Требования к покупателю банка

Ипотека

Ипотека… Впервые это термин появился ещё в Древней Греции. В переводе слово это означает «подпорка». Дело в том, что раньше в Греции при возникновении долга на земле заёмщика ставили столб с надписью, которая свидетельствовала о том, что данная территория обеспечивает долг. Такой столб и назывался ипотекой.

Сейчас отношение к ней довольно неоднозначно: у многих ипотека вызывает ассоциации с кабалой, но для других – это единственный шанс купить квартиру. И действительно, приобрести объект недвижимости за свои деньги способен далеко не каждый. Поэтому сделки по ипотеке в наше время востребованы как никогда.

Любые финансовые операции сопряжены с определённым риском, тем более, если речь заходит о больших деньгах. При сделке купли-продажи по ипотеке прежде всего вы во многом зависите от банка, его условий, его политики. Пожалуй, он является основным фактором, который стоит выбирать особенно тщательно. О том, как правильно и безопасно купить квартиру с помощью банковских денежных средств, какая последовательность действий ожидает вас в этом случае и чем такая сделка отличается от обычной, мы рассказываем ниже.

Оформление ипотечного кредита: ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Шаг 1 – Получение кредитного решения

В наше время покупка недвижимости по ипотеке очень популярна. Этот процесс всегда начинается с кредитного решения, исходя из которого банк даёт заёмщику «добро» на получение кредита.

Для начала определитесь: а действительно ли в вашем случае необходимо брать кредит? По статистике этот мучительный вопрос покупатели задают себе в течение двух месяцев, ведь если без ипотеки не обойтись, банк на целых пятнадцать лет превратится в ближайшего родственника. И этот «родственник» ежемесячно будет требовать определённую сумму денег.

К сожалению, купить недвижимость, что называется «с чистого лица», не продавая другой объект, в настоящее время для большинства людей весьма проблематично. А потому приходится обращаться за финансовой помощью в банк. Чтобы помощь не трансформировалась в непосильную кабалу, лучше обратиться к профессионалам.

Дело в том, что в бесчисленном количестве ипотечных программ вы можете потеряться. К ипотеке нужно относиться с большой осторожностью: все банки разные, у всех свои персональные требования к заёмщику и приобретаемому объекту. Существуют банки, у которых снижены ставки по кредиту, но слишком высокая комиссия (она может доходить до 3 – 4 %, это около 50 тыс. рублей). Есть банки, которые вообще не берут комиссию. Так или иначе, подводные камни есть практически всегда. Чаще всего они заключаются в скрытых комиссиях за досрочное погашение кредита или за ведение ссудного счёта. Иные банки предъявляют такие требования, что подобрать под них объект становится весьма проблематично. Некоторые ипотечные программы на первый взгляд призваны сэкономить ваши средства, однако, в итоге за 15 лет получается переплата в 200-300 тыс. рублей, а то и больше. Большинство вопросов вызывает ставка по кредиту. Самая актуальная на сегодня варьируется в пределах 12 – 13 %.

Кроме того, следует помнить: если банк отказал вам в кредите, получить его в другом будет крайне сложно, а потому лучше не рисковать.

Специалисты АН досконально знают все ипотечные программы, а значит, могут порекомендовать именно ту, которая выгодна вам. Кроме того, крупные АН часто заключают с банками определённое соглашение, исходя из которого, клиенты агентства получают дополнительные преференции: сниженные комиссии или ставки по кредиту. Работа по такой схеме выгодная для всех сторон: агентство разгружает банк от дополнительной работы, а вы спокойно и уверенно осуществляете сделку.

Шаг 2 — Поиск варианта соответсвующего требованиям банка

Итак, Вы решили купить квартиру с использованием ипотечного кредита. Банк одобрил Вас как заемщика, и теперь осталось подобрать вариант квартиры. С чего начать?

Проще всего ответить на этот вопрос так: «Обратиться за помощью в агентство недвижимости!» К сожалению, покупатель не сразу приходит к такому решению. Зачастую он тратит слишком много сил и времени, занимаясь самостоятельными поисками. Помимо этого, ни у одного банка на официальном сайте нет сформулированных требований к Объекту залога. Агентства недвижимости, однако, такими сведениями обладает.

Вот некоторые требования, предъявляемые банком к Объекту залога (Квартире):

  • Дом, в котором расположена продаваемая квартира не старше 1957 года постройки (это усредненная цифра, которая варьируется в каждом банке и в каждом случае индивидуально).
  • Как правило, банки не одобряют дома с количеством этажей менее пяти (исключения делает «Сбербанк»).
  • Дом должен иметь железобетонные перекрытия.
  • Дом не должен находиться в аварийном состоянии и не должен состоять на учете по постановке на капитальный ремонт.
  • Если в квартире была перепланировка, переустройство или реконструкция, то обязательно утвержденная.
  • Зачастую даже Продавец не всегда знает ответы на вышеперечисленные вопросы. Задача Агентства недвижимости в максимально сжатые сроки найти ответы на все вопросы. Для многих банков сейчас приоритетны ипотечные сделки, которые ведут агентства недвижимости, так как со специалистами по недвижимости банкирам работать легче и быстрее.

    Цель агентства недвижимости – учесть все факторы, влияющие на решение банка, проверить юридическую чистоту объекта, его документацию, подобающую физическую форму. Не тратить время покупателя на рассмотрение Объектов, заведомо не подходящих для ипотечной сделки. Таким образом, АН оказывает услуги и Продавцу и Покупателю и значительно экономит время каждой стороны сделки. Для тех, кто абсолютно дезориентирован на рынке жилья, АН способно порекомендовать банк и определённую программу ипотечного кредитования. Особое внимание необходимо уделить выбору банка, если покупатель намерен заключить договор долевого участия в строительстве. В данном случае Покупателю необходимо сначала определиться со «стройкой», а потом обращаться в те баки, в которых аккредитован выбранный Объект.

    Ещё один полезный аспект работы с агентством недвижимости – это контроль сроков исполнения на каждом этапе, ведь в данном случае выражение «Время-деньги» актуально как никогда. В настоящее время чистых продаж практически не совершается – все сделки следуют по цепочке: денежные средства, полученные за Объект при продаже, направляются на заключение договора покупки. Агентство недвижимости способно контролировать каждый этап ипотечной сделки, а значит и каждый этап цепочки!

    Шаг 3 – Заключение предварительного договора купли-продажи

    Следует начать с того, что никакого задатка по расписке не может быть. Любые отношения между Продавцом и Покупателем оформляются договором. Очень часто задают вопрос: «Почему нельзя сразу оформить основной договор купли-продажи?». Отвечаем: «Можно!» Но тогда сторонам придется ждать несколько дней, пока собираются необходимые к сделке документы:

  • выписка из ЕГРП (ЕГРП — единый государственный реестр прав на недвижимое имущество) подтверждающая на момент сделки, что данная квартира принадлежит Продавцу и за этой квартирой не зарегистрировано обременений;
  • выписка из домовой книги (копия поквартирной карточки) о том, кто состоит на регистрационном учете в продаваемой квартире;
  • выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • оплата госпошлины.
  • Причем это ожидание может в итоге закончиться отказом одной из сторон от сделки безо всяких обязательств и компенсаций. Покупатель может передумать, и Продавец попусту потратит свое время и деньги на сбор документов (большинство из перечисленных справок действительны в течение короткого периода времени). Или откажется сам Продавец, а Покупатель в это время упустит интересные варианты. Вот и пришли к практике предварительных договоров, по которым передается аванс, который, как правило, остаётся на хранении в агентстве или передается далее по цепочке за вновь покупаемую квартиру.

    Хранение в агентстве аванса, как показала практика, вещь очень удобная. Были случаи, когда Продавец, получив на руки аванс, отказывался от сделки, тогда Покупатель просил вернуть аванс, на что Продавец отвечал, что потратил деньги и ему не с чего возвращать. Покупателю оставалась одна возможность возврата аванса – через суд. Когда деньги остаются в агентстве, агентству недвижимости легче контролировать сделку до разрешения спорных вопросов по предварительному договору, во-первых, во-вторых, они остаются в целости и сохранности.

    Предварительный договор купли-продажи, заключаемый через агентство недвижимости, это, прежде всего, спокойствие за юридическую чистоту сделки и сохранность денежных средств.

    Шаг 4 – Оценка и страхование

    После того как вы определились с вариантом квартиры необходимо полный пакет документов на квартиру и оценку предоставить в банк на рассмотрение.

    Процесс оценки при ипотеке продиктован необходимостью банка знать объективную рыночную стоимость объекта, который будет у банка в залоге. Следующую информацию будет полезно узнать:

  • оценку проводят только те компании, которые аккредитованы у банка;
  • оценщики во всех случаях выезжают на объект и полностью его фотографируют. Здесь существует небольшой нюанс: если вы покупаете по ипотеке квартиру с устаревшими техническими документами, в которой недавно была проведена перепланировка, банк потребует её узаконить. Имейте в виду, что это потребует дополнительного времени, и это нужно учитывать при определении сроков в предварительных договорах.
  • в заключении к оценке профильные компании прикладывают мониторинг цен городских объектов;
  • банк будет ориентироваться только на ту стоимость объекта, которую определила оценочная компания.
  • Каждая ипотечная сделка предполагает страхование жизни и титула квартиры. Есть несколько фактов, знанием которых должен обладать заёмщик.

    Страхование – это самая затратная статья при покупке квартиры по ипотеке (конечно не считая услуг агентства недвижимости) Выплата страховки варьируется от 0,6 – 1 % от суммы кредита. Однако в некоторых случаях, если существуют определённые риски для жизни покупателя, будь то экстремальный спорт или болезнь, возраст заемщика, процент может вырасти. Стоит заметить, следующее:

  • что выбирать страховую компанию сам заёмщик не имеет права: банк сам предоставляет ему список аккредитованных у банка оценочных компаний . Со временем вы может поменять компанию, но опять-таки, она должна быть одобрена банком;
  • договор страхования заключается одновременно с оформлением кредитного договора и договора купли-продажи объекта.
  • страховые компании обычно страхуют не на всю стоимость квартиры, а на сумму предоставленного банком кредита
  • сумму страховки заёмщик должен выплачивать ежегодно,
  • когда ипотечный кредит полностью погашается, необходимость в выплате страховки отпадает.
  • Шаг 5 – Регистрация в Росреестре

    Обычно на рассмотрение документов и вынесение решения у банков уходит от 3 до 7 дней и, если у службы безопасности нет замечаний по представленному пакету документов, то назначают день, когда продавец и покупатель встречаются в банке для подписания всех необходимых документов (договора купли — продажи, кредитные договора, закладные и т.д.)

    Теперь Вам предстоит самый важный этап: взаиморасчеты банк — покупатель — продавец и государственная регистрация сделки.

    В этот день покупатель передаёт первоначальный взнос за покупаемую квартиру. Подписывается договор купли-продажи, кредитный договор и закладная. Затем все участники сделки предоставляют документы в учреждение юстиции на госрегистрацию, которая в случаях с ипотекой занимает 5 дней, в место положенных 20.

    После регистрации документы ( зарегистрированный договор купли-продажи и копия свидетельства о гос. регистрации) предоставляются в банк, и покупателю на руки выдаются кредитные денежные средства.

    На этом сделку можно считать законченной.

    В попытке немного сэкономить не все клиенты обращаются в агентства недвижимости, а стараются получить ипотечный кредит самостоятельно. Сложился стереотип, что за помощь в получении ипотеки агентства берут значительные суммы. Это не совсем так, за «ипотечные» услуги с клиентов различные агентства недвижимости в среднем по Новокузнецку попросят 15-20 тысяч рублей.

    АН «Левый берег» берет 15 тысяч рублей, которые будут возвращены клиенту, если банк откажет в предоставлении ипотеки. В случае положительного кредитного решения эти деньги зачтутся в оплату услуг агентства по поиску варианта покупки и по юридическому сопровождению сделки. По сути, помощь в содействии получения ипотечного кредита будет оказана бесплатно!

    Ипотека является основной разновидностью жилищного кредитования, которое позволит вам приобрести жилье «здесь и сейчас», оплачивая его в рассрочку в течение определенного периода времени.

    Оформление ипотечного кредита – это достаточно сложная и долговременная процедура. Если вы собираетесь оформлять ипотеку в Новокузнецке самостоятельно, то это займет у вас немало времени. Более того, эта процедура даже может завершиться неудачей. Именно поэтому мы советуем вам обращаться в агентство недвижимости «Левый берег», помощь которого позволит вам минимизировать сложности и обойти различные «подводные камни», связанные с получением ипотеки.

    Кто выбирает банк — продавец или покупатель?

    Добрый день, уважаемые специалисты! Прошу разъяснить один момент в Вашей практике.

    Ситуация такая.
    Я покупатель.
    У меня р/c в банке А. Соответственно мне удобнее арендовать ячейку и делать сделку в этом банке.
    Продавец хочет банк Б (банк не входит в топ-10), объясняя тем, что в банке Б аренда ячейки дешевле, а там еще есть альтернативы, которые тоже будут платить за аренду ячейки. Соответственно в этом случае я несу расходы по инкассации.

    Как в таком случае прийти к соглашению?
    Можно ли попросить продавца выбрать банк топ-10?

    Если мы не приходим к соглашению, то возвращается ли аванс? В договоре аванса конкретный банк не прописан.

    Какие банки порекомендуете для расчеты через ячейки?
    Насколько знаю, в Москве ни один банк не предлагает делать опись вложения. Или кто-то уже предлагает?

    Как правило банк выбирает покупатель, но все зависит и от остальных участников, если деньги только ваши и Вы верхний покупатель, с основной наличностью, то и банк Ваш.Но лучше договориться, потом разница в аренде ячейки максимум 1000 рублей, а это не аргумент для ваших продавцев, так как инкассация будет дороже.

    а сколько примерно стоит инкассация и стоит ли брать инкассатора от агентства недвижимости?

    Добрый вечер, в Москве банк Нефтяной Альянс предлагает услугу описи вложения.???

    у него не очень хороший кредитный рейтинг, мало собственных средств. и отзывов про этот банк нет. кто-нибудь вообще проводил там сделки?

    Согласна, рейтинг не очень, но других банков, где делают опись вложений, я не знаю. Может быть, кто-нибудь из коллег знает, в каком еще банке есть услуга: опись вложения. Также в этом банке привлекательная по стоимости услуга для Продавцов по проверке и пересчету денежных средств: 0,05% от суммы.???

    Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя

    Банки предлагают свой типовой договор купли-продажи с ипотекой, несмотря на то, что формально документ является двусторонним соглашением между продавцом и покупателем. При согласовании изучайте каждое слово. В случае противоречий вашим интересам — требуйте внесения изменений.

    Не исключено возникновение спорных ситуаций в дальнейшем. Заинтересованные лица и правосудие будут руководствоваться нормами закона и условиями договора. Составляйте и читайте внимательно договор, а мы расскажем о рисках, которые необходимо учесть, как их минимизировать на стадии заключения.

    Права пользования у третьих лиц

    Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе. В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации. Принудительно это сделать можно только по решению суда.

    Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:

  • прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
  • те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно ) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
  • несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
  • рентополучатели.
  • Случай из практики: В квартире, переданной в залог банка был прописан ребенок-инвалид (не собственник), для которого эта квартира являлась единственным жильем. Заемщик перестал оплачивать ипотеку и соответственно банк обратил взыскание на объект залога — квартиру, и подал в суд. В процессе судебного разбирательства эти факты и выяснились, и чтобы банк смог продать квартиру, нужно было снять с регистрационного учета и выселить ребенка-инвалида, а суд в свою очередь на это не пошел и отказал.

    Именно этот случай стал причиной изменения требований некоторых банков к выдаче ипотечного кредита. Теперь заемщику выдают ипотеку только при условии, что все 3-и лица и сам собственник выписались из жилья.

    Что делать с третьими лицами?

    Покупатель может полностью защитить свои интересы, только вопрос цены. Меры по снижению рисков:

    1. требуйте снять всех с регистрации до оформления документов, часто за покупателя это делает банк;
    2. при отсутствии возможности выписать всех до заключения договора включите в его условия сроки снятия с учета;
    3. рассмотрите возможность обязать продавца освободить помещение от регистрации до получения последнего транша;
    4. если продавцу недвижимость принадлежит на основании приватизации (Договора на передачу квартиры в собственность граждан), то потребуйте справку о зарегистрированных на момент приватизации;
    5. застрахуйте право собственности на покупаемую недвижимость (титул) .
    6. Обязательно пропишите в договоре купли-продажи условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 431.2, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении Объекта недвижимости или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами».

      И: «Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжающих по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя), лиц, заключенных под стражу, в соответствии с п.1 ст. 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации лиц, сохраняющих право пользования Квартирой после передачи ее Покупателю, находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника, в квартире не имеется».

      Банкротство продавца

      До трех лет с момента продажи сохраняется риск, что продавца признают банкротом, а сделку с недвижимостью недействительной. Пути снижения рисков покупателя:

    7. включите в договор условие об отсутствии процедуры банкротства продавца;
    8. изучите выписку из ЕГРН на предмет отсутствия обременений;
    9. требуйте от продавца кредитную историю, чтобы убедиться в отсутствии действующих просроченных кредитов;
    10. проверьте сведения о продавце на сайте Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
    11. проверьте продавца на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
    12. страхуйте титул.
    13. Считаем обязательным включение в договор следующего условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что на момент заключения настоящего договора в отношении них и их супругов не возбуждалось производство по делу о банкротстве; имущество, являющееся предметом данного договора, не входит в конкурсную массу; у них и установленных Законом лиц (конкурсного кредитора, уполномоченного органа) нет намерения начинать процедуру банкротства».

      Титульное страхование

      Вы, вероятно, никогда не видели рекламу этого типа страхования. Не все компании его предлагают. Те, кто предлагает, собирают комитеты для оценки рисков выдачи полиса каждому клиенту. Причина проста: вероятность появления лица с правом пользования в разы превышает риск взрыва бытового газа или пожара. Обзвонив несколько страховщиков, вы можете найти того, кто согласится заключить с вами договор.

      Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой

      В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении. Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф. Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:

      • аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
      • продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
      • аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.
      • Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.

        Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором. При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный договор должен быть нотариальным. Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок. Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.

        Никогда не подписывайте договор купли — продажи если прописано, что расчеты полностью произведены, а по факту деньги не переданы. Лучше прописать в договоре именно тот способ расчетов, который будет фактически.

        Не подписывайте договор, если цена не соответствует действительности (завышена). Это весьма опасно, и находятся умельцы, которые на этом наживаются! Покупатель подает в суд, расторгает договор, и суд присуждает Продавцу выплатить сумму, указанную в договоре купли-продажи, и эта сумма существенно больше, чем Продавец получил фактически. (Случай из практики). Будьте бдительны, обращайтесь за консультацией к опытным юристам!

        Возможен и другой вид договора по ипотеке с недофинансированием. При понижении цены расчеты прописываются в двух договорах. О рисках такого договора подробнее в статье: Ипотека с недофинансированием

        Отсутствие долгов, арестов и запрещений

        Задолженность числится за собственником, а не за его помещением. На практике часто возникают спорные ситуации после перехода права собственности. Размер долга или его отсутствие целесообразно учесть, когда оформляете договор купли-продажи с ипотекой. При наличии ареста собственности или других обременений вы их увидите в выписке из ЕГРН. Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ выдается в МФЦ или компании, обслуживающей здание (например, УК).

        Маловероятно, что банк одобрит ипотеку при наличии задолженности по коммунальным услугам. Но рассмотрите следующие варианты:

      • прописать в договоре обязанность продавца направить аванс на погашение задолженности, что будет подтверждено справкой о погашении;
      • покупка недвижимости вместе с долгом, при этом цена договора соразмерно уменьшается; помните, ипотечный кредит не будет покрывать долг продавца.
      • О том как покупать или продавать недвижимость, которая в залоге у банка, и правильно оценить риски можно почитать в другой статье: Продажа или покупка недвижимости под залогом.

        На наличие или отсутствие арестов и запрещений проверяет банк, запрашивая выписку ЕГРН в электронном виде.

        Выписку в электронном виде Клиент может запросить и сам на сайте Росреестра (rosreestr.ru), чтобы убедиться в отсутствии ограничений.

        Гарантия получения согласия супругов, если требуется

        Супруги имеют одинаковые права на имущество, нажитое в браке, даже когда собственником является только один из них. С 2017 года купить-продать совместно нажитую недвижимость возможно без письменного согласия супругов, но такие сделки считаются оспариваемыми, о чем будет указывать отметка в Росреестре. Банки требуют нотариально заверять согласие. Перечислим случаи, когда супруг имеет право распоряжаться имуществом единолично, и согласие второго супруга не требуется:

      • приватизация на одного супруга;
      • получение в дар;
      • наследование;
      • брачный договор, подтверждающий право распоряжения без согласия;
      • покупка на деньги, полученные от продажи имущества, нажитого до брака (требуются документальные доказательства).
      • Обязательным условием для всех перечисленных случаев является отсутствие зарегистрированного права второго супруга на этот же объект недвижимости.

        Целесообразно включить в договор купли- продажи условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что они не имеют брачных договоров и супругов (бывших супругов), согласие которых в соответствии со ст.ст. 34-37 Семейного кодекса Российской Федерации могло бы потребоваться для заключения данной сделки».

        Фактическая передача недвижимости и ключей

        Переход недвижимости от прежнего собственника к новому происходит по передаточному акту. Он может быть подписан с формулировкой об отсутствии претензий. Условия договора будут считаться выполненными.

        Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи. Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права. На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.

        Если у покупателя есть претензии к продавцу, он должен их отразить в тексте самого акта фактической передачи, либо в приложении к нему, потребовать устранения. Вы можете ручкой дополнить напечатанный акт. Даже полностью написанный от руки документ имеет юридическую силу, если он читаем и подписан обеими сторонами.

        Что проверить перед подписанием:

        • снятие с регистрации лиц, если таковые оставались;
        • отсутствие задолженности за услуги ЖКХ, показания счетчиков;
        • техническое состояние помещения (оно должно соответствовать согласованному в договоре).

        По желанию сторон акт фактической передачи можно заверить у нотариуса.

        Акт приема-передачи всегда можно составить самим, прописав показания счетчиков, приложив фотографии обстановки и сан. техники, какая должна быть передана. Иначе можно столкнуться с тем, что недобросовестный продавец вывезет все: и обещанную мебель, и акриловую ванну с гидромассажем и даже смесители, люстры, провода с патронами, розетки и выключатели (это печальные случаи из практики).

        Образец ДКП с ипотекой Сбербанка (скачать)

        Шаблон ДКП с ипотекой ВТБ (скачать)

        Если покупать предстоит объект недвижимости, который уже в залоге у банка то ознакомьтесь со статьями:

        Заключение

        При согласовании сделки сверяйте номера документов, на которые ссылаются ваши договоры и акты. Опечатки даже через несколько лет могут стать формальным основанием признать сделку недействительной.

        Любые выписки и свидетельства носят справочный характер, их форма меняется вместе с законодательством, многие из них упраздняются. Правоустанавливающими документами остаются договор и акт. Помните об этом, храните их в надежном месте.

        Уважаемы читатели, если у Вас остались вопросы, задайте их в комментарии.

        Ипотека для продавца

        Как правило ипотека для продаваемых квартир более трех лет в собственности (показывается вся сумма поо стоимости рынка), то есть продавцу налоги не грозят, далее на квартиры с несогласованной перепланировкой банки так же крайне неохотно дают ипотеку, это вкратце основные причины. Ну а дополнительные документы это не преграда, в основном это свежие документы БТИ и стандартный пакет для проведения сделки.
        Есть вопросы дополнительно — звоните, контакты на страничке.

        Некоторые банки требуют дополнительные документы от собственника и указывать полную стоимость в ДКП. Кого то смущает это.
        Кто то просто боиться Банков, по известным только ему причинам!

        минус — и дополнительные документы, плюс — сокращенное время регистрации сделки (т.е. быстрее получите деньги) 5 дней

        Некоторые продавцы не хотят ждать одобрения банка, не хотят бегать и собирать справки.
        Есть так же объекты которые по характеристикам не получат одобрение банка.

        Как правило многие продавцы просто не хотят показывать полную стоимость в договоре, или собирать дополнительные справки. некоторые в связи со своей неосведомленностью думают что увидят свои деньги не скоро. Авообще, милое мои , дорогие не идите на поводу у слухов и сплетен. Ипотечники это самые надежные клиенты. Есле ипотека одобрена 100 процентов, то проблем как правило с такими покупателями не возникает. Удачи!

        Участник программы «?Работаю честно»

        При грамотном подходе проблем быть не может

        Проверено ЦИАН

        Добрый день. Абсолютно никаких сложностей ипотека в себе не несет, единственное, она возможна не по каждой квартире. Указание полной стоимости в договоре купли-продажи в большинстве банков не является обязательным условием. Поэтому слова специалистов «как правило» здесь неуместны. От Продавца квартиры, которая будет покупаться с привлечением ипотечных средств потребуется всего 2-3 дополнительные справки: документы БТИ + ПНД/НД, последние не всегда. На мой взгляд от ипотеки Продавец только выигрывает:
        Во-первых, можно сэкономить несколько тысяч рублей на проверке купюр (деньги выдаются в банке);
        Во-вторых, сроки регистрации ипотечной сделки в два раза короче обычной.
        В-третьих, ипотека значительно упрощает процедуру организации сделки.
        Если необходима помощь обращайтесь, контакты на моей страничке.

        Основные требования банков: требования к заемщику, требования к квартире, требования к сделке между продавцом и покупателем, перечень документов для получения кредита, нюансы отношений с риелтором и продавцом при ипотеке

        Если бы получить кредит в банке
        было так просто, как утверждает реклама,
        никто бы не грабил банки.

        Многие ипотечные брокеры привлекают клиентов тем, что практически гарантируют получение заемщиком кредита, а пугают тем, что с «улицы» получают ипотечный кредит не более 20–30 % заемщиков.

        Определенная правда в этом есть — брокеры порой имеют возможность влиять не только на сотрудников банков, напрямую работающих с заемщиками, но и на лиц, принимающих решения. Кроме того, брокеры хорошо знают требования к заемщикам и к квартире, и к форме представляемых документов, что позволяет лучше подготовить пакет документов. Конечно, есть подозрение, что брокеры рекомендуют лишь те банки, с которыми сотрудничают и от которых получают вознаграждение.

        С другой стороны, каждый заемщик может пойти в банк, и банк с удовольствием данного заемщика рассмотрит, поскольку для самих кредиторов борьба за клиентов, за выполнение планов является все более актуальной.

        В данном разделе мы поможем заемщику подготовиться к походу в банк и с большей вероятностью получить кредит. Ну а тем, кто не соответствует критериям банков, это поможет понять, в каком направлении следует двигаться.

        Требования банка к заемщику

        Данные о себе заемщик предоставляет банку в виде анкеты и документов. Банк проводит проверку документов на предмет поддельности и соответствия по форме необходимым требованиям, проводит проверку сведений через независимые источники, к примеру, через бюро кредитных историй. Затем заемщик проверяется на предмет соответствия требованиям банка, требованиям ипотечной программы, производится оценка платежеспособности и определяется лимит кредитования. Все эти действия в целом называются андеррайтингом. Приведем пример андеррайтинга:

        Показатель Решение андеррайтера
        Возраст заемщика не соответствует программе Отказать
        В паспорте отсутствует подпись заемщика Отправить на доработку
        Несоответствие фамилии в паспорте и водительских правах Отправить на доработку
        Сумма помесячных доходов в справке 2-НДФЛне соответствует итоговой сумме в этой справке Отправить на доработку
        Присутствуют признаки фальсификации справки 2-НДФЛ Отказать
        Наличие просроченного кредита менее 1000 руб. Не учитывать
        Наличие просрочки по прежним кредитам более 30 дней Отказать
        Наличие недостоверных данных в анкете о полученных кредитах по сравнению с БКИ Отказать
        Работодатель заемщика признан банкротом Отказать
        По мобильному телефону заемщик недоступен послетрех попыток дозвона Отправить на доработку

        Но система оценки параметров, как правило, сложнее, чем «да»/«нет» и предусматривает систему баллов, которую дает тот или иной параметр. Поэтому может проскочить и заемщик, имеющий просрочку, но получивший высокие баллы за доходы, стаж работы и пр.

        По результатам андеррайтинга заемщика банк на кредитном или ином комитете/либо уполномоченное лицо банка выносит решение об одобрении лимита кредитования и условиях такого одобрения (процентной ставке, сроке кредитования, дополнительном обеспечении, сроке действия такого одобрения, необходимости представления каких-либо одобрений, согласий и иных документов). В прогрессивных банках решение принимается автоматически при соответствии заемщика требованиям программы, т. е. отсутствует необходимость дополнительно одобрять лимит коллегиальным органом или уполномоченным лицом.

        Приведем основные требования банка к заемщику:

        Требование Пояснение
        1 2
        Доход Основная причина отказов банков в одобрении кредита как раз недостаточный или непрозрачный доход заемщика. Доход является ключевым параметром для определения максимальной суммы кредита, поскольку определяет платежеспособность заемщика — способность исполнять свои обязательства своевременно и в полном объеме. Главные характеристики дохода — это размер, регулярность (стабильность) и подтвержденность.
        Перед обращением в банк вы можете позвонить туда и попросить специалиста посчитать максимальный размер кредита и сумму платежа. Его вопросы помогут сориентироваться, по каким параметрам банк осуществляет расчет.
        При расчете лимита кредитования учитываются стабильные среднемесячные доходы заемщика и его семьи. Но во многих банках учитываются лишь доходы от работы по найму, по совместительству, пенсионные выплаты и арендная плата, а остальные доходы (стипендии, алименты, пособия, доходы от купли-продажи акций, дивиденды от участия в акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью, вознаграждения донорам) в расчет не принимаются. Более того, премии, которые получает заемщик на работе нерегулярно, также из доходов исключаются.
        Если доходов заемщика достаточно, то доход супруги может не учитываться, однако во многих банках супруга в обязательном порядке должна быть созаемщиком вне зависимости от наличия дохода. Это обусловлено тем, что супруга также будет собственником жилья.
        При этом способ получения дохода не может противоречить действующему законодательству, допустим, для госслужащих есть запрет на предпринимательскую деятельность, поэтому подобный доход в расчет приниматься не будет.
        Помимо этого, из суммы дохода вычитаются (не учитываются при расчете платежеспособности) минимальные расходы на содержание не только заемщика, но и всех иждивенцев (детей), к примеру, одежда и питание, платежи по другим кредитам, алименты, оплата коммунальных платежей, мобильной связи, обучения, налогов на имущество или транспортное средство.
        Если у заемщика открыта кредитная карта с лимитом кредитования, некоторые банки будут считать это как кредит, даже если заемщик не пользуется кредитной картой. Соответственно, будет снижен размер ипотечного кредита. Поэтому рекомендуется уточнить у выбранного банка этот момент.
        Также, если заемщик уже выступает по другому кредитному договору поручителем или созаемщиком, то банк-кредитор учтет этот фактор как снижающий платежеспособность заемщика. Ведь в случае непогашения другого кредита созаемщик или поручитель отвечают солидарно с должником.
        На основе данных о доходах и расходах (включая обязательства по другим кредитам) вычисляются лимит кредитования и сумма, которую заемщик может ежемесячно направлять на погашение кредита.
        Отметим, что если заемщик привлечет по своей инициативе созаемщика (родители, родственники, третьи лица), то расчет кредита будет осуществлен с учетом доходов этого созаемщика, то есть размер кредита будет выше
        Подтверждение дохода Каждый заемщик должен подтвердить банку свои доходы документально. Существует два основных варианта подтверждения дохода — справкой по форме 2-НДФЛ либо справкой по форме банка, подписанной руководителем и главным бухгалтером организации.
        При «белой», официальной заработной плате заемщик представляет в банк справку по форме 2-НДФЛ. При «серой» зарплате (выплачивается «в конверте», официально не учитывается, удержания не производятся) — заемщик может получить у работодателя только справку по форме банка (если, конечно, работодатель согласится предоставить такую справку, в которой будет указан реальный доход работника). По данным АИЖК, 28 % потенциальных заемщиков испытывают сложности с подтверждением доходов справкой 2-НДФЛ.
        Следует учесть, что в большинстве банков принимается и та и другая справка, но при справке 2-НДФЛ процентная ставка может быть ниже на 0,5–1 %. Но в некоторых банках процентная ставка не зависит от вида справки, так как по практике на просрочку с равной вероятностью выходят заемщики с обоими видами справок.
        Отметим, что справка 2-НДФЛ от справки «по форме банка» отличается не сильно. В справке по форме банка также указывается доход, и эта справка также подписывается генеральным директором и главным бухгалтером компании.
        Чтобы получить справку, следует обратиться к своему работодателю (отделу кадров либо бухга
        лтерии). Подделка данной справки или указание работодателем завышенного дохода квалифицируется как мошенничество. Собственно, поэтому дополнительно к справке банк вправе запросить выписку по счету (если заработная плата поступает на банковскую карточку), подтверждающую регулярность и размер поступлений.
        Отметим, что период, за который предоставляется справка, соответствует требованиям банка о стаже работы. Чаще всего справка запрашивается за последние 6 месяцев работы.
        Но есть и иные категории дохода, которые можно использовать при условии подтверждения. Для тех, кто получает пенсию, необходимо предоставить справку уполномоченного органа о размере установленной пенсии. Для получающих доход по гражданско-правовым договорам запрашиваются сам договор и налоговая декларация по форме 3-НДФЛ с отметкой налоговой о принятии, подтверждающая оплату налогов. Если источником дохода является сдача квартиру в аренду, то предоставляется документ о праве собственности на помещение, договор аренды (найма) и также декларация по форме 3-НДФЛ (но требования у банков могут отличаться). В принципе любой ежемесячный стабильный доход (кроме тех, которые банк не принимает, о которых указано выше в разделе «доход»), если его можно подтвердить, будет принят банком.
        Некоторые заемщики, которые не могут подтвердить доходы справками, специально все свои доходы (зарплата, аренда, алименты) несколько месяцев кладут на банковский счет, чтобы затем подтвердить банку регулярный характер поступлений, представив выписку со счета. Некоторые российские банки принимают такие выписки вместо справки о доходах. Банки в других странах вообще отдают приоритет именно выпискам со счета, а не справкам, понимая, насколько важна реальная, а не «справочная» зарплата.
        Если доход вообще никак подтвердить нельзя, то есть банки, которые выдают кредиты по декларации заемщика, в которой он сам указывает размер своих заработков и подписывает такую справку собственноручно. Такие программы (фактически без анализа платежеспособности) обычно имеют самые высокие процентные ставки и называются ломбардным кредитованием или «кредитами на любые цели» (по которым тоже можно купить квартиру).
        Кредит по таким программам может выдаваться на любые цели, как правило, под залог уже имеющегося в собственности заемщика недвижимого имущества. Недвижимость в этом случае выполняет роль подтверждения доходов заемщика и умения его зарабатывать деньги (если только недвижимость приобретена по возмездной сделке).
        Также есть иные программы, по которым справка о доходах не нужна: для работников, которые получают зарплату на банковскую карту в банке-кредиторе, для заемщиков, готовых оплатить высокий первоначальный взнос, для заемщиков, имеющих длительные и значительные вклады в банке-кредиторе.
        Для банка будет полезно также предоставить сведения о наличии в собственности иного имущества (автомобиль, иная квартира), о счетах и вкладах, если есть, конечно. То есть показать, что заемщик умеет зарабатывать и копить деньги, а также грамотно ими распоряжаться. В ряде банков этому факту уделяется большое значение и позволяет претендовать на лучшую ставку, так как является косвенным подтверждением платежеспособности и правильного финансового поведения заемщика. Но в современных конвейерных системах скоринга и выдачи кредитов дополнительные документы о платежеспособности могут оказаться просто не нужны. Такие системы плохо работают с индивидуальными нетиповыми ситуациями.
        К индивидуальным предпринимателям у банков требования иные, так как по ним довольно сложно реально подтвердить доходы. Могут запрашиваться книги учета расходов и доходов, налоговые декларации, выписки по счетам. Также существует требование к сроку деятельности — не менее года. Для заемщиков, которые являются генеральными директорами компаний, могут потребоваться дополнительные документы по бизнесу компании, ее бухгалтерская отчетность, данные об участниках, так как справку 2-НДФЛ подписывает в этом случае сам заемщик. Поэтому лучше подписать такую справку у заместителя генерального директора или иного уполномоченного лица
        Возраст Каждый банк устанавливает свои требования по возрасту заемщика. Как правило, минимальный возраст заемщика составляет 21 год для женщин и 27 лет для мужчин, не имеющих освобождения /отсрочки от армии. Максимальный срок — 55 для женщин и 60 лет для мужчин.
        Однако выплата кредита должна закончиться до наступления пенс
        ионного возраста (55 лет для женщин, 60 лет для мужчин). К примеру, 50-летней женщине дадут кредит только на 5 лет. Но повторимся — у каждого банка свои требования: в некоторых банках срок кредита может оканчиваться в 65 лет, в 75 лет вне зависимости от пола.
        При участии нескольких заемщиков срок кредита рассчитывается с учетом достижения пенсионного (предельного) возраста младшим из заемщиков. Отметим, что если требования по возрасту незначительно нарушаются, то банк может рассмотреть заявку заемщика индивидуально (только необходимо об этом попросить кредитного менеджера или написать письменное заявление с обоснованием, иначе андеррайтеры по типовым схемам откажут в одобрении кредита)
        Отношение к воинской службе Для военнообязанных граждан призывного возраста (до 27 лет) банк может запросить подтверждение отсрочки (обучение в университете, в аспирантуре) или освобождения от призыва (кандидаты наук, негодность по состоянию здоровья, несколько детей на иждивении) либо потребовать оформление поручительства или поиска созаемщика (родители, супруга).
        Если отсрочки/освобождения/ поручителя/созаемщика нет, то, скорее всего, в выдаче кредита будет отказано либо на 1–2 % повысится процентная ставка, и будут привлечены созаемщики. Требование банка понятно — если заемщик уйдет в армию, то гасить кредит самостоятельно не сможет
        Гражданство страны Как правило, заемщиком может выступать только гражданин России либо лицо, имеющее вид на жительство. Но некоторые банки кредитуют и иностранных граждан, постоянно работающих в России
        Дееспособность Дееспособность — это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
        Для решения вопроса о выдаче кредита банку следует понимать — не ограничен ли заемщик в дееспособности, способен ли понимать значение своих действий. Поэтому и запрашиваются либо водительские права, либо справка о том, что заемщик не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах
        Кредитная история Кредитная история заемщика, а именно информация о погашении прежних кредитов, является одним из самых важных показателей для банка. Информация представляется самим заемщиком, а также проверяется банком самостоятельно по Бюро кредитных историй (с согласия заемщика, указанного в анкете заемщика).
        Сам факт того, что заемщик получал кредиты и погашал их в срок, уже является весомым аргументом в пользу заемщика в сравнении с теми, кто кредиты не брал или погашал с просрочкой. В некоторых банках за это даже снижают процентную ставку. Если же были просрочки, то каждый банк оценивает их по-разному — просрочки на срок меньше месяца обычно не учитывают, если представлены справки о погашении задолженности. Помимо этого, целесообразно сообщить в анкете и представить справки о погашении кредитов, полученных до организации системы Бюро кредитных историй (примерно до 2005–2006 гг.), либо полученные в банках/организациях, не передающих сведения в БКИ.
        Но кредитная история оценивается не только на предмет просрочек. Обязательства по другим кредитным договорам учитываются при расчете лимита кредитования. Возможно, будет лучше погасить такие кредиты до обращения в банк.
        Подробнее о кредитной истории и как ее исправить — в главе 3.3 книги
        Увеличение лимита за счет созаемщиков Чтобы увеличить кредитный лимит, необходимо привлечь не более трех созаемщиков, не обязательно родственников заемщика. К созаемщикам требования аналогичны требования к заемщику, но при их привлечении величина кредита будет рассчитываться, исходя из совокупного дохода всех созаемщиков и заемщика. При этом квартира будет оформляться в собственность заемщика.
        Обязанности созаемщика те же самые, что и у заемщика. Созаемщик также подписывает кредитный договор и закладную и отвечает перед кредитором солидарно с заемщиком. То есть банк вправе обратиться к созаемщику с требованием о возврате кредита, если заемщик его не оплатил. Поручительство, т. е. заключение отдельного договора поручительства с третьим лицом в ипотечном жилищном кредитовании, не практикуется.
        Созаемщик указывается в кредитном договоре, как и заемщик. Но платить по кредиту придется заемщику самому, ведь вряд ли созаемщик
        согласится, не оформляя квартиру в свою собственность, оплачивать кредит. Это было бы неправильно во всех смыслах, если только заемщик не договорился с созаемщиками, что те будут платить по кредиту.
        Поэтому свои силы все равно следует рассчитывать разумно, ведь получается, что платежеспособность рассчитана на четверых, а платить придется заемщику одному, хотя его-то платежеспособности на эту сумму недостаточно.
        Если заемщик, приобретающий квартиру, состоит в зарегистрированном браке, то его супруг так же, как правило, должен выступать созаемщиком независимо от того, имеет или нет супруг источник дохода
        Залогодатели Залогодатель — это собственник объекта недвижимости, предоставленного в залог, т. е. тот, на кого будет оформляться приобретаемое жилье или кто уже собственник передаваемого в залог имеющегося жилья. По общему требованию банков залогодатель не может быть младше 18 лет и не может находиться под опекой и попечительством.
        Во многих банках есть требование, чтобы все залогодатели одновременно выступали и заемщиками по кредитному договору Однако есть программы, допустим, с использованием материнского капитала, где залогодателями могут выступать несовершеннолетние. В этих случаях банк запросит у заемщика разрешение органа опеки и попечительства на передачу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, в залог
        Стаж работы Как правило, заемщик должен к моменту принятия решения об одобрении кредита проработать не менее 3–6 месяцев на текущем месте работы, при этом общий стаж должен составлять не менее 1–2 лет.
        Требование банка обусловлено необходимостью понимать, что заемщик имеет профессиональные навыки, сможет найти работу при увольнении и достаточно стабильно трудоустроен на момент принятия решений: по крайней мере прошел трехмесячный испытательный срок.
        Если стажа немного недостает, то банки могут индивидуально рассмотреть вопрос. Также банк может принять решение с отлагательным условием — выдать кредит только после истечения 6 месяцев работы на текущем месте, ведь учитывая срок поиска и одобрения объектов недвижимости, данное требование к моменту выдачи кредита может быть и выполнено
        Место работы В некоторых банках существует требование, чтобы работодатель заемщика располагался на территории субъекта Российской Федерации, где заемщик приобретает жилье, либо где осуществляет деятельность сам банк. В других банках допускается работа заемщика в любой организации на территории России.
        В зависимости от ситуации заемщика необходимо искать те или иные требования к работодателю. К примеру, для тех, кто работает вахтовым методом в одном регионе, а планирует приобрести квартиру в другом регионе, не подходят программы, ограничивающие местонахождение работодателя.
        Некоторые банки советует заемщику обращаться в банк по месту своей работы, а не по месту приобретения жилья. Так банку будет легче проверить заемщика, а купить квартиру тот сможет в другом регионе.
        Также в некоторых банках для индивидуальных предпри­нимателей ставка выше на 1 %, чем для тех, кто работает по найму
        Образование заемщика Требование об обязательном высшем образовании банками не предъявляется, однако наличие высшего образования может добавить баллов при скоринге с учетом более широких возможностей для трудоустройства
        Наличие регистрации по месту пребывания Регистрация бывает постоянная — по месту жительства («прописка») и временная — по месту пребывания. Обычно достаточно быть «прописанным» в любом населенном пункте на территории Российской Федерации, а получать кредит можно по месту «прописки», по месту покупки жилья, по месту нахождения работодателя. То есть можно обращаться в банк по месту жительства или работы, а квартиру приобретать в другом регионе, где есть подразделение этого банка.
        Но некоторые банки требуют наличие временной регистрации в регионе, где будет приобретаться квартира, если заемщик там не «прописан». Если такой регистрации нет или получить ее сложно, то целесообразно изначально установить фильтр на отсечение банков с требованием временной регистрации
        Судимость Наличие непогашенной судимости, нахождение под следствием, как правило, препятствуют получению кредита

        Банк-кредитор проверяет заемщика на предмет соответствия требованиям на основании представленных им документов. Список есть на сайтах банков, либо заемщик может обратиться к менеджеру по кредитам/работнику контакт-центра по телефону (список и требования целесообразно попросить выслать на электронную почту).

        Банки рассматривают вопрос количества запрашиваемых документов как конкурентное преимущество и потому их список постепенно укорачивается. Если сотрудник банка запросил дополнительные документы, то заемщик обязан предоставить их в определенный срок (как правило, не больше месяца).

        В зависимости от конкретного кредитора указанные выше требования могут отличаться, поэтому окончательные требования необходимо уточнить у банка-кредитора.

        Подробнее о проверке банком заемщика и деталях проверки можно прочесть в разделе, посвященном проверке покупателем продавца квартиры, поскольку в целом аналогичные требования к проверке предъявляет и банк. Также о требованиях к заемщику можно прочесть на сайтах самих банков и в Стандартах, утвержденных АИЖК, в которых подробно описаны данные требования, — http://www.rosipoteka. ru/ru/participants/standards/.

        В подтверждение указанных сведений заемщик представляет в банк следующие документы о себе.

        1. Заявление-анкета на получение кредита (оригинал).

        2. Основной документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ (все страницы, включая пустые) (оригинал и копия).

        3. Второй документ (кроме паспорта), удостоверяющий для целей проверки личность заемщика: паспорт для выезда и въезда в РФ (заграничный паспорт), водительское удостоверение, разрешение на право ношения оружия, охотничий билет, пенсионное удостоверение, свидетельство о присвоении ИНН, свидетельство о рождении и т. д. (оригинал и копия).

        4. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ либо по произвольной форме, подписанной руководителем и главным бухгалтером организации (оригинал).

        5. Трудовая книжка, заверенная работодателем (копия, все страницы заверены подписью уполномоченного лица организации и печатью, на последней странице с указанием «Работает по настоящее время»).

        6. Свидетельство о присвоении ИНН (оригинал и копия).

        7. Документы, подтверждающие отношение к воинской обязанности (воинский билет, приписное свидетельство), — в случае наличия возможности призыва на военную службу (оригинал и копия).

        8. Документы об образовании и повышении квалификации (аттестаты, дипломы, сертификаты) (оригинал и копия).

        9. Для подтверждения регистрации по месту жительства — выписка из домовой книги либо иной документ, выданный уполномоченным органом о регистрации по месту жительства (оригинал и копия), а также по месту пребывания (если применимо).

        10. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (о том, что заемщик не состоит на учете в данных учреждениях) либо водительские права, разрешение на право ношения оружия (оригиналы и копии).

        11. Свидетельство о браке и/или свидетельство о расторжении брака/решение суда о расторжении брака (оригинал и копия).

        12. Свидетельства о рождении или паспорта детей — при необходимости (оригинал и копия).

        13. Справки из банков о погашении кредитов и отсутствии просрочек (при наличии — желательно).

        14. Документы о наличии в собственности дорогостоящего имущества и денежных средств во вкладах (при наличии — желательно) (оригиналы и копии, справки). При программах, предусматривающих залог имеющегося жилья, необходимо представить документы по имеющемуся жилью.

        Документы следует предоставлять в надлежащей форме. Первичную заявку банк может рассмотреть и онлайн по Интернету, но остальные документы доносятся заемщиком лично. Заявки можно отправить сразу в несколько банков.

        Заемщику при обращении в банк следует исходить из следующего — чем больше выигрышных о себе данных он представит и чем лучше он поймет систему андеррайтинга заемщика, применяемую в банке, тем больше вероятность, что он получит кредит и ему будет установлена выгодная ставка, без корректирующих поправок.

        Также при подготовке к обращению в банк следует иметь в виду, что даже по внешнему виду специалист первично определяет платежеспособность и кредитоспособность заемщика. Это иногда написано во внутренних инструкциях банков для отсечения явно подставных лиц (несоответствие одежды доходам и пр.). Поэтому важно произвести благоприятное внешнее впечатление.

        Банк проводит андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — это процесс оценки кредитоспособности и платежеспособности потенциального заемщика и проверки обеспечения (предмета залога).

        По результатам андеррайтинга заемщика банк на кредитном или ином комитете выносит решение об одобрении лимита кредитования и условиях такого одобрения (процентной ставке, сроке кредитования, дополнительном обеспечении, сроке действия такого одобрения, необходимости представления каких-либо одобрений, согласий и иных документов).

        Заемщик вправе параллельно с разрешением ситуации в банке уже начать искать квартиру,но можно быть уверенным в размере денежных средств только после одобрения банком лимита кредитования. Никакие авансы и оплаты производить до этого времени нельзя.

        Требования банков к квартире

        Перед поиском квартиры необходимо предварительно уточнить у банка требования к такому жилью, поскольку банк будет также одобрять и квартиру. К примеру, не выдаются кредиты на сносимые пятиэтажки, на квартиры, не оборудованные централизованным водоснабжением. Также банки осторожно относятся к перепланировкам, требуя их согласовать.

        Квартиру следует искать соответствующую требованиям банка, а также сообщать продавцу, что источник его средств — ипотека. В объявлениях, как правило, продавцы пишут о возможности или невозможности продажи квартиры по ипотеке. Если продажа квартиры по ипотеке невозможна, то это лишний повод задуматься о безопасности такой сделки, поскольку продавец по каким-то причинам не желает участия банка либо продавец знаком с требованиями банка и заранее знает, что банк не одобрит его квартиру.

        Необходимо отметить, что банк проверяет объект, когда он еще находится в собственности продавца, поэтому следует запросить у продавца все требуемые документы. Проверке подлежит «юридическая чистота» объекта и соответствие требованиям банка.

        Приведем основные требования банков к квартире53:

        Требования к квартире Пояснения
        1 2
        Местонахождение Как правило, квартира должна находиться в регионе проживания заемщика и месте нахождения кредитора, однако может быть согласован и иной регион (только на территории Российской Федерации). Банки неохотно кредитуют на покупку в деревнях и селах ввиду низкой ликвидности таких квартир и отсутствие спроса при обращении взыскания. Иногда требование банков ограничено километражем от города, например, кредитуются объекты, расположенные не далее 100 км от города присутствия банка. Это связано как с ликвидностью объектов, так и с возможностями банка по проверке залога и взысканию задолженности
        Вид предмета залога В залог может быть передано (зависит от программы):
        ? имеющаяся квартира (комната в большинстве случаев не рассматривается);
        ? приобретаемая квартира (при приобретении квартиры за счет кредитных средств на квартиру автоматически устанавливается и регистрируется ипотека в силу закона, т. е. квартира становится предметом залога, на которое банк вправе обратить взыскание);
        ? права требования на строящееся жилье, приобретаемое за счет кредитных средств
        Жилищно-эксплуатационные характеристики Передаваемое в залог помещение должно:
        ? быть пригодно для постоянного проживания;
        ? не находиться в аварийном состоянии;
        ? не состоять на учете на капитальный ремонт, реконструкцию или снос;
        ? быть подключено к централизованному электроснабжению;
        ? быть подключено к централизованному водоснабжению либо иметь автономную систему водоснабжения (колодец, скважина), обеспечивающую проведение воды непосредственно в помещение;
        ? быть подключено к централизованной системе канализации (для многоквартирных домов) либо иметь индивидуальную стационарную систему канализации, обеспечивающую наличие сантехнической кабины в жилом помещении;
        ? не иметь незарегистрированных и несанкционированных перепланировок, переоборудования и переустройств (данный вопрос решается индивидуально на основе экспертного мнения оценочной компании о возможности согласования перепланировок);
        ? иметь металлические, железобетонные, деревянные и смешанные перекрытия;
        ? должен присутствовать санузел, ванная комната, кухня;
        ? отапливаться не за счет использования таких индивидуальных источников, как печь, газовый баллон (к слову, в России все еще есть жилье, которое отапливается от печки).
        Жилой дом или многоквартирный дом, в котором находится квартира, являющаяся предметом ипотеки, должны соответствовать следующим требованиям:
        ? не находиться в аварийном состоянии;
        ? не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
        ? иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент
        Юридическая чистота Одним из ключевых требований к объекту не только со стороны банка, но и со стороны заемщика является его «юридическая чистота»[1]. Основными требованиями являются:
        ? на помещение должно быть оформлено право собственности;
        ? помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на нее, в том числе прав третьих лиц (типа бессрочного пользования, передачи в долгосрочный наем).
        Если у банка есть какие-либо сомнения в юридической чистоте объекта, банк может потребовать застраховать в пользу банка риск потери права собственности (застраховать может заемщик и по собственной инициативе), чтобы в случае признания сделки недействительной страховая компания погасила сумму кредита
        Оценка стоимости Перед передачей помещения в залог заемщик за свой счет должен заказать оценку помещения у аккредитованного банком оценщика (цена от 1 до 5 тыс. руб.). Оценщик приходит в помещение, фотографирует и составляет отчет, в котором указывает на наличие незарегистрированных перепланировок и возможность их согласования, по объектам-аналогам выводит рыночную стоимость объекта.
        Для банка данная оценка — очень важный показатель, поскольку на ее основании делаются расчеты достаточности обеспечения по кредиту. Для заемщика данный отчет позволит сверить цену приобретения с реальной рыночной стоимостью. Для того чтобы оценщик не завысил цену по сговору с продавцом, целесообразно присутствовать при проведении оценки
        Страхование от риска утраты и повреждения Заемщик обязан застраховать в пользу банка закладываемый объект на весь срок кредита на сумму задолженности, увеличенной на 10 % в с
        траховой компании, аккредитованной банком (оплата производится заемщиком ежегодно). Если квартира будет повреждена или уничтожена, сумма возмещения поступает банку в погашение кредита, остаток возвращается заемщику. По мелким страховым случаям по согласованию с банком сумма выплачивается самому заемщику
        Первичный/вторичный рынок Если одобрение выдано на покупку готовой квартиры на вторичном рынке, то строящуюся квартиру искать нельзя — ее банк не одобрит (либо придется проходить процедуру заново)
        Особенности строящихся квартир Строящийся объект должен быть аккредитован банком до обращения заемщика. Некоторые банки готовы рассматривать и неаккредитованные объекты, но для этого заемщик должен принести все документы по застройщику и правомерности строительства

        [1] Подробнее о проверке «юридической чистоты» жилого помещения в главе 5 книги.

        Для одобрения приобретаемой квартиры заемщик до его приобретения представляет в банк комплект документов по данному объекту (копии и оригиналы). Если документы имеют срок действия или действуют только на дату выдачи (различные выписки, справки), то они должны быть «свежие», т. е. не старше 5–15 дней до даты проверки (срок устанавливается банком). Все документы (оригиналы) должны быть подписаны уполномоченными лицами с проставлением в необходимых случаях печатей.

        При выборе квартиры самому заемщику следует оценить реальность цены квартиры и тенденции на рынке недвижимости в отношении приобретаемого жилья, особенно ликвидность квартиры в целях оценки возможности быстро продать квартиру для полного погашения долга.

        Также заемщику не стоит полностью полагаться на банк при проверке «юридической чистоты» квартиры. На практике встречаются случаи, когда банки ошибаются при оценке рисков. В результате квартира не оформляется в собственность заемщика, истребуется у заемщика прежними собственниками, договор купли-продажи признается недействительным. Обязанность по возврату кредита во всех этих случаях остается на заемщике до полного возврата кредита и начисленных процентов, даже если жилье уже не находится в собственности заемщика. Отметим, что банк и не обязан быть поручителем за юридическую чистоту объектов, поэтому претензии к нему будут неосновательны.

        Примерный перечень документов по квартире и продавцу следующий54.

        1. Документы — основания приобретения квартиры (договор купли-продажи, договор передачи в собственность при приватизации, свидетельство о праве на наследство).

        2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

        3. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по квартире, подтверждающая право собственности и отсутствие обременений, арестов и правопритязаний.

        4. Выписка из домовой книги или иной документ о лицах, зарегистрированных по адресу жилого помещения.

        5. Действующие экспликация (технический паспорт) и поэтажный план (план объекта недвижимости) или паспорт на помещение, выданный органами технической инвентаризации.

        6. Выписка из финансово-лицевого счета по помещению, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

        7. Документы, удостоверяющие личность продавца (паспорт либо свидетельство о рождении — для граждан, не достигших 14-летнего возраста).

        8. Документы, подтверждающие дееспособность собственника/собственников помещения (водительские права, разрешение на право ношения оружия, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров).

        9. Документы, подтверждающие компетенцию юридического лица и полномочия его представителей на заключение договора купли-продажи помещения (в случае, когда продавцом является юридическое лицо).

        10. Свидетельство о браке/расторжении брака, документ, удостоверяющий личность супруга, если текущий собственник состоит в браке либо состоял на момент приобретения помещения, а также брачный контракт или соглашение о разделе имущества, если таковые заключались, либо заявление о том, что в браке не состоял.

        11. Нотариально удостоверенное согласие супруга (бывшего супруга) продавца/заемщика на продажу помещения либо на залог, если заемщик передает в залог имеющееся помещение.

        12. Соглашение о разделе имущества/решение суда, если текущий собственник на момент приобретения помещения состоял в браке, но брак впоследствии расторгнут и прошло менее трех лет55 (если применимо).

        13. Документы (справка, свидетельство и т. д.) органов ЗАГС либо свидетельство о браке, если продавец поменял фамилию с момента приобретения объекта.

        14. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства (если применимо).

        15. Отчет об оценке объекта у оценщика, аккредитованного ­банком.

        16. Иные документы в зависимости от конкретных обстоятельств.

        Требования банков к сделке приобретения квартиры

        Банки достаточно строго относятся к сделке, по которой заемщик приобретает квартиру, сторонам данной сделки. Приведем основные требования:

        Требование Пояснение
        Законность сделки Приобретение строящегося объекта допускается лишь по договору участия в долевом строительстве, уступке прав по такому договору, путем участия в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе, поскольку Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ[1] установил именно такие формы привлечения денег для строительства жилья.
        «Серые» схемы строительства вряд ли будут оформлены банком.
        При приобретении вторичного жилья используется договор купли-продажи квартиры, как правило, типовая форма банка. Какие-либо нестандартные требования продавцов по условиям договора, угрожающие интересам банка, приняты не будут
        Сделки между родственниками Многие банки вводят определенные требования к сделкам между родственниками, в частности:
        ? сделки между взаимозависимыми лицами[2] допускаются при условии, что как собственные, так и заемные средства должны быть перечислены в безналичном порядке со счета заемщика на счет продавца;
        ? сделки между членами одной семьи[3] не допускаются;
        ? заемщик не должен быть зарегистрирован в приобретаемом помещении
        Указание цены квартиры Как правило, банки против указания в договоре не всей стоимости квартиры, хотя такая практика, увы, довольна часта
        «Альтернативные сделки» Следует уточнить, работает ли банк с альтернативными сделками и какие для них устанавливает условия, в частности, проверяет ли все участвующие в цепочке квартиры. Подробнее об альтернативных сделках описано в параграфе 6.5 книги. Этот критерий важно проверить, так как, к примеру, по Москве около 80 % сделок считается альтернативными
        Наличие согласий и разрешений Для ряда сделок требуется разрешение органов опеки и попечительства, нотариально удостоверенное согласие супруга и иные подобные документы

        [1] Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 40 (с послед. изм.).

        [2] Лица, состоящие в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (СЗ РФ. 1996 г. № 1. Ст. 16 (с послед. изм.) (далее — СК РФ) в брачных отношениях, отношениях родства (родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры) или свойства (братья, сестры, родители и дети супругов), усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.[3] Супруг продавца, дети супругов и родители.

        Если и заемщик, и квартира соответствуют требованиям банка, то заключается кредитный договор, и за счет предоставляемых банком средств покупатель приобретает квартиру в собственность.

        Взаимоотношения с другими участниками процесса

        Отметим важный нюанс — до того, как банком не одобрена квартира, аванс за квартиру и вознаграждение риелтору вносить нецелесообразно. Если банк откажет в одобрении квартиры, то покупатель потеряет деньги. При внесении аванса следует указать основанием для возврата аванса отказ банка в одобрении квартиры.

        Во взаимоотношениях с риелтором следует изначально оговорить и отразить в договоре, что деньги на покупку выдает банк и искать следует квартиру, по которой возможна продажа по ипотеке и которая соответствует требованиям банка. Конечно, это не должно быть для риелтора сюрпризом, ведь покупка квартиры по ипотеке имеет определенные нюансы.

        В частности, у банка может быть требование закладывать деньги в ячейку именно в этом банке или требование открывать аккредитив вместо ячейки. К квартире также у банка множество требований, которые отражены выше: отсутствие перепланировок, дом не под снос, центральное отопление и водоснабжение. Ряд банков проверяют все квартиры по альтернативным сделкам.

        Наконец, выдача кредита может быть предусмотрена после государственной регистрации права собственности, на что пойдут не многие продавцы.

        Даже сроки одобрения квартиры необходимо учитывать при назначении даты сделки — банк в нетипичных случаях может одобрять квартиру очень долго: согласовывать с внутренними подразделениями, выносить на отдельный комитет по нестандартным ситуациям.

        Обо всем этом целесообразно заранее предупреждать и продавца (участников альтернативной сделки), и риелтора. Для продавцов по большому счету ипотечные заемщики — это лишняя гарантия добросовестности покупателя.

        Смотрите так же:  Продажа доли налог на прибыль

    Оставьте комментарий