этом необходимо учесть, что наниматели жилища, приравненного к служебному, вправе приватизировать занимаемые ими помещения при определенных условиях с согласия собственника (статья 101 Закона и пункты 3, 4, 5 Правил приватизации).

      Сноска. Пункт 15 в редакции нормативного постановления Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).
      16. Исключен нормативным постановлением Верховного суда РК от 10.04.2015 № 2 (вводится в действие со дня официального опубликования).

      17. Выдел участнику общей совместной собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли возможен при условии выдела причитающейся ему доли в виде отдельной изолированной жилой комнаты с правом совместного пользования подсобными помещениями. Настоящее постановление вступает в силу со дня его опубликования.

      Смотрите так же:  Адвокат в раздольном

    Оставьте комментарий