Альтернативный договор купли-продажи квартиры образец

Альтернативные сделки с квартирой. Виды сделок, как избежать рисков и мошенничества?

При альтернативной продаже один собственник продает свою квартиру, одновременно покупая другую. А продавец последней жилплощади может являться покупателем для третьей стороны. Рассмотрим схему такой сделки на примере.

Владелец трехкомнатной квартиры хочет ее продать и купить две однокомнатные. А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру. В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи.

  • Продавец первой квартиры, который в то же время является покупателем второй «альтернативной» квартиры.
  • Продавец «альтернативной» квартиры.
  • ? Альтернативная цепочка.

    • Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
    • ? Частичная регистрация или отказ в регистрации.

      ? Помощь нотариуса.

      Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше. Также могут возникнуть сложности с организацией самого процесса подписания всех договоров. Именно поэтому, для максимального повышения вероятности успешного проведения сделки, стоит обратиться к грамотному риэлтору.

      0 Налоговый вопрос при альтернативной сделке.

      Еще один немаловажный вопрос, который следует учитывать участникам альтернативной сделки – порядок уплаты налога и возможность получения налогового вычета. Распространенной ошибкой является мнение о том, что единовременная покупка альтернативной квартиры освобождает от уплаты налога.

      На самом деле, эти две сделки никак юридически не связаны между собой, даже если проведены в один налоговый период. Поэтому продав свою жилплощадь, вы должны уплатить 13% с дохода, полученного от продажи, если владеете ею менее 3 лет.

      ? Совершали альтернативную сделку с квартирой, но так получилось, что другие люди оформили документы раньше нас и получили права пользования и распоряжения нашей квартирой, а нам отказались дать возможность доделать документы. Что делать?

      ? Совершили альтернативную сделку при покупке жилья, но вторая сторона не оплатила налоги, нам это чем-нибудь грозит?

      0 Что такое альтернативная сделка?

      0 Характеристика альтернативной продажи.

      ? Альтернатива.

    • Покупатель первой квартиры.
    • Например, собственник четырехкомнатной квартиры хочет продать ее и купить взамен три квартиры: две однокомнатные и одну двухкомнатную (с доплатой). Здесь выстраивается цепочка из 4 квартиры, три из которых являются альтернативными.

      От длины цепочки зависит и сложность сделки. Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 4.

    • Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
    • Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
    • 0 Специфические риски альтернативной продажи жилья.

      Кроме типичных рисков, связанных с продажей недвижимости, альтернативная сделка предполагает и вои специфические риски, которые возникают в силу сложности организации процесса. Чего именно стоит опасаться будет подробно указано ниже.

      Чтобы избежать подобного, нужно регулярно отслеживать процесс регистрации (на сайте Росреестра по номерам заявлений). В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами. Если речь идет не о приостановлении, а об отказе в регистрации, порядок действий такой же.

      0 Как избежать рисков?

      Обращение к нотариусу имеет особенное значение в вопросах с альтернативной сделкой. Связано это с тем, что если договор по сделке с недвижимостью заверен нотариально, то он не проходит дополнительную проверку юристами. Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа – ниже.

      ? Соблюдать рекомендации риэлторов.

      А покупка альтернативной квартиры дает право на получение налогового вычета.

      Другими словами, в данном виде сделок уплата налогов и получение налогового вычета производится в стандартном порядке и взаимозачет продажи и покупки невозможен.

      Таким образом, альтернативные сделки являются специфичным видом сделки купли-продажи, которая имеет свои особенности и риски. Поэтому повышенная осторожность и учет всех нюансов особенно важны в подобных случаях.

      В этой ситуации вы можете обратиться в суд, чтобы доказать недобросовестность продавца, который заключил соглашение с двумя продавцами. Квартиру назад вы вряд ли получите, потому что по закону она остается покупателям, которые первыми оформили сделку. Но вы можете рассчитывать на компенсацию морального и материального ущерба.

      Немногие знают, что помимо стандартного договора купли-продажи, приобрести квартиру можно по альтернативной сделке.
      Но здесь есть определенные риски, которые нужно учитывать, чтобы не стать жертвой мошенничества. В представленной ниже статье мы подробно расскажем о специфике альтернативных сделок и о том, как нужно действовать, чтобы провести сделку максимально быстро и правильно.

      Данный вид сделки представляет собой обмен квартирами через договор купли-продажи. Специфика заключается в том, что осуществляется единовременная реализация жилплощади, то есть документы подписываются в одно и то же время. В сделке участвуют несколько участников, что не противоречит гл.9 ГК РФ.

      Заключить альтернативную сделку можно также путем обмена. Но здесь следует учитывать, что обменивать можно только квартиры, находящиеся в социальном найме (ст.72 ЖК РФ). К тому же, найти вариант, полностью устраивающий обе стороны, практически нереально, поэтому обмен чаще всего происходит с доплатой.

      Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую. Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной. Подписание договоров купли-продажи и их государственная регистрация происходит в один и тот же день. У данного вида сделки три участника:

    Здесь реализуется не одна жилплощадь, а несколько. При этом продавцы каждой из них выступают покупателями другого жилья, что и образует альтернативную цепочку. При этом нужно учитывать, что все квартиры не должны реализовываться последовательно.

    0 Типичные риски продажи квартиры.

    Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:

  • Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).
  • Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег. Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает. Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован. Также нельзя подписывать никаких дополнительных документов об оплате, помимо расписки. Только учет всех нюансов может свести все риски к минимуму.

    ? Несогласованность действий.

    В любой альтернативной сделке участвует больше двух сторон. Поэтому любое несогласие между ними может стать причиной полного разрыва всей процедуры. Очень важно, чтобы каждый из участников сделки имел адекватные запросы и реально оценивал стоимость и той квартиры, которую он хочет продать и той, которую планирует купить.

    Важно, чтобы требования соответствовали реальным рыночным ценам и возможностям других участников. В противном случае возникает риск увеличения сроков сделки и даже ее отмены.

    Подобный риск возникает из-за того, что все квартиры, участвующие в сделке, не связаны между собой (регистрируются по отдельным договорам). Поэтому возникает опасность, что регистратор может приостановить регистрацию одного из договоров, в результате чего одна сторона рискует остаться и без квартиры и без денег.

    Чтобы избежать подобных рисков, можно воспользоваться услугами нотариуса либо следовать рекомендация риэлтора.

    Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица — налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, — исходя из сумм таких доходов (п. 3 ст. 228 НК РФ).

    При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (п.3 ст. 220 НК РФ).

    0 Советы юриста:

    Все договора альтернативной сделки заключаются отдельно и юридически не взаимосвязаны. А это значит, что уклонение продавца от налогов, полученных за продажу своей квартиры, вам ничем не грозит.

    Специалист Елизавета Гибова подробно расскажет, как проходит альтернативная сделка.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    альтернативная сделка

    Наталья Викторовна

    Добрый день! С Рождеством! Альтернативная сделка(продажа и покупка квартиры), какие риски, особенности договора? Подскажите, пожалуйста. Как обезопасить сделку от приостановки регистрации продавцом или покупателем?

    Добрый вечер. Это два разных договора, в одном из которых Вы продавец, а в другом покупатель. Риски этих сделок «стандартные». От приостановки обезопасить можно лишь грамотно подготовив документы, правильно составленные ДКП и верно поданные на регистрацию в МФЦ.

    «Как обезопасить сделку от приостановки регистрации продавцом или покупателем?» — проводить как свободную )))

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «?Работаю честно»

    Наталья Викторовна, доброй ночи. При всём уважении, но Вы так просто задаёте вопрос. Я согласен с Еленой. Но даже, если не брать то, что это стоит денег, Вы даже не отдаёте себе отчёта, что это большой риск. Чтобы провести одну сделку, всегда привлекаются несколько специалистов: риэлторы, юристы, регистраторы. Это те люди, которые работают вместе и как правило долгое время. И другой вопрос когда люди сами проводят сделки да ещё и альтернативные. В моей практике не мало случаев, когда люди не понимая специфики городят чёрт знает, что. Тут не хватит места, чтобы расписать всё по пунктам. И на подготовку к альтернативной сделке уходит не один день. При неправильной последовательности можно остаться без денег и квартиры. Обратитесь к специалистам, а Вам даю ссылку на конкретный пример, в котором самоделкины наделали делов. Даже на этом сайте появляются вопросы «что мне делать?» — сначала проводят сделки, а потом задают вопросы среди ночи. Удачи! https://www.cian.ru/blogs-krivaja-sdelka-i-rieltor-ljubitel-274609/

    Смотрите так же:  Договор по прокату автомобиля с водителем

    Наталья Викторовна, самый большой риск в альтернативных сделках возникает в том случае, когда любая из сторон в цепочке выступает без представителя — третьего лица (им может быть кто угодно, даже не обязательно риэлтор). Причина банальна — эмоции и неадекватность, которые усиливаются лавинообразно незнанием всех нюансов и отсутствием опыта. Нормальные ответственные участники будут избегать включать в цепочку вариант с самодеятельностью, чтобы не увеличивать риски развала цепочки из-за непредсказуемости участников. Но. если у кого-то есть потребность впарить что-то непотребное, то в этом случае самостоятельный покупатель — лакомый вариант.Я как нериэлтор из своего опыта так скажу: бросьте эту затею с самодеятельностью с альтернативными сделками (без хорошего опыта проведения таковых). Простую сделку самостоятельно провести еще можно, хорошо подготовившись. В некоторых случаях без риэлтора даже лучше будет, так не будет привязки к срокам. А вот в случае альтернативной цепочки вероятно появление самых разношерстных вариантов с самыми замысловатыми историями и плюс к тому (что очень важно) очень сжатые сроки принятия решений — счет может идти на дни. Без хорошего практического опыта такие ситуации быстро разрулить невозможно, не наломав дров.

    Борис хорошо описал ситуацию. В целом можно обойтись без любого специалиста в любом деле. Только каков будет результат? Я ВСЕГДА избегал самостоятельных покупателей и продавцов, если знаю, что совсем скоро будут другие квартиры или покупатели в сопровождении риэлторов (да парой и риэлторов тоже стоит избегать из-за отсутствия квалификации). Бывает, что на сделке собирается по 35 человек и цепочка может состоять из 10 квартир. Вспоминается мне случай когда одна женщина, даже в сопровождении очень опытного риэлтора, где-то начиталась, кто-то ей сказал, что в договор купли-продажи обязательно нужно вписывать условия доступа к ячейке. Ей долго объясняли, что в этом нет необходимости т.к. они указываются в договоре аренды ячейки. Убедить её не удалось, условия в ДКП включили. Потом у неё появился другой момент, она не понимала почему так много прописывается условий (копии и оригинал ДКП по всем квартирам). Начала всех упрекать, что её хотят обмануть. Верхний покупатель (это тот кто стоит в начале цепочки), терпел, терпел, сказал, что пойдёт покурит. Вернувшись сказал, что не будет участвовать в сделке с сумашедшей. И ушёл. Та «сумашедшая» тут же поняла, что сорвала 10 сделок и «запела» по-другому и была согласна на заранее оговоренные условия, но верхнего покупателя уже было не переубедить. И поверьте это сплошь и рядом. Находясь на сделках в банках, за перегородкой или из соседних переговорных порой можно услышать непонимания и возмущения самоделкиных. Так и хочется подойти и спросить: «Мужик, чего тебе не понятно? Тебе уже двадцать раз объяснили как всё будет происходить. А то, что ты пытаешься сделать противоречит безопасности и (или) завершению сделки.».

    По моему мнению, то самый актуальный ответ на конкретный вопрос от конкретного представителя поступил в 22:50 по мск от ника «не риэлтор». Наталья Викторовна, уже сейчас можно со 100% уверенностью сказать, что Вы не осилите данную сделку. И дело тут не в технической нагроможденности кАмпании, а в психологии ведения и регулировки процесса сложенной сделки. Иногда звено из цепи может выпасть, что приведет в лучшем случае к приостановке, но чаще к тому, что где-то чей-то пакет застрянет, деньги не дойдут и тп. Поэтому либо сами, но делите эти сделки на 2 разных, либо уж не поскупитесь на хорошего специалиста. Успешной продажи. С уважением, Виталий!

    Добрый вечер, Наталья Викторовна. Альтернативная сделка и её особенности не описать не ознакомившись подробно с ситуацией полной по данной сделке: 1. Сколько сторон-участников в сделке (продавцов-покупателей), какие объекты и в одном ли они городе; 2. Какие правоустанавливающие документами на объекты-квартиры и конечно очень важно изучить чтобы потом не было сюрпризов юридические составляющие аспекты к ним (т.е. надо понимать основания на собственность как получалось на объекты -квартиры (дарение,купли-продажа, мена, наследство по закону или завещанию, инвестирование, приватизация и т.д.), в том числе приобретался объект- в браке, не в браке и есть ли брачный договор, собственники- есть несовершеннолетние дети- разрешения опеки выдано и что в нём написано, а ещё и такое бывает- приобреталась ли квартира с использованием материнского капитала или нет и выделена ли доля несовершеннолетним (что к сожалению тоже встречали- якобы родители бывают недопонимают или зло намеренно утаивают и забывают- после того как оформили новостройку в собственность наделить обязательными долями ), не является ли продавец банкротом или в отношении него начато банкротское дело и так далее; 3. Где предлагается проводиться сделка и расчёты между сторонами, через какой банк (многие банки сейчас разоряются тоже и куда попало ходить нельзя); 4. И если уж доверяете проводить регистрацию перехода права по договору купли-продажи- то читайте внимательно какую доверенность Вы выдаёте и наверно всё таки не доверяйте частным не понятным посредникам-регистраторам без договоров и т.п., в таком случае лучше уж обращайтесь только через юридических лиц с договором и описью принятых документов, или уж через центры оформления специализированные или через МФЦ, или бывает у нотариусов такие есть услуги,но не у всех и надо учитывать хотите Вы электронную регистрацию(без печатей на договоре) или всё таки через обычный вариант подачи в регистрационную (с печатями штампами на договорах о регистрации). 4. Альтернатива, в которой больше двух квартир уже не шуточки, не поскупитесь, наймите специалистов. А по ценам на услуги специалистов думаю всегда можно сравнить и договориться. Но надо понимать что специалисты тоже бывают разные, как писали выше в истории про самоделкиных, к сожалению и такой ужас бывает не редко.

    Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

    Вопрос:

    Я хочу разменять свою квартиру на две поменьше. Собираюсь сделать это через продажу своей и одновременную покупку двух других квартир. Такие сделки называют альтернативными. Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий?

    Ответ:

    Популярность альтернативных сделок купли-продажи квартир вызвана тем, что для многих их участников вовсе не обязательно иметь деньги для совершения операций с недвижимостью. Основным источником денег для такой сделки выступает, как правило, всего один участник – головной Покупатель, а остальные участники просто меняют свои квартиры на другие, иногда внося или получая доплату.

    Общие понятия о том, что такое Откроется в новой вкладке.»>альтернативная сделка с квартирой, ее особенности, нюансы денежных расчетов, налогообложение – см. в отдельной статье Глоссария по указанной ссылке.

    Здесь же мы детально рассмотрим именно порядок действий (алгоритм) альтернативной сделки с квартирой, с акцентом на регистрации договоров купли-продажи и условиями доступа к банковской ячейке с деньгами.

    В альтернативной сделке с недвижимостью участвуют, как правило, от двух до пяти квартир одновременно. Сделки с большим числом квартир стараются разбивать на части из-за слишком длинной цепочки, и слишком сложного согласования условий с большим количеством участников.

    Ниже мы рассмотрим, как проходит типовая сделка купли-продажи квартиры на примере с тремя квартирами (см. рисунок), одна из которых продается, а две альтернативные – покупаются с небольшой доплатой. Рассмотрим это глазами стороннего риэлтора, который организует эту сделку.

    Порядок действий в альтернативной сделке с квартирой

    Порядок действий при проведении альтернативной сделки купли-продажи квартиры (на нашем примере) состоит из следующих этапов:

  • Оценка квартиры-1, оценка альтернативных квартир №2 и №3, оценка необходимой доплаты.
  • Поиск покупателя на квартиру-1. Предварительный поиск подходящих альтернативных квартир №2 и №3.
  • Покупатель найден. Оформление задатка или аванса за квартиру-1.
  • Сбор и проверка документов на квартиру-1. Выбор альтернативных квартир №2 и №3.
  • Оформление аванса за квартиры №2 и №3. Согласование условий проведения сделки с продавцами этих квартир.
  • Сбор и проверка документов на квартиры №2 и №3. Подготовка шаблонов договоров купли-продажи по всем трем квартирам.
  • Подготовка денежных расчетов – аренда банковских ячеек для основной суммы и для доплаты. Закладка денег и подписание соглашений о доступе к ячейкам.
  • Подписание договоров купли-продажи всех трех квартир одновременно.
  • Передача пакетов документов по всем трем сделкам купли-продажи квартир на регистрацию.
  • Получение документов после регистрации.
  • Получение денег из банковских ячеек.
  • Подписание Актов приема-передачи по всем трем квартирам.
  • Теперь разберем эти этапы альтернативной сделки немного подробнее, в том числе с участием ипотеки.

    ЭТАП-1. Чтобы сделка с альтернативными продажами и покупками квартир сложилась успешно, нужно в самом начале набросать план действий, и провести расчеты стоимости квартир, которые в ней будут участвовать. При этом надо иметь в виду, что такая сделка может выстраиваться не один месяц, поэтому цены альтернативных квартир №2 и №3 могут за это время подрасти, а квартира-1 может не продаться по желаемой стоимости и ее придется снижать.

    Смотрите так же:  Росгосстрах спб осаго адреса

    Неверная оценка стоимости квартир может привести к тому, что в процессе сделки Продавцу-1 может не хватить доплаты для покупки квартир №2 и №3. Поэтому при расчете нужно всегда делать небольшой запас в стоимости, либо быть готовым заменить одну из альтернативных квартир на более дешевую.

    ЭТАП-2. Квартира-1 выставляется на продажу. Для этого делают привлекательные фотографии самой квартиры и дома в целом, составляют лаконичное описание объекта. Все это загружают на специализированные сайты с базами данных квартир, и ждут звонков Покупателя.

    Подробнее о том, как все это делается, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Продавца квартиры – «Откроется в новой вкладке.»>Рекламируем квартиру».

    Одновременно на этом этапе в тех же базах данных ищут подходящие для альтернативной покупки квартиры №2 и №3. Предварительный поиск этих квартир нужно вести уже сейчас, чтобы потом не терять на это драгоценного времени.

    ЭТАП-3. Когда Покупатель найден, с ним обговаривают предварительные условия будущей сделки, объясняя ему, что сделка здесь альтернативная и ему придется подождать, пока соберется вся цепочка квартир. Если Покупатель согласен, с него берут Откроется в новой вкладке.»>предоплату в виде задатка или аванса, чтобы закрепить его намерение о покупке квартиры-1.

    Размер задатка или аванса при альтернативных сделках лучше брать такой, чтобы этой суммы хватило для последующей передачи двух авансов за квартиры №2 и №3. Срок предоплаты устанавливается с расчетом, что за это время нужно будет успеть подобрать эти две квартиры, проверить на них документы, и выйти на сделку.

    Как правильно и на каких условиях получать предоплату рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Продавца квартиры – «Откроется в новой вкладке.»>Аванс при продаже квартиры».

    ЭТАП-4. Собираем необходимые документы для продажи квартиры-1, и предоставляем их Покупателю на проверку. Какие документы для этого понадобятся, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Продавца квартиры – «Откроется в новой вкладке.»>Пакет документов для продажи квартиры».

    Одновременно определяемся с выбором квартир №2 и №3, пробежав по списку предварительно отобранных вариантов. Перед внесением авансов за них, сначала задаем ряд вопросов хозяевам, и убеждаемся, что нет ничего такого, что может препятствовать покупке этих квартир. Какую именно информацию для этого нам нужно получить у хозяев, рассказано на шаге ИНСТРУКЦИИ для Покупателя – «Откроется в новой вкладке.»>Предварительная оценка ситуации».

    ЭТАП-5. Фиксируем свой выбор квартир №2 и №3 внесением авансов хозяевам этих квартир, согласовав перед этим с ними основные моменты будущей сделки и условия выписки жильцов из этих квартир.

    Конечные даты внесенных авансов не должны быть позже, чем конечная дата принятой нами предоплаты за квартиру-1.

    Как грамотно внести аванс при покупке альтернативной квартиры, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Покупателя – «Откроется в новой вкладке.»>Вносим аванс за квартиру».

    ЭТАП-6. Заказываем у Продавцов квартир №2 и №3 комплект документов для проверки «юридической чистоты» обеих квартир (часть этих документов понадобится потом для регистрации).

    Какие документы заказывать и как их проверять, рассказано в нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы), в разделе для Покупателя квартиры – «Откроется в новой вкладке.»>Пакет документов для покупки квартиры».

    После этого согласуем с Покупателем и обоими Продавцами окончательные условия альтернативной сделки – место и дату ее проведения, форму заключения Договора купли-продажи (нотариальную или в простой письменной форме), условия договора (составляем его шаблон), порядок и место проведения денежных расчетов (депозитарий банка).

    ЭТАП-7. После согласования всех деталей, наступает время для подготовки денежных расчетов в альтернативной сделке. Для этого все участники сделки едут в выбранный заранее депозитарий банка, Покупатель квартиры-1 арендует там две ячейки, в соответствии с двумя будущими получателями денег – Продавцами квартир №2 и №3. Продавец квартиры-1 арендует третью ячейку для закладки туда недостающей для покупки суммы (своей доплаты). Получать эту сумму будет тот Продавец, кому эта доплата предназначается.

    Предположим, что Продавец-1 продает свою квартиру за 100 руб., доплачивает свои 20 руб., и покупает две альтернативные квартиры по 60 руб. Тогда схема передачи денег через банковские ячейки будет выглядеть так:

    Проверка наличных денег, их пересчет и закладка в соответствующие сейфовые ячейки банка происходит в специально оборудованных помещениях депозитария, в присутствии тех, кто будет эти деньги получать (т.е. Продавцов квартир №2 и №3). После чего сотрудник депозитария запирает ячейки с деньгами, и ограничивает к ним доступ всех участников сделки, за исключением тех, кто выполнит определенные условия.

    Эти условия доступа к банковским ячейкам вписываются в отдельные документы – дополнительные соглашения (допсоглашения) к договорам аренды каждой из ячеек. Продавцы квартир №2 и №3 получат доступ к деньгам только в течение оговоренного срока и только в том случае, если будут зарегистрированы все переходы прав собственности на все квартиры по альтернативной сделке.

    Подробнее о методе расчета через ячейки в альтернативных сделках, рассказано в отдельной заметке:

    ЭТАП-8. После закладки денег в ячейки банка можно идти подписывать подготовленные заранее шаблоны Откроется в новой вкладке.»>Договоров купли-продажи квартир.

    Если это делать у нотариуса, то процедура значительно упрощается. Откроется в новой вкладке.»>Нотариус не только проверяет документы, формулирует условия договоров и заверяет их, но и выступает арбитром между участниками альтернативной сделки в спорных вопросах. На практике это сильно экономит время, бережет нервы участников и снижает риски сделки по целому ряду оснований.

    Но при желании можно обойтись и без нотариуса, поручив юристам составить Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме. Единственная причина для этого – экономия на уплате нотариальной пошлины за удостоверение договоров.

    ЭТАП-9. Все три подписанных договора, вместе с собранными справками и выписками по каждой квартире, одновременно передаются на регистрацию в виде трех пакетов документов.

    Как и где это делать, рассказано в отдельной статье Глоссария – Откроется в новой вкладке.»>«Регистрация сделки с квартирой».

    Так как юридически это три независимые сделки купли-продажи квартир (хотя фактически – это одна «альтернативная сделка»), то Росреестр не может гарантировать их одновременную (совместную) регистрацию. Всегда есть риск, что по какой-нибудь одной из квартир регистрация будет приостановлена или отказана. Что делать, чтобы избежать этого риска, рассказано здесь – Откроется в новой вкладке.»>Специфические риски альтернативных сделок с квартирами.

    ЭТАП-10. После успешной регистрации всех трех сделок купли-продажи (в составе одной альтернативной сделки), каждый участник каждого договора забирает у регистратора свой комплект документов. Основным документом для каждого будет Договор купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации и штампом Росреестра. Откроется в новой вкладке.»>Свидетельства о собственности на квартиры уже не выдают (с июля 2016 года, подробнее – по ссылке).

    ЭТАП-11. Получатели денег (Продавцы квартир №2 и №3) со своими экземплярами проштампованных в Росреестре договоров, и с копиями экземпляров других участников, идут в банк и получают доступ к соответствующим ячейкам с деньгами. Если, конечно в условиях доступа (в допсоглашении) не указаны дополнительные документы.

    Дополнительными документами для доступа могут быть Откроется в новой вкладке.»>Выписки из ЕГРП (подтверждение прав покупателей на проданные им квартиры), и/или чистые Откроется в новой вкладке.»>Выписки из Домовой книги по квартирам №2 и №3 (подтверждение снятия с регистрационного учета прежних хозяев).

    ЭТАП-12. Завершающим действием купли-продажи трех квартир в альтернативной сделке является вручение Покупателям от Продавцов Откроется в новой вкладке.»>Расписок в получении денег за квартиру, и подписание Откроется в новой вкладке.»>Актов приема-передачи квартир.

    Как составляются и подписываются такие Передаточные акты рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. кнопку вверху страницы) – отдельно для Продавца и отдельно для Покупателя квартиры.

    Если какая-либо из квартир в составе альтернативной сделки покупается с использованием ипотеки, то принцип и последовательность действий остаются те же. Но банк, скорее всего, добавит еще пару своих дополнительных требований по составу документов, которые могут удлинить срок всей сделки.

    Каждый банк выдвигает свои требования по ипотеке индивидуально, поэтому этап планирования и финансового расчета альтернативной сделки купли-продажи квартиры (Этап-1), нужно проводить вместе с сотрудниками банка. А дальше уже можно действовать по той же схеме самостоятельно.

    Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
    Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

    Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Жилищный Консультант

    Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

    Покупка квартиры

    Альтернативная сделка при покупке квартиры

    Содержание статьи:

    Альтернативная сделка

    Фактически, альтернативная сделка с недвижимостью представляет собой обмен жилплощадями, оформленный посредством договора купли-продажи. Необходимость в такой форме правовых отношений возникает в том случае, если владелец собственности хочет приобрести жилье побольше, или, наоборот, переехать в квартиру поскромнее. Внешне такая сделка выглядит как обмен жильем с доплатой. Подобные сделки часто используются при обмене квартир вторичного рынка.

    Смотрите так же:  Профессиональный бухгалтер требования

    Воспользоваться такой формой представляется возможным в некоторых ситуациях:

    Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

    +7 (800) 550-38-47 — Вся Россия

    +7 (499) 553-09-05 — Москва

    +7 (812) 448-61-02 — Санкт-Петербург

    Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

    1. Если произошла смена района проживания. У собственника квартиры появляется необходимость в переезде в другой район населенного пункта, и он производит обмен своего жилища на равноценное, но в желаемом районе.
    2. Если собственник хочет увеличить площадь своего жилища. Такая ситуация обычно возникает в том случае, если в семье происходит прибавление и появляется необходимость в дополнительных квадратах. Квартиры, большие по площади стоят дороже и в таком случае, речь идет о неравноценном обмене с доплатой.
    3. В случае съезда или разъезда собственников жилья. Альтернативная сделка купли-продажи квартиры заключается, если происходит размен жилья на несколько равноценных, либо обменять две жилплощади на одну, но большей площади. Такое решение подходит для родственников, которые желают разъехаться или для молодых людей, вступивших в брак.
    4. Популярность альтернативной сделки обусловлена тем, что у людей нет возможности накопить достаточную сумму денег для приобретения желаемой квартиры. Кроме того, такой способ оформления юридических отношений является достаточно простым и понятным.

      К плюсам такого типа контракта можно отнести то, что покупатель вправе выбрать понравившийся вариант самостоятельно, независимо от обстоятельств, продавец тоже ничего не теряет, поскольку продажа его собственности выполняется лишь по нахождению подходящего варианта. Кроме этого, заключение такого соглашения позволит без спешки перепрописать всех жильцов и освободить квартиру. Недостатки у альтернативной сделки тоже имеются. Если в рамках сделки участие принимает большое количество сторон, то значительно возрастает риск мошенничества и срыва этого соглашения. Оптимальным вариантом является заключение сделки с участием максимум троих участников. Серьезным недостатком считаются большие затраты по времени.

      В ряде ситуаций альтернативная сделка покупки квартиры может выполняться на протяжении года. Немаловажным является и то, что подобные операции не относятся к разряду прозрачных. Продавец не может знать, по какой цене была реализована его квартира. Издержки, связанные с заключением договора, несут как покупатель, так и продавец.

      Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

      «Цепочка» квартир

      При заключении альтернативного договора, происходит формирование «цепочки» продаж квартир. Основным условием «цепочки» является сделка, когда сторона операции одновременно является и продавцом и покупателем. Подобные сделки еще называются альтернативной продажей. Способ организации сделки состоит в том, чтобы найти для покупателя или продавца, приемлемый вариант.

      Иными словами, «цепочка» квартир – это такое соглашение, в рамках которого происходит обмен более двух квартир. Продавец каждой предыдущей жилплощади выступает покупателем следующей. При этом обмены могут быть не последовательными. К примеру, семья хочет разменять свою трехкомнатную квартиру на однокомнатную для сына и двухкомнатную для родителей. «Цепочка» представлена из трех участников, однако сделки не последовательны, а параллельны.

      Недостаток длинных «цепочек» состоит в том, что чем больше участников, тем выше риск провала соглашения. При исключении хотя бы одного участника, вся «цепочка» рушится. Альтернативные сделки свыше четырех участников встречаются крайне редко и возникают, как правило, при обмене или купле-продаже трех и четырехкомнатных квартир.

      Порядок оформления альтернативной сделки при покупке квартиры

      Чтобы правильно оформить альтернативное соглашение необходимо следовать существующему порядку действий:

    5. Прежде всего необходимо определиться, какова конечная цель обмена или продажи квартиры. В связи с этим самостоятельно оценить стоимость имеющейся недвижимости. В случае необходимости обратиться к риелторам. Стоимость услуг риелторов достаточно высока, однако появляются гарантии того, что сделка будет проведена успешно.
    6. На втором этапе необходимо найти второго участника (продавца или покупателя) или участников операции.
    7. После этого можно приступать к оформлению необходимых соглашений. Проводится проверка технической документации на квартиры, обременение жилищ, информации о прописанных и проживающих лицах. Заключаются договора купли-продажи со всеми участниками «цепочки».
    8. Расчеты по сделкам проводятся при помощи депозитария. Иначе говоря, «верхний» покупатель кладет в банковскую ячейку денежные средства, а «нижний» продавец их оттуда забирает. В том случае, если рассматривается вероятность доплаты, то каждый участник заводит свою ячейку и вносит туда требуемую сумму. Деньги могут быть получены продавцом лишь после того, как пройдут регистрацию все заключенные договора. Как правило это происходит не ранее 30 дней.
    9. Для оформления подобной сделки следует воспользоваться услугами юристов. Любой участник сделки может это сделать в зависимости от своего желания. Сроки, в течение которых освобождается квартира, оговариваются заранее.

      Список необходимых документов

      Для оформления альтернативного договора достаточно предоставить следующие документы:

    10. Личные документы: паспорт, согласие супруга(ги), свидетельства о рождении детей, акт о смерти, документы о браке, разводе (в случае необходимости).
    11. Документация на недвижимость (для продавца): бумаги на собственность, технические документы (справка из БТИ, справки из домоуправления).
    12. Дополнительные документы: справка из МВД, справка из ИФНС, договора мены, дарения, свидетельство о праве наследования.
    13. Если в сделке участника представляет доверенное лицо, то необходима правильно оформленная доверенность.
    14. Риски, связанные с альтернативными сделками при покупке квартир

      Альтернативная сделки не всегда надежная форма правовых отношений. Существует ряд рисков, которые свойственны данной операции.

      К таким рискам можно отнести следующие:

    15. В случае выпадения из «цепочки» продаж даже одного участника произойдет срыв всей операции и работу придется начинать заново. Причин для выпадения масса: это и отказ в ипотечном займе, и субъективный фактор, когда покупатель или продавец могут просто передумать. В этом случае выходов может быть несколько: либо обратиться к кредитному брокеру для того, чтобы гарантированно оформить ипотеку в другом банке, либо попробовать подобрать удобный вариант взамен потерянного в короткие сроки.
    16. Так называемым «слабым звеном» альтернативной сделки считается квартира, в отношении которой отсутствуют некоторые технические бумаги, без которых процедуру провести не представляется возможным. В этом случае все заботы по оформлению и сопровождению сделки ложатся на плечи риелтора или владельца, если риелтора нет.
    17. Иногда риск срыва сделки связан с тем, что происходят срывы сроков по выписке и переезду жильцов из старой квартиры. В этом случае необходимо постараться убедить людей действовать в соответствие с ранее обговоренными сроками и не нарушать права других сторон.
    18. Пример по покупке квартиры по переуступке прав

      Владелец строящегося жилья М. получил на работе повышение. Повышение заключалось в новой должности, однако для этого необходимо было переехать в другой город. М. расстроился, поскольку год назад он внес необходимую сумму денег для приобретения жилья в строящемся доме и через год планировал стать владельцем собственной квартиры рядом с работой. Поскольку документов о собственности у М. не было, то он не стал размещать объявление о продаже. Мужчина обратился к своему застройщику, который занимался строительством подобных домов и в том городе, куда М. должен был переехать с просьбой поменять его будущее жилье на подобное, но в том городе. Застройщик обещал помочь. Через некоторое время, М. поступил звонок о том, что появился желающий совершить сделку. Был заключен договор по переуступке прав на жилье, М. стал владельцем новой квартиры рядом с работой, но уже в другом городе.

      Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры по переуступке прав

      Вопрос: Здравствуйте. Я являюсь владельцем однокомнатной квартиры и хочу приобрести новое жилье с большей площадью. Подскажите, могу ли я воспользоваться переуступкой права, если человек, который мне предложил подходящий вариант, имеет на руках лишь договоры участия в долевом строительстве? Законна ли будет такая сделка или надо сначала продать свое жилье и только потом купить новое с доплатой? Александра.

      Ответ: Здравствуйте. Согласно ст. 11 ФЗ-N 214 от 30.12.2014 года, новостройка может стать объектом договора по переуступке прав при соблюдении двух моментов:

      1. если стоимость квартиры, указанная в договоре долевого строительства выплачена полностью или имеется официальный документ, по которому эту сумму выплачивает покупатель;
      2. если договор заклчючен до момента визирования передаточного акта.

      Если в вашем случае все эти действия выполнены и условия соблюдены, то вы можете воспользоваться переуступкой прав на квартиру.

      Заключение

      Исходя из вышесказанного, можно сформулировать следующие выводы:

    19. Альтернативная сделка при покупке квартиры является удобной формой правовых отношений между покупателем и продавцом недвижимости.
    20. Существует ряд условий и причин, по которым данная форма применяется.
    21. Процедура имеет как преимущества, так и существенные недостатки.
    22. При выполнении сделки образуются «цепочки» квартир.
    23. Чем длиннее «цепочка», тем сложнее сделка и выше риски ее провала.
    24. Список законов

      Вам будут полезны следующие статьи

      Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

      Получите консультацию по телефонам горячих линий:

    Оставьте комментарий