Договор ренты в казахстане

Как заключить договор ренты в Казахстане

В действующем законодательстве Республики Казахстан существует понятие ренты как одного из способов передачи имущества в собственность другому лицу. Что же такое рента?

Какими правами обладают ее плательщики и получатели? По каким правилам заключается договор ренты?

Пожизненная рента

Пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество (движимое и недвижимое) под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (п. 1 ст. 530 ГК РК).

А это значит, что право получения пожизненной ренты прекращается со смертью ее получателя, то есть не переходит по наследству.

Помимо этого, пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение равны. И в случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 530 ГК РК).

Получателями пожизненной ренты может быть только физические лица. В данном случае получателем вправе стать не только собственник имущества, отчуждаемого под выплату ренты, но и любой другой указанный собственником гражданин.

Форма рентных платежей по договору пожизненной ренты предусматривается только как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение всей его жизни, и получатель ренты не вправе требовать предоставления каких­либо услуг.

Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Размер пожизненной ренты определяется сторонами в договоре. При этом в расчете на месяц он не может быть меньше установленного законом размера минимальной заработной платы. При увеличении этой суммы размер пожизненной ренты подлежит пропорциональному увеличению.

Плательщик ренты не вправе в одностороннем порядке отказаться от выплаты ренты. Основанием прекращения обязательства по выплате пожизненной ренты является смерть ее получателя. Однако договор пожизненной ренты может быть расторгнут по соглашению сторон либо по общим основаниям, предусмотренным законодательством для одностороннего расторжения договора.

Так, в соответствии со ст. 533 ГК РК, получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты досрочного выкупа ренты либо расторжения договора, если плательщик существенно нарушил условия договора. В таком случае выкуп ренты осуществляется по правилам, предусмотренным для выкупа постоянной ренты (ст. 528 ГК РК).

Под существенным нарушением условий договора в судебной практике понимается систематическое невыполнение условий договора или нарушения стороной по договору своих обязательств, влекущие за собой какие­либо негативные последствия для другой стороны. Такими нарушениями могут быть длительная или систематическая задержка выплат рентных платежей, непредоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее по угрозу интересы получателя ренты.

Пожизненное содержание с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты. Действующий Гражданский кодекс указывает, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если другое не предусмотрено законом. Но разница между договорами весьма ощутимая. По договору пожизненной ренты с иждивением получатель ренты передает принадлежащее только ему недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и др.) в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица (п. 1 ст. 535 ГК РК). Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.

Кроме того, договор пожизненного содержания с иждивением отличается от пожизненной ренты формой и размером платежей. Получатель содержания с иждивением вправе рассчитывать на бесплатное жилье, питание, одежду, лекарства, а если этого требует состояние здоровья пожилого человека — также и уход за ним. В договоре должна быть определена стоимость общего объема содержания с иждивением, при этом общий объем содержания в месяц не может быть менее двух размеров минимальной заработной платы, установленной законодательными актами (п. 2 ст. 536 ГК РК). Причем с увеличением размера минимальной заработной платы сумма выплаты пропорционально увеличивается.

Договором может быть также предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах.

Отчуждение (продажа и т.п.) либо передача в залог имущества, переданного плательщику ренты, возможны только с предварительного согласия получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает более близкие и доверительные отношения между участниками договора, и он обязывает обе стороны быть предельно осторожными при его составлении. Расторгнуть его в одностороннем порядке невозможно, кроме случаев, предусмотренных законом. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет право требовать возврата ему недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты выкупной цены ренты. В случае выплаты выкупной суммы действуют правила, предусмотренные при выкупе постоянной ренты.

Следует помнить, что в случае нарушения плательщиком ренты договорных обязательств и расторжения вследствие этого договора по инициативе получателя ренты плательщик не имеет права требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Советы юриста при заключении договора постоянной ренты

При составлении договора ренты необходимо быть предельно осторожным, следует предусмотреть все условия выплат или содержания. Ведь не всегда можно уберечься от нарушения условий договора, а возникшие ссоры и разногласия могут повлечь за собой требование о расторжении договора.

К сожалению, любые споры по договору ренты могут иметь самые неблагоприятные последствия как для плательщика, так и для получателя ренты. Юрист объясняет, на что следует обратить особое внимание, чтобы заранее исключить возникновение различных проблем. Ведь чем подробнее будет составлен договор, тем проще в последующем будет избежать споров и разногласий по его исполнению.

Итак, что необходимо предусмотреть в договоре ренты:

  • Условия передачи имущества в собственность плательщика ренты: за плату или бесплатно.
  • Стоимость имущества, передаваемого под выплату ренты или содержания, и недопустимость ее снижения.
  • Размер, сроки и порядок выплаты рентных платежей.
  • Размер, сроки и порядок выплаты выкупной цены ренты в случае досрочного прекращения договора.
  • Определить получателя ренты.
  • Общую стоимость ежемесячного объема содержания, предоставляемого получателю ренты, а также условие об увеличении ежемесячного содержания пропорционально увеличению среднемесячной заработной платы.

    При заключении договора пожизненного содержания с иждивением определить порядок содержания, к примеру: медицинское обслуживание, обеспечение питанием, порядок осуществления надомного ухода, госпитализации, приобретение одежды, лекарств, помощь по хозяйству, оплата коммунальных услуг и пр.

    Условие о возможности увеличения или уменьшения объема содержания в зависимости от изменения состояния получателя ренты (материального, физического).

    Условие о возможности замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических платежей в денежном выражении.

    Условие о необходимости предварительного согласия получателя ренты при отчуждении, сдаче в залог и ином обременении недвижимого имущества плательщиком ренты.

    Предусмотреть в каких случаях нарушения условий договора плательщиком ренты получатель ренты вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

    Предусмотреть возможность исполнения обязательств по содержанию лично или через третьих лиц. Таким образом, в случае возникновения конфликтов услуги по содержанию пожилого человека можно будет оказывать силами другого лица, конечно, за счет плательщика ренты.

    Предусмотреть обязательства плательщика ренты в случае утраты или повреждения имущества.

    Законом предусмотрены достаточно твердые гарантии стабильности рентных отношений, возникающих в связи с отчуждением имущества. Но очевидно, что до вашего похода к нотариусу по поводу заключения договора ренты необходимо обязательно проконсультироваться у юриста. Консультация у квалифицированного и опытного специалиста в вопросах наследственного права, недвижимости и налогового законодательства наверняка убережет вас от неприятностей и потерь в будущем.

    Заканчивая статью о договоре ренты, все­таки надо отметить, что для одиноких пожилых людей, у которых есть недвижимость, но нет достаточных средств к существованию, безопаснее было бы заключать договор ренты с городскими властями. После заключения такого договора пожизненного содержания квартира переходит в городскую собственность, а гражданам ежемесячно выплачиваются денежные средства. При этом за человеком, заключившим договор, сохраняется право проживания и пользования жилым помещением. Но такой услуги акиматы пока не оказывают. Возможно, это только пока…

    СПРАВКА

    Рента — регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

    Рента и налоги в РК

    В соответствии с Налоговым кодексом Республики Казахстан, для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РК, объектом налогообложения признается доход, полученный от источников в РК и (или) от источников за пределами РК.

    Согласно статье 180 Налогового кодекса Республики Казахстан, к имущественному доходу физического лица, подлежащему налогообложению, относится доход, полученный физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, от сдачи в аренду имущества лицам, не являющимся налоговыми агентами.

    Следовательно, ежемесячно получаемая плата получателем ренты является его доходом, подлежащим налогообложению. Оплата коммунальных услуг (газа, электричества, отопления, телефонной связи) является обязанностью плательщика ренты, и оплаченная их стоимость не будет являться доходом получателя ренты.

    Рента и пожизненное содержание с иждивением

    Понятие договора. Ренту в экономическом смысле можно назвать особой формой отношений собственности. Они, в свою очередь, характеризуются присвоенностыо материальных благ определенными лицами или принадлежностью материальных благ (вещей). Рентным отношениям присуще и второе состояние собственности — динамическое, более того, следует отметить, что выделение рентных отношений является целесообразным именно с точки зрения этого состояния.

    Динамизм собственности явление многоплановое, он может характеризовать коренное изменение принадлежности имущества (вещей), либо обуславливать допущение принадлежности имущества и другим лицам на ряду с основным собственником. В зависимости от этого строятся и группируются обязательственные договорные правоотношения. Нельзя не признать, что именно обязательственное право опосредует перемещения собственности в экономическом смысле (право собственности и иных вещных прав в смысле юридическом).

    И. Грешников приводит устоявшееся понятие ренты: «Рента в широком смысле слова (в его экономическом значении) — это вид дохода, который получается в силу каких-либо преимуществ или благоприятных условий. Например, в земледелии доход извлекают в результате использования плодородия, выгодного месторасположения обрабатываемых участков земли. Причем землевладелец может получать рентный доход постоянно, пока будет сохраняться плодородие или выгодное расположение участка, отданного под выплату ренты. Для владельцев недвижимости, предприятий условием получения рентного дохода могут являться свойства объекта недвижимости и предприятий.

    Нормы универсального характера, регулирующие рентные отношения, впервые появились в законодательстве Республики Казахстан только с принятием Особенной части Гражданского кодекса. Договору ренты посвящены статьи 517 — 139 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Кроме норм, регулирующих общие положения, ими предусматривается регулирование отношений постоянной ренты, пожизненного содержания с иждивением. Прежним законо­дательством регламентировался лишь договор купли — продажи жилого дома с иждивением.

    По договору ренты одна сторона (получатели, ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

    Договор ренты один из договоров, направленных на отчуждение имущества. Имущество переходит в собственность плательщика ренты и одновременно к нему переходит риск случайной гибели имущества и бремя его содержания. Таким образом, можно сказать, что в содержании договора ренты есть общее с иными договорами, направленными на передачу прав собственности, то есть куплей — продажей (меной), дарением. Особенностью договора ренты является то, что имущество может продаваться за плату и без его оплаты. В соответствии со статьей 519 ГК РК в этих случаях применяются либо нормы о договоре купли — продажи (глава 25 ГК РК), либо о договоре дарения (глава 27 ГК РК), если иное не установлено нормами, непосредственно касаю­щимися ренты, и не противоречит существу данного договора.

    На наш взгляд, одной из существенных особенностей ренты будет являться то, что в отличие от покупателя по договору купли — продажи плательщик ренты не будет пользоваться в полном объеме правами по заявлению претензий к прежнему собственнику имущества по поводу его недостатков. Существо договора ренты требует крайне осторожного и дифференцированного применения норм, установленных законодательством для отношений купли — продажи. Наличие существенных обременении в отношении предмета ренты в момент его передачи плательщику ренты также недопустимо. Это будет препятствовать исполнению договора. Причем в отличие от договора купли — продажи у получателя имеется свой собственный интерес в том, чтобы имуще­ство поступало к плательщику ренты необремененным. В свою очередь это окажет значимое влияние на права и обязанности сторон, если обременения все-таки имелись. Есть и другие отличия, в частности от договора дарения. Проблема в том, что законодательно такие вопросы не урегулированы, поэтому трактовка обозначенных нами позиций может быть самая различная.

    Договор ренты лишь частично охватывает содержание экономических рентных отношений. Причем нормы Гражданского кодекса опровергают привычные представления о рантье -собственнике, поскольку вещное право — право собственности переходит к плательщику ренты. Лишь при определенных условиях возникает обязательственное право требовать возврата имущества.

    Оно возникнет при безвозмездном отчуждении под выплату пожизненной ренты квартиры, жилого дома или иного имущества и существенном нарушении условий ренты плательщиком ренты (ГК РК СТ. 533, П. 2). На этот счет можно возразить, что собственником в экономическом смысле все равно остается прежний собственник. Однако, на наш взгляд, юридическое оформление права собственности на другое лицо все равно разрушает данный постулат, по­скольку, чтобы оно согласилось взять на себя обременения собственности, нужны всякие причины — одной из них, видимо, является то, что и новый собственник по-своему становится рантье, который в то же время вынужден делить ренту с прежним собственником.

    Экономические рентные отношения с таким же успехом могут опосредоваться и договором имущественного найма (аренды). Более лучшие качественные характеристики имущества или иные его особенности, например место расположения здания, позволяют получить более высокий доход без дополнительных затрат. Однако, если учитывать подход законодателя к договору ренты как к разновидности договора, регулирующего отношения не в сфере предпринимательской деятельности (ГК РК ст. 523, п.1, ст. 530, п.1), это утверждение будет не совсем точным. Если же вести речь о разовых договорах аренды, будет утрачен признак постоянного извлечения доходов получателем ренты, хотя с учетом того, что новым законодательством практически сняты ограничения по сроку имущественного найма (аренды), это различие договоров ренты и имущественного найма оказывается достаточно зыбким.

    Смотрите так же:  Федеральный закон о техническом регулировании от 27 декабря 2002

    Необходимо подчеркнуть, в чем состоит отличие правового положения получателя ренты от правового положения субъекта — предпринимателя, сдающего, например, имущество внаем, или осуществляющего иную деятельность. Во-первых, отсутствует предпринимательский риск, хотя при этом будет иметь место свои специфические риски получателя ренты. Во-вторых, отпадают законодательные требования по учетной регистрации предпринимателя. Как отмечает Б.В. Покровский: «Рентные отношения в экономическом смысле юридически опосредуютсся по Гражданскому кодексу не только с помощью рентных обязательств, но и с помощью других видов обязательств . Рентные отношения в экономическом смысле могут быть связаны или не связаны с

    предпринимательской деятельностью получателей ренты, а по обязательству ренты, как оно сформулировано в проекте Особенной части Гражданского кодекса, получателем ренты не может быть коммерческая организация. Стороной рентного обязательства не может быть и гражданин в качестве предпринимателя». Это высказывание остается верным применительно и к действующей редакции Гражданского кодекса Республики Казахстан.

    Таким образом, договор рента является одной из современных юридических форм распоряжения имуществом, использование которой дает возможность в раде случаев получать стабильный и достаточно высокий доход, не претерпевая неудобств, связанных с предпринимательской деятельностью, речь при этом может вестись о передаче имущества по договору ренты в достаточно больших объемах. Не отрицается и сугубо личное применениедоговора ренты.

    В принципе, если у имущества есть особые свойства, то это позволит его собственнику без лишних проблем реализовать такое имущество и путем заключения договора купли — продажи. В продажной цене можно приблизительно суммировать тот объем рентных платежей, который он реально рассчитывает получить в целом. Таким образом, собственник сможет извлечь доход пусть и на разовой основе, но зато без особого риска.

    Учитывая современное гражданское законодательство Республики Казахстан, следует четко отграничивать юридические формы рентных отношений и заемных отношений (в случаях когда их предметом являются деньги). Такое высказывание обусловлено тем, что некоторые практикующие юристы затушевывают, сознательно или несознательно, различие между ними. Неучет этого различия может привести к искажению воли законодателя, дестабилизации финансовой системы нашего государства, нарушениям в сфере публичных интересов.

    В целом закономерна постановка вопроса, о том имеются ли в рентном договоре самостоятельные элементы, выделение которых продиктована необходимостью. Новизна института договора ренты требует этого. Очевидно, что исследований посвященных этой проблеме, крайне недостаточно. В то же время договор ренты, по нашему мнению, это один из гражданско-правовых договоров, в ходе заключения и особенно исполнения которых возникнет наибольшее число спорных вопросов.

    В качестве специфических признаков договора ренты А.П. Сергеев выделяет то, что он приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, не свойственных другим договорным обязательствам. Это выражается в том, что отношения, возникающие из договора ренты, носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер. Одним из основных отличий рентного договора называется то, что ему, как никакому другому договору, присуща рискованность (алеаторность). Выше отмечалось, что риск по договору ренты и предпринимательский риск не совпадающие понятия, однако степень их различий требует специального исследования.

    По договору ренты риск в основном заключается, как справедливо отмечает А. П. Сергеев, именно в том, » что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчуждаемого под выплату ренты имущества». Причем считается, что, заключая договор, стороны осознают данный риск и с ним соглашаются.

    На наш взгляд, речь следует вести не только об осознании риска, а также презумпции того, что при заключении рентного договора стороны представляют заранее соразмерность стоимости имущества и причитающихся по договору рентных платежей, причем ее нельзя отождествлять с эквивалентным обменом, опосредуемым договорами купли -продажи, мены. Отсюда вытекают и представления о цели договора ренты. Цель сделки — это предвосхищение в сознании результата, на достижение которого направлены действия .

    Цель сделки, в том случае когда она является двухсторонней, это бинарное понятие. По договору ренты для плательщика ренты основным необходимым, требуемым результатом является получение возмездно или безвозмездно в собственность такого имущества, которое способно приносить рентный договор и практически во всех случаях вследствие этого обладать значительной стоимостью.

    При этом он будет стремиться избежать уплаты чрезмерной ренты в пользу прежнего собственника. Данный результат можно обозначить как негативную цель плательщика ренты. Получатель же ренты нацелен на получение незаниженных рентных платежей.

    Договор ренты относится к числу тех немногих договоров, которым в современном гражданском праве придан реальный характер. Для того, чтобы возникли права и обязанности сторон, в которых концентрируется основное содержание договора ренты, необходима передача имущества плательщику ренты.

    Договор ренты односторонний договор. После передачи имущества, по общему правилу, получатель ренты не несет никаких обязанностей. Плательщик ренты обладает, пожалуй, единственным правом — с соблюдением требуемых условий выкупить ренту, однако оно не относится к числу основных. Как отмечалось выше, применение к рентным отношениям норм о договоре купли — продажи и дарения может обусловить определенный расклад прав и обязанностей сторон, но возможность этого существенно ограничивается повышенной степенью риска по договору ренты для плательщика ренты.

    За исключением договора ренты и завещания, нормами особенной части не регулируются сделки, по которым установлено требование по нотариальной форме их совершения. Если под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, то помимо нотариального удостоверения, договор ренты требует и государственной регистрации. Такие требования обусловлены характеристиками рентных отношений, которые нами были рассмотрены выше. Могут возникнуть споры относительно действительной воли сторон. К примеру, может оказаться, что так называемый плательщик ренты просто-напросто предлагал оплачивать стоимость имущества в рассрочку. В функции нотариуса входит выявление истинных намерений сторон, разъяснение сторонам смысла и значения представленного им проекта (ст. 53 Закон Республики Казахстан «О нотариате»), с учетом сложности юридической конструкции рентного договора это не маловажно для договаривающихся.

    Стороны не могут проигнорировать законодательное установление, касающееся того, что рента обременяет право на земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под выплату ренты. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Данное законодательное решение оптимально учитывает интересы и получателя ренты и плательщика ренты. Не исключено, что в последствии, пользуясь предусмотренными договорами механизмом ренты (п. 2, ст. 533 ГК РК), получатель ренты захочет вернуть имущество, представляющее в некоторых случаях немалую ценность. Если же распространить действие статьи 520 об обременение рентой и на движимое имущество, то этим необоснованно сузятся правомочия плательщика ренты. При отчуждении движимого имущества отношения сохранятся в рамках сторон рентного отношения. Хочется также отметить, что, несмотря на так называемый признак следования обре­менения рентой, оно не носит вещно-правового характера, за исключением пожизненного содержания и иждивения.

    Передача недвижимого имущества не освобождает полностью плательщика ренты от обязательств. Он несет субсидиарную ответственность вместе с новым плательщиком ренты, если законодательством или договором не предусмотрена их солидарная ответственность.

    Обязательный характер носит норма, предусматривающая обеспечение выплаты ренты. В соответствии с п.1, ст. 521 ГК РК, при передаче под выплату ренты права на земельный участок или другое недвижимое имущество получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Наряду с залогом возможно иное обеспечение выплаты ренты, хотя, конечно, практически в этом нет особой необходимости.

    При передаче под выплату ренты движимого имущества закон не определяет непосредственно вид обеспечения исполнения обязательства, хотя в данном случае оптимальным будет залог в обеспечение выплаты ренты другого или того же имущества. Обязанность предоставить обеспечение выплаты ренты является альтернативной. Плательщик ренты взамен обеспечения может застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо не­надлежащее исполнение этих обязательств. Право выбора за плательщиком ренты, это общее правило исполнения альтернативного обязательства (ст. 285 ГК РК).

    За неисполнение рентного обязательства предусмотрена ответственность. В гражданском праве нормы, предусматривающие ответственность, всегда носят императивный характер, соглашение об отказе от применения ответственности недействительно (п. 2, ст. 8 ГК РК). В договоре ренты нет норм об ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение, за исключением нормы статьи 522 ГК РК. То есть, на него распространяются общее положение об ответственности в гражданском праве (за неисполнение договорных обязательств).

    Плательщик, просрочивший выплату ренты, согласно ст. 522 ГК РК уплачивает неустойку, которая взыскивается в соответствии со статьей 353 ГК РК. На наш взгляд, по смыслу ст. 522 ГК РК, стороны могут изменить размер взыскиваемой неустойки вплоть до полного отказа от нее. В целом в ведении указанной нормы нет целесообразности, поскольку взыскивать ее можно было бы исходя непосредственно из норм статьи 353 ГК РК. Некоторая специфика обозначивается для тех случаев, когда рента представляет собой не денежные выплаты, а какое-то натуральное содержание. В данном случае неустойка должна взыскиваться в соответствии с денежной оценкой предоставляемого содержания.

    За исключением перечисленного на рентные отношения в полной мере распространяется действие диспозитивного регулирования в гражданском праве. Все, что касается содержания договора и не нарушает прав одной из сторон договора, третьих лиц, общественных интересов и императивных норм, может быть установлено сторонами произвольно. Однако сущность договора составляет то, что рента никогда не определяется конкретными временными рамками. Поэтому стороны не могут оговорить срок выплаты ренты и т. д.

    Виды договоров ренты. Законодательство Республики Казахстан предусматривает при разновидности договора ренты: 1) договор постоянной ренты; 2) договор пожизненной ренты; 3) договор пожизненного содержания с иждивением. Нормы общего характера, рассмотренные нами, распространяются на все эти разновидности. В каждой из них имеются отличия в форме

    предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, в том, как случайная гибель или порча имущества влияет на рентные отношения и др.

    Основания классификации договоров ренты этим не ограничиваются. Договоры постоянной ренты и пожизненной ренты делятся в зависимости от того, за плату или без оплаты передается имущество плательщику ренты, а также от того недвижимое или движимое имущество подлежит передаче.

    Договор пожизненного содержания с иждивением среди этих двух разновидностей отличается большей степенью специфичности, кроме того, в нем отчетливо выделяется такая черта, как фидуциарность (доверительность), причем она в некоторых случаях может выходить за рамки гражданского права, основываясь на положениях семейного права.

    Возмездность и безвозмездность договора ренты

    Скрябин С.В., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и гражданского процесса АЮА КазГЮУ

    Договор ренты и его разновидности фактически не были известны гражданскому законодательству советского периода. Действующая в тот период идеология, осуждала и запрещала любые напрямую не связанные с трудовой деятельностью доходы, исключала возможность нормативного закрепления договора ренты.

    Вместе с тем, в ГК Казахской ССР 1963 г. имелся договорный институт (глава 31), нормы которого регламентировали отчуждение дома с условием пожизненного содержания (ст.ст. 330-337). Можно выделить несколько принципиальных особенностей этого института.

    Во-первых, характер встречного предоставления приобретателя жилого дома. Согласно ст. 330 ГК КазССР приобретатель обязывался предоставить отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в натуре — в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи (выделено мною — С.С.). При этом в договоре должна была быть указана оценка передаваемого дома и определены все виды материального обеспечения отчуждателя и их денежная оценка. Только в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем обязанностей, принятых на себя по договору, отчуждатель мог обратиться в суд с иском о замене содержания периодическими денежными платежами либо о расторжении договора (ст. 334 ГК КазССР). Таким образом, денежные рентные платежи, являющиеся общим правилом современной конструкции договора ренты, гражданское законодательство советского периода допускало в виде исключения только при неисполнении или при ненадлежащем исполнении обязанностей плательщика ренты. Во-вторых, предметом договора был только жилой дом. Иное имущество потенциально не могло быть предметом соответствующего договора. Хотя отметим, что возмездный характер приобретения по договору отчуждение дома с условием пожизненного содержания никаких сомнений не вызывал и в цивилистической литературе того времени даже не обсуждался.

    Ситуация с возмездностью договора ренты изменилась с принятием особенной части Гражданского кодекса Республики Казахстан в 1999 году (далее — ГК). В общих положениях о договоре ренты появилась ст. 519, которая содержала правила об отчуждении имущества под выплату ренты. Согласно п. 1 этой статьи имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно (выделено мною — С.С.). Кроме того, п. 2 содержит правила о том, что в случаях, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате, применяются правила о договоре купли-продажи (глава 25 ГК). А в случаях, когда такое имущество передается бесплатно, — правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено правилами о договоре ренты и не противоречит существу договора.

    Определенная дифференциация правового регулирования в зависимости от платности или бесплатности получила дальнейшее развитие применительно выкупной цены постоянной ренты (ст. 528 ГК) и распределении рисков случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 529 ГК). Так, п. 2 ст. 528 содержит правило о том, что при отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано за плату под выплату ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме рентных платежей. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано бесплатно под выплату ренты, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (п. 3 ст. 528 ГК). Аналогично есть разграничение и при риске случайной гибели или случайного повреждения имущества:

    Смотрите так же:  Сколько стоит договор купли продажи на дом

    1) переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты,

    2) переданного за плату — плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п.п. 1 и 2 ст. 529 ГК соответственно).

    Прежде чем непосредственно перейти к анализу возмездности или безвозмездности договора ренты следует сделать несколько общих замечаний. Прежде всего, это место соответствующего договора в системе договоров особенной части ГК. Практически не вызывает сомнений тот факт, что договор ренты входит в группу обязательств по передаче имущества в собственность. Это означает, что у плательщика ренты с момента передачи имущества возникает права собственности на него. Буквальное толкование п. 1 ст. 517 ГК позволяет рассматривать договор ренты как реальный. В свою очередь получатель ренты имеет право получение периодических выплат в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. При этом основным видовым отличием данного договора от смежных договоров по передаче имущества в собственность является именно характер встречного предоставления. Оно предоставляется не в виде единовременной денежной суммы, как это имеет место в договоре купли-продажи, а определенных периодических выплат (выделено мною — С.С.) в течение неопределенного срока — постоянная рента, или же в течение жизни определенного лица (лиц) — пожизненная рента. Таким образом, налицо наличие встречного предоставления, и это позволяет рассматривать ренту в качестве возмездного договора (ст. 384 ГК).

    Казалось бы, что в указанных утверждениях нет противоречий, если бы ни положения уже упомянутой выше ст. 519 ГК и некоторых других. В последнем случае возникает несколько вопросов. Во-первых, юридическое значение положения п. 1 ст. 519 ГК «имущество… может быть передано в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно». Во-вторых, соотношения указанного положения с категориями “возмездность” и “безвозмездность”, а так же с уже упомянутым встречным удовлетворением по договору ренты в виде обязанности плательщика ренты на выплату периодических платежей (п. 1 ст. 517 ГК).

    Следует указать, что категории “возмездность” и “безвозмездность” играют в гражданском праве одну из ключевых ролей. Ст. 384 ГК РК распространяет соответствующие положения только на договоры. Закон определяет в качестве возмездного договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. В свою очередь безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Существует презумпция возмездности договора, если из законодательства, содержания или существа договора не вытекает иное.

    Несмотря на соответствующее положение законодательства, значение правила о возмездном или безвозмездном характере гражданских правоотношений выходит за рамки договорного права и значительно шире по своему содержанию. Так, например, категории «возмездность» и «безвозмездность» применяются для классификации сделок, способов приобретения и прекращения права собственности, защиты права собственности и иных вещных прав, некоторым вопросам корпоративного права, особенно касающихся проблемам отчуждения имущества юридических лиц, последствий явки гражданина, объявленного умершим и другим. Таким образом, понятия возмездности и безвозмездности имеют значение в целом для гражданского права и, можно констатировать, что регулирование гражданских отношений происходит исходя из принципа возмездности, который распространяется не только на договорные, но и другие гражданские правоотношения.

    Цивилистические категории “возмездность” и “безвозмездность”, не смотря на довольно широкую распространенность, не стали предметом пристального и комплексного рассмотрения в научной литературе. Традиционно эти понятия рассматривались только при освещении определенных институтов гражданского права. Например, как один из способов прекращения обязательств — прощение долга, договор дарения, отдельных способов прекращения права собственности (преимущественно из соотношения конфискации и реквизиции). Исключением из этого правила являются немногочисленные работы: советского периода — М.И. Бару [1] , постсоветского — Р.А. Максоцкого [2] . Поэтому стоит подробней рассмотреть соответствующие категории и применить соответствующие положения относительно договора ренты.

    Содержание п. 1 ст. 384 ГК РК раскрывает возмездность через термины “плата или встречное предоставление”, что порождает как в теории гражданского права, так и на практике серьезные теоретические проблемы. Например, соотношение понятий возмездность и эквивалентность, а через последнюю — цена договора и т.д. Здесь следует согласиться с мнением Р.А. Максоцкого о том, что “для признания правоотношений сторон возмездными необходимо, чтобы действия одной стороны находились в определенной зависимости (синналагматической, условной или каузальной) от действий другой стороны” [3] . В договоре ренты такая зависимость налицо — уплата рентных платежей происходит вследствие предоставления имущества в собственность. Но являются ли они эквивалентными?

    На этот простой вопрос ответ представляется достаточно сложным и в данном случае следует апеллировать только к общим рассуждениям о возмездности договора. Если применительно постоянной ренты можно говорить об относительной эквивалентности, т.к. рентные платежи осуществляются в течение неопределенного времени и в конечном итоге обязательно наступит момент, когда их размер будет сопоставим с ценой переданного под выплату ренты имущества. Сложнее дело обстоит с пожизненной рентой. Срок уплаты рентных платежей в данном случае определен сроком жизни получателя ренты. Но каков он будет на самом деле (10, 20 или 100 лет) не может определить никто. В том числе и стороны договора ренты. Именно поэтому большинство исследователей отмечают алеаторный (рисковый) характер договора пожизненной ренты [4] . Но эквивалентность в данном случае несомненно будет присутствовать, т.к. соответствующие риски лежат в равной степени на каждой из сторон договора: плательщик пожизненной ренты может заплатить получателю большую сумму, чем стоимость предмета ренты; в свою очередь получатель пожизненной ренты может получить значительно меньшую сумму, чем он выручил бы при продаже имущества в случае преждевременной кончины. По нашему мнению, эквивалентность при пожизненной ренте имеет условный характер и может быть фактически определена только в случае смерти получателя ренты, который выступит основанием прекращения соответствующих договорных отношений [5] .

    Значительно сложнее обстоит дело с платностью и бесплатностью передачи предмета ренты. Что это? Во-первых, насколько платность или бесплатность, дают основания для дифференциации отдельных положений статей ГК относительно постоянной ренты, во-вторых, влияют на возмездность или безвозмездность договора ренты в целом и, в-третьих, оправданность и необходимость субсидиарного применения к договору ренты положений о купле-продаже и дарении? В цивилистической литературе по этому поводу были различные мнения, но следует констатировать, что принципиальную оценку соответствующих проблем сделано не было.

    Так, например, А. Мамаев, рассматривая только оправданность и целесообразность распространение на рентные отношения правил о купле-продаже, считает, что «устанавливая возможность применения к отношениям сторон по передаче имущества правил о купле-продаже, законодатель подразумевал прежде всего возложение на получателя ренты обязанностей по передаче имущества и ответственности за их неисполнение, иначе ссылка на нормы, регулирующие куплю-продажу, просто теряет смысл. Следовательно, в силу ст. 585 (ГК РФ — С.С. [6] ) получатель ренты является носителем не только прав, но и обязанностей, прежде всего обязанности передать плательщику ренты имущество, указанное в договоре. За неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную нормами о купле-продаже и дарении [7] ».

    В других источниках встречаются просто противоречивые суждения. Например, в одном месте М.И. Брагинский указывает, что «бесспорным по сути всегда было и остается признание соответствующего договора (ренты — С.С.)… возмездным. При этом имеется в виду, что данный договор предполагает встречное удовлетворение в том же смысле, как и ст. 423 ГК. Речь идет о том, что сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты» [8] .

    Несмотря на подчеркнутую категоричность суждения, уже в другом месте работы М.И. Брагинский утверждает прямо противоположное: «Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во втором случае — соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты… Статья 585 ГК (РФ — С.С.) содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты. Следовательно, возмездность должна быть предусмотрена договором» [9] . Вот так, с одной стороны — рента возмездный договор, с другой — безвозмездный, причем это качество ренты презюмируется.

    Другой исследователь рентных отношений В.С. Ем считает, что положения ст. 585 ГК РФ влияют не возмездность или безвозмездность договора ренты, а на его юридическую природу. Автор полагает, что «договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК (РФ — С.С.) о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли-продажи» [10] . Вместе с тем, сомнений в возмездном характере договора ренты у В.С. Ем не возникает [11] .

    Казахстанский цивилист Б.В. Покровский следующим образом разъясняет правила ст.519 ГК, «…по которой при передаче имущества за плату к отношениям сторон по его передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи (глава 25 ГК), а при передаче имущества бесплатно — правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено правилами комментируемой главы и не противоречит существу договора. При этом закон не предусматривает заключения двух или даже трех договоров (ренты и купли-продажи и (или) дарения), а только применение норм ГК о купле-продаже и дарении к единому договору ренты в отношении передачи имущества под выплату ренты. Следовательно, договор ренты — это единый самостоятельный договор, порождающий самостоятельное обязательство ренты, а не совокупность нескольких договоров, порождающих несколько самостоятельных обязательств. Поэтому при применении к передаче имущества под выплату ренты норм глав ГК о купле-продаже и дарении всегда следует учитывать, во-первых, соответствие этих норм нормам главы 28, а при их расхождении применять нормы главы 28 ГК о договоре ренты и, во-вторых, учитывать, не противоречат ли правила глав 25 и 27 ГК существу договора ренты. Ведь приобретение плательщиком ренты у ее получателя имущества за плату или бесплатно не опосредуется договорами купли-продажи или дарения, а осуществляется по договору ренты, который порождает обязанность выплаты плательщиком ренты в качестве встречного удовлетворения рентных платежей получателю ренты. Поэтому, например, к передаче имущества по договору ренты применяются нормы о форме договора ренты, а не о форме договоров купли-продажи или дарения» [12] .

    Менее противоречивы и более последовательны рассуждения Р.А. Максоцкого о возмездном характере договора ренты. С одной стороны автор говорит о том, что «…совершенно не понятна позиция законодателя, по которой он включил в ГК ст. 585, смысл самой этой статьи, возможность ее применения на практике» [13] . С другой — автор приводит пример, в котором можно вести речь о безвозмездности договора ренты — дарении капитала, с тем, чтобы половина процентов по нему пожизненно выплачивалась дарителю [14] .

    Заслуживает также внимание один из критериев безвозмездности, предлагаемый Р.А. Максоцким вслед за А.А. Симолиным. Речь идет о ситуациях, когда в безвозмездных договорах происходит возложение одной стороной на другую обязанностей в свою пользу, или в пользу определенных или неопределенных третьих лиц, или вообще в «общеполезных» целях (т.н. modus). Правовым обоснованием того, что modus не превращает отношение сторон в возмездное, является то, что эта возложенная на сторону обязанность представляет собой ограничение (уменьшение) предоставленного другой стороной. Два критерия modus , a: а) указанная обязанность той стороны, которая обогащается по безвозмездным сделкам, должна исполняться единственно и исключительно из того, что дала другая сторона; б) в действиях той стороны, которая этот modus исполняет, должна быть тесная связь с тем, что предоставлено [15] . Поэтому, заключает Р.А. Максоцкий, modus «…может быть выражен в деньгах только тогда, когда само предоставление той стороной, которая устанавливает modus, выражается так же в деньгах. Во всех остальных случаях, когда платеж ренты производиться в деньгах, но под отчуждение вещей, имущественных прав… правоотношение сторон будет возмездным» [16] .

    Соглашаясь с большинством высказанных Р.А. Максоцким суждений, полагаем необходимым внести некоторые уточнения.

    Прежде всего, по нашему мнению возмездность договора ренты очевидна во всех случаях, т.к. для нас не вызывает сомнений тот факт, что предметом договора ренты могут быть только вещи, т.е. следует ограничительно толковать термин «имущество», которым в ст. 517 ГК (и в других) обозначен соответствующий предмет. Во-первых, договор ренты, о чем мы уже говорили ранее, входит в группу обязательств по передаче имущества в собственность. Возможность установление права собственности на вещь не вызывает сомнений, а вот право собственности на деньги — здесь по крайней мере существует полярные точки зрения. По нашему убеждению, о праве собственности на деньги можно говорить весьма условно. Относительно юридической природы безналичных денег — речь может идти только о праве требования, например к банку. Применительно к наличным деньгам правильнее речь вести о фактическом обладании ими. Деньги не имеют практически никакого потребительского значения (за исключением может быть их коллекционирования), они выступают средством платежа, всеобщим эквивалентом и т.п., рассмотрение денег в качестве вещей по нашему мнению юридически некорректно. Что касается возможности установление права собственности на имущественные права, то с точки зрения континентальной правовой системы это просто невозможно и формула «право собственности на имущественное право» выглядит по меньшей мере абсурдной.

    Смотрите так же:  Единая упрощенная налоговая декларация 2020 заполнение

    Второе важное уточнение касается юридической квалификации положений ст. 519 ГК. По нашему мнению, передача имущества под выплату ренты за плату или без таковой следует рассматривать в качестве первоначального рентного платежа, который, при его наличии, свидетельствует об исполнении договора ренты. При отсутствии такового, в современной интерпретации — передача имущества под выплату ренты бесплатно, рентные платежи осуществляются согласно договора и в этом случае, по всей логике вещей, их размер должен быть выше, чем в первом. Соответственно высказанной позиции требует соответствующего изменения формулировка п. 1 ст. 519 ГК. Правила же п. 2 ст. 519 в этом случае вовсе утрачивают какой-либо юридический смысл и поэтому должны быть исключены из ГК. Другой возможный вариант заключается в правиле, отсылающем к положениям ст. 385 ГК о цене договора.

    Еще одним важным моментом является изменение правил ст.ст. 528 и 529 ГК. Мы полагаем, что ориентиром относительно выкупной цены постоянной ренты должно стать не сумма годовых рентных платежей, а стоимость конкретной вещи. В данном случае, следует учесть, с одной стороны — произведенные плательщиком ренты платежи, с другой — стоимость имущества, переданного под выплату ренты. Расчетная формула в этом случае может быть такой: выкупная цена = стоимость вещи — рентные платежи, произведенные плательщиком ренты. Подобное правило а) может быть сформулировано в виде диспозитивного правила, если иное предусмотрено соглашением сторон, б) созвучно существующим положениям ст. 385 ГК, в) характерно для юридической конструкции всех обязательств по передаче имущества в собственность.

    Рента или пожизненное содержание с иждивением: частые вопросы

    Существуют различные способы передачи право собственности — все они регламентированы законодательством. Одним из таких является договор ренты, в рамках которого при наступлении определенных событий лицо становится собственником объекта. Объем прав и обязанностей сторон, предмет сделки и чем характеризуется договор пожизненного содержания с иждивением, мы рассмотрим в данном материале.

    Предмет и содержание договора

    530 статья ГК РК гласит, что при пожизненной ренте одна сторона выполняет указанный объем обязательств на протяжении всей жизни человека, который передаст в собственность то или иное имущество после своей смерти. С моментом смерти человека закон связывает прекращение права на получение ренты — это право исключительное и не может передаваться наследникам.

    Также по договору ренты и пожизненного содержания с иждивением бенифициарами могут быть признаны несколько человек — при этом доли в ренте будут равны. Если одно из лиц скончалось, то его законная доля в праве на получение ренты отправиться к получателям ренты, пережившим лицо. Обязательства по выплате ренты будут прекращены при смерти последнего.

    Существуют ограничения на перечень лиц, которые могут быть получателями ренты. Это всегда будут физические лица. При этом получателем может стать не только собственник какого-либо имущества, но и лицо, прямо указанное им в сделке пожизненной ренты с иждивением. Вознаграждение или точнее рента, выплачиваемая выгодоприобретателю, всегда выражается в точной денежной величине.

    Получатель ренты не может ссылаться на то, что плательщик ренты должен оказывать для него услугу. Рента должна оплачиваться на протяжении всей жизни выгодоприобретателя в размере и порядке, установленными сделкой. Случается, что стороны не предусмотрели в договоре дат, когда именно должны производиться платежи. В этом случае закон устанавливает, что плата должна осуществляться не позднее последнего числа каждого календарного месяца.

    Хотя законом и предусматривается свобода договора, для сделки ренты существуют определенные правила. Размер платежей определяется соглашением сторон, но если они придут к волеизъявлению о том, что сумма каждого платежа будет меньше минимальной заработной платы в стране, такое условие будет незаконным. Размер платежей должен в худшем для выгодоприобретателя случае быть равен минимальной зарплате. Если размер минимальной оплаты труда увеличивается актами правительства, то пропорционально и меняется размер платежа. Стороны могут установить и больший размер ренты.

    Если сделка заключена, то плательщик ренты обязан неукоснительно выполнять свои обязательства вплоть до смерти получателя ренты — в одностороннем порядке плательщик отказаться от исполнения своих обязательств не вправе. Однако законом допускается расторжение соглашения по взаимному согласию или на других основаниях, определенных в общей части ГК РК. Кроме того, получатель ренты может предъявить требования плательщику в необходимости досрочного выкупа ренты. Это требование будет обоснованным в том случае, если плательщиком существенно нарушены обязательства, в том числе в части регулярности осуществления выплат или соблюдении размера платежа. Систематическое нарушение условий договора может носить и другой характер — главное то, что в результате них ставятся под угрозу законные интересы получателя ренты.

    Пожизненное содержание с иждивением — особенности сделки

    Этот отдельный вид обязательств считают подвидом сделки ренты. Как следствие, ГК РК предлагает использовать нормы, регламентирующие пожизненную ренту, применительно и к договору пожизненного содержания с иждивением. Однако по сделке пожизненной ренты с иждивением лицо сможет передать плательщику ренты только то недвижимое имущество, которое ему принадлежит на праве собственности. Соответственно, плательщик ренты берет на себя обязательства обеспечить получателю ренты пожизненное содержание (или третьему лицу, указанному им).

    При этом в договоре содержания с иждивением отличаются размеры платежей и их форма. Так, получатель имеет право на;

  • одежду;
  • лекарства;
  • питание;
  • уход и прочее, необходимое для обеспечения жизни.
  • Договором определяется объем помощи, однако общий ее размер каждый месяц выше, чем при обычной ренте. В частности, он не может быть ниже двух минимальных заработных плат по стране. Как следствие, эта сумма может постоянно изменяться в результате индексации заработной платы согласно правительственным постановлениям. В ходе действия договоры стороны могут пересмотреть условия по взаимному согласию. Так, взамен содержания в натуре может быть предусмотрена оплата в виде конкретных денежных платежей и не более того.

    Считается, что договор пожизненного содержания с условием обеспечения иждивения заключается чаще всего между лицами, находящимися друг по отношению к другу в доверительном положении. Следует проявлять внимательность при его составлении, изучать все оговоренные нормы. Даже если вы и доверяете человеку — лучше всего обратиться к юристу. Это нормальная практика цивилизованных стран, где буква закона превыше всего. Учитывая, что форма договора пожизненного содержания с иждивением всегда письменная, вы можете установить в сделке все взаимные обязательства и прописать права.

    Обратите внимание на следующие последствия расторжения сделки: если договор был расторгнут по инициативе получателя ренты, а на это он имеет право при нарушении условий внесения платежей, плательщик не сможет требовать возмещения ранее понесенных расходов.

    Что такое договор ренты: особенности заключения

    Стоит как можно больше уделять внимания условиям договора. Юристы рекомендуют вписывать даже малейшие его аспекты — это позволит защитить вас от неблагоприятных последствий. При расторжении договора негативные последствия могут касаться как и получателя ренты, так и плательщика. В договоре следует отразить:

    • условия перехода права собственности на объект;
    • размер и формы платежей;
      стоимость объекта, которая должна будет перейти в собственность плательщика ренты;
    • размер выкупной цены при досрочном расторжении договора;
    • стороны договора;
    • в случае заключения договора пожизненного содержания, необходимо определить формы содержания выгодоприобретателя в натуре (например, лекарства, оплата услуг врачей, покупка одежды, порядок оплаты коммунальных услуг и так далее);
    • условия, касающиеся изменения периодических платежей или замены их содержанием в натуре;
    • предусмотреть последствия повреждения или уничтожения имущества;
    • обратить внимание на возможность исполнения обязательств третьими лицами и другое.
    • На сегодня ситуация, когда у пожилых людей имеется какая-либо недвижимость, распространена. Договор ренты с условием пожизненного содержания — актуальная и взаимовыгодная форма сотрудничества между лицами, которым нужен уход и теми, кому нужен объект недвижимости. Получатель ренты может для своей же безопасности заключать такие сделки не только с физическими дееспособными лицами, но и городскими властями — в установленном законом случае объект недвижимости перейдет в городскую собственность.

      Получение квартиры с помощью ренты

      Рента это сделка, предполагающая передачу во владение движимое либо недвижимое имущество на особых условиях. Человек, который по договору ренты становится владельцем имущества, взамен обязуется регулярно выплачивать деньги или предоставлять услуги, обеспечивающие содержание бывшего хозяина имущества.

      Сегодня в Казахстане все чаще встречаются подобные договора. Особенно много сделок с обязательным пожизненным содержанием. Это объясняется невозможностью приобретения дорогостоящей недвижимости за полную стоимость. Поэтому для многих граждан рента — единственный способ получить квартиру в собственность и сразу за нее не рассчитываться. Кроме того, одинокие старики, у которых имеется жилье, но недостаточно денег для существования, оформив ренту, получают возможность улучшить свое материальное положение. Таким образом, оформление договора ренты служит способом распоряжения имуществом при жизни. Передавая право собственности на имущество, взамен человек получает нормальное содержание (часто и погребение) либо регулярные денежные выплаты.

      В ст. 519 ГК отмечается, что отчуждаемое по договору имущество может передаваться бесплатно (выплачиваются лишь рентные платежи) либо за оплату (к рентным платежам добавляется оплата стоимости имущества). Оформление имущества, переданного бесплатно, осуществляется так же, как и при составлении договора дарения. Если оно передается за плату, тогда вступают в действие нормы договора купли-продажи. Выплату ренты нужно производить как при бесплатном, так и платном получении имущества.

      Как оформить договор ренты на квартиру

      Подобная сделка составляется на бумаге и должна быть заверена нотариусом. Договор на квартиру либо иную недвижимость требует регистрации. В случае ее выполнения, помимо самой сделки, оформляется право собственности и обременение прав плательщика, а также залог для получателя ренты.

      Каковы обязанности и права сторон

      До государственной регистрации сделки плательщик ренты еще не выступает собственником имущества, переданного ему получателем. Став владельцем недвижимости, после регистрации документа в органах юстиции, на него возлагается обязанность оплаты коммунальных услуг и налога на имущество физлиц. Плательщик наделяется правом управлять имуществом по своему усмотрению (обменять, продать и т.д.).

      При этом, ренту все равно требуется выплачивать. Поэтому он обязан информировать покупателя о наличии обременения.

      Важно знать! При неисполнении договорных условий, ответственность по возникшим претензиям получателя ренты несет как новый плательщик ренты, так и человек, передавший ему имущество.

      Если плательщик просрочил платеж, он должен уплатить получателю неустойку. Ее размер стороны могут определить самостоятельно либо руководствоваться ст. 353 ГК, в которой сумма неустойки привязана к ставке рефинансирования НБ Казахстана. При частичном повреждении либо уничтожении имущества (затопление, пожар и т.д.), полученного по договору ренты, плательщик не освобождается от обязанности исполнять условия договора, то есть оплачивать ренту.

      Разновидности ренты

      В отечественном законодательстве определено несколько видов ренты, а именно:
      — пожизненная (выплаты осуществляются только при жизни получателя);
      — пожизненная, которая подразумевает содержание с иждивением (платежи осуществляются в течении жизни получателя. Плательщик не может распоряжаться имуществом без предварительного согласия предыдущего собственника);
      — постоянная (нет срока окончания платежей);

      С договором постоянной ренты необходимо ознакомиться более подробно. Так как по такому договору плательщик выплачивает ренту бессрочно, ее получение может передаваться в порядке правопреемства при реорганизации юрлиц либо посредством уступки прав требований, а также наследоваться.

      Согласно закону, постоянную ренту разрешено получать гражданам и некоммерческим учреждениям, если это соответствует их деятельности и не противоречит действующему законодательству. Как правило, подобными организациями являются фонды, работа которых направлена на общественно полезные цели.
      Оплата постоянной ренты может производиться деньгами либо посредством предоставления услуг, соответствующих денежному эквиваленту ренты. Еще допускается выплачивание ренты в смешанной форме — деньгами и предоставлением услуг. Размер ренты определяется сторонами и указывается в договоре. Статья 525 ГК регламентирует сроки выплаты подобной ренты. Она должна производиться по окончании каждого квартала. Однако стороны в договоре имеют право указывать другие сроки выплаты ренты.

      Обратите внимание! Для прекращения обязательства уплаты постоянной ренты требуется соглашение сторон о расторжении договора. Условия расторжения стороны определяют самостоятельно. Кроме того, получатель ренты всегда может отказаться от ее получения путем прощения долга.

      Выкуп постоянной ренты

      Согласно действующему законодательству республики, плательщик такой ренты наделяется правом отказа от ее выплаты путем выкупа. Данный отказ должен составляться в письменной форме. Стоит отметить, что прекращение обязательства уплаты ренты наступает лишь со времени передачи получателю ренты полной суммы выкупа. Во избежание споров относительно стоимости недвижимости, размер выкупа постоянной ренты должен быть зафиксирован в договоре.

      В случае отсутствия в договоре постоянной ренты цены выкупа, он производится следующим образом:
      — если по договору ренты недвижимость передавалась за плату, тогда размер выкупа должен равняться сумме платежей ренты за 1 год;
      — если по договору ренты недвижимость передавалась бесплатно, то выкупная цена формируется из стоимости переданного имущества и годовой суммы платежей ренты.

      Получатель ренты также сможет требовать выкуп постоянной ренты в случае нарушения плательщиком договора (просрочка выплат, утрата платежеспособности и т.д.).

      При составлении договора постоянной ренты стороны могут указать только одно ограничение на выкуп ренты — право на выкуп не может быть использовано при жизни получателя или на протяжение другого срока, но не дольше 30 лет с даты подписания договора ренты.

    Оставьте комментарий