Залог имущества по кредитному договору

Что такое залог

Залог – имущество, которое выступает обеспечением по кредиту и гарантирует исполнение заемщиком своих обязательств перед банком.

Залогодателем по кредиту чаще является заемщик, но может выступить и любое другое лицо, имеющее право собственности на предмет залога. Залогодержателем выступает банк.

Условия залога определяются договором. В нем прописываются все существенные условия для данного вида договора, которые определены ст. 339 Гражданского кодекса РФ. Так, обязательно должны указываться индивидуальные характеристики заложенного имущества, его оценка. При оформлении договора предмет залога остается в пользовании залогодателя.

Предметом залога, согласно ст. 336 ГК РФ, может выступать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. То есть залогом может быть: жилая и нежилая недвижимость, автотранспорт, драгоценные металлы, ценные бумаги и пр.

Однако фактически банки сами определяют перечень принимаемого в залог имущества при выдаче кредитов. Например, Сбербанк в качестве обеспечения по кредитам принимает:

— транспортные средства (в качестве единственного обеспечения не принимаются);

— иное имущество (в качестве единственного обеспечения не принимается);

— мерные слитки драгоценных металлов — с обязательным хранением их в банке;

В последние годы банки все чаще принимают в залог нетрадиционные активы, тем самым диверсифицируя свой портфель. Как пишут «Известия» со ссылкой на Федеральную нотариальную палату (ФНП), за 2017 год российские банки приняли в залог 108 майнинговых ферм, 85 саней, 70 оленей, 12 712 котлов, 1137 свиней, 160 кроликов и 1456 кур.

Имущество, выступающее обеспечением по кредиту, обязательно должно быть оценено. Затраты по оценке залога несет заемщик, даже если в итоге он получит отказ кредитной организации в выдаче займа. Обычно банк предлагает для этой процедуры воспользоваться услугами оценочных компаний, являющихся его партнерами.

Стоимость залога должна покрывать сумму кредита и начисленных по нему процентов.

Оформляя имущество в залог, заемщик должен подтвердить право собственности на него. Если залогом будет выступать недвижимость, то клиент должен предоставить в банк документы на право собственности.

На предоставление имущества в залог необходимо согласие супруга залогодателя.

Банки требуют от заемщика страхования залога. Гражданским кодексом предусмотрена возможность кредитора обязать заемщика страховать риск утраты залога. Срок действия договора страхования должен быть не меньше срока кредита, а страховая сумма — не ниже оценочной стоимости залога. Выгодоприобретателем по договору выступает банк.

В случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту финучреждение имеет право реализовать предмет залога.

Как оформить договор залога имущества в обеспечение обязательств по кредиту?

Исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, залогом, в силу которого кредитор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника. Как правило, залог возникает на основании договора. В установленных законом случаях залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).

При заключении договора залога имущества в обеспечение обязательств по кредиту рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Запросите у банка стандартный договор залога или проект договора, подготовленного в отношении получаемого кредита

С 04.08.2016 банки в договорах залога указывают на обязанность заемщика (залогодателя) предоставить банкам соответствующие документы (информацию) и выполнять действия, необходимые для осмотра предмета залога по месту его хранения (нахождения) служащими Банка России.

В отношении договоров, заключенных до 04.08.2016, данное правило применяется с 31.12.2016 (п. 3 ст. 3 Закона от 03.07.2016 N 362-ФЗ).

Однако данное положение не касается договоров залога принадлежащих физлицу жилого помещения, гаража, гаражного бокса, машино-места, автомобилей легковых, мотоциклов и мотороллеров, земельного участка из состава сельскохозяйственных земель (предоставленных для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества), а также зданий, строений, сооружений, находящихся на данном земельном участке (ч. 3 ст. 33 Закона от 02.12.1990 N 395-1; п. 2 ст. 3 Закона N 362-ФЗ).

Шаг 2. Проверьте, есть ли в нем обязательные условия, необходимые для действительности договора

К обязательным условиям российское законодательство относит предмет залога (описание заложенного имущества) и его оценку (если это залог недвижимости), существо, размер и срок исполнения кредитного договора, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к кредитному договору, из которого возникло обеспечиваемое обязательство (ст. 339 ГК РФ; п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, то договор может быть признан недействительным или незаключенным. Это может привести к тому, что банк потребует досрочно погасить кредит.

Если в договоре залога не указано, у какой из сторон — залогодателя или залогодержателя — находится заложенное имущество, то оно остается у залогодателя (ст. 338 ГК РФ).

Стоимость заложенного имущества определяется по соглашению сторон в договоре залога (ст. 340 ГК РФ). Зачастую она указывается в договоре на основании отчета независимого оценщика.

В договоре залога не должно быть условий, которые в случае уменьшения рыночной стоимости заложенного имущества предусматривают распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия. Такие условия ничтожны в силу закона ( ст. 340 ГК РФ).

Шаг 3. Проверьте остальные условия договора залога, чтобы они не ущемляли ваши права

Неблагоприятными условиями могут быть:

  • ваше (залогодателя) согласие отвечать за заемщика по кредитному договору в случае увеличения суммы кредита или увеличения срока кредита;
  • условие о том, что документы, подтверждающие наличие заложенного имущества (например, ПТС при залоге автомобиля), передаются банку;
  • необходимость предоставления согласия супруга на передачу в залог совместно нажитого имущества (п. 2 ст. 35 СК РФ).
  • В договоре должны быть прописаны права и обязанности сторон. В частности, банк имеет право (ст. ст. 343, 345 ГК РФ):

  • проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения предмета залога;
  • требовать замены заложенного имущества в случае его уменьшения или повреждения;
  • требовать страхования заложенного имущества от рисков утраты и повреждения на сумму не менее размера обеспеченного залогом обязательства;
  • обращать взыскание на предмет залога в случае неисполнения должником обязательств по кредитному договору.
  • Залогодатель имеет право пользоваться заложенным имуществом (ст. 346 ГК РФ).

    Банк и залогодатель должны действовать добросовестно и не нарушать условия договора.

    Шаг 4. Сообщите банку информацию о заложенном имуществе, представьте при необходимости документы на него

    Если предлагаемое в залог имущество уже заложено, сообщите об этом банку. Иначе могут наступить следующие последствия (ст. ст. 342, 351 ГК РФ):

  • банк может досрочно потребовать вернуть кредит;
  • вы будете нести ответственность за убытки банка, которые могут возникнуть в результате обращения взыскания на имущество при недостаточности вырученных денег для удовлетворения требований банка.
  • Шаг 5. Подпишите договор залога с банком

    Желательно, чтобы договор был прошит или завизирован вами и банком на каждой странице. Один экземпляр должен остаться у вас.

    Иногда требуется совершить несколько дополнительных шагов после заключения договора залога, а именно:

  • нотариально удостоверить договор, например, когда банк хочет иметь возможность внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса. При этом условие о таком порядке взыскания должно быть одобрено вами и предусмотрено в самом договоре или дополнительном соглашении к нему (п. 6 ст. 349 ГК РФ; п. 1 ст. 90, ст. ст. 103.1, 103.3 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1);
  • провести государственную регистрацию. Это обязательно при залоге недвижимого имущества;
  • подать уведомление о залоге нотариусу для регистрации и получить свидетельство о регистрации уведомления о залоге, если речь идет об автомобиле.

    Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас >

    Залог недвижимости при получении кредита

    Гражданские правоотношения – это огромная сфера разнообразных сделок (договоров, действий, поступков и событий), урегулированных гражданским законодательством. Далеко не всегда участники того или иного договора являются добросовестными, а чтобы избежать возможных проблем существует институт обеспечения исполнения обязательств, урегулированный положениями главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

    Одним из наиболее часто встречающихся на практике способов обеспечения обязательства является залог.

    Согласно положениям, закрепленным в статье 334 ГК РФ, под залогом следует понимать право кредитора по основному договору получить причитающуюся ему денежную сумму путем реализации заложенного имущества в том случае, если должник не выполнит свое обязательство.

    Причем такой кредитор будет иметь преимущественное право на заложенное имущество перед другими кредиторами в случае несостоятельности должника. Залог используется и при заключении небольших договоров, но чаще всего он выступает своеобразным гарантом исполнения должником взятого на себя крупного обязательства, например кредита. Помимо ГК РФ правоотношения, возникающие при залоге недвижимости: здания, сооружения, предприятия, дома или квартиры, регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

    Сторонами договора залога являются:

    Залогодатель – юридическое или физическое лицо или индивидуальный предприниматель, передающий свою собственность в залог в обмен на получение кредита;

    Залогодержатель – чаще всего в этом качестве выступает Банк или иная кредитная организация, которая выдает кредит на нужды Должника в обмен на заключение договора залога. Договор залога тесно связан с основным обязательством, имеющимся между сторонами – кредитным договором, в котором Кредитором является Залогодержатель, а Должником – Залогодатель.

    Договор залога заключается в письменной форме. Предметом залога может выступать любое имущество, в том числе недвижимое, главное, чтобы оно не было ограничено в обороте по российскому законодательству (оружие, лекарства, наркотики и т.д.). Основные требования, предъявляемые к данного вида договорам таковы:

  • необходимо указать предмет залога (имущество) и его стоимость по результатам оценки;
  • следует отразить сущность, сроки и размеры основного обязательства, в обеспечение которого заключается договор залога;
  • если основной договор между Должником и Кредитором подлежит нотариальному удостоверению, то же справедливо в отношении обеспечивающего его соглашения о залоге;
  • договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в государственных органах;
  • следует указать, у кого будет находиться предмет залога (в отношении недвижимости в большинстве случаев имущество остается у Должника);
  • Нарушение хотя бы одного из вышеперечисленных правил влечет за собой недействительность договора залога.

    В наши дни кредиты под залог недвижимости, выдаваемые как физическим, так и юридическим лицам, пользуются неимоверной популярностью и являются весьма актуальным финансовым продуктом для любого солидного банка.

    Юридические лица закладывают принадлежащую им на праве собственности недвижимость, чтобы получить кредит на одну из следующих целей:

  • развитие и расширение имеющегося бизнеса;
  • приобретение новой недвижимости (нежилой), в том числе на стадии строительства;
  • капитальный ремонт здания/строения/предприятия;
  • иные цели, требующие срочного вливания крупной денежной суммы;
  • Особо ценится банками в качестве предмета залога так называемая коммерческая недвижимость, приносящая владельцу немалую прибыль: офисы, торговые точки, бизнес-центры, логистические хранилища.

    Принимая решение о том, стоит ли выдавать предприятию кредит под залог недвижимого имущества, банк проводит комплексный анализ всех основных аспектов финансово-хозяйственной деятельности компании:

  • тщательно изучаются последние балансы фирмы;
  • оценивается благонадежность компании, как участника гражданского оборота (длительность пребывания на данном рынке, успешность бизнеса и т.п.);
  • оценивается ликвидность и определяется рыночная стоимость предмета залога;
  • Для проведения подобного рода анализа от компании потребуется представить пакет документов. Вот их примерный перечень:

  • учредительные документы: Устав со всеми изменениями и Учредительный договор (при наличии);
  • свидетельства о государственной регистрации компании, о постановке на налоговый учет, о присвоении ОГРН, о внесении изменений в устав;
  • протоколы (решения) о назначении руководителей;
  • балансы организации за определенный период;
  • документ с оценкой закладываемой недвижимости от независимого оценщика;
  • свежие документы БТИ на здание/сооружение/квартиру или дом;
  • Чаще всего срок кредита, обеспеченного залогом коммерческой недвижимости составляет от полугода и до 3 лет. Но это касается в первую очередь небольших сумм, требующихся мелкому и среднему предпринимательству. Если же речь идет о крупном производственном предприятии, то для него могут быть разработаны индивидуальные, гораздо более щадящие условия кредита и увеличены сроки возврата.

    Предмет залога – здание, сооружение, предприятие или дом остается чаще всего во владении и пользовании собственника, то есть Должника, в то же время Кредитор получает определенные права на заложенную вещь, может следить за ее правильным использованием, контролировать и ограничивать Должника в распоряжении этим имуществом. Эти условия прописаны в договоре залога.

    Залогодержатель имеет право требовать, а Залогодатель обязан исполнить следующие требования:

  • застраховать заложенное недвижимое имущество в полной стоимости от угрозы повреждения и гибели или иного выбытия из его владения. По желанию также возможно застраховать жизнь и здоровье Должника, а также его трудоспособность;
  • бережно обращаться с предметом залога, защищать его от возможных повреждений и посягательств третьих лиц;
  • не препятствовать Кредитору проверять наличие и сохранность заложенного имущества;
  • Если компания отдала под залог собственное предприятие или имущественный комплекс, то права Кредитора будут распространяться на все, что входит в их состав: транспорт, мебель, обстановка, включая те предметы, что будут приобретены уже после заключения с банком договора ипотеки.

    Важно отметить, что отдать в ипотеку здание или сооружение возможно лишь присовокупив к нему землю, на которой оно стоит. Земля может находиться в собственности Должника или же быть им арендована у государства или другой организации. Действует также обратное правило – если в ипотеку попадает земельный участок, то стоящие на нем здания и иные строения также подпадают под залог, если отдельно в договоре не будет предусмотрен иной порядок.

    Смотрите так же:  Пакет документов на водительское удостоверение

    Если же на этом участке стоят здания, которыми владеют третьи лица, тогда в случае смены собственника, например, если Залогодатель не выполнит своих обязательств по кредитному договору, все права, а также обязанности бывшего собственника в отношении этих лиц переходят к новому вместе с землей.

    Что есть ипотека?

    Договор ипотеки – это частный случай договора залога и касается он тех ситуаций, когда закладывается недвижимость. Таким образом, залог – более широкое понятие, чем ипотека. Регулируются ипотечные отношения ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), а также ГК РФ, который обладает большей юридической силой и в случае противоречия норм закона и кодекса, следует руководствоваться положениями последнего. Если же противоречий нет, то в первую очередь стоит изучить закон, так как он тщательно и подробно освещает эти отношения.

    Официально Россия является самой молодой страной в сфере ипотечного кредитования в Европе. Считается, что пришло к нам это начинание в 1998 году, так что первое десятилетие работы с ипотекой осталось позади. Накануне отмечания этого юбилея, в 2008 году были подведены итоги, которые показали следующие цифры (по данным Центрального Банка России):

  • количество банков, выдающих кредиты по ипотеке, составило 587;
  • более 60% общего числа ипотек приходится на долю десятки ведущих игроков на данном рынке (среди них ВТБ, Сосьете Женераль Восток);
  • в сравнении с предыдущим 2007 годом объем сделок возрос почти на 18%;
  • большим спросом у россиян пользуется ипотека вторичного жилья, а не новостроя;
  • Прогнозы насчет дальнейшего роста рынка ипотечного кредитования в тот год давались самые оптимистичные, но, увы, общемировой финансовый кризис сильно повлиял на данный вид кредита под залог.

    В начале 2009 года число рублевых ипотечных кредитов в России сократилось в 4 раза, в валюте – почти в 10 раз! Также резко возросли процентные ставки с одновременным сокращением срока предоставления ипотечного кредита. Но уже ближе к концу прошлого года ситуация стала постепенно выравниваться и можно прогнозировать дальнейший рост рынка, правда уже гораздо более скромными темпами, чем виделось это буквально 2 года назад.

    Всегда ли при залоге недвижимого имущества речь идет о приобретаемом в кредит жилье? Нет, не всегда. Зачастую встречаются ситуации, когда Должник отдает под залог уже имеющуюся у него квартиру или жилой дом, а полученную в кредит сумму тратит на иные нужды и цели. Порой такой способ выгоднее, чем ипотека. Во многом потому, что здесь не требуется вносить ощутимый первоначальный денежный взнос.

    При оформлении ипотечного кредита заемщиков мучает множество вопросов. Но, пожалуй, главный из них, который обязательно следует осветить в этой статье – может ли Кредитор отобрать заложенное Должником физическим лицом недвижимое жилое имущество, даже если это единственное пригодное для Залогодателя и его семьи жилье.

    Российское гражданское законодательство (ст. 446 ГК РФ) гласит, что банк имеет право обратить взыскание на квартиру, дом или иное единственное жилое имущество Должника. То, что его семье негде будет жить, в общем и целом не является проблемой Кредитора, это забота государства – постараться, чтобы его граждане не остались на улице.

    Для решения проблемы предусмотрен особый механизм и несколько защищающих в такой ситуации Должника правовых норм.
    Во-первых, существует такое понятие, как несоразмерность требования. Что оно обозначает? Иногда Кредитора/Залогодержателя можно ограничить в его претензиях на предмет залога.

    Это становится возможным в случаях, когда нарушение Должника несущественно и размер претензий Кредитора несоразмерен стоимости заложенного недвижимого имущества. А точнее говоря, чтобы оспорить требования Кредитора, необходимо наличие в совокупности двух условий (это правило возникло недавно, в середине 2009 года):

  • просрочка Должником основного обязательства длится не более 3 месяцев;
  • сумма невыполненного обязательства меньше чем 5% от оценочной стоимости предмета залога по ипотеке;
  • Допускается трижды в течение года просрочка Должником сроков платежей без того, чтобы обратить взыскание на заложенное имущество.
    Еще один случай, когда можно ограничить Кредитора в его попытках обратить взыскание на предмет ипотеки, это ситуация, когда речь идет о строительстве жилой недвижимости, а Должник является одним из долевых участников процесса. В такой ситуации Кредитор может обращать взыскание не ранее чем через полгода после указанного в договоре срока сдачи объекта строительства или пока не станет очевидно, что объект в срок не будет сдан.

    Если все же дело доходит до обращения взыскания на имущество, то Кредитор обращается в суд с исковым заявлением. Из стоимости заложенного имущества он может получить саму сумму неисполненного обязательства, а также пени и неустойки, предусмотренные договором. Следует знать, что Должник вправе выбирать способ реализации предмета ипотеки – аукцион/конкурс или публичные торги. Также он может спорить в суде о размере начальной цены, если не удалось достичь соглашения с Кредитором.

    Свои претензии на увеличение цены нужно будет подтвердить документально, приложив отчет оценочной фирмы или БТИ.
    Но самое главное право Должника, которое может существенно повлиять на развитие событий – это право требовать отсрочки реализации заложенного недвижимого имущества (до 12 месяцев).

    Возможно, за это время Должник сможет найти выход и оплатить свой долг, сохранив за собой предмет ипотеки. Но чтобы убедить суд принять подобное решение, нужно указать причину, которая может быть признана уважительной – например, наличие несовершеннолетних детей на иждивении, серьезная болезнь и т.д. Есть 2 исключения из общего правила, когда суд отсрочку не предоставит:

  • предметом залога является участок земли для сельскохозяйственных нужд;
  • Должник физическое лицо, но использует предмет залога, чтобы осуществлять предпринимательскую деятельность;
  • Если все возможности исчерпаны, то Должнику дается месяц на то, чтобы освободить занимаемую квартиру или дом, затем Кредитор предмет залога изымает, а государство в лице своих органов должно предоставить Должнику и его семье для проживания жилье из так называемого маневренного фонда населенного пункта, где он зарегистрирован.

    Другое дело, что на самом деле такое жилье в большинстве городов и весей нашей страны просто-напросто отсутствует или не выдерживает никакой критики по своему состоянию. Поэтому данную проблему исполнительной власти следует тщательно проработать и постараться исправить ситуацию в лучшую сторону.

    А вот Должнику не стоит доводить дело до принудительного изъятия своей квартиры – лучше продать ее самостоятельно и погасить кредит. Почему это лучше? Дело в том, что банк-Кредитор, получив в распоряжение заложенное жилое недвижимое имущество, должен его реализовать на аукционе, в котором редко участвует много покупателей и цены оставляют желать лучшего. Куда как выгоднее продать квартиру или дом по высокой рыночной цене. Банк же будет выставлять жилье на продаже по ликвидационной цене, так как реализация вынужденная.

    Цена эта составляет обычно до 75% от изначальной оценочной стоимости жилья. Так что может выйти, что вырученных от продажи через аукцион денег не хватит на погашение задолженности перед Кредитором!

    Залогодателю квартиру или дом можно продать в большинстве случаев только с согласия Залогодержателя, то есть Банка. Но можно использовать пару схем, когда его участие исключается, главное, чтобы не было моратория на досрочное погашение кредита. Например, остаток долга по ипотеке берется взаймы у друзей/родных и погашается банку, а затем квартира неспешно продается по высокой цене и долги близким людям можно будет вернуть. Или же можно взять у покупателя квартиры задаток в размере задолженности перед Залогодержателем, погасить долг, получив квартиру в полное и безраздельное владение и распоряжение, а затем продать ее.

    Проблема возврата ипотечного кредита и страх потерять свое недвижимое имущество в тяжелые кризисные времена занимала умы миллионов людей в нашей стране. Правительство РФ учло все сложности этого временного периода: снижение зарплат, массовые сокращения работников, падение курса рубля, высокую инфляцию и другие и в лице ответственного органа – Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и его дочернего предприятия Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) предприняло ряд мер по облегчению положения ипотечных должников:

  • предоставлялся льготный срок, в течение которого можно было погасить задолженность;
  • на протяжении года должники по ипотеки могли воспользоваться услугами АРИЖК и выплачивать кредит за их счет на базе аннуитетных платежей;
  • А в новом 2010 году была одобрена программа реструктуризации ипотечных кредитов, которая допускает повторную реструктуризацию полученного кредита в льготном порядке и не влечет за собой рост процентов в отношении наиболее социально незащищенных граждан. Залогодержатель же получит от АИЖК облигации, чтобы компенсировать возможный для него риск убытков.

    Также предусмотрена возможность выкупа муниципалитетами квартир, приобретенных гражданами по ипотеке. Это касается случаев, когда дело уже дошло до стадии судебного разбирательства. Уже более 30 000 граждан России воспользовались данной государственной программой. Кроме того, существует законопроект, которые предоставляет возможность должникам по договорам залога имущества, в том числе недвижимого, досрочно погашать займ без применения к ним штрафных санкций. Таким образом, можно видеть, что ситуация с ипотечным кредитованием в нашей стране постепенно выправляется. В дальнейшем можно ожидать активного роста и расширения данного института гражданского права.

    Научитесь составлять управленческую отчетность в нашем новом онлайн-курсе. Собственники готовы платить за управленческие отчеты больше, чем за налоговые. Дадим алгоритм настройки отчетов и покажем, как встроить их в ваш повседневный учет.

    Обучение дистанционно. Выдаем сертификат. Записывайтесь на курс «Все про управленческий учет: для бухгалтера, директора и ИП». Пока за 3500 вместо 6000 руб.

    Залог имущества в счет обеспечения обязательств по кредиту

    Автор: Федотова Е.

    К сожалению, далеко не каждое предприятие имеет достаточное количество денежных средств на финансирование своей финансово-хозяйственной деятельности. Ведь деньги, как наиболее ликвидный актив компании, постоянно расходуются. И как показывает практика, даже организациям, обладающим высоким уровнем рентабельности, не всегда хватает «кэша». Что остается делать компании, когда, например, нечем платить заработную плату своим работникам, или финансировать производство? Естественно, обращаться за получением кредита в банк или брать заем у другого юридического лица.

    Вместе с тем для учреждения, выдающего кредит, является очень важным гарантия платежеспособности – возможности заемщика своевременно и в полном объеме погашать свои обязательства. И как раз такой гарантией и является залог имущества, который наряду с поручительством является наиболее распространенной мерой по обеспечению обязательств по уплате выданных по кредитному договору сумм.

    Кредит под залог имущества наименее рискован для банка ввиду того, что в случае неисполнения должником своих обязательств, первый имеет право получить «удовлетворение из стоимости заложенного имущества» (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Для заемщика же рассматриваемый кредит отличается от необеспеченного кредита более выгодными условиями, как то: более низкая процентная ставка, большая сумма выдаваемого кредита, более длительные сроки пользования заемными ресурсами.

    Что же, все эти факторы приводят к большой популярности получения кредита под залог имущества? И вполне вероятно, что руководство вашей компании решит им воспользоваться. В настоящей статье мы как раз и рассмотрим правовое регулирование отношений в области предоставления залога, бухгалтерский и налоговый учет указанных операций.

    При передаче имущества в залог необходимо оформлять договор в письменной форме. Этого требует как Гражданский кодекс (п. 2 ст. 339 ГК РФ), так и Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регулирующий отношения при залоге недвижимого имущества.

    В определенных случаях необходимо, чтобы договор о залоге был нотариально удостоверен и/или зарегистрирован. Также Гражданский кодекс РФ требует, чтобы в рассматриваемом соглашении были отражены предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (ст. 339 ГК РФ).

    Обратите внимание, что не соблюдение вышеуказанных требований по оформлению и содержанию договора залога приводит к тому, что такой контракт будет признан незаключенным, недействительным (п. 43 Постановления от 01.07.1996 № 6/8 Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, п. 4 ст. 339 ГК РФ).

    А поскольку, как показывает практика, налоговые органы достаточно часто «снимают» расходы, относящиеся к договорам, признанным незаключенными и недействительными, то не только юристу, но и бухгалтеру следует следить за правильностью оформления договора о залоге, т. к. это будет и в интересах последнего.

    Продолжим дальше. Залогодержателем в отношениях выступает кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству. Залогодателем же – лицом, передающим имущество в обеспечение кредита ? может быть либо непосредственно сам заемщик по указанному кредитному договору, либо третье лицо. Эту возможность допускает ст. 335 ГК РФ. Получается, что договор залога может быть как двухсторонним (кредитор, он же залогодержатель, и заемщик, он же залогодатель), так и трехсторонним (кредитор – залогодержатель, заемщик и третье лицо – залогодатель).

    Механизм трехсторонних взаимоотношений по предоставлению залога достаточно распространен. Например, организация ? заемщик, не имея на собственном балансе достаточно ценного имущества для признания его банком должным обеспечением для получения кредита, просит у своей дочерней или зависимой компании, соответственно, имеющей в собственности таковое имущество, выступить залогодателем во взаимоотношениях материнской компании с банком.

    И здесь возникает следующий момент – получается, что залогодатель, третье лицо, оказывает некую услугу по передаче своего имущества в качестве залога. В случае если организация безвозмездно предоставляет в залог собственное имущество в счет обеспечения обязательств третьего лица, эту операцию следует рассматривать как безвозмездно оказанную услугу. При этом у получателя данной услуги образуется доход, учитываемый в целях налогообложения прибыли на основании п. 8 ст. 250 НК РФ (Письмо Минфина России от 3 октября 2006 г. № 03-03-04/1/679).

    Конечно же, с финансистами можно не согласиться, да и определять рыночную стоимость услуги в соответствии со ст. 40 НК РФ, как того требует вышеуказанная норма ст. 250 НК РФ, для включения ее в налогооблагаемый доход, достаточно проблематично. В целях избежания возможных претензий со стороны проверяющих лицу, получающему кредит, целесообразно заключить возмездный договор с компанией, предоставляющей свое имущество в залог в интересах первой. При этом плата залогодателю, по мнению московских налоговиков, может быть учтена в расчетах при исчислении налога на прибыль. Так в соответствии с Письмом УФНС по г. Москве от 26 июня 2006 г. № 20-12/[email protected] расходы на выплату вознаграждения залогодателю являются для заемщика экономически оправданными расходами, понесенными в связи с получением кредита.

    Смотрите так же:  Ресо страховая калькулятор осаго

    В связи с этим указанные расходы учитываются для целей налогообложения прибыли заемщика так же, как и проценты за кредит. В то же время, указанное письмо обязывает налогоплательщика «растягивать» рассматриваемый расход, т. е. на основании нормы п. 1 ст. 272 НК РФ признавать его равномерно в течение срока кредитования, предусмотренного кредитным договором.

    Итак, перейдем к дальнейшему рассмотрению гражданско-правовых норм, регулирующих отношения, возникающие при передаче имущества в залог в качестве обеспечения долга.

    Передавать в залог можно всякое имущество, за некоторыми исключениями, отраженными в ст. 336 ГК РФ, как, например, имущество, изъятое из оборота. При этом имущество, передаваемое в качестве обеспечения, должно находиться у залогодателя на праве собственности либо на праве хозяйственного ведения. Получается, что и ГУПы и МУПы – предприятия, которые могут обладать указанным правом хозяйственного ведения, ? также вправе передавать имущество в залог, правда в определенных случаях

    (п. 2 ст. 295 ГК РФ) только с согласия собственника ? государства.

    Выше нами было установлено, что договор залога в обязательном порядке требует определения того, у кого из сторон сделки находится имущество, являющееся предметом залога. Значит, законодательство допускает, что физически предмет залога может находиться либо у залогодателя, либо у залогополучателя? Да, действительно, данная возможность определена в ст. 338 ГК РФ. Правда есть и исключение ? имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю. Однако, в любом случае, вне зависимости от того, у кого по договору должно находиться заложенное имущество, право собственности, хозяйственного ведения остается у залогодателя. Право собственности может перейти к залогодержателю только в случае, когда заемщик не может выполнить свое обязательство перед кредитором.

    Достаточно часто у сотрудников бухгалтерии возникает вопрос – можно ли пользоваться заложенным имуществом, с помощью него получать доходы? А это как договоритесь. Гражданский кодекс разрешает залогодателю пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, в случае если иное не предусмотрено договором. Кроме того, залогодатель по соглашению сторон вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование. На указанные действия в отношении заложенного имущества необходимо согласие залогодержателя.

    Например, передается вашей компанией заложенный объект недвижимости в аренду, не забудь позаботиться о наличии согласия залогодержателя. В противном случае, сделка может быть признана недействительной. А это, как уже было указано выше, может привести к негативным налоговым последствиям, а именно не принятию расходов по указанной сделке.

    Договором может быть предусмотрено, что и залогодержатель может пользоваться переданным ему предметом залога. Кроме того, гражданское законодательство РФ допускает и такое соглашение сторон в договоре залога, при котором на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя. Обратите внимание, что при таком порядке залогодержатель должен предоставить вашей компании как залогодателю регулярный отчет о пользовании полученным им имуществе. Об этом прямо говорится в п. 3 ст. 346 ГК РФ.

    Итак, мы рассмотрели основные моменты, касающиеся гражданско-правовой природы договора залога. И уже на основании данных положений можно переходить к анализу порядка бухгалтерского и налогового учета передачи залогового имущества. Ведь без понимания того, какие именно права принадлежат тому или иному лицу в сделке, вести учет никак нельзя.

    Начнем с НДС. Необходимо ли залогодателю начислять рассматриваемый налог при передаче имущества в залог? Нет. Ведь в соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг) на территории России, в том числе реализация предметов залога. А реализацией в соответствии со ст. 39 НК РФ является передача права собственности. Однако, как нами уже было рассмотрено выше, никакой передачи право собственности при предоставлении имущества залогодателем залогодержателем не происходит. Следовательно, и объекта обложения НДС не возникает.

    В бухгалтерском учете стоимость передаваемого в залог имущества не признается расходом организации. Ведь расход в соответствии с пунктом 2 ПБУ 10/99 «Расходы организации» – это уменьшение экономических выгод компании. А о каком уменьшении может идти речь, если право собственности на предмет залога остается у залогодателя и никому не передается (конечно, в случае погашения обязательства, в чье обеспечение и был выдан рассматриваемый залог).

    На основании все того же условия о не переходе права собственности на предмет залога, имущество должно оставаться у залогодателя на балансе. Единственное, что для него необходимо завести отдельный субсчет.

    Например, вашей компании в счет обеспечения обязательства кредитору были переданы материалы. В учете в указанном случае следует сделать проводку:

    Дебет 10 «Материалы, переданные в залог» Кредит 10 «Материалы».

    Не стоит забывать и про забалансовый учет. Планом счетов предусмотрен счет 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные», который предназначен для обобщения информации о наличии и движении выданных гарантий в обеспечение выполнения обязательств и платежей.

    Организации – залогодателю в бухгалтерском учете необходимо отразить следующую проводку:

    Дебет 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» ? договорная стоимость оборудования, переданного в залог.

    Суммы обеспечений, учтенные счете 009, списываются по мере погашения задолженности.

    В случае если в залог передается основное средство, амортизация по нему продолжает начисляться. Ведь в соответствии с нормами ПБУ 6/01 «Учет основных средств» в бухгалтерском учете начисление амортизации приостанавливается в случае перевода основного средства на консервацию на срок более трех месяцев, а также в период восстановления объекта, продолжительность которого превышает 12 месяцев.

    А передача имущества в залог ни к одному из вышеизложенных случаев не относится.

    Однако в ситуации, когда предмет залога физически передается в пользование залогодержателю, по мнению, ряда экспертов, амортизационные отчисления должны учитываться в качестве прочих расходов (Дебет 91-2 «Прочие доходы и расходы» Кредит 02 «Амортизация основных средств»). Их аргументация следующая – основные фонды, переданные залогодержателю, не используются залогодателем при изготовлении продукции, продаже товаров (работ, услуг), поэтому суммы амортизации нельзя отнести к расходом по обычным видам деятельности.

    Вместе с тем предприятие же передает свои основные средства по договору залога в пользование залогодержателю не просто так. Благодаря такому условию соглашения, как правило, существенно снижаются процентные ставки за пользование заемными средствами, в обеспечение которых и передается имущество. Получается, что имущества предоставляется в пользования залогодержателю с целью получения денежных средств на наиболее выгодных заемщику-залогодателю условиях. И если полученные заемные деньги направляются на финансирование производственной деятельности, то налицо взаимосвязь передачи залогового имущества залогодержателю в пользование с указанной производственной деятельности компании – залогодателя-заемщика. Поэтому и амортизация таких основных средств может учитываться в расходах, связанных с производством и реализацией.

    В любом случае, предприятию целесообразно самостоятельно определить, на какой из вышеуказанных подходов в порядке учета амортизационных отчислений ориентироваться. При этом указанный порядок целесообразно закрепить в учетной политике для целей бухгалтерского учета, желательно аргументируя его.

    Что касается налога на прибыль, то в соответствии с п. 32 ст. 270 НК РФ стоимость имущества, предаваемого в качестве залога, в состав расходов включаться не будет.

    Встает вопрос, как быть с амортизируемым имуществом? Налоговый кодекс РФ также содержит перечень случаев, при которых амортизация в налоговом учете начисляться не должна. Указанный перечень немного отличается от аналогичного, изложенного в ПБУ 6/01.

    Согласно п. 3 ст. 256 НК РФ, из состава амортизируемого имущества в целях расчета налога на прибыль исключаются основные средства:

    переданные (полученные) по договорам в безвозмездное пользование;

    переведенные по решению руководства организации на консервацию продолжительностью свыше трех месяцев;

    находящиеся по решению руководства организации на реконструкции и модернизации продолжительностью свыше 12 месяцев.

    К консервации, реконструкции, модернизацию залоговое имущество однозначно никакого отношения не имеет. Что касается передачи в безвозмездное пользование, то к таковой передача имущества по договору залога также не относится. Ведь, предмет залога передается с целью получения каких-либо льготных условий кредитования. Значит, и безвозмездности никакой нет.

    Получается, что формально залоговое имущество может амортизироваться в налоговом учете. Правда, опять возникают прения по физически передаваемому залогодержателю основному средству.

    Существует мнение, что поскольку имущество физически отсутствует у налогоплательщика-залогодателя, то оно не может приносить ему дохода, и, следовательно, не удовлетворяет критерию амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ), а уже связи с этим не может амортизироваться.

    Однако согласиться, что имущество, передаваемое в залог, не приносит дохода, очень сложно. Ведь, как уже было написано выше, передавая основные средства, залогодержателю, заемщик выплачивает более низкие процентные ставки, и тем самым экономит.

    Возникает неоднозначная, спорная ситуация. И вполне вероятно, что налоговые органы примут вариант в пользу бюджет. Поэтому, если вашей компанией будет принято решение о начислении в налоговом учете амортизации физически предаваемых в пользование залогодержателю основных фондов, свою позицию, вероятно, придется отстаивать в судебном порядке.

    Оценка, передаваемого в залог имущества

    Размер получаемого заемщиком кредита напрямую зависит от рыночной стоимости передаваемого в залог имущества. И для того, чтобы банк был уверен в том, что залоговое имущество стоит тех денег, которые предоставляются заемщику, он ставит условие – проведение оценки имущества независимым оценщиком. Ведь кредитная организация должна понимать, что закладываемый объект, в случае неисполнения обязательства заемщиком, может быть продан за сумму в размере предоставляемого кредита.

    Кроме того, оценка необходима и в силу законодательства. Как уже было отмечено выше в статье, оценка залогового имущества должна быть в обязательном порядке отражена в договоре о залоге.

    Поскольку расходы на оценку передаваемого в залог имущества, связаны с получением кредита, то для целей определения порядка их бухгалтерского учета, нам следует руководствоваться ПБУ 15/2008 «Учет расходов по кредитам и займам».

    В соответствии с указанным документом расходы на оценку можно отнести к дополнительным расходам, связанным с получением кредитов и займов. При этом такие расходы на основании п. 6 и 8 указанного ПБУ могут учитываться либо единовременно, в том отчетном периоде, в котором были произведены, либо могут включаться равномерно в состав расходов в течение срока займа (кредитного договора).

    Выбранный вами способ ведения учета следует закрепить в учетной политике для целей бухгалтерского учета.

    Нормами ПБУ 15/2008 предусмотрено, что расходы по займам, к которым как мы уже определили относятся услуги оценщика, должны быть отнесены к прочим расходам.

    Следовательно, в зависимости от выбранного варианта учета, организации необходимо отразить следующие проводки:

    Дебет 91-2 «Прочие доходы и расходы» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторам кредиторами» (Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»)

    Дебет 97 «Расходы будущих периодов» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторам кредиторами» (Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»),

    Дебет 91-2 «Прочие доходы и расходы» Кредит 97 «Расходы будущих периодов».

    В случае, когда кредит и соответственно услуги по нему были получены с целью с приобретения, сооружения и (или) изготовления инвестиционного актива (актива, который будет впоследствии принят к учету в качестве основного средства, нематериального актива либо иного внеоборотного актива), затраты по кредиту следует капитализировать, формировать из них стоимость указанного внеоборотного актива:

    Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторам кредиторами» (Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»).

    Для целей налогового учета затраты на оценку объекта, передаваемого по договору залога для обеспечения кредита, можно учесть в расходах. Это вывод подтверждается письмами Минфина, налоговой службы, постановлениями арбитражных судов (Письма Минфина РФ от 02.03.2006 №03-03-04/4/42, от 01.06.2009 №03-03-06/2/108, УФНС России по г. Москве от 20.12.2004 №26-12/83208, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.09.2006 по делу № А56-27205/2005).

    Однако их анализ показывает, что контролирующие органы обращают внимание, на то, что расходы могут быть приняты к налоговому учету в случае, если они документально подтверждены и экономически обоснованные (норма ст. 252 НК РФ).

    Стоит обратить внимание на последнее условие. Если кредит берет организация для каких-либо производственных целей, то расходы по нему могут быть признаны экономически обоснованные. Если же скажем, заемные средства необходимы для оплаты стоимости услуг организации, проводившей корпоративное мероприятие для вашей компании, то затраты по такому кредиту в «налоговые» расходы не попадают.

    Следует рассмотреть еще один интересный вопрос ? момент учета рассматриваемых расходов. В вышеназванном Письме УФНС Москвы указывалось, что датой осуществления расхода на основании подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ будет признаваться дата подписания акта приемки-сдачи оказанных услуг по оценке имущества.

    О необходимости «растягивать» затраты в соответствии со ст. 272 НК РФ в нем, как и в других письмах контролирующих органах, касающихся порядка учета расходов на оценку залогового имущества, ничего не говорится. Вероятно, что налоговые органы при проверке могут посчитать, что рассматриваемые затраты следует учитывать в течение периода предоставления кредита. Тем более в отношении иных расходов, связанных с получением кредита, Минфин высказывался о том, что такие расходы надо распределять. Единственное, что можно посоветовать в данной ситуации ? обратиться с адресным вопросом в контролирующий орган. Как было указано выше, нормативные акты в области бухгалтерского учета дают возможность организации право выбора методики учета в части учета расходов, связанных с получением кредита, то компании целесообразно было бы совместить способ учета затрат в бухгалтерском учете с налоговым учетом, чтобы лишний раз не применять ПБУ 18.

    Смотрите так же:  Срок давности привлечения к уголовной ответственности по мошенничеству

    И еще один момент. При учете расходов на оценку залогового имущества бухгалтеру необходимо знать цель получения заемных средств. Не связана ли она с приобретением, строительством, созданием какого-либо актива. Ведь в таком случае, расходы на оценку должны формировать стоимость данного актива, а не учитываться отдельно. Указанного мнения придерживается и Минфин (Письмо от 27 августа 2007 г. № 03-03-06/1/598): «Согласно пункту 1 статьи 257 Кодекса в целях налогообложения прибыли организаций в первоначальной стоимости строительства (или в стоимости затрат по реконструкции, техперевооружению) амортизируемого имущества учитываются расходы, связанные с получением и обеспечением кредита (комиссионные вознаграждения, расходы по оценке и хранению предмета залога и т. п.)».

    Как используют залог в кредитном договоре

    Статьи по теме

    Залог по кредитному договору служит одним из способов обеспечения обязательства. Как оформляют залог для обеспечения кредитного договора.

    Согласно ст. 329 ГК РФ существует несколько основных способов обеспечения обязательств:

  • залог,
  • поручительство,
  • независимая гарантия,
  • задаток,
  • обеспечительный платеж,
  • удержание.
  • Когда банк и клиент подписывают кредитный договор, клиенту нужно обеспечить исполнение своей части обязательств. Как правило, используют залог и поручительство. Чтобы обеспечить исполнение залогом по кредитному договору, нужно заключить договора залога.

    Залог по кредитному договору обеспечивает основное и дополнительные требования банка

    При оформлении залога по кредитному договору клиент указывает, что именно служит предметом залога. Это может быть имущество или имущественные права. При этом для обеспечения кредитного договора нельзя использовать имущество, которое вышло из оборота, или требования, которые неразрывно связаны с личностью кредитора.

    Когда стороны заключат договор залога, банк получает право обратить взыскание на предмет залога, если клиент не исполнит обязательства. При этом у банка есть преимущественное право на данный объект перед другими кредиторами. Также залог обеспечивает иные требования кредитной организации, которые имеют отношение к основному договору:

  • проценты,
  • неустойку,
  • возмещение убытков,
  • возмещение расходов на содержание предмета залога,
  • возмещение расходов по взысканию.
  • При этом проценты по ст. 395 ГК РФ залог не обеспечивает (постановление Президиума ВАС РФ от 25 июля 2006 г. № 4020/06).

    Залогодателем может выступать заемщик или третье лицо.

    Залог по кредитному договору оформляют отдельным соглашением

    Для обеспечения кредитного договора залогом нужно подписать соглашение о залоге. Договор залога заключают в простой письменной форме или удостоверяют у нотариуса. Если основной договор нужно заверить у нотариуса, договор о залоге также должен пройти эту процедуру. Нарушение требований к оформлению договора влечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

    Если в залог по кредитному договору передают движимое имущество, нотариусу направляют уведомление об этом. Нотариус зарегистрирует залог в реестре уведомлений о залоге движимого имущества (п. 4 ст. 339.1 ГК РФ, ст. 103.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

    Когда заключают договор залога, указывают меры сохранения имущества

    Когда заключают договор залога, в тексте указывают меры сохранности предмета залога. В том числе сторона, у которой хранится заложенное имущество, должна:

  • застраховать предмет залога,
  • обеспечить сохранность от посягательства третьих лиц,
  • обеспечить защиту от требований третьих лиц,
  • извещать контрагента о порче или утрате предмета залога (ст. 343 ГК РФ).
  • Для обеспечения кредитного договора не обязательно передавать предмет залога банку. Но стороны договора могут договориться о передаче. Также банк вправе воспользоваться заложенным имуществом, но только в случаях, которые указали в договоре. Если банк будет использовать предмет залога, он обязан регулярно отчитываться перед клиентом (п. 3 ст. 346 ГК РФ).

    Залог по кредитному договору переходит к банку, если клиент нарушит обязательства

    Залог как обеспечение кредитного договора послужит компенсацией, если клиент не исполнит основное обязательство. Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ банк вправе обратить взыскание на предмет залога по решению суда. Перед этим потребуется направить клиенту претензию и попытаться разрешить ситуацию в досудебном порядке. Если договоренностей достичь не удастся, банк подаст иск о взыскании залога по кредитному договору.

    У заемщика есть возможность остановить обращение взыскания, пока предмет залога не продали. Для этого нужно исполнить основное обязательство или ту часть, в отношении которой заемщик допустил просрочку. Когда стороны заключают договор залога, ограничить это право нельзя (п. 4 ст. 348 ГК РФ).

    В договоре может фигурировать не только с заемщик, но и третье лицо, В этом случае банк вправе предъявить иск к непосредственно к обязанному лицу (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

    Банк может получить обеспечение кредитного договора без суда

    Банк и клиент вправе договориться, что обращение взыскания на залог по кредитному договору можно осуществить во внесудебном порядке. Такое условие будет действительным, если закон этого не ограничивает (п. 2 и 4 ст. 349 ГК РФ). Если договор с таким условием заверили у нотариуса, обратить взыскание можно по его исполнительной надписи (п. 6 ст. 349 ГК РФ).

    В условии или соглашении о внесудебном взыскании нужно указать:

    • способ или способы реализации предмета залога,
    • стартовую цену имущества или порядок определения цены.
    • Залогодатель вправе потребовать прекратить обращение взыскания на залог по кредитному договору. Суд вынесет решение об организации торгов по продаже имущества, если при внесудебном взыскании:

    • нарушат права залогодателя,
    • появится существенный риск такого нарушения (п. 3 ст. 350.1 ГК РФ).
    • Кредитный договор под залог недвижимости

      1.банк выдал кредит под залог — недвижимость.

      2. недвижимость (залог) продается с обременением.

      3. кредит не выплачивается.

      4. подан иск к заемщику, есть решение о взыскании долга, в наложении ареста на недвижимость отказано, в связи с правом собственности на него другого лица.

      Можно ли подать отдельный иск к залогодержателю, если есть решение о взыскании с заемщика?

      Ответы юристов ( 4 )

      • 10,0 рейтинг
      • 5480 отзывов эксперт

      Здравствуйте! тут кое что не понятно — недвижимость находиться в залоге у банка? или же просто у др человека? просто гк в основном регулирует права залогодержателя (тут это не банк как я понял) на взыскание с должника допустим денег, а залог это такой способ обеспечения этого обязательства.

      если же залог этой недвижимости у банка, но в тоже время право собственности принадлежит не заемщику — тогда как был оформлен залог на этого заемщика?

      если вас с залогодержателем никакие отношения не связывают- тут никакой иск невозможен к нему.

      Сначала банком выдан кредит физ лицу под залог. Далее залог заемщиком продается, в договоре купли-продажи указано, что есть обременение.

      Следом банк уступает право требования по кредиту физ.лицу, которое идет в суд с иском к заемщику. Решение суда о взыскании денежных средств(долга) с заемщика. Однако в реальности решение не исполняется, взять с него нечего.

      оо..так это меняет дело, если вы являетесь залогодержателем тогда иск конечно возможен.

      Статья 349. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

      1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

      2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом.

      Статья 348. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

      1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

      Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

      В случаях, если обязательство, обеспеченное залогом в силу закона, не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога по истечении срока, определяемого в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 314 настоящего Кодекса.

      2. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

      1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

      2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

      3. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

      4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

      При исполнении обеспеченного залогом обязательства или той его части, исполнение которой просрочено, должник и являющийся третьим лицом залогодатель должны возместить расходы, которые понес залогодержатель в связи с обращением взыскания на предмет залога.

      просто не понятно о каком ещё обременении речь. если должник собственник того имущества, а кредитор является залогодержателем по отношению к нему- я не вижу тут проблемы, ни для суда изначально, ни для подачи ещё 1 иска.

      ВЫ я так понимаю банк?если вас с залогодержателем ничего не связывает какой иск?залогодержатель нарушил ваши права?

      Иск о наложении взыскания на залоговое имущество

      Добрый день!

      Согласно ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества право залога сохраняет силу.

      Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

      При этом необходимо учитывать, что согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

      Кроме того необходимо учитывать положения ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который является специальным по отношению к ГК.

      Так п. 1 ст. 37 определено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

      (в связи с этим вопрос: как Росреестр зарегистрировал сделку? Залогодержатель дал на это своё согласие или договором предусмотрено, что отчуждение возможно без согласия?)

      При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением указанного правила, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать (ст. 39):
      — признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации
      — досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

      Учитывайте, что в последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

      В случае, предусмотренном ст. 39, при невыполнении требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства (а у Вас это неисполненным решением суда подтверждается) залогодержатель вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства (п. 4 ст. 50).

      Если законно была совершена сделка по отчуждению имущества, то см. п. 1 ст. 50.

      В любом случае залог на то и является способом обеспечения исполнения обязательств.

      Соответственно обращайтесь в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество к залогодателю-новому собственнику.

      В суде заявляйте ходатайство о наложении мер обеспечения иска. Заявите и о наложении ареста на недвижимое имущество (сделки с арестованным имуществом ничтожны), и о запрете Росреестру осуществлять регистрацию права и переход права в отношении недвижимого имущества.

      После получите исполнительный лист, с которым обратитесь в ФССП. Пристав уже передаст имущество организатору торгов, ну и т.д.

      Всех нюансов не учесть, конечно, без детального ознакомления с делом, в частности с договорами. Но в целом позиция такая — залогодержатель имеет полное право требовать обращения взыскания на заложенное имущество, предъявив соответствующий иск к новому собственнику.

      Иски по недвижимости согласно п. 1 ст. 30 ГПК РФ подаются по месту нахождения объектов недвижимого имущества.

    Оставьте комментарий