Объекты долевого строительства судебная практика

Объекты долевого строительства судебная практика

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года:

Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве

Ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года:

Вопросы процессуального права, возникающие при рассмотрении дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов . » во времени

Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов . » и Закона РФ «О защите прав потребителей» по кругу отношений

Рассмотрение требований о признании права собственности при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Ответственность за нарушение договора участия в долевом строительстве

Компенсация морального вреда

Рассмотрение требований о расторжении договора участия в долевом строительстве

Рассмотрение иных споров, возникающих из договоров по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Исковое заявление:

Исковое заявление о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве (на предприятии-застройщике в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)» введено внешнее управление, ответчик уклоняется от регистрации договора долевого участия в строительстве)

Исковое заявление о взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение срока выполнения работ по договору долевого участия в строительстве жилого дома

Законодательство

Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в действующей (последней) редакции

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции от 17.06.2010 года — редакция утратила силу

Практика по спорам о защите прав участника долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства

Федеральные нормативные правовые акты

Гражданский кодекс РФ

— ст. 15 «Возмещение убытков»

— ст. 151 «Компенсация морального вреда»

— гл. 22 «Исполнение обязательств» (ст. ст. 309 — 328)

— ст. 450 «Основания изменения и расторжения договора»

Градостроительный кодекс РФ

— ст. 36 «Градостроительный регламент»

Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

— ст. 4 «Договор участия в долевом строительстве»

— ст. 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором»

— ст. 8 «Передача объекта долевого строительства»

— ст. 9 «Расторжение договора»

Ст. 2, ч. 1 ст. 46 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ «О техническом регулировании»

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»

— ст. 4 «Качество товара (работы, услуги)»

— ст. 13 «Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за нарушение прав потребителей»

— ст. 15 «Компенсация морального вреда»

СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01, утв. Постановлением Главного санитарного врача Российской Федерации от 25.10.2001 N 29

Федеральная судебная практика

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

(П. 14 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

В случае неисполнения застройщиком требования участника о безвозмездном устранении недостатков объекта долевого строительства подлежат применению нормы Закона о защите прав потребителей, устанавливающие санкции за несвоевременное устранение недостатков товара, в части, не урегулированной Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

(П. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)

Закон N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.

Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки.

(П. 8 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Гражданин вправе требовать от застройщика компенсации понесенных им расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора и (или) установленных в законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества этого объекта.

(П. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)

Обязанность представить доказательства, подтверждающие, что замена строительных материалов на эквивалентные по качеству соответствует условиям договора и не привела к ухудшению качества объекта долевого строительства, возлагается на застройщика.

(П. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным ч. 1 и 1.1 названной статьи, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами (зачислить денежные средства и проценты в депозит нотариуса). Размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании ст. 333 ГК РФ.

(П. 33 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

При установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.

Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).

(П. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

Практика Московского городского суда

Факт введения объекта в эксплуатацию и наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о соответствии возведенного здания требованиям технических регламентов и проектной документации, а представленное истцом заключение не содержит выводов о том, что выявленные недостатки являются существенными и препятствуют использованию объекта по назначению.

(Определение Московского городского суда от 16.05.2018 N 4г-5740/2018)

Истцы квартиру по договору долевого участия не приняли, при этом отказ от подписания акта приема-передачи и требования о составлении акта о несоответствии объекта требованиям, указанные в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 8 данного Федерального закона, в адрес застройщика не направляли. Поэтому суд признал, что истцы уклонились от приемки квартиры без законных оснований, в связи с чем ответчик был вправе составить и направить в адрес истцов односторонний передаточный акт квартиры.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 26.04.2018 по делу N 33-18931/2018)

Для подтверждения своих требований истцу надлежит доказать причинно-следственную связь между возникшими дефектами и виной ответчика в их возникновении; причина их возникновения может заключаться не только в дефектах работ, но и в ненадлежащей эксплуатации дома.

Суд также отметил, что применительно к правоотношениям, возникающим из передачи собственникам многоквартирных домов общего имущества, не соответствующего требованиям о качестве товара (услуги), нормы ст. 15 ГК РФ, ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» необходимо применять в единстве и взаимосвязи с положениями, регулирующими владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу N 33-17962/2018)

Оформление застройщиком одностороннего акта передачи объекта долевого строительства не лишает участника долевого строительства права на возмещение расходов по устранению недостатков в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

(Апелляционное определение Московского городского суда от 18.04.2018 по делу N 33-16337/2018)

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании расходов, понесенных истцом на устранение недостатков объекта долевого строительства, а также расходов по найму жилого помещения, суд пришел к выводу, что в нарушение ст. ст. 12, 56, 57 ГПК РФ истцом не представлено бесспорных, допустимых и объективных доказательств, подтверждающих необходимость несения расходов по оплате проживания в снятом жилом помещении, в том числе объективных обстоятельств, мешающих истцу проживать по месту регистрации.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 14.03.2018 по делу N 33-10795/2018)

Заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством, если экспертиза проведена не тем лицом, которому поручалось ее проведение.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.03.2018 по делу N 33-11023/2018)

Сам по себе факт того, что участник долевого строительства неоднократно обращался к застройщику с требованиями об устранении недостатков, не свидетельствует о наличии существенных недостатков, которые препятствовали бы использованию жилого помещения для проживания и являлись бы основанием для отказа от его принятия.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 06.03.2018 по делу N 33-6215/2018)

Поскольку истцом в одностороннем порядке произведен осмотр объекта долевого строительства без привлечения застройщика, представленный истцом акт осмотра правомерно не принят судом в качестве допустимого доказательства по делу.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 14.02.2018 по делу N 33-6826/2018)

Утверждение ответчика о том, что в заключении эксперта отсутствуют сведения об ученой степени и звании эксперта, не свидетельствует об отсутствии у эксперта необходимых для проведения экспертизы знаний, поскольку экспертиза была проведена специалистом отдела строительно-технических экспертиз, имеющим высшее техническое образование по специальности «Городское строительство и хозяйство» с присвоением квалификации инженера; имеющим диплом магистра по специальности «Строительство» с присвоением квалификации магистра; имеющим сертификат о прохождении краткосрочного курса повышения квалификации и прослушивании курса лекций на семинаре «Система сборно-монолитных перекрытий. Проектирование и возведение». При этом наличие ученой степени не является обязательным условием для проведения судебной экспертизы.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 02.02.2018 по делу N 33-3812/2018)

Коротко о важном

— о безвозмездном устранении недостатков объекта долевого строительства в разумный срок;

— о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве;

— о возмещении расходов на устранение недостатков (стоимости устранения недостатков) объекта долевого строительства;

— о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате уплаченных по нему денежных средств.

— о взыскании неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства;

— о признании одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства недействительным;

— о взыскании процентов за пользование денежными средствами;

— о взыскании штрафа за отказ от добровольного исполнения требований потребителя;

— о компенсации морального вреда;

— о взыскании убытков, понесенных вследствие действий (бездействия) ответчика.

— Надлежащим ответчиком по данной категории споров является застройщик, отвечающий за качество объекта долевого строительства и его соответствие условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

— Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее — Закон N 214-ФЗ) участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 этого же Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого же Закона. При этом следует учитывать, что в ряде случаев суд рассматривает неоднократный отказ или уклонение от подписания акта в качестве злоупотребления участником долевого строительства своим правом (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.05.2018 по делу N 33-19742/2018).

— Исковые требования должны быть основаны на положениях ст. 7 Закона N 214-ФЗ. Согласно ч. 1 этой статьи на застройщика возлагается обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Следовательно, поводом для обращения в суд является несоответствие переданного участнику долевого строительства (истцу) объекта указанным требованиям.

При этом нужно учитывать положения ч. 2 этой же статьи Закона. В ней закреплен перечень требований, которые участник долевого строительства вправе предъявить застройщику, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий договора или требований, перечисленных выше, приведшим к ухудшению качества объекта, или с другими недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. По смыслу ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ предъявлять указанные в ней требования застройщику можно:

1) если застройщиком не были соблюдены требования к объекту долевого строительства, закрепленные в договоре, или обязательные требования, установленные нормативными правовыми актами, техническими регламентами, строительными нормами и так далее, и это ухудшило качество объекта;

2) если в объекте долевого строительства выявлены такие недостатки, которые делают его непригодным для проживания и (или) эксплуатации.

В этих случаях участник долевого строительства вправе по своему выбору потребовать:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

Этот перечень может быть изменен условиями договора участия в долевом строительстве. При этом условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ч. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

— Если застройщик допустил существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранил выявленные недостатки объекта в разумные сроки, участник долевого строительства может потребовать:

1) расторжения договора участия в долевом строительстве;

2) возврата уплаченных по договору денежных средств и уплаты процентов в порядке, закрепленном в ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ (ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

— Для исков о защите прав участников долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства фактически предусмотрен обязательный досудебный порядок разрешения разногласий. Перед обращением в суд необходимо обратиться к застройщику в письменной форме с требованием, в котором следует указать все выявленные недостатки (дефекты) объекта долевого строительства. Застройщик обязан устранить их в сроки, согласованные с участником долевого строительства. Если застройщик отказывается от устранения недостатков полностью или частично или не удовлетворяет полностью или частично требования участника долевого строительства в согласованный срок, последний вправе обратиться с аналогичным требованием в суд. При этом необходимо учитывать, что обращение с указанным требованием к застройщику, а также в суд возможно только в том случае, если недостатки объекта долевого строительства были выявлены в течение установленного для него гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

— Гарантийный срок на объект долевого строительства устанавливается условиями договора и не может быть менее пяти лет. Исчисляется такой срок со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок на входящее в состав объекта долевого строительства технологическое и инженерное оборудование также устанавливается условиями договора, но не может быть менее трех лет, и исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или другого документа о передаче объекта договора долевого строительства участнику долевого строительства (ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

— Нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства является основанием для включения в исковое заявление требования о взыскании с застройщика неустойки. Предъявить такое требование вправе гражданин — участник долевого строительства, приобретающий жилое помещение (квартиру) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Смотрите так же:  Ресо купить полис осаго

Размер просрочки рассчитывается за каждый день и определяется по правилам, закрепленным в п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей». При этом важно учитывать: если недостаток такого жилого помещения не является основанием для признания его непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

— Согласно ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом. Это означает, что помимо основных требований, непосредственно связанных с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, в исковое заявление можно включить требование о взыскании с застройщика штрафа на основании ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

— По выбору потребителя иск может быть предъявлен по месту жительства или пребывания потребителя; по месту нахождения ответчика — организации или ее филиала (представительства); по месту заключения или исполнения договора (ст. 28, ч. 7, 10 ст. 29 ГПК РФ, п. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»).

По смыслу ст. ст. 23, 24 ГПК РФ, в соответствии с п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» дела по спорам о защите неимущественных прав потребителей, равно как и требование имущественного характера, не подлежащее оценке, подсудны районному суду.

— В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ цена иска по искам о взыскании денежных средств определяется исходя из взыскиваемой денежной суммы.

— Исковое заявление может быть подано в суд как на бумажном носителе, так и в электронном виде — в том числе в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, — посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети Интернет (ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ).

— В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом РФ в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, если цена иска не превышает 1 000 000 руб. В случае если цена иска превышает 1 000 000 руб., указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 руб.

— Заявляя о наличии у объекта долевого строительства недостатков, препятствующих принятию объекта, следует учитывать, что суды не рассматривают в качестве таких недостатков несущественные недоработки помещения (например, необходимость регулировки створок оконных блоков, царапины, сколы на различных поверхностях и т.д.). В подобных случаях отказ от принятия объекта и подписания акта также может быть признан необоснованным (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.04.2018 по делу N 33-18931/2018).

— Действующее законодательство не содержит четкого определения «существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства», упомянутого в ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, наличие которого дает участнику долевого строительства право отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть уплаченные в рамках договора денежные средства с процентами.

По мнению Верховного Суда РФ, вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства могут разрешаться с применением положений Закона РФ «О защите прав потребителей», определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги).

Согласно преамбуле Закона РФ «О защите прав потребителей» существенный недостаток товара (работы, услуги) — неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Таким образом, в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства (см. преамбулу раздела «Рассмотрение требований о расторжении договора участия в долевом строительстве» Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Степень существенности нарушения того или иного требования на практике определяется судом индивидуально в каждой конкретной ситуации, в том числе с помощью назначения экспертизы.

Истец, который ссылается на существенные недостатки объекта долевого строительства, в качестве доказательства их наличия может приложить к исковому заявлению заключение строительно-технической экспертизы и другие документы.

— Закон освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если он докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (ч. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Исходя из этого, если выявленный недостаток объекта долевого строительства подпадает хотя бы под одно из перечисленных выше условий, включать в исковое заявление требование о его устранении нецелесообразно, поскольку скорее всего оно будет отклонено.

— Если истец требует взыскать с застройщика стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства, можно представить суду отчет с указанием такой стоимости (стоимости восстановительного ремонта) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.04.2018 по делу N 33-11166/2018). Также стоимость устранения выявленных дефектов объекта для целей взыскания с застройщика расходов на их устранение или соразмерного уменьшения цены договора может определяться на основании заключения судебной строительной, строительно-технической экспертизы (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 06.02.2018 по делу N 33-4401/2018, от 22.09.2016 по делу N 33-2925/2016).

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Обстоятельства, подлежащие доказыванию

Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства

Примеры из судебной практики

Для случаев, когда исковые требования основаны на ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и истец не планирует отказываться от дальнейшего исполнения условий договора участия в долевом строительстве

Качество объекта долевого строительства не соответствует условиям договора/требованиям технических регламентов/требованиям проектной документации и градостроительных регламентов/иным обязательным требованиям

Акт осмотра объекта долевого строительства

Технический отчет, составленный по результатам осмотра объекта долевого строительства

Сообщение (уведомление) застройщиком истца о том, что отмеченные истцом строительные недостатки будут устранены в конкретный срок

Апелляционное определение Московского городского суда от 10.04.2018 по делу N 33-11166/2018

Апелляционное определение Московского городского суда от 16.03.2018 по делу N 33-11023/2018

Апелляционное определение Московского городского суда от 04.08.2017 по делу N 33-25692/2017

Апелляционное определение Московского городского суда от 16.03.2017 по делу N 33-8708/2017

Истец понес расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства, допущенных по вине ответчика

Заключение независимой строительно-технической экспертизы, в котором зафиксированы недостатки объекта долевого строительства и определена стоимость их устранения

Отсутствие доказательств устранения недостатков объекта долевого строительства ответчиком

Апелляционное определение Московского городского суда от 24.11.2017 по делу N 33-48123/2017

Апелляционное определение Московского городского суда от 08.11.2017 по делу N 33-41661/2017

Для случаев, когда исковые требования основаны на ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и истец планирует отказаться от дальнейшего исполнения условий договора участия в долевом строительстве

Ответчиком допущены существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства/не были устранены выявленные недостатки объекта долевого строительства в установленный разумный срок

Заключение независимой строительно-технической экспертизы

Исковое заявление о защите прав участника долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства (без расторжения договора участия в долевом строительстве)

Истец: ____________________________ (Ф.И.О.)

Ответчик: ___________________ (наименование)

эл. почта: _________________________________

Госпошлина: __ (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ)

о защите прав участника долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства (без расторжения договора участия в долевом строительстве)

«___» __________ ____ г. между Истцом и Ответчиком был заключен Договор участия в долевом строительстве N ______ (далее — Договор), в соответствии с которым Ответчик обязался построить (создать) ________________________ (наименование, характеристики, место нахождения объекта долевого строительства), а Истец обязался уплатить Ответчику обусловленную Договором цену в размере ____________ (_______________) руб. и принять у Ответчика объект долевого строительства.

Пунктом _______ Договора предусмотрены следующие требования к качеству завершенного строительством (созданием) объекта недвижимости: __________________.

Кроме того, требования к объекту долевого строительства предусмотрены следующими документами: технический регламент N __________, проектная документация ___________, градостроительный регламент N _____ от «____» ____________ ____ г.

В ходе приемки/эксплуатации объекта долевого строительства, в пределах установленного для него гарантийного срока, Истцом обнаружены следующие недостатки объекта долевого строительства:

Наличие указанных недостатков подтверждается: __________________.

Таким образом, качество объекта долевого строительства не соответствует условиям Договора/требованиям технического регламента N ______________/требованиям проектной документации ________________________/требованием градостроительного регламента N _____ от «____» ____________ ____ г./иным обязательным требованиям, что подтверждается: актом осмотра объекта долевого строительства/техническим отчетом, составленным по результатам осмотра объекта долевого строительства/сообщением (уведомлением) Ответчиком Истца о том, что отмеченные Истцом строительные недостатки будут устранены в конкретный срок/заключением независимой строительно-технической экспертизы/другими документами.

Дополнительно: Истец понес/вынужден будет понести следующие затраты на устранение указанных недостатков объекта долевого строительства: __________________ в размере ______________ (__________) руб., что подтверждается заключением независимой строительно-технической экспертизы/другими документами.

Истец указал Ответчику на выявленные им недостатки объекта долевого строительства в акте осмотра объекта долевого строительства от «___» ___________ _____ г./направил в адрес Ответчика претензию от «____» _________________ ___ г. с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок до «____» _______________ ____ г./соразмерном уменьшении цены Договора/возмещении затрат, понесенных на устранение указанных недостатков в размере _________________ (_____________) руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой же статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.

В соответствии с п. п. 5 и 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в добровольном порядке.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Кроме того, в связи с невыполнением Ответчиком условий Договора Истец понес убытки в размере ______________ (_____________) руб., что подтверждается _________________.

Истец полагает, что действия Ответчика причинили ему нравственные и физические страдания (моральный вред), размер которых оценивается Истцом в _________________ (___________) руб.

В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъясняется, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 15 ГК РФ, ч. 9 ст. 4, ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. п. 5 и 6 ст. 13, ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. ст. 131, 132 ГПК РФ,

1. Обязать Ответчика безвозмездно устранить недостатки объекта долевого строительства/соразмерно недостаткам уменьшить цену Договора/возместить Истцу расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства.

2. Взыскать с Ответчика в пользу истца моральный вред в размере ____________ (___________) руб.

4. Взыскать с Ответчика в пользу Истца штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере ____________ (___________) руб.

5. Взыскать с Ответчика в пользу Истца убытки в размере ______________ (______________) руб.

2. Копии документов об оплате Истцом цены Договора.

3. Доказательства того, что качество объекта долевого строительства не соответствует условиям договора/требованиям технических регламентов/требованиям проектной документации и градостроительных регламентов/иным обязательным требованиям: акт осмотра объекта долевого строительства/технический отчет, составленный по результатам осмотра объекта долевого строительства/сообщение (уведомление) застройщиком Истца о том, что отмеченные Истцом строительные недостатки будут устранены в конкретный срок/заключение независимой строительно-технической экспертизы/другие документы.

4. Доказательства несения Истцом расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, допущенных по вине Ответчика, и размера таких расходов: заключение независимой строительно-технической экспертизы/другие документы.

5. Документы, подтверждающие неустранение Ответчиком выявленных недостатков объекта долевого строительства в установленный разумный срок: акт осмотра объекта долевого строительства/заключение независимой строительно-технической экспертизы/другие документы.

6. Расчет сумм исковых требований.

7. Копия акта осмотра объекта долевого строительства.

8. Копия претензии Истца к Ответчику от «____» _________________ ___ г. с требованием о безвозмездном устранении выявленных/соразмерном уменьшении цены Договора/возмещении затрат, понесенных на устранение указанных недостатков.

9. Доказательства отказа Ответчика от удовлетворения требования (претензии) Истца.

10. Копии искового заявления и приложенных к нему документов для Ответчика.

11. Доверенность представителя от «___» __________ ____ г. N ___ (если исковое заявление подписывается представителем Истца).

12. Документ, подтверждающий уплату госпошлины.

13. Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых Истец основывает свои требования.

Судебные акты, прилагаемые к исковому заявлению:

Апелляционное определение Московского городского суда от 02.02.2018 по делу N 33-3812/2018

Исковое заявление о защите прав участника долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства (с расторжением договора участия в долевом строительстве)

В ____________________________ районный суд

Представитель истца: Петухов Олег Анатольевич

телефон: 8-929-527-81-33, 8-921-234-45-78,

Цена иска: ___________ (п. 1 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ)

Смотрите так же:  Трудовой кодекс наказание за нарушение трудовой дисциплины

о защите прав участника долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства (с расторжением договора участия в долевом строительстве)

«___» __________ ____ г. между Истцом и Ответчиком был заключен Договор участия в долевом строительстве N ______ — (далее — Договор), в соответствии с которым Ответчик обязался построить (создать) ___________________________________ (наименование, характеристики, место нахождения объекта долевого строительства), а Истец обязался уплатить Ответчику обусловленную Договором цену в размере ____________ (_______________) руб. и принять у Ответчика объект долевого строительства.

Пунктом _______ Договора предусмотрены следующие требования к качеству завершенного строительством (созданием) объекта недвижимости): _____________________________________.

Кроме того, требования к объекту долевого строительства предусмотрены следующими документами: технический регламент N _______________, проектная документация _____________________, градостроительный регламент N _____ от «____» ____________ ____ г.

В ходе приемки/эксплуатации объекта долевого строительства, в пределах установленного для него гарантийного срока, Истцом обнаружены следующие существенные недостатки объекта долевого строительства:

Наличие указанных недостатков подтверждается актом осмотра объекта долевого строительства/заключением независимой строительно-технической экспертизы/другими документами.

Таким образом, качество объекта долевого строительства не соответствует условиям Договора/требованиям технического регламента N ______________/требованиям проектной документации ________________________/требованием градостроительного регламента N _____ от «____» ____________ ____ г./иным обязательным требованиям.

Истец указал Ответчику на выявленные им недостатки объекта долевого строительства в акте осмотра объекта долевого строительства от «___» ___________ _____ г./направил в адрес Ответчика претензию от «____» _________________ ___ г. с требованием о расторжении договора участия в долевом строительстве «___» __________ ____ г. N ____ и возврате денежных средств, уплаченных Истцом по этому договору с выплатой процентов согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в размере _____________ (____________) руб.

Указанные требования Истца Ответчиком добровольно в указанный разумный срок удовлетворены не были.

Согласно ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 того же Закона.

Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9 этого же Закона, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 9 этого же Закона, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Согласно ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 ст. 7 того же Закона, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В связи с невыполнением Ответчиком условий Договора Истец понес убытки в размере _____________ (__________) руб., что подтверждается _______________________.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В силу ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 15 ГК РФ, ч. 3, 6, 8 ст. 7, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. п. 5 и 6 ст. 13, ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. ст. 131, 132 ГПК РФ,

1. Обязать Ответчика вернуть денежные средства, уплаченные Истцом по договору участия в долевом строительстве от «___» __________ ____ г. N ____.

2. Взыскать с Ответчика в пользу Истца проценты за пользование денежными средствами согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

3. Взыскать с Ответчика в пользу Истца неустойку за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

4. Взыскать с Ответчика в пользу истца моральный вред в размере ___________ (__________) руб.

5. Взыскать с Ответчика в пользу Истца штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере ____________ (___________) руб.

6. Взыскать с Ответчика в пользу Истца убытки в размере _______________ (_____________) руб.

1. Копия Договора участия в долевом строительстве от «___» __________ ____ г. N ____.

3. Доказательства того, что объект долевого строительства имеет существенные недостатки: акт осмотра объекта долевого строительства/заключение независимой строительно-технической экспертизы/другие документы.

4. Документы, подтверждающие неустранение Ответчиком выявленных недостатков объекта долевого строительства в установленный разумный срок: акт осмотра объекта долевого строительства/заключение независимой строительно-технической экспертизы/другие документы.

5. Расчет сумм исковых требований.

6. Копия претензии Истца к Ответчику от «____» _________________ ___ г. с требованием о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате денежных средств, уплаченных Истцом по этому договору, с выплатой процентов согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

7. Доказательства отказа Ответчика от удовлетворения требования (претензии) Истца.

8. Копии искового заявления и приложенных к нему документов для Ответчика.

9. Доверенность представителя от «___» __________ ____ г. N ___ (если исковое заявление подписывается представителем Истца).

10. Документ, подтверждающий уплату госпошлины.

11. Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых Истец основывает свои требования.

«___» __________ ____ г.

Представитель истца: __________________ (подпись) Петухов О.А.

Апелляционное определение Московского городского суда от 22.03.2016 по делу N 33-2509/2016

Свежий обзор ВС РФ по спорам с дольщиками

Как известно, в конце июля 2017 г. был опубликован Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Впечатление от свежего обзора по дольщикам было ожидаемо. Исполнительная власть при поддержке судебной власти продолжают закручивать гайки застройщикам, ужесточая правила игры на девелоперском рынке.

Итак, чем же порадовал нас высочайший суд? Давайте разберём по порядку.

1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Формулировка первого правила лукава. Если быть честным, первое правило должно звучать простыми словами по-другому.

«Если в правоотношениях с застройщиком находится физическое лицо, то независимо от того, как оформлены договорные отношения, и независимо от того, была ли объективная возможность застройщика заключать договоры по 214-ФЗ. физическое лицо будет считаться дольщиком, и вправе требовать защиты своих прав по 214-ФЗ и закону о защите прав потребителей».

В качестве иллюстраций суд приводит четыре дела (кейса, как нынче модно говорить).

В первом примере, приведённом в Обзоре, застройщик и ООО-шка заключили предварительный договор купли-продажи. После чего ООО-шка цедировала права по этому договору на физика. Дом не был построен в срок, и гражданка выкатила застройщику неустойку по 214-ФЗ (в то время как договор был предварительным договором купли-продажи).

С точки зрения «классического» гражданского права, уважаемая дама-истец должна была проиграть спор, ведь есть максима, зафиксированная известным римским юристом Ульпианом: «Никто не может передать другому больше права, чем имеет сам». (Nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet). Сам Ульпиан жил во времена правления Марка Аврелия, того самого, что в фильме «Гладиатор» и его сына – императора Коммода. Каков же разительный контраст между высокой научной мыслью юриспруденции и низостью нравов общества Рима того времени!

Как мы видим, в случае наличия политической воли, довлеющим над правом, многие основные догматы права искажаются политической волей и перестают работать. Как бы ни хотел того застройщик, как бы не упаковывал правоотношения в ту или иную правовую форму, но если в правоотношениях с застройщиком оказывается физическое лицо, это физическое лицо сможет преобразовать прежние правоотношения в новые по 214-ФЗ. Дольщик, — это знаете, для застройщика такое существо, как волшебник. Только появляется дольщик, как застройщик оказывается в ином правовом измерении.

Как бы ни хотел того застройщик, как бы не упаковывал правоотношения в ту или иную правовую форму, но если в правоотношениях с застройщиком оказывается физическое лицо, это физическое лицо сможет преобразовать прежние правоотношения в новые по 214-ФЗ.

Второй пример интересен отсутствием у застройщика объективной возможности заключать ДДУ по 214-ФЗ в силу отсутствия необходимой для заключения ДДУ градостроительной документации — разрешения на строительство в силу отсутствия прав на земельный участок у застройщика отсутствовало. Но суд недвусмысленно сказал, что в случае неисправности застройщика в строительном проекте, в котором есть дольщики-физические лица, застройщик будет отвечать в любом случае, и вне зависимости от того, мог ли застройщик заключать договоры с физическими лицами, а обязательства по 214-ФЗ возникают у застройщика в силу закона; застройщик будет считаться принявшим на себя такие обязательства. Принять обязательства не принимая их. Каково? Напоминает безалкогольное пиво. Вроде как принял, а вроде как и нет. Верховный суд говорит:

Отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, отсутствие разрешения на строительство и т.п. может свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. № 5-КГ15-196)

Третий и четвёртый примеры «всё те же яйца, только с боку» но в разрезе возможности применения к правоотношениям Закона о защите прав потребителей. Ничего нового в этом нет.

2. При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).

Второй пункт обзора, очевидно, вызовет множество вопросов о новых обязанностях и ответственности застройщика, и повлечёт необходимость корректировки типовых форм договоров долевого участия. Как видно, суд даёт расширительное толкование нормам 214-ФЗ о наполнении договора долевого участия. Суд прямо таки за уши притягивает часть 1 ст. 21 Закона 214-ФЗ к статье 19 Закона 214-ФЗ и теперь нормы о проектной декларации применяются к нормам о содержании договора (ДДУ). Получился своеобразный генетический эксперимент: суд скрестил жабу с улиткой. Безумный гений генной инженерии — Джамбо Джукиба из «Лило и Стич» — нервно курит в сторонке.

Застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте. При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

Практикующим юристам вся эта истерия с ужесточением нормативного регулированием 214-ФЗ уже давно поднадоела, и большинство юристов застройщика молча и без эмоций теперь включат в типовые формы ДДУ, описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также подумают о новых типовых формах ДДУ по «особым» квартирам, рядом с которыми находится неудобное дольщику технологическое оборудование.

Строго говоря, часть 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ не упоминает такого требования к содержанию договора. как «описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки». Но суд сказал, что «следует отнести». Так что, выполняем.

Не ясно, исчерпывается ли объём «иной информации» сведениями об окружающей обстановки и сведениями об общем имуществе. Очевидно, суд намеренно оставляет место для свободы правоприменения, и в качестве иной информации суды первой инстанции могут теоретически притянуть любую информацию о проекте строительства. И если быть последовательным этому принципу, любая содержащаяся в проектной декларации информация должна быть указана в договоре долевого участия. Но вот вопрос, зачем тогда нужна проектная декларация? Для чего права на ознакомление с проектной документацией? Ну, соглашусь, эти права дольщику не так то просто реализовать и они часто нарушаются, но всё же, в плане практики правоприменения логично было бы усилить защиту дольщиков в этом направлении. А исходя из логики ВС РФ, то наверное, было бы проще рекомендовать прикладывать к договору (в качестве неотъемлемой его части) во-первых, всю проектную декларацию (эдак, листах на ста двадцати, по новой Минстроевской форме), а во-вторых, для надёжности и всю проектную документацию в энном количестве томов. Ведь, нет предела совершенству! Впрочем, чем бы дитя не тешилось, лишь бы не плакало. Практикующим юристам вся эта истерия с ужесточением нормативного регулированием 214-ФЗ уже давно поднадоела, и большинство юристов застройщика молча и без эмоций теперь включат в типовые формы ДДУ, описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также подумают о новых типовых формах ДДУ по «особым» квартирам, рядом с которыми находится неудобное дольщику технологическое оборудование. На мой взгляд, что касается сведений о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, то такие сведения очевидно, есть смысл включать только в те договоры, по которым продаются те квартиры, рядом с которыми находится это оборудование, которое занижает стоимость квартиры. Обычно, речь идёт о газовом оборудовании (котельные, газораспределительные пункты) и вентиляционном оборудовании. Очевидно, практикующим юристам есть смысл выделить в отдельную типовую форму договоры долевого участия для тех квартир, рядом с которыми находится, занижающее потребительские качества квартиры оборудование. Возможно, следует подумать об особой оговорке относительно осведомлённости дольщика о наличии такого неудобного технического оборудования (для пущей важности можно рядом с этим пунктом сделать специальное поле для подписи – аналогично полю для подписи о согласии дольщика на обработку персональных данных); так… от греха подальше.

Смотрите так же:  Подать заявление в вдв

3. На жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность по принятию их в члены кооператива.

4. Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Практикующему юристу застройщика по-прежнему стоит включать в договоры долевого участия право застройщика перенести один раз срок окончания строительства дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Кажется, суд говорит очевидные вещи: продление сроков строительства возможно только дополнительным соглашением (не путать со сроком передачи квартир).

Однако, суд не рассматривает ситуацию, когда в договор включено соглашение сторон об однократной возможности застройщика сдвинуть срок строительства. Это формально соответствует правилам п.1 ст.452 ГК РФ. Причём, есть положительная «судебная практика» по данному вопросу.

Пунктом п. 3.2.2 договора предусмотрено право застройщика перенести один раз срок окончания строительства дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. … Разрешая возникший спор и отказывая Ф. в удовлетворении иска о признании недействительным п. 3.2.2 договора № 34/7Ж участия в долевом строительстве жилого дома от 09.04.2012 года, суд первой инстанции обоснованно исходил из положений ст. 421 ГК РФ и пришел к правильному выводу о том, что согласованное сторонами договора условие о праве застройщика в одностороннем порядке, но не более чем один раз изменить срок окончания строительства дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию не противоречит ФЗ № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». // Апелляционное определение Московского областного суда от 26.08.2015 по делу № 33-20941/2015

Таким образом, практикующему юристу застройщика по-прежнему стоит включать в договоры долевого участия право застройщика перенести один раз срок окончания строительства дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

5. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

Вновь суд говорит очевидные вещи, но уже про продление срока передачи объекта дольщику.

В отличие от сроков продления строительства, сроки передачи объекта недвижимости дольщику не могут быть продлены соглашением в договоре, и требуется заключение и регистрация дополнительного соглашения. Помимо этого, как следует из закона, застройщик должен сделать две вещи: не позднее чем за два месяца (1) информировать дольщика о невозможности передачи объекта в срок и (2) предложить изменить договор. В силу 452 ГК РФ дополнительное соглашение об изменении сроков передачи квартиры должно быть зарегистрировано Росреестром. Никакие уведомления об изменении сроков не могут сами по себе изменять срок.

6. Необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Этим пунктом суд обсуждает проблемы такого способа защиты, как требование о регистрации договора.

Само указанное в Обзоре судебное дело – история довольно муторная и кажется запутанной. Договор подавался на регистрацию, были приостановки в связи с запретом совершать действия, были и другие формальные основания для отказа в регистрации. К томе же, Мосгорсуд (апелляция) дополнительно сослался на неоплату договора долевого участия. Но высшая судебная инстанция дала установку подходить проще к решению таких дел, более свободно оценивать допустимость доказательств об уплате договорной цены, и устанавливать три юридически значимых обстоятельства для правильного разрешения спора.

  • уклонение ответчика от государственной регистрации сделки
  • соблюдение сторонами надлежащей формы сделки (речь идёт о письменной форме).
  • отсутствие препятствий для государственной регистрации сделки.

Если сравнить первый и шестой пункты Обзора, и обратить внимание на общий тренд упрощения и усиления защиты дольщиков, кажется, что в случае незаключенного договора дольщику целесообразно отдавать предпочтение более простым в процессуальном плане способам защиты дольщиков, и сразу выставлять неустойку, квалифицируя договорные отношения по 214-ФЗ.

7. Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

Образно говоря, на чашу весов правосудия (а точнее на чашу дольщика) добавлена весовая мера — оценочные понятия — критерии добросовестности и разумности застройщика. И напротив, с чаши застройщика снята весовая мера формальных оснований. Расторгаться застройщику будет сложнее.

В духе тренда либерализации защиты дольщиков, суд даёт установку судам ещё тщательнее подходить к оценке всех обстоятельств дела при решении вопроса о расторжении договора, в то время как более критически подходить к формальным основаниям расторжения договора застройщиком. Образно говоря, на чашу весов правосудия (а точнее на чашу дольщика) добавлена весовая мера — оценочные понятия — критерии добросовестности и разумности застройщика. И напротив, с чаши застройщика снята весовая мера формальных оснований. Расторгаться застройщику будет сложнее. В таких условиях, практикующему юристу, конечно, следует более тщательно подходить к вопросу о расторжении договора в одностороннем порядке и держать в уме, что расторжение договора в ситуации затянутого конфликта – не самый лучший вариант. А одних формальных, а значит и законных, оснований для расторжения застройщиком договора в одностороннем порядке может быть недостаточно. Очевидно, такие основания должны быть, помимо прочего, ещё и вескими, бескомпромиссными.

8. Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.

В вопросе об ответственности застройщика за нарушение сроков удовлетворения требований дольщиков (в т.ч. требований об устранении недостатков) суд ссылается на принцип «остаточного правового регулирования» и рекомендует руководствоваться Законом о защите прав потребителя. В свою очередь, Закон статьёй 23 устанавливает законную неустойку (пени) в размере 1% (одного процента) от цены товара (цены договора) за каждый день просрочки. Правило это императивное, уйти от него или изменить договором – не получится. Однако, в отличие от 23 статьи, пунктом 1 ст.20 установлено (внимание) диспозитивное правило о сроке устранения недостатков в 45 календарных дней. Таким образом, практикующему юристу возможно оговорить иной срок устранения недостатков (например, 45 рабочих дней).

Пример договорной формулировки:

При наличии у Участника замечаний по недостаткам Объекта долевого строительства, не являющихся существенными и не препятствующими использовать Объект долевого строительства по назначению, Участник не вправе отказаться от подписания Передаточного акта, при этом Стороны одновременно с подписанием передаточного акта подписывают протокол замечаний в отношении недостатков Объекта долевого строительства с указанием всех имеющихся у Участника замечаний к Объекту долевого строительства. В случае обоснованности таких замечаний, недостатки должны быть устранены Застройщиком в срок 40 (Сорок) рабочих дней»

В вопросе о сроках для удовлетворения прочих требований дольщиков, не стоит забывать об общегражданской норме пункта 2 ст.314 ГК РФ о сроках исполнения обязательства. Об этом диспозитивном правиле семи дней часто забывают. Между тем, диспозитивный срок в семь дней – срок довольно жёсткий и может «выстрелить» прямо по Вам. Поэтому, целесообразно указать в договорах комфортные сроки удовлетворения прочих требований дольщиков.

9. Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

В судебной практике встречались правовые позиции, когда суды на своё усмотрение снижали неустойку. Хотя, в последнее время всё реже. Ныне снижение неустойки возможно только по заявлению застройщика. В этой связи, отсутствие контроля за получение судом заявления о снижении неустойки по 333 ГК грозит Застройщику начислением неустойки по полной. Причём, даже если суд снизил неустойку, то решение суда должно содержать обоснование, на основании чего суд счёл неустойку явно несоразмерной.

Весьма любопытно, что в самом кейсе, упомянутом в Обзоре, есть противоположная и довольно красивая с точки зрения права мысль о праве судов на своё усмотрение снижать неустойку (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 20.01.2015 № 33-315/2015):

«При этом суду предоставлено право по собственной инициативе проверять адекватность размера неустойки при вынесении решения о ее взыскании и в случае необходимости снижать ее размер до признанного судом разумного размера. Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки, пени при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах)».

Доценту РГУП Агафоновой Раисе Георгиевне — респект! Жаль, что эта красивая правовая позиция пала жертвой политической конъюктуры.

10. Перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Мысль понятна – не хочешь платить штраф – плати сразу по претензии дольщика. Не думаю, что это удачная мысль, ведь спор он на то и спор, что необходимо вначале разобраться о размере неустойки, и нужно понять размер самого штрафа, прежде чем его платить. На мой взгляд, более практичным было бы подойти более дифференцированно и учесть фактор неопределённости размера неустойки и штрафа, и установить размер уплачиваемого по претензии в досудебном порядке штрафа в виде определённой доли от суммы претензионных требований.

11. При разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми и подлежащими доказыванию застройщиком являются обстоятельства исполнения им обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также обстоятельства предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия.

Здесь, наверное, больше вопрос о документальном подтверждении получения юридически значимых сообщениях в условиях специфики работы ФГУП «Почта России». Об этом я писал ранее. Практикующему юристу целесообразно не спешить с составлением одностороннего акта, если не собран комплект документов, и иметь ввиду, что срок составления одностороннего акта на самом деле – диспозитивный, и его можно изменять на своё усмотрение.

12. Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

13. В случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности, права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором.

Суд опираясь на ст.384 ГК РФ, подтверждает возможность сингулярного (частичного) правопреемства по договорам долевого участия. В случае уступки, право требования неустойки, имеющееся у старого дольщика, может и не уступаться новому дольщику, и может быть уступлено третьему лицу (допустим, коллектору), либо может быть вообще никому не уступлено (ни коллектору, ни новому дольщику) и остаться за старым дольщиком.

В связи с этим, дольщику, приобретающему в затянутом строительном проекте квартиру (логично, что обычно — с дисконтом и по уступке прав), целесообразно проверить договор уступки на предмет отсутствия/наличия прав требования по уплате застройщиком неустойки. Учитывая, что в зависимости от сроков и стоимости квартиры, размер неустойки может быть весьма значительным, новому дольщику следует быть вдвойне внимательнее.

14. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Суд ориентирует нижестоящие суды более просто подходить к вопросам о защите прав дольщика в связи с ненадлежащим качеством объекта (в приведённом в Обзоре кейсе речь идёт о распространённой категории споров, связанных с ненадлежащим утеплением фасада дома. Причём, в этом деле утеплить квартиру изнутри было нельзя, а можно было утеплить только фасад здания. Суд апелляционной инстанции отказал в иске в связи с тем, что ремонтные работы приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома, в то время как такое возможно лишь с согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме). Посыл Верховного суда прост: не мудрить. И если экспертизой установлены недостатки объекта, даже если это де-юре общее имущество, то смотри статью 7 Закона 214-ФЗ (требуй от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, или соразмерно уменьшай цену договора, или требуй от застройщика возместить расходы дольщика на устранение недостатков).

15. По смыслу статьи 8 Закона № 214-ФЗ, получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.

Какой бы срок передачи не прописал застройщик в договоре, по новым правилам игры он обязан передать объект в течение шести месяцев с даты фактического получения разрешения на ввод.

Этим правилом Суд ужесточает правила об исчислении сроков передачи объекта недвижимости и ставит точку в многочисленных спорах по срокам передачи. Если раньше застройщик мог сэкономить время на передачу объекта посредством того, что получит разрешение на ввод ранее планируемого и указанного в договоре срока, то теперь не сможет.

Раньше в договорах можно было прописать формулу вроде того, что

«срок передачи объекта дольщику — до такого-то числа», или

«срок передачи объекта – в течение 6 месяцев со дня получения РнВ, но не позднее такого-то числа»,

и причём ранее многие суды первой инстанции и многие составы Мосгорсуда поддерживали такие договорные условия, то теперь такие договорные условия, судя по Обзору, перестанут работать. Какой бы срок передачи не прописал застройщик в договоре, по новым правилам игры он обязан передать объект в течение шести месяцев с даты фактического получения разрешения на ввод. Суды будут исходить из этого. Печаль. Сильно сомневаюсь, что решение это правильное. По-сути, упомянутые выше в примерах договорные условия могут быть признаны незаконными, как не соответствующими ст.8 Закона 214-ФЗ. У дольщиков появился хороший шанс оспаривать такие условия ранее заключенных договоров.

16. Административные правонарушения, составы которых предусмотрены статьей 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, ввиду особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства этого административного правонарушения, не могут быть признаны малозначительными.

Концовка достойная. По новым правилам игры всё, что касается дольщиков – не может быть малозначительным.

Ну что, застройщики, готовимся к кровопусканию?

Оставьте комментарий