Адвокат по сопровождению сделок с недвижимостью

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Помощь адвоката при заключении сделок

Как адвокат, я осуществляю юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Такое сопровождение включает в себя юридическую проверку объекта недвижимости, составление договора купли-продажи, мены, ренты.

Услуги адвоката включают в себя согласование и проверку условий договоров, а при необходимости, присутствие адвоката при совершении сделки.

Стоит ли тратить свое время и деньги на юридическое сопровождение?

Приобретение недвижимости на вторичном рынке или в новостройке, будь то квартира, земельный участок, дом или коттедж, всегда связано с определенными рисками. Даже после совершения сделки, нельзя быть полностью уверенным в том, что сделка не будет оспорена или недвижимость не будет обременена правами третьих лиц.

Некоторые сделки признаются судами недействительными спустя несколько лет после их совершения. А как новый собственник недвижимости отнесется к тому, что в его квартиру пропишется совершенно постороннее для него и его семьи лицо? Причем не только пропишется, но будет иметь законное право проживать в квартире? При этом, любой суд встанет на защиту такого лица.

Приобретая квартиру в новостройке, вы, при определенных обстоятельствах, рискуете оказаться не первым ее покупателем. Или, к примеру, купите недвижимость у мошенников, которые вообще не имели право ее продавать. Результатом будет потеря недвижимости и денег.

Как принять правильное решение и быть уверенным в своем будущем?

Очевидно, что перед приобретением недвижимости необходимо проверить ее юридическую чистоту.

Кроме того, очень важно правильно составить договор, поскольку его условия определят права и обязанности сторон и возможность расторжения или признания договора недействительным.

Юридическая проверка сделок с недвижимостью требует времени и денег, знаний законов и судебной практики. Имеет ли смысл рисковать и проводить ее самостоятельно, если любая ошибка может сыграть роковую роль?

Возможные проблемы, связанные с последствиями приобретения недвижимости

Первая категория проблем связана с возможностью признать сделку недействительной по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ. Например, подделка подписи в договоре, психическое расстройство, кабальность сделки.

Встречаются и более изощренные способы обмана покупателей квартиры и признания сделки недействительной. Например, оформление наследства липовыми наследниками с последующей продажей квартиры. После этого, в суд обращаются настоящие наследники или государство и сделка признается недействительной. Как правило, покупатель лишается и недвижимости и уплаченных за нее денег.

Вторая категория проблем связана с возможным расторжением договора купли-продажи, мены, ренты или дарения недвижимости. Основания для расторжения договора указаны в Гражданском кодексе РФ и связаны с нарушениями условий договора. Например, при отсутствии доказательств передачи денежных средств за квартиру, при отсутствии согласия супруга. Часто, при расторжении договора, покупатель получает не всю уплаченную по договору сумму, поскольку в самом договоре полная стоимость недвижимости указана не была.

Следующая проблема вытекает из прав пользования недвижимостью, которые существуют на основании закона или договора у третьих лиц. Например, при отказе от участия в приватизации, завещательном отказе. Случается, что предыдущие договоры содержали условия о пожизненном пользовании недвижимым имуществом бывшими собственниками. Встречаются случаи, когда граждан признавали умершими и выписывали перед приватизацией. В подобных и многих других ситуациях, право пользования квартирой не утрачивалось, что позволяло пользоваться недвижимостью независимо от перехода права собственности.

Сколько времени занимает процедура проверки и какова стоимость услуг адвоката?

Процедура проверки объекта недвижимости и подготовки необходимых документов занимает, как правило, семь — десять дней.

Стоимость услуг адвоката по юридическому сопровождению сделок с недвижимость составляет, в среднем, от тридцати до пятидесяти тысяч рублей.

Сопровождение купли-продажи недвижимости

Любая сделка с недвижимостью может оказаться рискованным мероприятием. Разумно реализовать свои права и достичь положительной оценки дела можно только при наличии достаточного количества знаний и квалифицированной помощи.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью позволит максимально оградить человека от рисков и безопасно оформить куплю-продажу квартиры с учетом всех законодательных проволочек. Благодаря этому покупатель сможет сберечь свои деньги, не попасть в руки к мошенникам, обезопасить себя от покупки жилья, которое является уже предметом спора в суде.

Услуги адвоката

Более 19 лет я занимаюсь адвокатской деятельностью по юридическому сопровождению купли-продажи квартир в Москве и Московской области, поэтому понимаю специфику операций, имею достаточный опыт ведения подобных дел, помогу оформить куплю-продажу квартиры:

  • Проверить всех участников сделки, которые имеют основания для пользования имуществом;
  • Правильно составить договор купли-продажи, договор задатка и прочие условия продажи недвижимости;
  • Проверить полномочия лиц, которые имеют право распоряжаться имуществом.
  • Сделки с недвижимостью зачастую проходят с представителями сторон. Требуется тщательно проверить законность действий каждого представителя, что позволит избежать признания сделки на суде недействительной.

  • Оценить наличие возможных отрицательных последствий от заключения договора;
  • Проверить безопасность проведения операции;
  • Обойти все «подводные» камни.
  • Не дайте вашей недвижимости стать предметом судебного спора

    Судебные споры затеваются обычно из-за исполнения условий договора. Намеренное искажение фактов в договоре, невнимательность покупателя, дополнительные условия – и вместо жилья покупатель получает судебную тяжбу. Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью позволит избежать таких событий.

    Помимо спорных моментов с договором купли-продажи недвижимости, в суде могут рассматриваться и прочие жилищные вопросы, связанные с выселением/вселением жильцов, спорами с ЖСК, коммунальными службами, приватизацией или переводом помещения в нежилой объект. Все это сложные юридические вопросы, которые приводят к возникновению жилищных споров.

    Я знаком с судебной практикой по спорам с недвижимостью с 1996 года, и непрерывно оказываю адвокатские услуги в этой сфере. Пожалуйста, изучите примеры моих дел, мое резюме.

    Звоните 8 (915) 472-37-57, и я расскажу, как я могу помочь вам с оформлением сделки по недвижимости.

    Участие в сделке купли-продажи одного только нотариуса или риэлтора не позволит добиться чистоты договора. Если оформить куплю-продажу квартиры через адвоката, то можно избежать мошенничества и проблем, связанных с легитимностью сделок, и исключить другие юридические лазейки.

    Сопровождение сделки с недвижимостью под ключ

    Адвокату по жилищному праву вы можете доверить комплексное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью или воспользоваться отдельными услугами:

  • юридическая консультация по всем вопросам, связанным с недвижимостью;
  • анализ законодательства на предмет общеправовых/налоговых рисков;
  • проверка юридической чистоты объекта;
  • проведение государственной регистрации объекта;
  • помощь при оформлении недвижимости, земельных участков;
  • разъяснение вопросов, связанных с приобретением имущества, находящегося с муниципальной, государственной собственности и пр.
  • Клиенту необязательны знания в области жилищных вопросов, связанных с покупкой, продажей или приватизацией недвижимости. Привлечение опытного адвоката по жилищному праву – признак разумного и грамотного подхода к решению вопроса.

    Неправильно оформленная сделка может быть оспорена в суде в течение трех лет. Я не рекомендую вам самостоятельно совершать крупную сделку – обязательно узнайте как правильно оформить куплю-продажу квартиры у опытного юриста.

    Юридическая консультация по купле-продаже квартиры, дома, земли

    Первая консультация юриста или адвоката – обдуманный шаг перед тем, как оформить куплю-продажу квартиры. Я готов разрешить все ваши жилищные споры, сопроводить сделку покупки жилья любой собственности.
    Если вы уже стали жертвой мошеннических операций, то не стоит откладывать дело в долгий ящик. Своевременное обращение к адвокату позволит значительно удешевить и упростить юридическую помощь.

    Цены на сопровождение сделок с недвижимостью

    На сайте указаны ориентировочная цена сопровождения вашей сделки купли-продажи недвижимости под ключ. Она может варьироваться от того, на какой стадии находится ваша сделка, какой именно объект недвижимости является предметом сделки, и какие конкретно действия нужно будет предпринять адвокату. В разных случаях объем моей работы будет разным.

    Пожалуйста, позвоните мне 8 (915) 472-37-57 и узнайте вашу цену!

    Сопровождение сделок с недвижимостью: что стоит знать, чтоб спокойно спать

    Любая сделка с недвижимостью предполагает заключение сложных договоров, предметом которых выступает дорогостоящее имущество и большие суммы денег. Чтобы не попасть в лапы мошенников, при заключении сделки важно внимательно просматривать все документы и анализировать возможные риски. К сожалению, желающих поживиться за чужой счет много, особенно в Москве, где стоимость недвижимости исчисляется миллионами и десятками миллионов. Из всех способов сохранить свое имущество или сбережения самым проверенным является юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

    Для приобретения недвижимого имущества люди привыкли пользоваться услугами риэлтора, знаниям которого они полностью доверяют. Но риэлтор — специалист по продажам, обычно не имеющий юридического образования и не знающий правовых тонкостей. Он поможет вам быстро подобрать квартиру или найти покупателя, но при встрече с трудностями вся ответственность ляжет на ваши плечи. Только квалифицированный юрист способен грамотно оценить «чистоту сделки». Ведь его задача — защита ваших интересов, а не подбор лучшего объекта или поиск состоятельного арендатора.

    Кому нужно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью?

    Правовая оценка сделок с недвижимостью подготавливается путем всестороннего изучения как «чистоты» объекта, так и точности составления всех документов. Самостоятельно разобраться во всех правовых тонкостях невозможно, ведь придется овладеть знаниями гражданского и земельного права, жилищного законодательства. Поэтому единственный способ убедиться, что вас не обманут, — воспользоваться услугами квалифицированных специалистов.

    Юридическое сопровождение сделок обязательно требуется при купле-продаже недвижимого имущества или его обмена, что связано с отчуждением прав на недвижимость, после которого вернуть незаконно проданный объект будет практически невозможно. Кроме того, именно этим сделкам сопутствует передача больших сумм денег, поэтому они чаще всего привлекают мошенников.

    Но чтобы приобретение имущества не затянулось на долгие месяцы, для сопровождения сделок с недвижимостью в Москве выбирают агентства недвижимости, которые объединяют специалистов всех областей. В результате комплексного подхода к изучению каждого дела, обеспечивается полная безопасность клиента. При этом важно доверить защиту своих прав на каждом этапе, ведь мошеннические схемы могут сработать как при выборе имущества, так и при его непосредственной передаче.

    Сопровождение сделки покупки квартиры, в частности, поможет избежать следующих мошеннических схем:

  • Обман при передаче задатка. Продавцы квартир часто требуют небольшой предварительный взнос, который выступает в качестве брони имущества. Если передать задаток без договора или заключить его неправильно, с деньгами можно попрощаться.
  • Обман при заключении сделки. Мошенники могут незаконным путем получить копии правоудостоверяющих документов у владельца квартиры, по которым потом заключить сделку по продаже недвижимости. Конечно, такой обман затем будет установлен в Росреестре, но лжепродавцов можно уже не найти.
  • Обман при подписании документов. При покупке квартиры вас могут убедить, что можно не идти в Росреестр и не ждать там своей очереди, а просто обратиться к нотариусу. В результате вы подписываете документы, а нотариус, который также участвует в мошеннической схеме, их заверяет. Узнать, что вас обманули, можно будет только при регистрации недвижимости либо еще позже.
  • Сложные административные процедуры при заключении сделок стали причиной появления множества мошеннических схем, в которые могут попасть как покупатель, так и продавец. Поэтому помощь в сопровождении сделки с недвижимостью необходима каждой стороне.

    Выгода для продавца

    При продаже имущества продавец несет риск не только потерять вырученные деньги, но и лишиться собственности. Поэтому грамотный специалист поможет гарантированно получить всю сумму, а также проверить или составить с нуля все необходимые документы.

    При правовом сопровождении сделок с недвижимостью продавец может быть уверен в следующем:

  • договор купли-продажи не содержит «подводных камней» и составлен в соответствии с действующими законами;
  • все денежные средства будут получены в полном объеме;
  • сделка заключена в соответствии со всеми правовыми нормами, поэтому ее нельзя будет признать недействительной (ничтожной);
  • покупатель не сможет обвинить в незаконном присвоении задатка.
  • Выгода для покупателя

    Полное сопровождение сделок с недвижимостью крайне необходимо покупателям, ведь они несут больше рисков остаться ни с чем. Приобретаемое имущество не должно находиться под обременением, при этом важно знать, что обременения можно разделить на две разновидности:

    1. Отражаемые в ЕГРН, с которыми проблем обычно не возникает. К ним относятся:

  • ипотека;
  • залог;
  • безвозмездное пользование и аренда более года;
  • рента;
  • запрет на регистрационные действия (на время следствия, например);
  • судебный арест;
  • ограничение полной или частичной дееспособности продавца, установленное судом.
  • 2. Не отражаемые в ЕГРН, которые создают дополнительные риски:

  • коммерческий наём менее года;
  • право супруга на общее имущество;
  • право наследования (например, один оформил, а другой — законный наследник — не оформил свою долю в наследстве);
  • право преимущественной покупки доли;
  • нахождение продавца на учете в нарко- или психдиспансере;
  • прописанные в недвижимости несовершеннолетние, находящиеся на специальном учете в органах опеки.
  • Недвижимость должна действительно находиться в собственности продавца. Но мошенники часто представляются владельцами, предъявляя подложные документы или действительный паспорт, но с переклеенной фотографией. Такие риски устанавливаются в рамках экспертизы сделок с недвижимостью, включающей:

  • Анализ истории смены собственников и правоустанавливающих документов, в результате чего определяется законность получения имущества действующим собственником.
  • Анализ данных Единого государственного реестра недвижимости, в рамках которого устанавливается наличие арестов и других обременений, затрагивающих права третьих лиц, в частности, несовершеннолетних, которые могут иметь права на недвижимость.
  • В рамках юридического сопровождения купли-продажи квартиры определяется список зарегистрированных лиц, а также ранее зарегистрированных и убывших из нее. Кроме того:

  • Проводится проверка законности проведенных перепланировок и переоборудований.
  • Устанавливается наличие задолженности владельца по коммунальным и эксплуатационным платежам.
  • Отправляются запросы в психоневрологические и наркологические диспансеры;
  • Проверяется паспорт продавца на предмет его подделки (недействительности).
  • Такие меры определяют все риски для покупателя и исключают возможность лишиться приобретенного имущества в будущем.

    Юрист по сопровождению сделок с недвижимостью обязательно требуется в сложных случаях, когда затрагиваются права третьих лиц или заключаются сделки с условием:

  • альтернативные сделки с недвижимостью;
  • ипотечные сделки;
  • сделки с залоговыми квартирами.
  • Что входит в сопровождение сделок с недвижимостью

    Заключение любой сделки проводится в несколько этапов:

  • предварительное согласование условий;
  • подготовка документов;
  • непосредственное совершение сделки;
  • проведение обязательных административных процедур.
  • Профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью осуществляется комплексно и содержит определенный перечень услуг для каждого этапа сделки.

    1. Участие юриста в переговорах

    После заключения договора на сопровождение сделки с недвижимостью специалист проводит правовую оценку ситуации, в рамках которой устанавливает особенности выбранного типа сделки, а также возможные последствия для заинтересованной стороны. Одновременно юристом проводятся переговоры со второй стороной для уточнения всех деталей.

    В рамках данного этапа юристы предлагают следующие услуги:

  • согласование способа проведения сделки и ее схемы;
  • составление и согласование договора купли-продажи;
  • подготовка документов и непосредственное участие при передаче задатка или аванса.
  • 2. Подготовка к сделке в банке

    Приобретение жилого имущества чаще всего проводится с передачей средств через банковскую ячейку. Поэтому сопровождение сделки купли продажи квартиры включает в себя юридические услуги при осуществлении банковских операций:

    • помощь в выборе подходящего банка;
    • бронирование банковской ячейки;
    • юридический анализ договора банковской ячейки: согласование условий доступа, порядок проверки, внесение паспортных данных;
    • подробные консультации сторон о порядке и способах расчета.
    • 3. Присутствие квалифицированного юриста непосредственно во время сделки

      Помощь в сопровождении купли-продажи квартиры необходима в момент заключения договора. Следует убедиться, что стороны имеют право заключать сделку, а представленный договор не содержит «подводных камней».

      Поэтому на данном этапе юристы оказывают следующие услуги:

    • проверка полномочий сторон на заключение сделки;
    • удостоверение личности участников сделки;
    • юридическая консультация по особенностям совершаемой сделки, помощь в принятии решения по правовым вопросам;
    • проверка содержания договора на месте, анализ условий и представление информации о возможных рисках.
    • 4. Сопровождение юриста при вскрытии банковского сейфа

      Банковский договор на аренду ячейки содержит условия ее вскрытия, при несоблюдении которых средства невозможно получить. Поэтому агент на сопровождении сделки с недвижимостью помогает сторонам не нарушить условия договора:

    • организует встречу сторон в банке;
    • проверяет правильность соблюдения условий для вскрытия ячейки.
    • передает документы, подтверждающие получение продавцом средств за проданную квартиру.
    • 5. Регистрация права собственности

      Приобретение квартиры заканчивается регистрацией права в Росреестре. Несмотря на детальное регламентирование этой процедуры, на практике встречаются случаи приостановки регистрации и другие сложности. Поэтому услуги по сопровождению сделок с недвижимостью включают:

    • консультацию о способах и порядке регистрации права;
    • участие в регистрации в качестве представителя;
    • получение выписки о зарегистрированном праве.
    • Цена вопроса

      Стоимость сопровождения сделок с недвижимостью зависит от количества выбранных услуг и сложности сделки. Полное сопровождение под ключ в среднем по Москве обойдется примерно в сорок пять тысяч рублей . Вполне разумная цена за тот огромный пакет услуг, который оказывает специалист.

      Цена юридического сопровождения сделок с недвижимостью увеличивается при наличии следующих обстоятельств:

    • в сделке одновременно участвуют более двух лиц;
    • затрагиваются права несовершеннолетних или недееспособных граждан;
    • существуют конфликтные ситуации по содержанию или владению имуществом;
    • за недвижимостью числится большое количество случаев перехода права.
    • Длительность необходимых мероприятий также влияет на цену сопровождения сделок с недвижимостью. Если для заключения договора нужно получить документы, которые находятся в другой стране или регионе, процесс проведения сделки может затянуться на несколько месяцев. Еще один фактор, от которого зависит цена сопровождения сделок с недвижимостью в Москве, — стоимость самого объекта недвижимости.

      Высокая стоимость столичной недвижимости является основной причиной роста мошенничества в этой сфере и появления все новых схем. Ежегодно сотни людей попадаются на удочку злоумышленников, теряя квартиры и огромные суммы денег. Поэтому грамотное оформление документов и сопровождение сделок с недвижимостью — необходимое условие, выполнение которого поможет избежать риска потери имущества или денежных средств, а также сохранит время и нервы.

      Где лучше заказать услугу?

      О критериях выбора компании, которой можно доверить сопровождение сделки с недвижимостью, мы поговорили с Шеваревой Светланой Валерьевной, генеральным директором МГСН:

      «При желании продать или купить имущество владельцы первым делом обращаются за помощью, конечно же, к интернету. Множество форумов и блогов заполнено информацией о порядке проведения сделок с недвижимостью, но никто не рассказывает, что соблюдение таких «советов» может обернуться потерей денег или квартиры.

      В новостях постоянно рассказывают о новых способах мошенничества на рынке недвижимости, но люди в попытке сэкономить верят неизвестным собеседникам в Сети, которые вполне могут оказаться злоумышленниками.

      В то же время не стоит «на слово» верить неизвестным компаниям, которые, используя агрессивный маркетинг, кричат о низких ценах. При выборе агентства для сопровождения сделки обязательно обращайте внимание на опыт его работы: фирмы-однодневки и просто мелкие конторы быстро закрываются, в то время как успешные компании ведут свою деятельность многие годы. В том числе по этой причине клиенты компании МГСН обращаются за услугами к нам: мы более двух десятков лет, а если говорить точно — 23 года, помогаем без проблем проводить сделки с недвижимостью и знаем тонкости этого вопроса.

      Есть еще два взаимосвязанных фактора, которые свидетельствует о профессионализме компании, — репутация и узнаваемость. Возьму на себя отвественность утверждать, что Московская городская служба недвижимости, располагаясь в двадцатке самых узнаваемых компаний, сегодня на слуху у многих как в столице, так и в Подмосковье. О компании положительно отзываются в Сети, на телевидении или радио, а мы дорожим мнением наших клиентов и своей репутацией. Клиенты доверяют МГСН, а мы прикладываем все силы для сохранения этого доверия».

      Ошибки при заключении сделок с недвижимостью могут привести к потере имущества и денежных средств. Чтобы снизить возможные риски, стоит воспользоваться услугами квалифицированных специалистов, оказывающих юридическое сопровождение сделок.

      В рамках юридического сопровождения сделки с недвижимостью специалист может:

    • проверить чистоту объекта;
    • организовать сбор, составление и проверку документов;
    • участвовать в передаче залогов, авансов и пр.
    • Что входит в сопровождение сделки?

      Стоимость услуг по юридическому сопровождению сделки может зависеть от объекта, его стоимости, сложности сделки, набора услуг.

      При выборе компании для сопровождения сделки стоит внимательно изучить информацию о ней: опыт работы, репутацию и отзывы, квалификацию специалистов.

      Юридическое сопровождение сделок требуется не только покупателям недвижимости, но и продавцам.

      Некоторые агентства недвижимости оказывают полный комплекс услуг: от консультации до ведения сделок под ключ.

    • 1 http://www.nedelkopartners.ru/service/sdelki-s-nedvizhimostyu/?utm_source=yandex_direct&utm_medium=cpc&utm_campaign=sdelki_s_nedvizhimostyu_msk&utm_term=сопровождение%20сделок%20недвижимость&utm_content=27670031&cm_ >77 .ru/price_list.html
    • http://gordon-adv.ru/uslugi/soprovozhdenie_sdelok_s_nedvizhimostju/
    • Об­ра­ще­ние в спе­ци­а­ли­зи­ро­ван­ную ком­па­нию за услу­гой со­про­вож­де­ния сдел­ки с не­дви­жи­мостью — это сво­е­го ро­да по­куп­ка стра­хо­во­го по­ли­са, ко­то­рый убе­ре­жет вас от мо­шен­ни­чес­ких дейст­вий и собст­вен­ных оши­бок. Во­все не обя­за­тель­но за­ка­зы­вать у юрис­тов весь ком­плекс услуг — иног­да, что­бы при­нять пра­виль­ное ре­ше­ние, до­ста­точ­но по­лу­чить ана­лиз су­щест­ву­ю­щих рис­ков.

      Сопровождение сделок с недвижимостью

      Эксперты компании «АВЕНТА» предлагают полное правовое сопровождение сделок по купле-продаже недвижимости – как на стороне покупателя, так и на стороне продавца.

      Предоставляя юридические услуги предпринимателям с 1993 года, мы имеем богатый опыт юридического сопровождения сделок с коммерческой недвижимостью, производственными, жилыми и иными объектами.

      Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

      Предлагаем следующие услуги:

      Юридическая консультация

      Наши эксперты ответят на все ваши вопросы, подробно расскажут о процедуре покупки или продажи объекта, отметят подозрительные аспекты, которые нуждаются в проверке и помогут вам полностью сориентироваться в вашем правовом поле.

      Проверка юридической чистоты объекта

    • проверка правоустанавливающих документов на недвижимость
    • запрос и получение информации о недвижимости из альтернативных источников
    • проверка полномочий сторон
    • выявление возможных обременений недвижимости и правопритязаний
    • выявление споров по поводу недвижимости
    • заключение о юридической чистоте объекта (по умолчанию заключение дается в устной форме, при необходимости получения письменного заключения производится дополнительная оплата)
    • Правовое сопровождение сделок с недвижимостью предполагает, в первую очередь, исключение будущих рисков в отношении приобретаемого/продаваемого объекта.

      Эксперты компании «АВЕНТА» защитят вас как от аферистов, так и от проблем, о которых не знает сам владелец недвижимости. В частности, юридическое сопровождение покупки квартиры в Москве в нашей практике нередко сопряжено с «забытыми» неоплаченными коммунальными счетами; неуказанными собственниками квартиры, которые впоследствии могут оспорить сделку; залоговыми обязательствам и т.д.

      Именно поэтому так важен юрист для сопровождения сделки с недвижимостью – обращаясь в компанию «АВЕНТА», вы можете быть уверены в том, что ваша сделка не будет оспорена и не принесет вам неожиданных последующих расходов или судебных разбирательств.

      Подготовка договора купли-продажи для государственной регистрации

      Наши специалисты подготовят договор купли-продажи с условиями, достаточными для государственной регистрации права собственности и полного исполнения обязательств обеих сторон.

      Если договор был подготовлен представителями второй стороны, мы проведем проверку юридической чистоты сделки с недвижимостью и изучим все документы на наличие двусмысленных условий и отсутствие значимых пунктов, определяющих обязательства сторон.

      Участие в переговорах по согласованию условий сделки

      • составление схемы сделки
      • выработка переговорной позиции
      • согласование условий проведения сделки
      • Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью включает в себя участие экспертов компании «АВЕНТА» в переговорах со второй стороной и/или ее представителями для достижения обоюдно устраивающих договоренностей и полного взаимопонимания.

        Подготовка сделки в банке

      • помощь в выборе банка
      • согласование с банком даты и времени сделки
      • бронирование ячейки
      • бронирование комнаты переговоров (при необходимости)
      • консультирование клиента по вопросам взаиморасчета между сторонами
      • Юридическое оформление и проверка сделок с недвижимостью также включает в себя экспертизу договоров, предлагаемых банком для подписания (условия доступа к ячейке, паспортные данные).

        Присутствие юриста на сделке

      • удостоверение личности стороны
      • проверка полномочий лиц, участвующих в сделке
      • проверка документов перед подписанием (так как стороны могли распечатать документы не в последней согласованной редакции)
      • проверка оригиналов документов и сверка их с копиями (часто стороны приносят оригиналы документов непосредственно на сделку)
      • консультирование и помощь в принятии решений по вопросам, возникающим непосредственно в процессе совершения сделки и подписания документов
      • проверка на месте документов, предлагаемых к подписанию банком (если сделка совершается в банке при одновременном заключении договора аренды банковской ячейки)
      • Присутствие юриста на сделке возможно как в рамках оказания услуги по сопровождению сделок с недвижимостью в Москве, так и в других городах (по предварительной договоренности).

        Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью также включает в себя урегулирование ситуации при возникновении споров, недопонимания, попыток опротестовать предыдущие согласованные договоренности и т.д.

        Участие в переговорах экспертов компании «АВЕНТА» гарантирует вам спокойное, успешное и безопасное заключение сделки.

        Подготовка передаточного акта

        Представляет собой подготовку документа, фиксирующего состояние передаваемого объекта и момент перехода риска его случайной гибели.

        Регистрация права собственности Покупателя

      • формирование пакета документов, необходимого для представления в соответствующий регистрирующий орган, в целях регистрации права собственности;
      • представление сформированного пакета документов в соответствующий регистрирующий орган;
      • получение в регистрирующем органе документа, подтверждающего право собственности и договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации права собственности.
      • Цена на юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью, жилыми и иными объектами определяется индивидуально.

        Чтобы получить консультацию и узнать стоимость юридического сопровождения сделок с недвижимостью в Москве,

        Юрист для сопровождения сделок с недвижимостью

        Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью – неотъемлемая часть совершения тех или иных действий на рынке недвижимости. Профильный юрист для сопровождения сделки с недвижимостью крайне необходим для защиты от недобросовестных контрагентов, оптимизации налоговых выплат, экономии времени и нервов, сохранения спокойствия всей семьи.

        Актуальность услуг по недвижимости

        Из года в год растет необходимость в услуге сопровождения сделок с недвижимым имуществом квалифицированным юристом.

        Это связано с множеством объяснимых факторов:

      • Во-первых, в стране появилось большое количество мошенников, специализирующихся в сфере недвижимости.
      • Во-вторых, при заключении договора купли-продажи квартиры (дома, земельного участка) имеется большое количество «подводных камней», о которых многие россияне не знают в силу постоянно меняющегося законодательства РФ.
      • В-третьих, зачастую сделка купли-продажи недвижимости затягивается на долгие годы или вовсе признается недействительной по различным причинам (неправильное оформление документации, долгое прохождение по всем инстанциям, медлительность продавца или покупателя и т.д.).
      • Таким образом, чтобы сделка с недвижимостью прошла быстро, без лишних хлопот и с минимальными финансовыми затратами, следует обращаться к специалистам своего дела – профессиональным юристам.

        Юридическая помощь по сделкам с недвижимостью

        Оперативная консультация по телефону или в офисе бюро

        Адвокат по жилищным спорам — помощь специалиста по сделкам с недвижимостью

        Услуги юриста на сделках

      • Первичное консультирование по вопросам приобретения или отчуждения недвижимого имущества.
      • Проведение экспертизы правоустанавливающей документации на дом (квартиру, земельный участок и т.п.).
      • Проверка отчуждаемого объекта недвижимости на предмет юридической чистоты.
      • Работа над подготовкой пакета документов для заключения сделки с недвижимым имуществом.
      • Составление договора купли-продажи квартиры (дома, земельного участка и т.п.) с приложениями.
      • Переговоры с продавцом или покупателем, согласование условий договора купли-продажи недвижимости.
      • Присутствие юриста в момент подписания договора купли-продажи дома (квартиры, земельного участка и т.п.).
      • Предоставление документации в органы регистрации с целью передачи права собственности.
      • Правовая оценка совершенных сделок на предмет законности и действительности.
      • Представление интересов покупателя (продавца) в суде по спорным вопросам недвижимости.
      • Комплексное юридическое сопровождение

        Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимым имуществом, будь то дом, квартира на вторичном рынке или строящееся жилье, – это возможность быстро и без рисков приобрести или продать помещение, оформить на него соответствующие документы, зарегистрировать жилье в органах государственной власти.

        Задача квалифицированного юриста при сопровождении сделки с недвижимостью заключается в беспрерывном сопровождении клиента по любой правовой тонкости, будь то переговоры с контрагентом, оформление права собственности на жилье или фактическая передача недвижимого имущества второй стороне.

        Одним словом взявшийся за самое сложное дело опытный юрист поможет довести самую трудную сделку с недвижимостью до успешного завершения с максимальным соблюдением законных прав и интересов своего клиента.

        Заключив договор на сопровождение сделки с недвижимостью с квалифицированным юристом, можно надеяться на продуктивную работу и стопроцентный результат успешного исхода дела.

        Стоимость услуг юридического сопровождения

        Итоговая стоимость юридических услуг зависит от сложности дела и вида оказываемых услуг. Например, если простая первичная консультация проводится юристами бесплатно или взымается с клиента минимальная сумма, то подготовка документов будет стоить значительно дороже. При покупке квартиры или дома в ипотеку цена на юридические услуги будет выше, нежели при приобретении жилья наличным расчетом. Это связано в первую очередь с тем, что юристу придется работать с большим количеством документов и затратить при этом значительно больше времени. Так, на этапе подготовки документов юристу потребуется собрать архивную выписку для страховщика, справку пнд/нд, документы из Бюро технической инвентаризации с целью оценки общей стоимости жилья.

        Клиент вправе заказать как отдельную услугу (первичную консультацию, оценку документов на предмет законности, полную экспертизу документов, проведение переговоров с контрагентом, проверку юридической чистоты приобретаемого или покупаемого помещения), так и комплексное сопровождение сделки. Соответственно цена на комплекс услуг юриста для сопровождения сделки с недвижимостью будет выше, нежели заказ какой-либо отдельной услуги.

        По закону. В делах по сделкам с недвижимостью, вы имеете право на возмещение финансовых расходов и судебных издержек, а также компенсацию морального вреда, взыскав их в судебном порядке.

        Почему нужен адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве

        Почему нужен адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве

        Ошибки покупателя квартиры – нужен адвокат по недвижимости в суд

        Чем поможет адвокат по сделкам с недвижимостью в ситуации квартира с «фаршем»

        14 июня 2018г.

        Существует заблуждение, что адвокат по сделкам с недвижимостью нужен только что бы оспорить сделку. Например, адвокат по недвижимости поможет оспорить куплю-продажу недвижимости, адвокат по сделкам знает как расторгнуть договор аренды, как изменить условия договора аренды через суд, адвокат по сделкам с недвижимостью поможет взыскать долг по договору, выселить из квартиры бывших членов семьи и т.п.

        В действительности, адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве располагает ценным опытом и знаниями по каким причинам оспариваются сделки с недвижимостью в Москве через суд. А это значит, адвокат по сделкам с недвижимостью знает и умеет искать проблемные места в московской недвижимости при покупке. Юридические недостатки недвижимости могут возникать по разным причинам, в том числе и по умыслу предыдущих собственников. Для покупателя недвижимости в Москве причины юридических недостатков вторичны, главное, что проблемы выявлены, а далее нужно принимать решение — что делать? Покупать ? Не покупать?

        Покупатель недвижимости в Москве поступит осмотрительно, если покупку недвижимости будет сопровождать адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве.

        Как показывает судебная практика Московского городского суда, в 2017 и 2018 споры по недвижимости неизменно составляют значительную часть гражданских дел. Большинство споров возникают из сделок с недвижимостью. Ответ на вопрос: «Почему нужен адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве», становится очевидным.

        При покупке недвижимости обычно две стороны – продавец и покупатель. Адвокат по сделкам с недвижимостью нужен, прежде всего, покупателю, что бы не совершить ошибок, которые приведут покупателя в суд и к потере купленной квартиры.

        Почему нужен адвокат для сделки с недвижимостью в Москве

        Заказывая полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Москве у адвоката по сделкам с недвижимостью, покупатель получает высококвалифицированную юридическую помощь на каждом этапе покупки недвижимости – от переговоров до правильного завершения сделки.

        Каждый этап покупки недвижимости содержит юридические действия и их нужно совершать правильно. Важными является каждый этап покупки недвижимости. При этом надежность всей сделки обеспечивается правильным («по закону») проведением этих этапов.

        На случай споров, а споры при покупке недвижимости могут возникнуть на любом этапе, кто лучше адвоката по сделкам с недвижимостью предусмотрит необходимые документы. Если что – адвокат по недвижимости знает, на что будет смотреть суд, по этому документы готовит «для суда». Например, при внесении аванса, какие условия внести в договор, если недвижимость окажется с пороками, а аванс не станут возвращать ?

        При сопровождении покупки адвокат по сделкам с недвижимостью может обнаружить юридические пороки уже при первичном ознакомлении с документами, и до аванса дело может не дойти.

        Один из важнейших этапов покупки недвижимости в Москве – юридическая проверка или проверка юридической чистоты. Это обязательный этап полного юридического сопровождения сделок с недвижимостью адвокатами по сделкам. У адвокатов по сделкам с недвижимостью юридическая проверка гораздо шире, чем просто получение выписки из ЕГРН.

        Почему ? Читайте дальше.

        Юридическая проверка перед сделкой с недвижимостью направлена на выявление обстоятельств, могущих привести к оспариванию собственности покупателя и утрате собственности на недвижимость. Большинство юридических пороков выписка из ЕГРН не выявляет.

        Спор 2016г. по сделке купли-продажи с бывшим жильцом, снятым с рег учета в квартире в 1996г.

        По договору купли-продажи куплена ранее приватизированная квартира.

        В 2016г. заявлены требования о восстановлении регистрации по месту жительства в квартире осужденным в 1996г. к лишению свободы жильцом. Гражданское дело № 2-4397/16.

        Районный суд — В иске отказано.

        Мосгорсуд — решение изменено (частично).

        Скажу сразу, покупателям квартиры в этом деле повезло – адвокат по недвижимости в Москве смог в суде убедить суд о безосновательности притязаний бывшего жильца, вернувшегося из заключения. В этой фразе главное — покупателям повезло! Хватило доказательств. А будь этот жилец умнее, покупателям пришлось бы раскошелиться.

        Покупатели недвижимости согласны — Адвокат по сделке с недвижимостью в Москве это дешевле и спокойнее, чем адвокат по недвижимости в суде.

        В этом деле требования постороннего лица для покупателей-собственников квартиры оказались полной неожиданностью, потому, что нарушения прав этого жильца не проверялись при покупке квартиры. Кроме того, сами обстоятельства нарушения имели место в далеком 1996г. При этом требования в суд жилец заявил в 2016., когда квартира сменила несколько собственников.

        Суть спора по квартире

        Чем поможет адвокат по сделкам с недвижимостью в ситуации –квартиры с «фаршем»

        Жилец был выселен из муниципальной квартиры в которой проживал по соц найму по приговору суда в 1996г. и больше в квартире не появлялся до 2016г., когда у него изменились жизненные обстоятельства.

        За эти годы квартира была передана по ордеру в наем иным лицам, менялась, затем, приватизирована и несколько раз продана.

        Юридическая оценка ситуации совсем не проста.

        С 1996г. изменилось нормативное регулирование жилищных отношений. С 2004г. действует новый Жилищный кодекс РФ. Кроме того отдельные положения ЖК РФ за это время признаны не соответствующими Конституции и не применяются. Именно изменения положений Жилищного кодекса оказали решающее значение для исхода дела.

        К осужденному жильцу в 1996г. были применены действовавшие в то время правила ЖК РФ о снятии с регистрационного учета и утрате прав на пользование жилым помещением временно отсутствующими лицами. Что позволило Департаменту Муниципального жилья Москвы выдать на квартиру новый ордер, затем обменный ордер, и затем передать квартиру в собственность по договору передачи (приватизация).

        Позже, Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции и не подлежащим применению положения ч. 1 и ч. 2 п. 8 статьи 60 ЖК РФ, допускающие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия. (Постановление КС РФ 8-П).

        Так же эти правила Конституционного Суда распространены на положения ЖК РФ об утрате жилищных прав в связи с осуждением к лишению свободы. По мнению КС РФ сам по себе выезд из места жительства по приговору суда в места лишения свободы, не может служить основанием к лишению права пользования жилым помещением.

        В рассматриваемой ситуации осужденный был снят с рег учета в муниципальной квартире в 1996г. в связи с осуждением к лишению свободы в соответствии с п. «в» ст. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от дата № 713.

        В связи с отменой действия правил ЖК об утрате прав на жилое помещение при временном отсутствии жильца положение сидельца изменилось. Теперь, если граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. (Часть 3 статьи 53 ЖК РФ)

        Указанное правило распространялось и на бывших членов семьи нанимателя, которые временно отсутствовали в занимаемом жилом помещении или по уважительным причинам были лишены возможности проживать в нем.

        В соответствии с п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РФ жилое помещение сохранялось за временно отсутствующими гражданами в случаях осуждения к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке — до приведения приговора в исполнение.

        То есть, право на проживание в спорной квартире у осужденного к лишению свободы по приговору суда сохраняется несмотря на выезд в места лишения свободы и снятие с регистрационного учета в квартире.

        При этом такой осужденный рассматривается Жилищным кодексом РФ, как временно отсутствующее лицо. Соответственно, у осужденного возникает много возможностей, прежде всего, право вселиться в квартиру.

        Изменения Жилищного кодекса и риски покупки квартиры в Москве

        Реальный риск покупки квартиры в Москве — получить иск о вселении прежнего жильца. Например, изложенные выше позиции Конституционного Суда делают реальным для покупателя, даже если он добросовестный приобретатель, получить постороннего жильца, вернувшегося после отсидки.

        Чем поможет адвокат по сделкам с недвижимостью в такой ситуации ? Прежде всего, помощь адвоката в суде в споре по недвижимости – потребуется адвокат в суд по вселению.

        Роль адвоката в суде – доказать, что отсутствуют основания для регистрации по месту жительства у «нового-старого» жильца. Для этого нужны доказательства. И здесь, как говориться, кто – кого.

        Какие обстоятельства имеют значение и что должен доказать адвокат по сделкам с недвижимостью для защиты покупателя в суде:

        В каком месте проживал бывший осужденный с момента выхода на свободу.

        Какова воля бывшего жильца по избранию места жительства.

        Были ли попытки вселиться в спорное жилое помещение.

        Нес ли бывший осужденный расходы по содержанию спорной квартиры и коммунальных услуг.

        Совокупность доказательств характеризует наличие договора соцнайма на жилое помещение у осужденного, и будет непосредственно влиять на решение суда.

        В рассматриваемом споре 2016г. по вселению в квартиру в ЦАО Москвы адвокату удалось доказать, что у осужденного отсутствуют основания для регистрации в квартире, и в иске было отказано.

        Вместе с тем, это дело выявило ошибку покупателей спорной квартиры – отсутствие юридического сопровождения покупки квартиры в Москве привело покупателей в суд.

        Такую ошибку покупателей недвижимости в Москве можно назвать типичной. Доступность интернет баз по продаже недвижимости, и многочисленные публикации на сайтах о проведении сделок с недвижимостью создают ложное впечатление о простоте покупки недвижимости.

        Самостоятельная покупка недвижимости в Москве, покупка недвижимости без юриста по недвижимости – это дорога в суд, дорога к потере недвижимости и уплаченных денег.

        По состоянию на 14 июня 2018г.

        Москва

        Адвокат Гордон А.Э.

        Услуги

        В действительности, фактически, купля-продажи квартиры это вытянутый во времени многоэтапный процесс. Самое минимальное, что требуется помимо подписания договора купли-продажи, это подготовить правильный текст договора купли-продажи и провести расчеты (оплатить недвижимость). Оплату нужно сделать безопасно для обеих сторон, что бы максимально гарантировать, что ни продавец ни покупатель не будут обмануты.
        Но кроме описанных, нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру.
        Кроме перечисленного, нужно правильно передать квартиру.
        Иногда нужно выселить проживающих в недвижимости в другое место, если недвижимость жилая, или освободить нежилую недвижимость. И так далее.
        Очень важное значение для купли-продажи квартиры имеет юридическая проверка квартиры.

        С учетом описанного, нотариальная купля-продажа квартиры — это только подписание договора купли-продажи недвижимости в присутствии нотариуса. Все ! То есть — нотариальная сделка это только один из этапов купли-продажи недвижимости.

        Вопрос: Нужно ли юридическое сопровождение покупателю для одного этапа — заключения купли-продажи у нотариуса?
        Ответ: нужно !
        Почему покупателю нужно юридическое сопровождение у нотариуса?

        Потому, что даже в этом одном этапе у участников нотариальной купли-продажи квартиры различные цели и задачи.

        В нотариальной купле-продаже квартиры участвуют две стороны – продавец и покупатель. Каждая сторона преследует свои цели участия в сделке:
        продавец – продать недвижимость и получить деньги (и там хоть трава не расти);
        покупатель – провести надежную сделку, надежно заплатить деньги, получить беспроблемную квартиру, не потерять квартиру в будущем.

        На этапе подписания нотариальной купли-продажи (этап заключения договора) защиту интересов каждой стороны обеспечивают отдельные условия в договоре купли-продажи и правильное проведение купли-продажи. В чем правильность проведения сделки? В том, что договор должен быть составлен не только юридически грамотно, но договор должен содержать условия, защищающие стороны нотариальной купли-продажи квартиры в данных конкретных условиях.
        На этапе заключения договора на первом месте — юридическая проверка и подготовка договора купли-продажи.
        Предусмотрели максимально возможные способы защиты в договоре — вам повезло. Не предусмотрели — как повезет.

        То есть участник купли-продажи полностью зависит от правильности договора. А правильность договора зависит от юридических знаний и опыта нотариуса. Как правило, большинство покупателей и продавцов такими знаниями и опытом не обладают, и надеются на нотариуса.
        Почему этого не стоит делать — читайте ниже.

        Формально, нотариальная сделка купли-продажи квартиры проводится нотариусом — юристом, который должен действовать в интересах обеих сторон. Для нотариальной купли-продажи более точно будет сказать, что в ее проведении участвуют не две, а три стороны: стороны купли продажи (продавец и покупатель) и нотариус.

        У нотариуса в сделке купли-продажи квартиры свои цели – удостоверить сделку, и заработать. Обратите внимание: как правило, услуги нотариуса оплачивает одна сторона, а нотариус должен соблюсти в договоре купли-продажи интересы обеих сторон. То есть, покупатель и продавец, должны полностью довериться нотариусу, его порядочности и профессионализму. А если у нотариуса недостаточно квалификации конкретно в купле-продаже квартир? Или нотариус недостаточно внимательно подошел конкретно к вашей купле-продаже?

        Кто юридически правильно защитит интересы стороны в купле-продаже квартиры ? Очевидно, не просто юрист, тот, кто специализируется на сделках купли-продажи квартир, и работает на заинтересованную сторону – на продавца или на покупателя. Лучший выбор покупателя недвижимости — адвокат по сделкам с недвижимостью, или адвокат по недвижимости.
        В этом случае адвокат по недвижимости будет требовать от нотариуса внести в договор те конкретные условия, которые выгодны в данной конкретной сделке купли-продажи квартиры, и исключит из договора невыгодные условия.

        Если нотариальная купля-продажа, почему нужен адвокат ?

        Если стороны сделки купли-продажи недвижимости между собой, условно, в равном положении, то по отношению к нотариусу стороны заведомо в зависимом положении. Прежде всего, все понимают, у нотариуса отсутствует безусловная обязанность удостоверить сделку. Например, при определенных обстоятельствах нотариус может оказаться проводить куплю-продажу квартиры.
        Но существуют и другие вопросы, которые сторонам нотариальной купли-продажи нужно учесть.

        Индивидуальный договор купли-продажи квартиры. Не существует никаких «типовых», «универсальных» и иных договоров нотариальной купли-продажи квартиры, договор продажи доли, договор продажи недвижимости и т.п.

        Это значит, каждый раз, для каждой сделки с недвижимостью нотариус должен писать новый индивидуальны нотариальный договор купли-продажи. Лучше договор подготовит нотариус или хуже — покупатель и продавец это не оценят. Вопрос: какой будет нотариальный договор купли-продажи? Правильно, тот, который удобен нотариусу. Для договора купли-продажи недвижимости принцип «Краткость, сестра таланта» — не лучший вариант. Практика показывает, что от большинства нотариальных договоров большего ожидать не стоит.

        Описанное выше означает: в реальной нотариальной купле-продаже квартиры составление договора полностью зависит от усмотрения нотариуса. Если учесть, что у продавца и покупателя разные задачи, по каждой сделке возникает вопрос: кто должен внести в конкретный нотариальный договор купли-продажи недвижимости соответствующие условия и гарантии и для продавца и для покупателя, если нотариус должен составить договор и в интересах продавца и в интересах покупателя ?

        Предусмотреть такие условия в договоре и для продавца и для покупателя – обязанность нотариуса.

        Поскольку каждая сделка купли-продажи недвижимости имеет свои особенности, следовательно, «изобретать» выгодные для сторон купли-продажи условия нужно индивидуально для каждой сделки. Будет ли нотариус досконально разбираться в обстоятельствах конкретной сделки и дополнять «свой типовой» договор, думайте сами.

        Если покупатель правильно подходит к процессу покупки недвижимости, как минимум покупатель захочет получить консультацию адвоката по недвижимости, что бы получить конкретные рекомендации какие предусмотреть выгодные условия договора для себя, и на что обратить внимание при покупке выбранной недвижимости. Максимальный эффект о участия адвоката покупатель получит по услуг Полное юридическое сопровождение нотариальной купли-продажи квартиры. В этом случае покупатель получает юридическую проверку сделки и недвижимости. а так же помощь юриста на всех этапах купли-продажи квартиры.

        Адвокат по недвижимости, располагая юридическими знаниями и опытом судебных разбирательств по судебным спорам о недвижимости. При проведении нотариальной купли-продажи квартиры адвокат будет защищать интересы той стороны, которая его наняла. Прежде всего, адвокат по недвижимости знает, к каким последствиям может привести та или иная формулировка договора купли-продажи, а так же темные пятна в истории квартиры.

        Помощь адвоката по недвижимости в нотариальной купле-продаже заключается как раз в подготовке купли-продажи квартиры — в юридической проверке квартиры, а так же в подготовке нотариального договора купли-продажи, и проведении остальных этапов купли-продажи (расчеты, передача квартиры и т.д.).
        На этапе заключения договора адвокат вносит в договор условия, защищающие его клиента. То есть адвокат из «типового» нотариального договора делает индивидуальный договор купли-продажи для данной конкретной сделки. Адвокат защищает интересы нанявшей его стороны (продавца или покупателя) исходя из особенностей конкретной недвижимости, особенностей порядка расчетов, особенностей продавца и покупателя, имеющихся рисков и т.д.

        Первостепенная задача адвоката при юридическом сопровождении покупки квартиры – искать юридические недостатки, которые могут привести к потере купленной недвижимости. В пакет полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью всегда входит юридическая проверка недвижимости и продавца. Проверка проводится от даты создания недвижимости.

        Например, у каждой недвижимости есть история, даже у новостроек. Считается, что в России оспаривается через суд около 7% сделок. Какой покупатель хочет попасть в эти 7 % ?

        Какой покупатель хочет заплатить миллионы за недвижимость и затем потерять и деньги и недвижимость ?

        Причем, недвижимость у покупателя заберут достаточно быстро – по решению суда. А с возвратом денег всегда возникают большие сложности.

        Надеяться на нотариуса при купле-продаже недвижимости ? А если он допустит ошибку?

        Гарантии нотариальной сделки купли-продажи недвижимости

        С 2017г. в России введена нотариальная монополия — часть сделок с недвижимостью проводится в обязательной нотариальной форме.

        Сразу обнаружились проблемы: 1) многочисленные ошибки в нотариальных договорах; 2) сложность для сторон купли-продажи (для продавца и покупателя) внести в договор нужные им условия. Часто нотариусы отказываются изменять используемые ими договоры. Нотариусов то же можно понять, а если договор будут оспаривать?

        Но у продавца и покупателя недвижимости свои интересы – максимально возможно защититься что бы избежать споров, и на случай споров.

        К середине 2018г. стало ясно: от ошибок в договорах нотариальный договор купли-продажи не гарантирует. Причем, часто допускаются такие серьезные ошибки, что под вопрос ставится собственность покупателя на купленную недвижимость. Исправлять такие ошибки покупателю приходится в суде.

        Юридическое сопровождение адвокатом нотариальной купли-продажи недвижимости позволяет заключить нотариальный договор купли-продажи на более выгодных условиях. Соответственно, договор будет более защищать продавца или покупателя.

        Адвокат, как и нотариус, то же высококвалифицированный юрист, и может аргументированно требовать изменения нотариального договора.

        Причем, адвокат по недвижимости, располагая знаниями законов и судебной практикой по спорам о недвижимости, может аргументированно убедить нотариуса в необходимости дополнить договор конкретными условиями для конкретной сделки в виду наличия конкретных обстоятельств. То есть адвокат защищает интересы конкретной стороны договора.

        Наличие возможностей получить более выгодные и правильно оформленные условия в договоре у сторон договора это важно — в случае спора, крайне сложно доказать в суде, что нотариус не разъяснил или не полностью разъяснил, или неправильно разъяснил стороне ее возможности заключить договор на иных, более выгодных условиях. Так же важно знать, что договор купли-продажи содержит все соглашения сторон по исполнению договора. В случае спора в суде могут потребоваться дополнительные доказательства. Если условия договора составлены неверно, этих доказательств просто не будет.

        Например, типичная ошибка многих нотариальных договоров – договор купли-продажи содержит признаки передаточного акта, и передаточный акт впоследствии не составляется.

        Самое безобидное для покупателя последствие – обнаруживаются долги по квартплате и т.п. и возникают споры. Более серьезно, когда недвижимость оказывается разукомплектованной – сняты кондиционеры, электрика, оборудование и т.п. Покупатель оказывается в сложной ситуации, и доказывать в суде – крайне сложно.

        Каждый договор купли-продажи недвижимости должен быть уникален, поскольку написан под конкретную недвижимость и под конкретные стороны.

        Подготовить такой договор в интересах покупателя – задача профессионального юриста, специалиста в области сделок с недвижимостью с опытом судов по недвижимости.

        Даже в Москве нотариусы, будучи юристами крайне редко являются узкими специалистами по недвижимости которые исключительно ведут сделки с недвижимостью. Тем более нотариусы избегают участия в судебных процессах и не имеют соответствующего опыта и знаний адвокатов по недвижимости о спорных моментах сделок.

        Кроме того, нотариус обязан учитывать интересы обеих сторон сделки, а это значит – формальное соблюдение закона.

        Вот и ответ на вопрос: Почему нужен адвокат, если у вас нотариальная сделка купли-продажи.

        По состоянию на 15 июня 2018г.

        Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

        По действовавшим правилам валютного законодательства РФ расчеты по экспортным (импортным) контрактам по товарам, работам, услугам российские организации и ИП обязаны осуществлять исключительно через уполномоченные банки , а полученная экспортная выручка, и уплаченные авансы (в случае неисполнения поставки), должны быть возвращены в страну.

        По новым правилам, внешнеторговые контракты в обязательном порядке должны содержать условия о конкретных сроках возвращения валютной выручки и сроках передачи товаров, работ, услуг и т.д. иностранцами (п.1.1 ст.19 закона «О валютном регулировании …»):

        Читайте: Как составить внешнеэкономический контракт (предмет договора, цена, условия поставки и т.д.)

        Москва

        По состоянию на 18 ноября 2017 года

        По кадастровому номеру объекта или по почтовому адресу доступны в режиме онлайн сведения ЕГРН о зарегистрированных объектах недвижимости в любом регионе России.

        В режиме онлайн предоставляются сведения о размерах и нахождении объекта. о наличии или отсутствии зарегистрированных прав, наличии обременений и ограничений.

        Сведения из реестра недвижимости онлайн можно получить на портале Росреестра по адресу https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request.

        Функциональность сервиса в режиме онлайн конечно ограничена. Получаемые таким образом сведения из реестра недвижимости это не выписка из ЕГРН онлайн и использование этих сведений затруднительно.

        Как мы увидели 23 января 2017г. ресурс не предоставляет полного объема сведений реестра. Полученных таким образом сведений нам оказалось не достаточно для использования при подготовки к сделкам с недвижимостью.

        Вместе с тем, как первый шаг при проведении проверки недвижимости перед сделкой, эти сведения содержат некоторый объем информации об объекте.

        По нашему мнению, вступление в силу закона 218-ФЗ сделало еще более высоким значение выписки из ЕГРН, которая по видимому в режиме реального времени онлайн доступна не всем заинтересованным в ней лицам. Во всяком случае нам, при проверке юридической чистоты квартиры 21 января 2017 года, удалось получить информацию в этом сервисе Росреестра в форме, доступной еще в 2016 году.

        24 января 2017 года

        Читайте новые публикации:

        Три типичные ошибки нотариальных договоров купли продажи недвижимости

        Как об жаловать отказ в государственной регистрации прав

        Проверка юридической чистоты квартиры в 2017 году

        Покупка доли, продажа доли квартиры

        Как проверить паспорт продавца

        Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

        Как проверить квартиру до покупки

        Покупка новостройки — какие нужны документы

        ДДУ на что обратить внимание

        Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

        Задаток при покупке квартиры, как вернуть

        Адвокат по Недвижимости

        Гордон Андрей Эдуардович.

        Запрос ОБЭП

        Что делать при получении запроса из ОБЭП

        Как ответить на запрос

        Адвокат Гордон А.Э.

        В 2017 году интерес правоохранительных органов к малому и среднему бизнесу не уменьшается, а налоговые проверки с участием полиции стали обычным явлением.

        Проверку полиции можно и нужно ждать если:

      • В отношении организации проводится выездная налоговая проверка с привлечением сотрудников полиции
      • По результатам выездной налоговой проверки в отношении организации сумма доначислений превышает 5 млн рублей
      • Организации было отказано в возмещении НДС из бюджета
      • Установлены факты перечисления организацией денежных средств на счета «проблемных» юр лиц
      • Установлено применение организацией рискованных схем налоговой оптимизации;
      • Контрагент организации или бывший работник сообщил о возможном совершении противоправных деяний (неисполнение договорных обязательств, сговор при участии в торгах, монополизация рынка, злоупотребление монопольным положением и т.д.)
      • Бывший работник организации пожаловался на невыплату зарплаты или выплаты «серой» заработной платы
      • О том, что вас уже проверяют свидетельствует получение запроса из полиции о предоставлении сведений, документов, пояснений, после чего перед предпринимателями встает вопрос: что отвечать?

        Если отвечать, отвечать нужно правильно. Для этого важно правильно действовать при поступлении запроса.

        Что делать при получении запроса ОБЭП

        Первое – внимательно прочитать ВЕСЬ запрос, начиная от самого верха первого листа включая штамп и заканчивая подписью. Если в запросе упомянут закон «О полиции», закон «Об оперативно розыскной деятельности», «О прокуратуре» и т.п., рекомендуем не откладывая обратиться за консультацией к адвокату.

        В таких ситуациях коммерсанты, не зависимо от толщины кошелька, действуют одним из трех способов:

      • Одни, собирают и передают истребованные документы, сведения и пояснения;
      • Другие – по привычке пытаются решить вопрос в меру своих возможностей;
      • Третьи – занимают позицию страуса, ничего не делают, ждут.
      • По нашему опыту, если запрос пришел в крупную компанию, в банк, для которых отдельный юрист на каждую ситуацию — норма, даже когда организацию сопровождает адвокат, решение «что делать» будет принимать не юрист, а коммерсант – руководитель, посоветовавшись с юристом или адвокатом. В более мелких организациях, в лучшем случае, проконсультируются у единственного юриста. В подавляющем большинстве случаев консультацию адвоката оставляют на потом, если, что.

        Учитывая особенности организации юридического сопровождения компаний, из перечисленных способов реакции на полицейский запрос, в большинстве случаев, третий может оказаться наиболее правильным, и вот почему.

        Запросы из уважаемых правоохранительных органов не приходят просто так, и всегда демонстрируют чей-то интерес. Возможно, это интерес по службе, а возможно совсем наоборот. Согласно законодательству полиция может сопровождать налоговые проверки, проверки антимонопольных органов, а может и заниматься своими непосредственными обязанностями — раскрытием экономических преступлений (обналичка, уклонение от налогов, незаконное возмещение НДС, банальное мошенничество, нарушения при закупках, коррупционные преступления и т.д.).

        По этому, интерес может быть проявлен к вашей фирме, как к непосредственному фигуранту, или как к источнику информации о контрагентах. Эти и другие обстоятельства необходимо учесть при подготовке ответа на запрос. Например, поводом для запроса может быть прошедшая у вас недавно налоговая проверка, недавнее участие вашей компании в крупных тендерах, и т.д. Но иногда причина запроса кроется в недавней публикации о вашей компании, ее руководителях или владельцах в крупных, известных СМИ.

        Например, интерес к нашим клиентам часто возникает после публикаций в Форбс, Коммерсант, Ведомости, на сайте Компромат.ру о крупных поставках, о крупных тендерах, сделках.

        Изучение запроса из ОБЭП

        Изучение запроса начинаем со штампа. Выясняем, какой конкретно орган направил запрос, его дата, номер. Помним: запрос должен содержать все эти реквизиты.

        Второе: Запрос правоохранительных органов должен быть мотивирован ссылкой на конкретные статьи и пункты федерального закона, в котором установлены конкретные полномочия соответствующего государственного органа на совершение конкретных действий, в данном случае – направление запроса.

        Если вы внимательно прочитаете заглавие этой статьи, вы увидите в нем ошибку: в настоящее время ОБЭП не может направить запрос, такого органа в настоящее время не существует. В настоящее время в структуре МВД действуют подразделения экономической безопасности и противодействия коррупции: ОЭБ и ПК, УЭБ и ПК, соответственно отделы экономической безопасности или управления. Например, в Западном административном округе г.Москвы в структуре Управления МВД по ЗАО г.Москвы действует Отдел экономической безопасности и противодействия коррупции (ОЭБ и ПК) https://зао.мск.мвд.рф/UVD/Istorija.

        Оперативные подразделения ОЭБ и ПК, УЭБ и ПК МВД РФ являются структурными подразделениями органов внутренних дел, в должностные обязанности которых входит предупреждение, выявление, пресечение и раскрытие налоговых и экономических преступлений.

        В сферу интересов подразделений ОЭБ и ПК входят преступления, установленные статьями:

        198 КУ РФ — Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица

        199 УК РФ — Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с организаций

        199.1 УК РФ — Неисполнение обязанностей налогового агента

        199.2 УК РФ — Сокрытие денежных средств либо имущества организации или индивидуального предпринимателя, за счет которых должно производиться взыскание налогов и (или) сборов.

        Помимо налоговых преступлений структуры ЭБ и ПК выявляют и расследуют преступления в сфере экономической деятельности:

        Незаконное обналичивание денежных средств с использование незаконных схем (однодневки, и т.д.), как правило квалифицируются по ст.171 УК РФ «Незаконное предпринимательство», и ст.172 УК РФ «Незаконная банковская деятельность».

        Мошенничество -ст. 159 УК РФ.

        Незаконное возмещение НДС, квалифицируют по ст.159 УК РФ «Мошенничество».

        Статьи 290 УК РФ «Получение взятки» и ст.291 УК РФ «Дача взятки».

        Новая сфера деятельности подразделений — статья – 178 УК РФ Ограничение конкуренции.

        185.3 УК РФ манипулирование рынком.

        Санкции по налоговым и экономическим статьям серьезные, по этому, прежде чем собирать документы и готовить ответ необходимо удостовериться в существовании государственного органа направившего запрос и его полномочиях.

        Все органы полиции организованы по территориальному принципу, сведения о них размещены на официальных сайтах полиции и их можно проверить вплоть до точных наименований, адресов места нахождения, Ф.И.О. и должностей руководителей.

        Но эти же сведения доступны и жуликам и тем более не чистым на руку сотрудникам.

        Второй обязательный реквизит – дата.

        Третий – регистрационный номер (исходящий) запроса.

        Следующий обязательный реквизит запроса – наименование должности подписанта и подпись. Внимание: Совсем не редко на запросах отсутствует «живая» подпись, а стоит факсимиле (оттиск печати). Такой запрос не соответствует закону.

        Автор запроса — подписант

        Один и тот же по содержанию запрос из полиции в одном случае вы обязаны исполнить, в других – нет. Так, согласно Приказу МВД России от 19.06.2012 № 608 «О некоторых вопросах организации оперативно-розыскной деятельности в системе МВД России», правом принимать решения о проведении оперативно-розыскных мероприятий в полном объеме обладают руководители подразделений экономической безопасности и противодействия коррупции.

        Соответственно, запрос подписанный таким руководителем – документ, подписанный полномочным лицом, а подписанный «майор полиции», «Начальник отдела» и т.п. без точного указания реквизитов руководящей должности подразделения экономической безопасности и противодействия коррупции – обязательным для вас не является.

        Проверка обоснованности запроса

        Убедившись в наличии обязательных признаков законного запроса из полиции, переходим ко второму этапу – анализу обоснованности требований запроса.

        Как сказано выше ВСЕ правоохранительные органы вправе что – либо требовать от граждан и организаций только в случаях прямо указанных в законе, и в порядке, установленном в законе.

        В полицейских запросах, как правило, требования мотивированы ссылками на ст.7 закона РФ «Об оперативно-розыскной деятельности», и на п.10 ч.1 ст.13 закона РФ «О полиции».

        Для запроса документов, информации, пояснений указанной мотивировки не достаточно.

        Так, согласно п.10 ч.1 ст.13 закона РФ «О полиции» сотрудники полиции имеют право:

        — проводить оперативно-разыскные мероприятия;

        — производить при осуществлении оперативно-разыскной деятельности изъятие документов, предметов, материалов и сообщений и иные предусмотренные федеральным законом действия;

        — объявлять розыск и принимать меры по розыску лиц, совершивших преступления или подозреваемых и обвиняемых в их совершении, лиц, пропавших без вести, иных лиц, розыск которых возложен на полицию настоящим Федеральным законом, а также объявлять розыск и принимать меры по розыску похищенных или угнанных транспортных средств, похищенного имущества, имущества, подлежащего конфискации.

        Никаких прав на направление запросов и требование предоставить документы, информацию, пояснения в приведенной норме законе нет.

        Обратите внимание на право проводить оперативно-разыскные мероприятия. К числу этих мероприятий относится «наведение справок» (часть 1 ст. 6 закона «Об оперативно розыскной деятельности»).

        Однако, согласно ст. 7 закона основанием для проведения оперативно-розыскных мероприятий являются случаи прямо указанные в законе:

        1. Наличие возбужденного уголовного дела,
        2. Ставшие известными органам, осуществляющим оперативно-розыскную деятельность, сведения о:

        1) признаках подготавливаемого, совершаемого или совершенного противоправного деяния, а также о лицах, его подготавливающих, совершающих или совершивших, если нет достаточных данных для решения вопроса о возбуждении уголовного дела;

        2) событиях или действиях (бездействии), создающих угрозу государственной, военной, экономической, информационной или экологической безопасности Российской Федерации;

        3) лицах, скрывающихся от органов дознания, следствия и суда или уклоняющихся от уголовного наказания;

        4) лицах, без вести пропавших, и об обнаружении неопознанных трупов.

      • Поручения следователя, руководителя следственного органа, дознавателя, органа дознания или определения суда по уголовным делам и материалам проверки сообщений о преступлении, находящимся в их производстве.
      • Запросы других органов, осуществляющих оперативно-розыскную деятельность, по основаниям, указанным в настоящей статье.
      • Постановление о применении мер безопасности в отношении защищаемых лиц, осуществляемых уполномоченными на то государственными органами в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
      • Запросы международных правоохранительных организаций и правоохранительных органов иностранных государств в соответствии с международными договорами Российской Федерации.
      • Из приведенных норм закона следует, что проведение ОРМ возможно или по возбужденному уголовному делу, или в случае наличия у подразделения ЭБ и ПК сведений о признаках подготавливаемого, совершаемого или совершенного противоправного деяния, а также о лицах, его подготавливающих, совершающих или совершивших, если нет достаточных данных для решения вопроса о возбуждении уголовного дела.

        Таким образом, запрос о предоставлении документов, информации, пояснений должен быть мотивирован ссылкой на конкретный номер возбужденного уголовного дела, но тогда действия совершаются в рамках уголовного процесса согласно правилам УПК РФ и должны так же мотивироваться ссылками на поручение следователя (дознавателя). Если быть точным, право на проведение оперативно-розыскных мероприятий возникает у полиции и при производстве по делу об административном правонарушении (п.4 ч.1 ст.13 ФЗ «О полиции»), но уже несколько лет правоохранители в запросах избегают ссылаться на эту норму, поскольку она вынуждает их прямо указывать номер уголовного дела и сведения о деле об административном правонарушении.

        В отсутствие возбужденного уголовного дела запрос должен мотивироваться ссылкой на наличие данных о готовящемся, совершаемом или совершенном противоправном деянии, а также о лицах, его подготавливающих, совершающих или совершивших, которые обычно правоохранители в запросе не пишут. Между тем, все сообщения в органы полиции о преступлениях должны регистрироваться в книге учета сообщений о преступлениях (КУСП) Приказ МВД России от 29.08.2014 N 736, соответственно, запрос должен содержать ссылку на номер записи сообщения в КУСП.

        При отсутствии перечисленных сведений в запросе основания проведения оперативно-розыскных мероприятий не являются мотивированными, соответственно право на их проведение у правоохранителей вызывают сомнения. Следовательно, запрос направлен в нарушение закона и исполнению не подлежит.

        Если запрос из полиции вызывает сомнения

        Возвращаясь к началу публикации, теперь становится ясно, почему позиция страуса может оказаться наиболее предпочтительной при получении полицейского запроса, особенно, если его мотивы не ясны и учитывая возможные санкции за его неисполнение. Согласно ст. 19.7 КОАП РФ, это административная ответственность в виде предупреждения или наложение административного штрафа:

        1) на граждан в размере от 100 до 300 рублей;

        2) на должностных лиц — от 300 до 500 рублей;

        3) на юридических лиц — от 3 000 до 5 000 рублей.

        Но не стоит провоцировать правоохранителей лишний раз.

        Адвокаты, сопровождающие предпринимательскую деятельность предприятий, мы рекомендуем использовать полученный запрос для получения более развернутых сведений о ситуации, что называется из первых рук, возможно, они будут очень полезны.

        Для этого в ответ на запрос полиции направляем свой запрос о разъяснении мотивов интереса к вашей фирме. Причем ваш запрос должен быть на 100% обоснован ссылками на нормы закона.

        Во первых Конституция:

        Органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны обеспечить каждому возможность ознакомления с документами и материалами, непосредственно затрагивающими его права и свободы, если иное не предусмотрено законом (ч.2 ст.24);

        Никто не обязан свидетельствовать против себя самого, своего супруга и близких родственников, круг которых определяется федеральным законом (ч.1 ст.51).

        Во вторых та самая ст. 7 закона «Об оперативно-розыскной деятельности».

        В третьих статьи 12 и 13 закона «О полиции».

        Бесспорно, «общение» с правоохранителями зависит от конкретных обстоятельств, но при праздном или личном интересе к коммерсантам, после получения мотивированного ответа за разъяснениями правоохранители предпочитают прекратить дальнейшую переписку.

        В большинстве случаев, коммерсанты сами знают из-за каких операций их беспокоят правоохранители, и в этих случаях грамотно составленный ответ на запрос ОБЭП позволяет уточнить область интереса правоохранителей, степень их осведомленности и прогнозировать дальнейшие действия. Например, подготовиться к выездной налоговой проверке.

        По состоянию на 15 июня 2017 года

        Адвокат Гордон А.Э,

        Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

        У вас остались вопросы?

        Для проверки квартиры перед покупкой заказываем выписки по квартире из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Выписки заказываем через Многофункциональные центры гос услуг (МФЦ), срок изготовления около 2-х недель.

        Документы при покупке квартиры 2016 включают: 1) документы о правах на квартиру, 2)документы технического учета квартиры, 3)документы кадастрового учета квартиры, 4)документы продавца, 5)и другие документы (зависит от конкретных обстоятельств сделки).

        Нужен юрист для сопровождения сделки?
        Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки с недвижимостью?
        Звоните, пишите:

        Обязательные для ознакомления документы на квартиру:

        1) Свидетельство о праве собственности

        2) Документы основания возникновения права собственности

        3) Кадастровый паспорт на квартиру

        4) Технический паспорт на квартиру

        Документы продавца — паспорт, если продавец юридическое лицо — документы на юридическое лицо.

        Другие документы — документы, необходимость которых выявляется по ходу проверки для подтверждения сведений в документах на квартиру или документов продавца. Например, выписка из реестра прав на недвижимое имущество, выписка из домовой книги, свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о рождении для несовершеннолетних и т.д.

        По окончании юридической проверки у покупателя квартиры на руках должны быть отчет юриста по квартире и комплект документов, подтверждающих выводы юристов — выписки из ЕГРП, копии договоров, свидетельства о праве собственности, копия паспорта продавца и другие документы. Они могут понадобиться в случае спора.

        Порядок проведения юридической поверки квартиры

        Пока готовятся выписки из ЕГРП изучаем документы на квартиру: свидетельство о праве собственности на квартиру и другие доступные нам документы. Эти документы нам обязан предоставить продавец. Начинаем с ознакомления со свидетельством о праве собственности и указанных в нем документов. У продавца на руках должны быть документы, указанные в графе свидетельства «документы-основания», или «правоустанавливающие документы».

        Одновременно требуем у продавца копию его паспорта. Внимание! Для проверки нам необходимы копии всех страниц паспорта продавца.

        Если продавец юридическое лицо, нам необходимы соответствующие документы юридического лица: свидетельство о регистрации юр лица, свидетельство о постановке юр лица в налоговом органе, учредительный договор, протокол №1 о создании юр лица, устав юр лица. Так же потребуются другие документы, сначала заказывает выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Заказать можно в налоговой инспекции. Для работы оперативно можем получить информацию о юр лице на сайте ФНС России.

        Свидетельство о праве собственности на квартиру. Содержание. Как читать

        Свидетельства о праве собственности до 15 июля 2016 года изготавливались на листе формата А4 — альбомный лист. С 15 июля свидетельства не выдают, но выдают выписки из Едигого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в котором содержатся аналогичные свидетельству сведения.

        В свидетельстве обязательно указывается кто является собственником указанной в нем недвижимости и на основании какого правоустанавливающего документа.

        На первом этапе юридической поверки важно определить, кто собственник квартиры, и на основании какого правоустанавливающего документа. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на недвижимость называют правоустанавливающим.

        Продавец квартиры должен быть собственником продаваемой недвижимости по свидетельству о праве собственности. А продаваемая квартира, должна быть указана в свидетельстве в качестве объекта права собственности. Не редкость, когда квартиры продают представители. В таких случаях у продавца должна быть нотариально удостоверенная доверенность от собственника,в которой указаны все полномочия представителя. Важно, что бы в доверенности были прямо написаны полномочия по установлению цены, заключению договора купли-продажи и его условий, подписания договора, подачи документов на государственную регистрацию права собственности, на получение денег за проданную квартиру и т.д.

        Ознакомившись со свидетельством о собственности на квартиру сразу требуем у продавца указанные в свидетельстве правоустанавливающие документы. Знакомимся со всеми полученными документами, и обращаем внимание, если какой-то документ отсутствует. В случае утраты правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) дубликат можно получить в Росреестре. Но отсутствие документа потребует дополнительной проверки.

        В документах на квартиру должна прослеживаться очевидная взаимосвязь. Свидетельство и правоустанавливающий документ должны соответствовать друг другу по параметрам: собственник, параметры квартиры (адрес, кадастровый номер, технические характеристики квартиры в правоустанавливающем документе и в свидетельстве), кадастровый номер, даты оформления, номера государственной регистрации и т.д.

        Перед юридической проверкой обязательно изучаем подлинники всех документов и сличаем их с копиями. На подлинниках не должно быть помарок, подчисток и т.д., необходимо установить наличие печатей, штампов, регистрационных номеров и других реквизитов.

        Дальнейшая юридическая проверка проводится на основании полученных и сверенных с подлинниками копий документов.

        Юридическая проверка квартиры нашей клиентки

        В описанной выше ситуации с обращением покупательницы квартиры в новостройке нам было предоставлено свидетельство о праве собственности на квартиру, копия паспорта продавца, соглашение об уступке прав по договору долевого участия, акт приема-передачи по договору долевого участия в строительстве.

        Сведения свидетельства сразу вызвали вопросы: в качестве правоустанавливающего документа было указано «Соглашение об уступке прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, Акт приема-передачи по договору долевого участия».

        Дело в том, что основанием возникновения права собственности на новую (построенную) недвижимость являются документы на ее создание. Таким документом является договор долевого участия в строительстве. Порядок заключения таких договоров, требования к их содержанию закреплены в законе о долевом строительстве жилья №214-ФЗ.

        При наличии договора долевого участия именно этот договор должен быть указан в свидетельстве о праве собственности в качестве правоустанавливающего документа. Имевшая место уступка права по соглашению об уступке только подтверждает замену стороны (дольщика) в договоре долевого участия и не прекращает действие самого договора долевого участия. И это логично: по закону 214-ФЗ по договору о долевом строительстве застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать квартиру дольщику. При уступке один дольщик уступает свои права другому в этом договоре. Но новый дольщик, как и первоначальный, ждет передачи ему построенной квартиры.

        При проведении проверки мы понимали, что сами по себе упоминания в названиях договора, соглашения терминов «долевое строительство» не имеют значения. Значение имеет суть (текст) договора, те права и обязанности сторон договора которые были согласованы при его подписании. Мы неоднократно сталкиваемся с ситуациями, когда в названии договора долевое участие, а по сути — предвари тельный договор. Для выяснения этих обстоятельств нам нужен был договор долевого участия в строительстве,к который указан в свидетельстве.

        По нашему требованию продавец не смог предоставить договор долевого участия, сославшись на его отсутствие.

        Между тем, в тексте соглашения об уступке прав по договору долевого участия мы четко видели, что это соглашение подлежало государственной регистрации, после которой нашему продавцу обязаны были передать комплект документов: зарегистрированное соглашение об уступке прав по договору долевого участия, договор долевого участия в строительстве (прошедший госрегистрацию), акт между прежним дольщиком и застройщиком об исполнении прежним дольщиков обязательств перед застройщиком по оплате по договору, платежные документы прежнего дольщика.

        Получалось, у продавца отсутствует не просто один договор, а система документов.

        Из перечисленных документов продавец нам смог передать только соглашение об уступке прав. Где остальные документы, продавец пояснить не смог, но предоставил передаточный акт, который он подписал при получении квартиры от застройщика.

        Ознакомление с передаточным актом преподнесло сюрприз: оказалось, что в соглашение об уступке, в передаточном акте и в настоящее время у продавца три разные паспорта.

        Первичная проверка сведений о паспортах продавца выявили, что паспорт, по которому заполнялось соглашение об уступке прав, находится в розыске, остальные – нет.

        Покупатель пояснил выявленные обстоятельства с паспортами неоднократными хищениями у него паспортов. Ну что ж, бывает, с таким мы сталкиваемся. Забегая вперед скажу, что в этом случае нас ждал еще один сюрприз.

        В создавшейся ситуации перед нами встала необходимость проверки дополнительных документов, и мы запросили у продавца платежные документы по оплате покупки квартиры.

        Нам предоставили несколько платежных поручений, несколько корешков к приходным кассовым ордерам. Нас ожидало открытие: в первом же платежном поручении дата платежа свидетельствовала о его проведении за полтора года до заключения соглашения об уступке, и за год до заключения договора долевого участия в строительстве.

        Дальше больше, в графе назначение платежа название и дата договора основания платежа не соответствовали соглашению об уступке прав. Вместо этого был указан «предварительный договор ….». Сумма платежа в платежном поручении была на 30% меньше суммы по соглашению об уступки прав.

        Обладая опытом сопровождения продаж и покупок новостроек мы предположили, что возможно у продавца были приобретены несколько квартир, и платежные документы относятся к иной квартире, а по этой квартире документы или утрачены, или эта квартира не оплачена и возможны судебные иски от застройщика и перспектива судебного расторжения договора с нашей клиенткой.

        У нас возникла необходимость проверки получения оплаты за эту квартиру у застройщика.

        Нужно отметить, что к этому времени мы установили, что сам застройщик к этому времени был реорганизован, и права по этому объекту перешли к новой организации. Нам удалось получить информацию, и она нас не обрадовала: по интересующей нас квартире у застройщика числилась задолженность в сумме 70% стоимости по соглашению об уступке права. В той сумме, которая указана в предъявленной продавцом платежке.

        Это оказалось новостью не только для нас, но и для крупного московского агентства недвижимости, которое располагается в самом центре Москвы.

        Сама по себе такая ситуация для покупки квартиры или другой недвижимости не безвыходна, если она выявлена заблаговременно. Мы неоднократно помогали покупателям купить квартиры в подобных ситуациях, но не в данном случае.

        От покупки этой квартиры мы рекомендовали покупателю воздержаться, поскольку дальнейшее развитие событий выявило другие, более важные для покупателя обстоятельства.

        Продавец объяснил сведения о неоплате квартиры ошибкой, юридической схемой застройщика, наличием предварительного договора с застройщиком, который у него забрал застройщик. В действительности, задолженностей нет, что подтверждает передаточный акт при передаче квартиры.

        Однако, эти объяснения оказались не совсем точными.

        Нам удалось установить, что в производстве районного суда по месту жительства продавца находилось дело о разделе имущества супругов, в котором участвовал наш продавец.

        Здесь нужно сделать отступление. Крупные агентства недвижимости при продаже недвижимости так организуют работу, что покупатель не имеет возможности общаться с продавцом, и встречается с ним только на сделке купли-продажи. Объем информации о продавце, о продаваемой квартире зависит от добросовестности сотрудника агентства и передается покупателю не в полном объеме. Полной информацией и тем более документами сотрудники конечно не располагают.

        Наша практика взаимодействия с крупными агентствами недвижимости на Московском рынке в большинстве случаев показывает отсутствие у них заинтересованности в проверке продаваемой ими недвижимости, и оставление проверки на усмотрение покупателя.

        Покупая квартиру у крупного известного агентства недвижимости не успокаивайтесь и не расслабляйтесь, помните, все риски несет покупатель, тем более, что продавцом по договору выступает собственник квартиры а не агентство.

        У нас не вызывало удивление не осведомленность Московского агентства о наличии судебного спора о разделе супружеского имущества с участием их клиента – продавца квартиры, и не осведомленность, что продаваемая нашему клиенту квартира была приобретена продавцом в браке.

        При проведении юридической проверки квартиры мы установили не достоверность сведений о семейном положении продавца, в паспорте отсутствовала соответствующая отметка ЗАГСа.

        Проверить достоверность этих сведений крайне сложно. Применяемая нами технология проверки юридической чистоты позволила установить наличие судебного спора с участием продавца и наличие у продавца супруга. Для покупки квартиры более важно другое: нашей проверкой установлен факт приобретения квартиры в браке, то есть квартира в нашем случае, фактически, находилась в долевой собственности.

        К этому времени поступила выписка из ЕГРП.

        Сведения выписок с уже имеющимися у нас документами совпали, и подтвердили права продавца на квартиру и порядок ее приобретения.

        Вместе с тем, выписки не выявили установленной нами фактически долевой собственности бывших супругов на квартиру и не полной уплаты продавцом за квартиру при ее покупке (по договору долевого участия).

        Что нам позволила сделать проверка в данном случае:

        1) установить наличие судебного спора с участием продавца, который мог касаться самой квартиры и привести к оспариванию прав нашей клиентки на купленную квартиру

        2) Установить наличие фактического сособственника на квартиру.

        В ходе дальнейшее взаимодействие с агентством и непосредственно с собственником было установлено, что оплата за квартиру все же была совершена полностью и вовремя. Подтверждающие документы находились у бывшего супруга продавца.

        Будучи в браке супруги приобрели две квартиры на имя одного супруга. При разводе и разделе имущества, на фоне конфликтных отношений, у каждого из супругов оказалась часть документов. Платежные документы по другой квартире были переданы продавцом в агентство.

        В ходе процесса раздела супружеского имущества судом рассматривался вопрос о разделе продаваемой квартиры. Сейчас не имеет значения по какой причине на спорную квартиру не был наложен арест или запрет, но факт, что отсутствовали препятствия для совершения сделки купли-продажи квартиры и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.

        Чем опасна для покупателя совместная собственность супругов на квартиру, на загородный дом, на участок или другое имущество

        Как правило, супруги совместную собственность на имущество не регистрируют и в ЕГРП подобные сведения отсутствуют.

        В случае расторжения брака спор между бывшими супругами по имуществу может не возникать, но это не означает, что он не возникнет в будущем. Такие споры могут возникать через несколько лет после расторжения брака. Бывший супруг вправе обратиться в суд с требованием о разделе супружеского имущества в течение трех лет с даты когда он узнал или должен был узнать о нарушении его прав.

        Вам повезло, если в регистрационном деле на покупаемую квартиру присутствует согласие супруга на приобретение квартиры, которую вы покупаете. В этом случае регистрирующий орган (Росреестр) при госрегистрации перехода права собственности на квартиру на ваше имя потребует от продавца нотариальное согласие супруга, даже бывшего, на продажу этой квартиры. Без такого согласия, в госрегистрации права собственности будет отказано.

        Если вам «повезет» и ваши права на такую квартиру буду зарегистрированы, то по иску бывшего супруга ваша сделка купли-продажи квартиры будет расторгнута и регистрация права собственности признана недействительной.

        Суды удовлетворяют подобные требования бывших супругов в подавляющем большинстве случаев.

        В проигрыше окажется именно покупатель: по решению суда квартиру вернут продавцу, и с него в пользу покупателя взыщут деньги за квартиру. Только при этом, вернуть квартиру продавцу не составит труда, но реально возвращать деньги покупателю придется годами.

        Проверка квартиры нашей клиентки. Продолжение

        В ситуации с квартирой нашей клиенткой, никаких следов совместной собственности на покупаемую квартиру в регистрационном деле не было. Покупке квартиры ничего не препятствовало. А параллельно уже шел судебный спор о разделе супружеского имущества, в том числе суд рассматривал требование раздела этой квартиры. Абсолютно реальна была перспектива вышеописанных прелестей предстоящего судебного расторжения покупки квартиры и возврата ее продавцу.

        Повторюсь, если с оплатой продавцом за квартиру ситуация прояснилась и требовала урегулирования с застройщиком, то требование раздела квартиры бывшим супругом мог снять только бывший супруг и это становилось основным вопросом по квартире. Кроме того, снятие этих вопросов не относится к проведению сделки, не входит в обычный пакет услуг.

        Решение о дальнейших движениях по подготовке к покупке квартиры должен принять покупатель. По нашему мнению, сделку возможно было провести без отрицательных для покупателя юридических последствий при надлежащем оформлении взаимоотношений продавца с бывшим супругом, оформлении соответствующих документов и требовало дополнительного времени, поскольку возникала необходимость оформления соответствующих документов в суде.

        О чем мы и сообщили нашей клиентке. Ей предстояло принять решение о покупке этой квартиры с учетом выявленных юридических обстоятельств.

        Одновременно началось давление со стороны агентства недвижимости. Прежде чем обратиться к нам наша клиентка-покупатель внесла аванс агентству за квартиру в сумме 200 000 руб. Теперь, агентство давало понять, что с квартирой все в порядке, документы вы видели до внесения аванса, или вы выходите на сделку или аванс агентство не вернет.

        Аванс за квартиру. Зачем вносить. Как вернут.

        Юридическая проверка квартиры и аванс за квартиру взаимосвязаны. Их можно рассматривать как этапы покупки квартиры или подготовка покупки квартиры.

        Осмотрительный покупатель квартиры, загородного дома или другой недвижимости проверяет квартиру до покупки. Проверка квартиры требует времени и соответствующих материальных затрат. За время проверки квартира может быть продана и затраты на юридическую проверку пропадут.

        Что бы получить в свое распоряжение необходимое для проверки время покупатель вносит за квартиру некую денежную сумму и продавец обязуется не продавать квартиру в течение согласованного сторонами срока и предоставлять необходимые документы.

        Если юридическая проверка дает положительный для покупателя результат, в обусловленный срок совершается сделка купли-продажи квартиры.

        На этапе внесения аванса возникает много вопросов, которые имеют значение для покупки квартиры, и они должны быть согласованы сторонами сделки до внесения аванса.

        Один из вопросов – условия возврата аванса. При каких условиях осуществляется возврат, как оформляется, в какой сумме и т.д.

        За многолетнюю практику сопровождения покупки квартир, покупки машиномест и тем более загородных домов с участками, элитных коттеджей в поселках, мы убедились, внесение аванса и согласование его условий совсем не простой этап покупки квартиры.

        Крупные брендовые агентства недвижимости предлагают для подписания такие формы договоров на аванс, что даже нашим адвокатам по недвижимости требуется время, что бы увидеть в них все подводные камни. Крючки видны сразу.

        Учитывая, что на изучение авансового договора время дается при его подписании – минуты, десятки минут, гражданин не располагающий соответствующей подготовкой, и даже юрист, не специализирующийся в вопросах недвижимости будет подписывать договор вслепую, не представляя себе всех последствий.

        Вносить исправления в свои договоры агентства недвижимость категорически отказываются. Или такое подписывайте, или никакое.

        Такие договоры, с юридической точки зрения, как правило, составлены грамотно и не в пользу покупателя. Вернуть деньги по такому договору покупатель не сможет даже в суде.

        В описанной выше ситуации с покупкой квартиры нашей клиенткой договор был именно такой, верченый. Возврат денег за аванс он предусматривал только в случае наличия бесспорных доказательств перспективы возможности оспаривания права собственности покупателя, причем, подтвержденных документально.

        Без ложной скромности, для нашей клиентки это не было препятствием. Благодаря проведенной нами проверке, мы документально установили обстоятельства, с которыми можно было в суде оспаривать права собственности нашей клиентки в случае покупки квартиры.

        Кроме того, взаимодействие с агентством недвижимости в ходе юридической проверки квартиры создало у его юридической службы понимание, что наша клиентка пользуется профессиональной юридической помощью, и мы сможем защитить ее интересы.

        Но мы решили купить квартиру, предварительно урегулировав выявленные недостатки. В этом случае это было возможно, но потребовало дополнительных мероприятий.

        В отдельных случаях юридические пороки содержат реальные риски оспаривания права собственности покупателя и покупатели отказываются от покупки квартиры.

        Правильная покупка квартиры

        В случае отсутствия существенных юридических пороков квартиры осмотрительный покупатель может переходить к подготовке сделки: согласование с продавцом условий договора купли-продажи квартиры, порядка и места заключения договора, порядка расчетов, государственной регистрации права собственности и передачи квартиры.

        Рекомендуем достигнутые договоренности по порядку и условиям проведения сделки купли-продажи квартиры оформлять письменно, например, в форме протокола, подписанного покупателем и продавцом. Случается, в какие-то моменты продавец становится забывчивым, и выдвигает новые требования, или забывает достигнутые условия.

        Согласованные условия стороны реализуют при заключении договора.

        Возвращаясь к юридической проверке квартиры или проверке юридической чистоты

        На примере сопровождения покупки квартиры нашей реальной клиентки выше показано, что юридическая проверка включает проверку всех доступных документов по квартире, по продавцу, и, как правило, членов семьи продавца. Доступность для анализа большого количества документов, повышает вероятность выявления в них несоответствий, разночтений, что способствует установлению юридических проблем (пороков) и нарушениях при приобретении квартиры продавцом. Юридические пороки квартир, загородных домов, участков являются основанием для судебного оспаривания права собственности покупателя квартиры.

        В примере мы изучали документы на новостройку. Новостройка, как объект проверки, считается не сложным объектом, здесь всего лишь первый собственник и однократное возникновение права собственности.

        Во вторичном жилье, как правило, квартира имеет уже историю переходов прав собственности: сначала приватизация, затем неоднократные купли-продажи. Ошибки и пороки здесь возможны на каждой сделке. Покупатели считают, что если квартира после приватизации, то это гарантирует безопасность сделок. У нас другое мнение. Такую квартиру целесообразно так же проверять, как любую другую квартиру вторичного рынка.

        На этапе приватизации регулярно выявляем нарушения закона. Необходимо оценивать, какое эти нарушения имеют значения для покупки.

        Очень важный этап проверки – выявление лиц имеющих право проживания в квартире. Например, лица отказавшиеся от приватизации приобретают право пожизненного проживания. Что с ними делать при необходимости продажи квартиры?

        Покупатель проявит должную осмотрительность, если совершит покупку недвижимости только после проведения юридической проверки квартиры и соответствующей подготовки сделки.

        Удачи в покупке квартир.

        По вопросам юридического сопровождения покупки квартир в Москве и Московской области вы можете обратиться к нам по телефону:

        8 (495) 518-19-90

        Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

        Одновременно эта часть статьи 12 дополнена новым правилом для резидентов РФ, которые утратили в отчетном году ранее имевшийся «иммунитет», поскольку находятся в отчетном календарном году за пределами РФ МЕНЕЕ 183 дней:

        Если такие резиденты РФ не уведомили налоговые органы РФ об открытии зарубежных счетов и о движении средств по ним, такие резиденты обязаны уведомить налоговые органы РФ об открытии зарубежных счетов в срок до 1 июня календарного года, следующего за таким истекшим календарным годом; а так же предоставить отчет о движении средств по зарубежным счетам согласно ст. 7 закона.

        О валютном контроле для физ лиц резидентов и, ВНИМАНИЕ, для не резидентов РФ с 01.01.2018

        Установлена обязанность и для резидентов и для НЕ резидентов: По мимо документов подтверждающих законность проживания в иностранном государстве теперь резиденты РФ обязаны представлять документы, подтверждающие факт пребывания физических лиц — резидентов за пределами территории Российской Федерации; а резиденты и НЕ резиденты — документы, подтверждающие факты въезда в Российскую Федерацию и (или) выезда из Российской Федерации.

        По состоянию на 17 ноября 2017 года

        Вносится Правительством Российской Федерации

        Проект

        ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

        О внесении изменений в Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле»

        Статья 1

        Внести в Федеральный закон от 10 декабря 2003 года № 173-ФЗ
        «О валютном регулировании и валютном контроле» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2003, № 50, ст. 4859; 2005,
        № 30, ст. 3101; 2007, № 1, ст. 30; № 29, ст. 3480; № 45, ст. 5419; 2008,
        № 30, ст. 3606; 2010, № 47, ст. 6028; 2011, № 7, ст. 905; № 29, ст. 4291;
        № 48, ст. 6728; № 50, ст. 7348, 7351; 2013, № 11, ст. 1076; № 27, ст. 3447; 2014, № 11, ст. 1098; № 30, ст. 4084, 4219; 2015, № 27, ст. 3972, 4001;
        № 48, ст. 6716; 2016, № 1, ст. 50; № 27, ст. 4218; 2017, № 30, ст. 4456) следующие изменения:

        1) подпункт «а» пункта 6 части 1 статьи 1 изложить в следующей редакции:

        «а) физические лица, являющиеся гражданами Российской Федерации;»;

        2) в части 1 статьи 9:

        а) в пункте 1 слова «частью 6» заменить словами «частями 6 и 6 1 «;

        б) дополнить пунктом 25 следующего содержания:

        «25) операций между физическими лицами — резидентами, указанными в части 8 статьи 12 настоящего Федерального закона, совершаемых за пределами территории Российской Федерации.»;

        3) в статье 12:

        а) в части 2:

        слова «Резиденты обязаны уведомлять» заменить словами
        «За исключением случаев, установленных частью 8 настоящей статьи, резиденты обязаны уведомлять»;

        дополнить абзацами следующего содержания:

        «В целях настоящего Федерального закона налоговым органом по месту учета резидента является:

        для резидента — юридического лица — налоговый орган по месту его нахождения;

        для резидента — физического лица — налоговый орган по месту его жительства (месту пребывания в случае отсутствия места жительства на территории Российской Федерации), в случае отсутствия у резидента — физического лица на территории Российской Федерации места жительства (места пребывания) — налоговый орган по месту нахождения принадлежащего ему объекта недвижимого имущества (при наличии у резидента нескольких объектов недвижимого имущества — налоговый орган по месту нахождения одного из принадлежащих ему объектов недвижимого имущества по выбору резидента).

        В случае отсутствия у резидента — физического лица места жительства (пребывания), недвижимого имущества на территории Российской Федерации, уведомления об открытии (закрытии) счетов (вкладов) и об изменении реквизитов счетов (вкладов) в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, представляются в налоговый орган, определенный федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.

        Формы, форматы и способ представления указанных уведомлений утверждаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.»;

        б) в части 4:

        абзац первый изложить в следующей редакции:

        «4. Резиденты вправе переводить на свои счета (во вклады) в иностранной валюте и (или) в валюте Российской Федерации, открытые в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, денежные средства со своих счетов (с вкладов) в уполномоченных банках или с других своих счетов (с вкладов) в иностранной валюте и (или) в валюте Российской Федерации, открытых в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации.»;

        абзац третий изложить в следующей редакции:

        «Переводы юридическими лицами — резидентами средств на свои счета (во вклады), открытые в банках за пределами территории Российской Федерации, со своих счетов (с вкладов) в уполномоченных банках осуществляются при предъявлении уполномоченному банку при первом переводе уведомления налогового органа по месту учета юридического лица — резидента об открытии счета (вклада) с отметкой о принятии указанного уведомления, за исключением операций, требуемых в соответствии с законодательством иностранного государства и связанных с условиями открытия указанных счетов (вкладов).»;

        в) в части 5:

        в абзаце первом:

        после слов «на такие счета (во вклады),» дополнить словами «суммы налогов, которые возвращены компетентными органами государства пребывания резидента,»;

        слова «пунктами 10 — 12, 16 — 18 части 1 статьи 9,» заменить словами «пунктами 10 — 12, 16 — 18 и 25 части 1 статьи 9, пунктом 1 части 6 1 статьи 12,»;

        г) часть 5 1 дополнить абзацами следующего содержания:

        «денежные средства, полученные физическим лицом — резидентом от нерезидента от продажи физическим лицом — резидентом нерезиденту по договору купли-продажи транспортного средства, находящегося
        в собственности физического лица — резидента за пределами территории Российской Федерации;

        денежные средства, полученные физическим лицом — резидентом
        от нерезидента от продажи физическим лицом — резидентом нерезиденту недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности физического лица — резидента за пределами территории Российской Федерации, при условии, что такое недвижимое имущество зарегистрировано (находится) на территории иностранного государства — члена ОЭСР или ФАТФ и такое иностранное государство присоединилось к многостороннему Соглашению компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией от 29 октября 2014 года или имеет с Российской
        Федерацией действующее двустороннее международное соглашение, предусматривающее автоматический обмен финансовой информацией,
        и при этом счет (вклад) физического лица — резидента открыт в банке, расположенном на территории такого иностранного государства.»;

        д) в абзаце втором части 6 слова «, не связанные с передачей имущества и оказанием услуг на территории Российской Федерации,» исключить;

        е) пункт 1 части 6 1 изложить в следующей редакции:

        «1) операции по выплате сотрудникам (работникам) дипломатических представительств, консульских учреждений Российской Федерации, постоянных представительств Российской Федерации при международных (межгосударственных, межправительственных) организациях, иных официальных представительств Российской Федерации и представительств федеральных органов исполнительной власти, находящихся за пределами территории Российской Федерации, месячного должностного оклада с надбавками, денежного содержания, должностного оклада и надбавки к должностному окладу (при наличии оснований для ее установления), иных сумм в иностранной валюте согласно заключенным с сотрудниками (работниками) служебным контрактам (дополнительным соглашениям к ним), трудовым договорам и иных сумм, связанных с исполнением указанными сотрудниками (работниками) своих служебных (трудовых) обязанностей за рубежом, выплата которых предусмотрена законодательством Российской Федерации, а также причитающихся сотрудникам (работникам) и проживающим с ними членам их семей сумм возвращенного налога на добавленную стоимость и иных налогов, полученных от компетентных органов государства пребывания;»;

        ж) часть 7 дополнить абзацем следующего содержания:

        «Некредитные финансовые организации, осуществляющие виды деятельности, указанные в Федеральном законе от 10 июля 2002 года
        № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)», одновременно с представлением налоговым органам по месту своего учета отчетов о движении средств по счетам (вкладам) в банках за пределами территории Российской Федерации с подтверждающими банковскими документами представляют указанные отчеты также Центральному банку Российской Федерации в порядке, устанавливаемом Центральным банком Российской Федерации.»;

        з) в части 8:

        дополнить словами «, а также к физическим лицам — резидентам, срок пребывания которых за пределами территории Российской Федерации в течение календарного года в совокупности составит более 183 дней»;

        дополнить абзацем следующего содержания:

        «Физические лица — резиденты, которые в соответствии с абзацем первым настоящей части не уведомляли налоговые органы по месту своего учета об открытии (о закрытии, об изменении реквизитов) своих счетов (вкладов) в иностранной валюте и (или) в валюте Российской Федерации в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, не представляли налоговым органам по месту своего учета отчеты о движении средств по таким счетам (вкладам) и срок пребывания которых за пределами территории Российской Федерации в истекшем календарном году в совокупности составил 183 дня и менее, обязаны:

        уведомить налоговые органы по месту своего учета об открытии (о закрытии, об изменении реквизитов) своих счетов (вкладов)
        в иностранной валюте и (или) в валюте Российской Федерации в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации,
        по форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, в соответствии с частью 2 настоящей статьи в срок до 1 июня календарного года, следующего за таким истекшим календарным годом;

        представлять налоговым органам по месту своего учета отчеты о движении средств по счетам (вкладам) в банках, расположенных
        за пределами территории Российской Федерации, в соответствии с частью 7 настоящей статьи.»;

        4) в части 4 статьи 23:

        а) пункт 14 изложить в следующей редакции:

        «14) документы, подтверждающие факт пребывания физических лиц — резидентов за пределами территории Российской Федерации; документы, подтверждающие факты въезда в Российскую Федерацию и (или) выезда из Российской Федерации;»;

        б) дополнить пунктом 18 следующего содержания:

        «18) документы, подтверждающие факт временного пребывания в иностранном государстве сотрудников (работников) дипломатических представительств, консульских учреждений Российской Федерации, постоянных представительств Российской Федерации при международных (межгосударственных, межправительственных) организациях, иных официальных представительств Российской Федерации и представительств федеральных органов исполнительной власти, находящихся за пределами территории Российской Федерации, выехавших совместно с ними членов их семей (супруг, супруга, дети, не достигшие возраста восемнадцати лет, дети старше этого возраста, ставшие инвалидами до достижения ими возраста восемнадцати лет), а также граждан Российской Федерации, являющихся сотрудниками международных (межгосударственных, межправительственных) организаций, выдаваемые соответствующими органами государственной власти Российской Федерации и международными организациями.».

        Статья 2

        Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января
        2018 года.

        Положения абзаца первого части 8 статьи 12 Федерального закона от 10 декабря 2003 года № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» в редакции настоящего Федерального закона распространяются на граждан Российской Федерации, которые в 2017 году пребывали за пределами территории Российской Федерации в совокупности более 183 дней, а также применяются в отношении счетов (вкладов) в иностранной валюте и (или) в валюте Российской Федерации, открытых гражданами Российской Федерации в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, если такие счета (вклады) были закрыты по состоянию на 31 декабря 2014 года.

        Смотрите так же:  Приказ 256 минздрава рф

    Оставьте комментарий