Договор купли найма

Бланкер.ру

You are here

Договор найма жилого помещения — договор, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо «Наймодатель» — обязуется предоставить другой стороне «Нанимателю» жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Законодательство разделяет обязательства, возникающие из найма жилого помещения, на договоры социального найма и коммерческого найма:

  • договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения. Договор социального найма можно назвать «квазидоговором», поскольку его заключение и все его элемен­ты, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами (см. статью «Социальный найм»).
  • договор коммерческого найма это гражданско-правовой договор, в котором стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.
  • К категории договоров найма жилого помещения могут быть относены следующие договора:

  • договор найма квартиры
  • договор найма жилого дома
  • договор найма комнаты
  • Существенные условия договора — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    В договоре найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).

    В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

    Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон.

    К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относится:

  • Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
  • Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  • В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами.
  • Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
  • Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
  • Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
  • Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
  • Договоры найма-продажи и аренды с правом выкупа

    Существуют две конструкции договоров, связанные с переходом права собственности на вещь, по условиям которых будущий собственник является нанимателем: договор найма-продажи и договор аренды с правом выкупа. Эти договоры имеют определенное сходство, но вместе с тем являются самостоятельными по отношению друг к другу. Рассмотрим их особенности.

    Сходство договоров…

    И в договоре найма-продажи, и в договоре аренды с правом выкупа сначала имеет место временная аренда вещи, а затем переход права собственности на нее (ст. ст. 501, 624 ГК РФ). Основанием возникновения права собственности на вещь в каждом из приведенных договоров является оплата причитающейся денежной суммы собственнику вещи: и в договоре найма-продажи право у покупателя возникает с момента оплаты стоимости вещи, и в договоре аренды с правом выкупа оно также возникает у арендатора с момента внесения всей выкупной суммы.

    Данное обстоятельство имеет существенное значение, поскольку наличие каких-либо сомнений в уплате выкупной суммы может повлечь за собой отсутствие оснований для возникновения права собственности арендатора на вещь. Так, ФАС ЗСО в Постановлении от 08.02.2011 по делу N А45-10119/2010 указал, что представленное платежное поручение в качестве подтверждения уплаты выкупной суммы является ненадлежащим доказательством и не свидетельствует о выполнении арендатором обязательства по ее уплате, поскольку в нем содержались исправления в графе “Назначение платежа”, что не допускается в силу п. 16 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности в РФ (утв. Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н).

    Также в договоре аренды с правом выкупа стороны могут предусмотреть, что право собственности у арендатора на выкупаемое имущество возникает не только при условии внесения всех предусмотренных договором выкупных платежей, но и при соблюдении иных требований. Например, ФАС ВВО, исходя из принципа свободы договора, в Постановлении от 11.05.2011 по делу N А11-3565/2010 признал допустимым условие договора аренды с правом выкупа о том, что исходя из принципа свободы договора право на выкуп может быть реализовано лишь при отсутствии нарушения со стороны арендатора сроков внесения арендной платы.

    Арендное правоотношение в договоре найма-продажи прекращается с момента возникновения у покупателя права собственности на переданную ему вещь, то есть с момента ее оплаты, если иное не предусмотрено договором. В договоре аренды с правом выкупа оно также прекращается с момента внесения всей выкупной суммы.

    Кроме того, в договоре аренды с правом выкупа может быть предусмотрено, что право на вещь переходит к арендатору, а само арендное правоотношение прекращается по истечении предусмотренного договором срока аренды или до его истечения, что отличает его от договора найма-продажи.

    Следует иметь в виду, что расторжение договора аренды с правом выкупа по требованию арендодателя означает прекращение обязательства по передаче вещи в собственность арендатору, в связи с чем отпадают основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены в счет выкупной стоимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1729/10, Постановление ФАС ДО от 21.02.2011 N Ф03-8641/2010).

    Отсутствие права собственности на вещь означает невозможность арендатором или покупателем ею распоряжаться. В силу ст. 491 ГК РФ, которая на основании ст. 501 ГК РФ применяется к договору найма-продажи, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. Аналогично обстоит дело и с договором аренды с правом выкупа: в связи с тем, что право собственности к арендатору на имущество не перешло, он не вправе ею распорядиться по своему усмотрению.

    Еще одной чертой, свидетельствующей о сходстве двух приведенных конструкций, является возможность собственника вещи потребовать ее обратно у покупателя или арендатора при невыполнении обязательства по выплате причитающегося денежного вознаграждения. Так, ст. 491 ГК РФ применительно к договору найма-продажи установлено, что в случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. Так же и в договоре аренды с правом выкупа: собственник вещи вправе расторгнуть договор и потребовать ее возврата при нарушении обязательства по внесению арендных платежей (ст. 619 ГК РФ) или при нарушении обязательства по внесению выкупной цены (ст. 486 ГК РФ).

    …и отличия

    Вместе с тем договор найма-продажи и договор аренды с правом выкупа имеют и различия, которые можно увидеть в следующем.

    1. Договор найма-продажи является разновидностью договора розничной купли-продажи и в соответствии со ст. 492 ГК РФ имеет специальную сферу применения: отношения между предпринимателем, реализующим товары, и потребителем – гражданином, приобретающим такие товары для семейных, личных, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности. Для договора аренды с правом выкупа таких ограничений не установлено, следовательно, он может быть заключен в отношении широкого круга субъектов.
    2. Другое отличие договора найма-продажи от договора аренды с правом выкупа состоит в том, что если целью первого договора выступает возмездное отчуждение вещи в собственность, то во втором такая цель в качестве основной не преследуется, напротив, стороны заключают договор по поводу вещи на условиях ее временного возмездного отчуждения.
    3. И, наконец, последнее отличие названных договорных конструкций: в договоре аренды с правом выкупа с арендатора в пользу арендодателя причитаются арендные платежи за пользование вещью в пределах срока аренды и уплата выкупной суммы, если стороны не договорятся о том, что арендные платежи засчитываются в счет выкупной суммы.

    В договоре найма-продажи согласно ст. 501 ГК РФ покупатель признается арендатором переданной ему вещи до момента ее полной оплаты, но из ее содержания прямо не следует, что весь период, когда он признается арендатором, подлежит оплате. Содержащаяся в указанной статье норма выступает гарантией права собственника на получение обратно своего имущества в случае неоплаты ее покупателем. В этом случае, если право собственности остается за ним, он вправе истребовать вещь из незаконного владения недобросовестного покупателя, в то время как по обычному договору купли-продажи у него такого права нет, он может потребовать лишь полного возмещения убытков.

    Цель сторон договора найма-продажи при его заключении состоит в продаже вещи, такой договор изначально является возмездным и не предполагает возможности предъявления дополнительных сумм к оплате покупателю, в противном случае отношения сторон приобретают качественно иной характер и должны регулироваться правилами о договоре аренды с правом выкупа.

    Смотрите так же:  Договор купли-продажи 2020 год

    В договоре аренды с правом выкупа в обязательном порядке должен быть указан размер выкупной суммы. В отсутствие согласованного сторонами условия о размере выкупной суммы договор аренды с правом выкупа в части выкупа имущества признается незаключенным.

    Смешанный характер договоров

    Общей чертой договора найма-продажи и договора аренды с правом выкупа является их смешанный характер.

    Действующим гражданским законодательством РФ предусмотрена возможность заключать смешанные договоры, то есть такие, которые включают в себя элементы различных договоров. В соответствующих частях к такому смешанному договору применяются правила, относящиеся к договорам в составе смешанного договора, с учетом существа смешанного договора и соглашения самих сторон (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

    Как отмечают некоторые авторы, термин “смешанный договор” должен применяться только к тем договорам, которые объединяют более одной совокупности всех необходимых условий различных договоров.

    Оба рассматриваемых нами вида договора включают элементы договоров аренды и купли-продажи, правила о которых подлежат применению к ним в соответствующих частях.

    В юридической литературе встречается мнение, что договор аренды с правом выкупа не является смешанным, поскольку условие о переходе права собственности на имущество по окончании договора аренды, а также при досрочном выкупе не порождает отношений по купле-продаже, при этом выкуп имущества рассматривается не как купля-продажа, а как переход права собственности в силу условий самого договора аренды. В частности, что, реализуя право на выкуп, “арендатор не выходит за рамки арендных отношений, которые при осуществлении им выкупа имущества прекращаются…

    Ему не требуется заключать отдельный договор купли-продажи имущества, если соответствующие условия согласованы в договоре аренды”.

    Вместе с тем как раз наоборот следует признать, что условие о выкупе в договоре аренды свидетельствует о его смешанном характере. Отношения сторон договора аренды, связанные с выкупом арендованного имущества, правилами, относящимися к договору аренды, не регулируются, поскольку к ним применяются исходя из их существа нормы о купле-продаже.

    Особенности смешанных договоров

    Особенность договора найма-продажи и договора аренды с правом выкупа как смешанных договоров состоит в условиях вступления их в силу.

    Договор считается заключенным с момента достижения его сторонами соглашения по всем существенным условиям. Договоры, предметом которых является передача вещи, считаются заключенными с момента ее передачи. Договоры, для которых законодательством предусмотрена государственная регистрация, считаются заключенными с момента ее осуществления.

    Приведенные правила относятся к определенным договорам одного вида. Иным образом обстоит дело со смешанными договорами.

    В смешанный договор могут быть включены элементы договоров, для одного из которых предусмотрена простая письменная форма, а для другого – нотариальная; один из таких договоров, кроме того, может подлежать государственной регистрации.

    Судебно-арбитражной практикой выработан подход, в соответствии с которым, если один из элементов смешанного договора не содержит существенных условий, установленных законом для данного вида договоров, смешанный договор не может считаться заключенным целиком.

    В пункте 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001 N 59) даны следующие разъяснения. Если для одного из обязательств, входящих в состав смешанного договора, установлена определенная форма или условие для вступления его в силу, то такое требование и условие распространяются на весь смешанный договор, при несоблюдении которого наступают соответствующие правовые последствия. В качестве примера была рассмотрена ситуация, когда стороны заключили смешанный договор, содержащий элементы купли-продажи предприятия и поставки оборудования. Договор был заключен в простой письменной форме.

    Признавая его незаключенным, суд кассационной инстанции, выводы которого поддержал ВАС РФ, отметил, что смешанный договор содержит единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором.

    Поскольку п. 3 ст. 560 ГК РФ устанавливает обязательную госрегистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия.

    Такой же позиции придерживаются и нижестоящие судебные инстанции в системе арбитражных судов.

    Аналогичным образом обстоит ситуация с договорами найма-продажи и договора аренды с правом выкупа. Если предметом таких договоров является недвижимое имущество и срок аренды больше одного года, то весь такой смешанный договор должен быть зарегистрирован, а при несоблюдении данного требования он считается незаключенным. К такому выводу пришел, в частности, ФАС УО в Постановлении от 22.04.2010 N Ф09-1611/10-С6.

    Изложенное выше позволяет прийти к следующим выводам. Договор найма-продажи и договор аренды с правом выкупа – это самостоятельные виды договоров. Они являются смешанными и включают в себя элементы купли-продажи и аренды. К отношениям сторон по таким договорам в соответствующих частях применяются правила о таких договорах.

    Договор найма жилого помещения

    Заверение договора найма жилого помещения у нотариуса — услуга, которой пользуются многие собственники, чтобы получить дополнительные гарантии при передаче своего жилья другим лицам.

    Для чего нужен договор найма, обязательно ли его заверять в нотариальной конторе, и чем он отличается от договора аренды? Мы подготовили ответы на все эти вопросы.

    Что такое договор найма жилого помещения?

    Договор найма — документ, который официально подтверждает факт передачи жилого помещения другим лицам для проживания в нем. В зависимости от условий передачи наем может быть:

    • Социальным
      В этом случае граждане получают жилье на особых, льготных условиях, предусмотренных законодательством.
    • Коммерческим
      При заключении такого договора, право пользования жильем передается за определенную плату.

    Для заключения договора найма необходимо наличие двух сторон: наймодателя и нанимателя. Наймодатель (собственник жилья или его уполномоченное лицо) передает жилое помещение в пользование. Наниматель принимает помещение в пользование. Нанимателем может быть абсолютно любой дееспособный гражданин, достигший совершеннолетия.

    Зачем заверять договор найма у нотариуса?

    Взаимоотношения сторон — наймодателя и нанимателя — регулируются Гражданским Кодексом и Жилищным Кодексом РФ. При этом согласно статье 674 ГК РФ договор найма необязательно заверять в нотариальной конторе.

    Многие путают понятия «договор аренды» и «договор найма», часто подменяя одно понятие другим. Главное отличие этих двух документов заключается в том, что договор аренды заключается только с юридическими лицами и подлежит обязательной государственной регистрации. Договор найма заключается физическими лицами и не требует регистрации, а, следовательно, и обязательного нотариального заверения.

    Однако по желанию одной или обеих сторон соглашения его можно нотариально заверить. Это послужит дополнительной «страховкой». Ведь если возникнет конфликтная ситуация, которая будет решаться через судебные органы, заверенный договор найма станет весомым документом, подтверждающим переход жилого помещение в пользование нанимателем.

    Где можно заверить договор найма жилого помещения?

    Если вам требуется заверить договор найма, вы всегда можете это сделать в нотариальной конторе по адресу: Страстной бульвар, дом 7. Записывайтесь онлайн на прием к нотариусу и приезжайте в назначенное время для быстрого заверения договора!

    Или просто приходите без записи.

    Вы можете попасть к нам в любое время без записи.

    Также вы можете позвонить к нам или задать вопрос через мессенджер

    Договор — образцы, бланки, примерные формы договоров

    Договоры купли-продажи товаров, имущества, оборудования

    Договоры купли-продажи автомобилей

    Различные договоры купли-продажи

    Договоры купли-продажи ценных бумаг (акций, долей в уставном капитале обществ)

    Договоры купли-продажи земельных участков

    Договоры купли-продажи недвижимого имущества

    Договоры купли-продажи жилых помещений

    Договоры купли-продажи предприятия

    Договоры поставки товаров

    Договоры поставки на условиях Инкотермс 2010

    Договоры поставки продовольственных товаров

    Различные договоры поставки

    Поставка товаров для государственных и муниципальных нужд

    Договоры мены товаров (предметов)

    Договоры мены недвижимого имущества

    Договоры мены ценных бумаг (векселей, акций) и долей

    Договоры дарения земельного участка

    Договоры дарения недвижимого имущества

    Договоры дарения доли в уставном капитале

    Различные договоры дарения

    Рента и пожизненное содержание с иждивением

    Договоры постоянной ренты

    Договоры пожизненной ренты

    Договоры пожизненного содержания с иждивением

    Договоры аренды недвижимости

    Договоры аренды зданий и сооружений

    Договоры аренды предприятий, имущественных комплексов

    Договоры аренды земельных участков

    Договоры аренды транспортных средств

    Договоры аренды оборудования и техники

    Договоры финансовой аренды (лизинга)

    Договоры субаренды помещений, имущества, транспортных средств

    Различные договоры аренды

    Наем жилого помещения

    Договоры найма жилого помещения (квартиры, комнаты)

    Договоры социального найма, поднайма

    Договор безвозмездного пользования

    Договоры безвозмездного пользования земельным участком

    Договоры безвозмездного пользования жилым помещением

    Договоры безвозмездного пользования нежилым помещением

    Различные договоры безвозмездного пользования

    Договоры строительного подряда

    Договоры бытового подряда

    Договоры подряда для государственных или муниципальных нужд

    Договоры подряда на выполнение проектных и изыскательских работ

    Договоры подряда с временным творческим коллективом

    Различные договоры подряда

    Договоры, контракты на выполнение НИОКР

    Возмездное оказание услуг

    Договоры возмездного оказания услуг

    Договоры предоставления услуг в области рекламы

    Договоры предоставления аудиторских услуг

    Договоры предоставления услуг в области медицины

    Договоры предоставления услуг в области связи (телефонной, Интернет)

    Договоры предоставления услуг на рынке ценных бумаг

    Договоры предоставления услуг по продаже (покупке) недвижимости

    Договоры предоставления коммунальных услуг

    Договоры предоставления услуг по подбору персонала и трудоустройству

    Договоры предоставления услуг в области обучения

    Договоры предоставления услуг перевода

    Договоры предоставления охранных услуг

    Договоры предоставления услуг по вывозу и утилизации твердых бытовых отходов, услуг по уборке помещений

    Договоры предоставления транспортных услуг

    Договоры предоставления услуг по хранению

    Договоры реализации туристского продукта, предоставления туристических, гостиничных услуг

    Договоры предоставления услуг (выполнение работ), связанных со строительством (ремонтом)

    Договоры предоставления информационных услуг

    Различные договоры оказания услуг

    Договоры перевозки автомобильным транспортом

    Договоры перевозки водными видами транспорта

    Различные договоры перевозки

    Договоры транспортной экспедиции

    Договоры беспроцентного займа

    Договоры займа между резидентом и нерезидентом

    Договоры займа с обеспечением

    Договоры о предоставлении кредитной линии

    Финансирование под уступку денежного требования (факторинг)

    Договоры банковского вклада

    Договоры срочного банковского вклада

    Договоры банковского вклада до востребования

    Договоры целевого вклада

    Договоры банковского счета

    Специальные виды договоров хранения

    Различные договоры хранения

    Договоры имущественного страхования

    Договоры личного страхования

    Договоры страхования ответственности

    Договоры страхования предпринимательского риска

    Договоры ипотечного и титульного страхования

    Договоры медицинского и пенсионного страхования

    Различные договоры поручения

    Различные договоры комиссии

    Различные агентские договоры

    Доверительное управление имуществом

    Договор доверительного управления имуществом

    Различные договоры доверительного управления

    Договоры коммерческой концессии

    Договоры простого товарищества

    Различные виды договора о совместной деятельности

    Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации

    Договоры авторского заказа

    Смотрите так же:  Заявление на согласие на регистрацию по месту жительства

    Договоры об отчуждении исключительного права

    Договор об отчуждении патента

    Договор уступки права требования

    Договор об осуществлении патентного поиска

    Гражданский кодекс в договорах. Примерные формы

    Подборка подготовлена экспертами компании «Гарант»

    © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

    Договор купли найма

    Договор Найма-Продажи — договор, по которому наниматель становится собственником товара, имущества после того, как он выплатит полную стоимость, зафиксированную в договоре. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов

    ДОГОВОР НАЙМА-ПРОДАЖИ — в соответствии со ст. 471 ГК договором розничной купли продажи может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (ст. 461 ГК) (см. Договор купли продажи) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного… … Юридический словарь современного гражданского права

    договор найма-продажи — договор, в котором предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю последний является нанимателем (арендатором) переданного ему товара. Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с… … Большой юридический словарь

    ДОГОВОР НАЙМА-ПРОДАЖИ — договор, в котором предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю последний является нанимателем (арендатором) переданного ему товара. Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с… … Большой экономический словарь

    Договор купли-продажи — Договор купли продажи это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму… … Википедия

    Договор найма — жилого помещения (наем жилья) является основным институтом жилищного законодательства, договор найма регулируется ГК РФ. Жилищное законодательство необходимо для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и… … Википедия

    Договор Двусторонний — договор, по которому стороны, его заключающие, приобретают взаимные права и обязанности. К Д.д. относятся договор купли продажи, найма. По Д.д. каждая сторона вправе отказаться от исполнения своего обязательства, если другая сторона не исполняет… … Словарь бизнес-терминов

    договор именной — Договор, получивший законодательно оформленное название: договор купли продажи, найма, займа, подряда, хранения, поручения, комиссии. При заключении именного договора достаточно достигнуть соглашения сторон по существенным условиям договора,… … Справочник технического переводчика

    ДОГОВОР, ИМЕННОЙ — договор, получивший законодательно оформленное название: договор купли продажи, найма, займа, подряда, хранения, поручения, комиссии. При заключении именного договора достаточно достигнуть соглашения сторон по существенным условиям договора,… … Большой бухгалтерский словарь

    Договор — (Contract) Понятие договора, виды договоров, условия договоров Информация о понятии договора, виды договоров, условия договоров Содержание > Содержание Понятие и значение . Договор и сфера его применения. Законодательное регулирование соглашения … Энциклопедия инвестора

    Договор найма (аренды)

    Договор найма (аренды) — основной документ, дающий право на проживание в съемной квартире (комнате). От того, как он составлен, зависят все дальнейшие взаимоотношения Наймодателя и Нанимателя. Грамотное заключение договора должно гарантировать съемщику беспрепятственное пользование пригодным для жилья помещением, а собственнику — сохранность имущества и своевременную оплату.

    Основание для распоряжения помещением

    Чтобы договор был ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ, его нужно заключать в строгом соответствии с законом. Первый и самый главный момент — это правомочность основания для сдачи помещения в аренду. Перед заключением договора собственником предъявляется документ, дающий ему такое право. Обычно это договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о наследстве. Здесь есть ряд нюансов.

    Если собственник один, и он же сдает помещение, то все в порядке — закон на его стороне.

    А вот если собственников несколько (например, общая долевая собственность), то либо они должны все присутствовать при заключении договора и, соответственно, поставить там свои подписи, либо нужно их нотариально заверенное согласие. Вместо согласия от каждого отдельного собственника можно сделать общую доверенность с максимальным сроком на три года, но для этого все равно придется хотя бы один раз собрать всех у нотариуса. Если собственниками долей являются несовершеннолетние дети, то от их имени выступают уполномоченные родители.

    Если согласием остальных собственников пренебречь — то договор будет считаться недействительным, так как передача помещения происходила с нарушением закона. Не спасет даже пункт в договоре, о том, что лицо, сдающее помещение в аренду, гарантирует согласие других собственников.

    Вместо собственника может быть другое лицо, имеющее нотариальную доверенность на сдачу помещения в аренду. Здесь надо обращать внимание на следующее: менее опасна ситуация, когда срок доверенности небольшой, и доверенное лицо имеет при себе оригинал правоустанавливающего документа; если же Вам предъявляют мятую ксерокопию и доверенность, срок которой уже на исходе (максимально 3 года), то лучше воздержаться от найма этого объекта.

    Любая доверенность может быть отменена доверителем, а проверить это не просто. Если же нет подлинника правоустанавливающего документа, то где гарантия, что квартира не была уже продана несколько раз?

    Если сдается комната, то нужно письменное (в идеале — нотариально заверенное) согласие соседей-собственников. Без этого согласия Вы будете иметь право пользоваться только комнатой (без МОП — мест общего пользования: кухни, ванной, туалета и т.д.). Решить этот вопрос может помочь временная регистрация, но не все хозяева на это идут.

    Возможна сдача в аренду и неприватизированного помещения. Если это квартира, то нужно письменное (желательно нотариально заверенное) согласие всех прописанных на этой площади граждан, либо доверенность от них. В случае с неприватизированной комнатой гораздо сложнее. На сегодняшний день самый лучший способ — это нотариальное согласие всех прописанных соседей в комплексе со временной регистрацией. Собрать подписи всех прописанных в муниципальной коммуналке — дело сложное (люди могут жить в другом районе, городе), ну а тем более, сводить всех к нотариусу — практически невозможно. Добавив к этому еще тот факт, что вселение новых жильцов соседи воспринимают «на ура» крайне редко, а количество хозяев, готовых оформить временную регистрацию не слишком велико — получим вывод, что съем неприватизированной комнаты остается хоть и дешевым, но самым ненадежным видом найма.

    Основные пункты договора

    С чего начинается любой договор? После указания Наймодателя и Нанимателя, описывается жилое помещение, его точный адрес, характеристики, кому принадлежит и на каком основании сдается. Важно прописать, для проживания каких именно и скольких лиц (с указанием паспортных данных) предоставляется квартира (комната). Чтобы не получилось так, что заключил один человек, а живут пятеро. Лица, не указанные в договоре, могут проживать в помещении только с дополнительного согласия собственника.

    В договоре должен быть четко указан размер и механизм внесения арендной платы с указанием расчетного числа каждого месяца. Это нужно для того, чтобы оплата оставалась фиксированной на весь срок действия договора. Затем регламентируется, кто оплачивает коммунальные услуги, свет, телефон и т.д.

    Обязательно отдельный раздел договора посвящается правам и обязанностям сторон. Расписываются действия и ответственность Наймодателя и Нанимателя на период действия договора. В числе прочих, обязательно оговариваются следующие моменты: использование помещения только для проживания, проведение ремонта или переоборудования только с согласия Наймодателя, ответственность Нанимателя за порчу помещения или имущества и т.д.

    Нельзя обойти стороной условия расторжения договора. Указываются сроки, в течение которых одна сторона должна предупредить другую о расторжении (законом предусмотрен срок в 1 месяц), а также ответственность той стороны, по чьей вине договор расторгается. Должно быть предусмотрено и досрочное расторжение договора. Право на такое расторжение появляется у Наймодателя, если Наниматель не вносит арендную плату в течение 3-х дней по истечении установленного срока, разрушает или портит жилое помещение и находящееся в нем имущество, либо использует помещение не по назначению, в том числе систематически нарушает права и интересы соседей. Со стороны Нанимателя обоснованное досрочное расторжение возможно, если помещение перестанет быть пригодным для постоянного проживания по независящим от него причинам.

    Неотъемлемой частью любого договора должны быть дополнительные условия, которые прописываются вручную в зависимости от каждой конкретной ситуации. Туда вносятся особые условия договора, которые не вошли в основной текст.

    Срок действия договора

    В договоре должен быть указан срок его действия. Только в течение этого срока все условия договора считаются действительными, а стоимость арендной платы не может быть изменена в одностороннем порядке. Договор, заключенный на срок до одного года не требует регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы. В соответствии с ГК ст.683 п.1, если срок договора не указан, то он считается заключенным на 5 лет, но пока такой договор не зарегистрирован в ГУ ФРС, он будет считаться недействительным.

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

    Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Определение Московского городского суда от 24 декабря 2013 N 4г-13190/13 (ключевые темы: расторжение договора купли-продажи — договор купли-продажи квартиры — неустойка — пересмотр вступивших в законную силу судебных актов — договор найма)

    Определение Московского городского суда от 24 декабря 2013 N 4г-13190/13

    Судья Московского городского суда Кучерявенко А.А., изучив кассационную жалобу Мишенькина С.В. и Тазаловой С.В., поступившую в Московский городской суд 13.12.2013 г., на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 24.07.2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08.11.2013 г. по гражданскому делу по иску Мишенькина С.В., Тазаловой С.В. к Козловой В.В. об обязании исполнить договор купли-продажи, по иску Козловой В.В. к Мишенькину С.В., Тазаловой С.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности,

    Мишенькин С.В. и Тазалова С.В. обратились в суд с иском к Козловой В.В. об обязании исполнить договор купли-продажи квартиры N 130, расположенной по адресу: г. Москва, ***. Свои требования мотивировали тем, что между сторонами от 23.07.2012 г. заключен договор купли-продажи указанной квартиры, договор зарегистрирован Управлением Росреестра г. Москвы 03.08.2012 г., однако ответчик уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры и денежных средств.

    Козлова В.В. с заявленными требованиями не согласилась и предъявила к Мишенькину С.В. и Тазаловой С.В. встречный иск о расторжении договора купли-продажи, ссылаясь на то, что юридическую помощь по данной сделке ей оказывал П. К.Б., на имя которого была оформлена доверенность. Стоимость квартиры риэлтерским агентством была определена в сумме *** руб. Козлова В.В. имела намерение продать указанное жилое помещение, исходя из данной суммы. Цену спорной квартиры стороны определили равную **** руб., договорившись прописать в договоре сумму *** руб. После регистрации договора Козлова В.В. явилась в Банк за причитающимися ей денежными средствами, где присутствовали ответчики и П. К.Б., который сообщил о наличии обременения в виде заключенного договора найма, по условиям которого с Козловой В.В. подлежит удержанию неустойка в сумме **** руб. Таким образом Козлова В.В. лишилась того, на что рассчитывала, заключая с контрагентами договор купли-продажи, а потому просила его расторгнуть.

    Смотрите так же:  Дешевые осаго в архангельске

    Решением Тушинского районного суда г. Москвы от 24.07.2013 г. постановлено:

    В удовлетворении исковых требований Мишенькина С.В., Тазаловой С.В. к Козловой В.В. об обязании принять денежные средства, подписать передаточный акт по квартире, отказать.

    Удовлетворить встречные исковые требования Козловой В.В. к Мишенькину С.В., Тазаловой С.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности.

    Расторгнуть договор купли-продажи квартиры N 130, расположенной по адресу: г. Москва, ***, заключенный 23.07.2012 г. между Козловой В.В. и Мишенькиным С.В., Тазаловой С.В.

    Признать за Козловой В.В. право собственности на спорную квартиру.

    Решение является основанием для погашения записи о праве собственности Мишенькина С.В. и Тазаловой С.В. на квартиру N 130, расположенную по адресу: г. Москва, **** в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и регистрации записи о праве собственности Козловой В.В. на указанный объект.

    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08.11.2013 г. решение районного суда оставлено без изменения.

    В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене перечисленных выше судебных постановлений, принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований Маскаевой Л.Н.

    В соответствии с ч. 2 ст. 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы или представления прокурора судья выносит определение:

    1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;

    2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

    В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

    Как усматривается из принятых по делу судебных постановлений, они сомнений в законности не вызывают, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 ГПК РФ не могут повлечь их отмену или изменение в кассационном порядке.

    Судом установлено, что 23.07.2012 г. между Мишенькиным С.В., Тазаловой С.В. и Козловой В.В. заключен договор купли-продажи квартиры N 130, расположенной по адресу: г. Москва, **.

    Стоимость квартиры согласно тексту договора составила *** руб.

    Спорная квартира, общей площадью 264,2 кв. м до совершения сделки купли-продажи принадлежала Козловой В.В. на праве собственности и была приобретена на основании договора купли-продажи от 21.10.2011г. у К. К.Ю. за *** руб.

    Пунктом 5 договора предусмотрено, что покупатель обязуется полностью оплатить денежные средства за квартиру в течение одного дня после регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

    По соглашению сторон с целью обеспечения расчетов по договору денежные средства, подлежащие передаче продавцу, были заложены в индивидуальный банковский сейф Банка ***.

    23.07.2012 г. между Банком *** и сторонами был заключен договор N **** аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями доступа, предусматривающими доступ к сейфу в период времени с 23.07.2012 г. по 23.07.2012 г. включительно для Козловой В.В. и Мишенькина С.В. совместно для целей помещения в ИБС предмета хранения, в период с 24.07.2012 г. по 19.08.2012 г. (включительно) к ИБС допускается указанные лица совместно для целей изъятия предмета хранения при условии предоставления банку следующих документов: оригинала, зарегистрированного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договора купли-продажи спорной квартиры от 23.07.2012 г.

    Срок аренды ИБС определен в 30 дней со дня, следующего за днем подписания сторонами акта приема передачи ИБС и ключей от него, стороны приняли два экземпляра клиентских ключей от ИБС.

    25.07.2012 г. сторонами договора совместно поданы документы в УФРС г. Москвы на государственную регистрацию права собственности на указанное жилое помещение.

    03.08.2012 г. Тазаловой С.В. и Мишенькиным С.В. получено свидетельство о праве собственности на спорную квартиру.

    10.03.2012 г. П. К.Б. заключил с П. В.Н. договор найма спорного жилого помещения на срок с 10.03.2012 г. по 07.03.2013 г. за плату *** руб. в месяц. В случае перехода права собственности на квартиру до окончания срока действия договора собственник квартиры обязуется выплатить нанимателю неустойку в сумме ***руб.

    Актом от 26.07.2012 г. подтверждено, что Козлова В.В. не имеет доступа в спорную квартиру по причине смены личинки дверного замка нанимателями жилого помещения.

    08.08.2012 г. доверенность, выданная П. К.Б. по вопросу эксплуатации спорной квартиры, отменена.

    10.06.2012 г. между Мишенькиным С.В. и ООО «Р.» заключен договор возмездного оказания услуг, предметом которого является организация покупки квартиры в соответствии с требованиями заказчика Мишенькина С.В.

    По информации ООО «Р.», в подборе спорной квартиры и заключении сделки по ней они не участвовали.

    10.05.2012 г. между ООО «С.» и Козловой В.В. заключен договор, предметом которого является поиск покупателя и заключение договора купли-продажи спорной квартиры, стоимость которой составляет ***руб.

    Заключением N *** от 16.11.2012 г. определена наиболее вероятная величина рыночной стоимости объекта жилой недвижимости — квартиры N 130, расположенной по названному адресу, равная **** руб.

    07.08.2012 г. Мишенькиным С.В. и Тазаловой С.В. в адрес Козловой В.В. направлена претензия, в которой они предлагают явиться в Банк для получения денежных средств 13.08.2012 г.

    08.08.2012 г. Козлова В.В. направила Мишенькину С.В. письмо, в котором просила его о заключении дополнительного соглашения по сделке купли-продажи квартиры с указанием реальной стоимости договора *** руб. и ставила его в известность об обращении в правоохранительные органы в связи с мошенническими действиями П. К.Б.

    14.08.2012 г. Козловой В.В. направлено заявление в УФРС с просьбой о приостановлении регистрации спорной квартиры в связи с мошенническими действиями П. К.Б.

    Согласно карточке посещения ИБС N *** содержимое банковского сейфа было изъято Мишенькиным С.В. единолично 20.08.2012 г.

    В силу п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора одной стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Положениями ч. 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

    Разрешая спор, оценив представленные сторонами доказательства, исследовав обстоятельства по делу, суд пришел к правильному выводу о том, что Мишенькиным С.В. и Тазаловой С.В. не представлено допустимых и бесспорных доказательств выплаты истцу денежных средств за квартиру в срок, определенный договором.

    Факт неисполнения Мишенькиным С.В. и Тазаловой С.В. условий договора купли-продажи, касаемо оплаты цены за квартиру судом установлен, ответчиком не опровергнут.

    При таких данных суд пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении иска Мишенькина С.В., Тазаловой С.В. и удовлетворении встречного иска Козловой В.В.

    Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

    Пунктом 4 ст. 453 ГК РФ установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

    Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

    Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102 , 1104 ГК РФ.

    Следует согласиться с приведенными выше выводами суда о том, что неисполнение покупателем условий об оплате товара, является существенным нарушением договора купли-продажи и служит основанием для расторжения данного договора в силу ст. 450 ГК РФ.

    Проверяя 08.11.2013 г. законность решения суда в апелляционном порядке, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда обоснованно оставила его без изменения.

    Факт внесения денежных средств на депозит нотариуса 28.06.2013 г. не свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств покупателями, так как с момента заключения договора купли-продажи до внесения денежных средств прошел почти год.

    Утверждение о том, что Козловой В.В. получены денежные средства в сумме *** руб. в счет оплаты покупной цены квартиры не может повлечь отмену состоявшихся по делу судебных постановлений, поскольку вопрос возврата данной суммы может быть решен посредством подачи Мишекиным С.В. и Тазаловой С.В. самостоятельного иска.

    Другие обстоятельства, на которые заявитель ссылается в кассационной жалобе, в силу ст. 387 ГПК РФ не могут повлечь отмену вышеуказанных судебных постановлений.

    Никаких существенных нарушений норм материального или процессуального права со стороны судов первой и второй инстанций из представленных документов и по доводам кассационной жалобы не усматривается.

    Кроме того, необходимо отметить, что одним из принципов верховенства права является принцип правовой определенности, предусматривающий недопустимость пересмотра вступившего в законную силу судебного акта только в целях проведения повторного слушания по делу и получения лицом, участвующим в деле, нового судебного акта. Наличие двух точек зрения по одному вопросу не может являться основанием для пересмотра вступивших в законную силу судебных актов.

    На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 2 ст. 381 , ст. 383 ГПК РФ,

    в передаче кассационной жалобы Мишенькина С.В. и Тазаловой С.В. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 24.07.2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08.11.2013 г. по гражданскому делу по иску Мишенькина С.В., Тазаловой С.В. к Козловой В.В. об обязании исполнить договор купли-продажи, по иску Козловой В.В. к Мишенькину С.В., Тазаловой С.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности — для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказать.

    Оставьте комментарий