Договор найма жилого помещения история

Договор коммерческого найма жилого помещения : История, проблемы, перспективы Селиванова Евгения Сергеевна

Данный автореферат диссертации должен поступить в библиотеки в ближайшее время
Уведомить о поступлении

480 руб. | 150 грн. | 7,5 долл. ‘, MOUSEOFF, FGCOLOR, ‘#FFFFCC’,BGCOLOR, ‘#393939’);» onMouseOut=»return nd();»> Диссертация — 480 руб., доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

240 руб. | 75 грн. | 3,75 долл. ‘, MOUSEOFF, FGCOLOR, ‘#FFFFCC’,BGCOLOR, ‘#393939’);» onMouseOut=»return nd();»> Автореферат — 240 руб., доставка 1-3 часа, с 10-19 (Московское время), кроме воскресенья

Селиванова Евгения Сергеевна. Договор коммерческого найма жилого помещения : История, проблемы, перспективы : диссертация . кандидата юридических наук : 12.00.03.- Ростов-на-Дону, 2001.- 178 с.: ил. РГБ ОД, 61 02-12/485-9

Содержание к диссертации

Глава 1. Правовое регулирование возмездного владения и пользования жилыми помещениями гражданами на договорной основе в законодательстве СССР, РСФСР, РФ 11

Глава 2. Понятие и основания возникновения договорных жилищных правоотношений 34

2.1. Понятие жилищного правоотношения 35

2.2. Основания возникновения договорного жилищного правоотношения 39

Глава 3. Понятие и содержание договора коммерческого найма жилого помещения 59

3.1. Понятие и стороны договора коммерческого найма жилого помещения 64

3.2. Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения 77

3.3. Иные условия договора коммерческого найма жилого помещения 89

Глава 4. Изменение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения 112

4.1. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения 114

4.2. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения 122

Список использованных источников 151

Приложение 1 170

Приложение 2 176

Введение к работе

Актуальность темы. Одним из способов удовлетворения потребности граждан в жилье является пользование ими чужим жилым помещением на договорной основе. Традиционно для российской правовой системы опосредование данных отношений осуществляется договором найма жилого помещения.

Преобразования жилищных отношений в Российской Федерации в рамках экономической реформы поставило перед юридической наукой и законодателем задачу определения роли договора найма жилого помещения в современных социально-экономических условиях.

Государственная целевая программа «Жилище», одобренная Постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 20 июня 1993 г. 1 , определяя принципиальные положения долгосрочной государственной политики, в качестве важнейшего социального аспекта жилищной реформы назвала преодоление стереотипа, сложившегося в сознании нескольких поколений о том, что жилье предоставляется государством бесплатно.

В современных условиях идет постепенный отход от понятия «распределение жилья» как всеобщего принципа в условиях социалистического общества к созданию многообразия форм и способов удовлетворения гражданами своих потребностей в жилье. Как следствие этого наблюдается сужение сферы административно-распределительной деятельности государственных и муниципальных органов в сфере обеспечения граждан жильем.

Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации, органы государственной власти и органы местного самоуправления создают условия для осуществления права на жилище и лишь малоимущим и иным, указанным

1 Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. №28. Ст. 2593.

в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно

или за доступную плату.

Происходящие изменения потребовали создания новой правовой базы для осуществления жилищной реформы, проводить которую на основе законодательства, принятого в период господствовавших командно-административных отношений в жилищной сфере, было невозможно. Важную роль в этом плане сыграл Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. 1 Согласно ему, пользование чужим жилым помещением на договорной основе могло осуществляться путем заключения договора найма жилого помещения и договора аренды жилого помещения.

Проблема разграничения найма и аренды жилого помещения на уровне правовых институтов не получила достаточной разработки в отечественной литературе. Поэтому представляется необходимым осуществить правовой анализ этих институтов, как в историческом аспекте, так и на основе современного жилищного законодательства с целью выявления их природы, содержания, взаимозависимости и различия.

С принятием второй части ГК РФ исследование вопросов найма жилого помещения усложнилось закреплением в ГК РФ двух его разновидностей: одна из них имеет легальное определение — «договор социального найма» (ст. 672 ГК РФ), другая именуется в главе 35 ГК РФ — «договор найма жилого помещения». Однако сущность последней позволяет назвать ее «договором коммерческого найма жилого помещения». Выполняя, как и договор социального найма, функцию потребительского использования жилья, договор коммерческого найма для собственников жилых помещений создает возможность удовлетворения их коммерческого интереса. В настоящее время договор коммерческого найма рассматривается как правовая форма использования жилищного фонда, являясь новым для российского законодательства. В то же время доктрина договора коммерческого найма достаточно не разработана.

1 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. №3. Ст. 99.

Продолжают оставаться не решенными в достаточной степени вопросы правовой природы коммерческого найма, особенностей его в государственном и муниципальном фонде, правового положения граждан, совместно проживающих с нанимателем и некоторые другие.

Несмотря на то, что за последние годы вопросам коммерческого найма было посвящено достаточное количество научных статей, ряд актуальных вопросов не получил в них необходимого освещения. Основное внимание в большинстве из них уделяется осуществлению сравнительной характеристики договоров социального и коммерческого найма, либо только характеристике договора коммерческого найма без глубокого осмысления всех его элементов по отдельности и в их совокупности, как целостного правового института.

Монографические исследования по вопросам коммерческого найма отсутствуют. Опубликованные ранее исследования, в том числе диссертационные, касающиеся договора найма жилого помещения, вопросам коммерческого найма уделяют незаслуженно мало внимания. Отмечая значительную научную ценность проведенных исследований, полагаем, что ряд положений и выводов, разработанных учеными-правоведами, требуют дальнейшего развития, как в теоретическом, так и практическом плане. Сказанное с достаточной степенью достоверности свидетельствует об актуальности темы исследования.

В диссертации будут показаны значение договора коммерческого найма, причины его появления и перспективы развития, выявлены особенности возникающих на его основе жилищных правоотношений, проанализированы основания возникновения этих правоотношений, их содержание, изменение и прекращение.

На основе анализа действующего законодательства будет предпринята попытка обоснования предложений по его совершенствованию и практики применения.

Методологическая основа исследования.

При написании работы автором использовались:

1) формально-логические методы: анализ, синтез, абстрагирование,
обобщение, индукция и дедукция, аналогия;

2) частнонаучные методы в области государственно-правовых
исследований: конкретно-социологический (анализ письменных источников и
судебной практики), историко-правовой метод, метод догматического
толкования (системное, историческое, грамматическое, логическое
толкование).

Содержание перечисленных методов определяется с позиции диалектико-материалистического метода, который составляет основу настоящего диссертационного исследования.

Теоретическая и информационная основа исследования.

Теоретическую основу данного исследования составляют фундаментальные труды в области теории права и гражданского права. В их числе работы таких ученых, как С.С. Алексеева, В.К. Бабаева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.С. Иоффе, С.Ф. Кечекьяна, О.А. Красавчикова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, И.А. Покровского, В.А. Рясенцева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, P.O. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича и др.

Проблемы жилищного права в целом исследованы в трудах И.И. Андрианова, СИ. Аскназия, И.А. Брауде, Ю.Г. Басина, И.С. Вишневской, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, СМ. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, П.С Никитюка, А.И. Пергамент, А.Г. Потюкова, П.И. Седугина, В.Р. Скрипко, Ю.К. Толстого, Г.Д. Улетовой, В.Ф. Чигира, В.Ф. Яковлевой и др.

Отдельные вопросы освещены в работах и статьях Ю.Г. Васильева, Н. Дерюги, В.А. Жуйкова, И. Исрафилова, А.Н. Кичихина, Н Косаревой, СИ. Куциной, О. Макарова, СТ. Максименко, В.П. Никитиной, В.А. Ойгензихта, Д. Потяркина, Л.М. Петрищевой, С. Сауля, Н.Е. Сосипатровой, И. Чечулиной, Е.Ф. Чефрановой, Н.А. Щербаковой и др.

В качестве информационной базы автором использовано советское и российское законодательство, относящееся к регулированию отношений,

связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями гражданами. В ходе анализа исследуется судебная практика.

Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с возмездным владением и пользованием чужим жилым помещением гражданами.

Предмет исследования составляет договор коммерческого найма жилого помещения как один из способов реализации конституционного права граждан на жилище, его роль и значение в современных социально-экономических условиях, а также отношения, возникающие в результате его заключения.

Цели и задачи диссертационного исследования.

Цели настоящей работы состоят в исследовании теории договора коммерческого найма жилого помещения как целостного и самостоятельного института гражданского права; его значения в условиях рыночной экономики; места в системе договоров по возмездному пользованию жилым помещением.

В соответствии с целями исследования в диссертации ставятся для решения следующие задачи:

рассмотреть историю развития договоров по возмездному пользованию жилым помещением по законодательству СССР, РСФСР, РФ;

обосновать самостоятельность договора коммерческого найма жилого помещения в российской правовой системе;

определить место и роль договора коммерческого найма жилого помещения, как одного из способов удовлетворения потребности граждан в жилье, в современных социально-экономических условиях;

исследовать жилищные правоотношения, возникающие на основании договора коммерческого найма жилого помещения;

разработать и внести конкретные предложения по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего вопросы коммерческого найма жилого помещения;

выявить перспективы развития договора коммерческого найма жилого помещения.

Научная новизна работы состоит в том, что она представляет первое монографическое исследование договора коммерческого найма жилого помещения как целостного и самостоятельного правового института гражданского права. В диссертации определена правовая природа договора коммерческого найма жилого помещения, показана его роль как одного из способов удовлетворения жилищной потребности граждан в условиях рыночной экономики, сделана попытка выработать единообразный подход в практике применения норм главы 35 ГК РФ, выявить тенденции развития договора коммерческого найма.

На защиту выносятся следующие выводы и предложения.

Несмотря на то, что законодатель в части второй ГК РФ провел четкую границу между договорами аренды и найма жилого помещения, объединив нормы, регулирующие эти договоры, в отдельные главы — 34 и 35, в последние годы в научной литературе вновь появились утверждения, что договор коммерческого найма является коммерческой арендой, и еще более категоричное суждение, что этот договор является разновидностью договора аренды. В диссертации предпринята попытка доказать, что договор коммерческого найма и аренды являются самостоятельными взаимно независимыми договорами.

Предлагается авторское определение договора коммерческого найма жилого помещения.

Договор коммерческого найма жилого помещения — это соглашение, по которому наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение без ограничения размеров его площади на определенный срок, за договорную плату во владение и пользование для проживания в нем, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением, своевременно выполнять возложенные на него договором обязанности.

3. Предложение о включении в главу 35 ГК РФ норм, отражающих
специфику договора коммерческого найма жилого помещения, заключаемого
в государственном и муниципальном жилищном фонде. Представляется, что
нанимателям по договору коммерческого найма в государственном и

муниципальном жилищных фондах возможно предоставить ряд прав аналогичных правам нанимателей по договору социального найма.

В диссертации обосновывается новый подход к вопросу об основании использования гражданами помещения, арендованного юридическим лицом. Ю.К. Толстой высказал мнение, что таким договором может быть как договор коммерческого, так и социального найма, не приведя аргументов в пользу своей позиции. В работе предпринята попытка обосновать возможность заключения в данном случае как договора коммерческого найма, так и договора найма социального.

Предложение об уточнении роли наймодателя при заключении договора между гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем и внесении изменения в ст. 677 ГК РФ, согласно которому на изменение правового положения граждан, постоянно проживающих с нанимателем, должно быть получено согласие наймодателя.

В диссертации обосновывается необходимость внесения ряда других изменений в ГК РФ.

Предлагается дополнить ст. 684 условием о добросовестности нанимателя для наделения его преимущественным правом на заключение договора на новый срок; изменить ст. 685, в которой сохранено прежнее положение жилищного законодательства о необходимости соблюдения в результате вселения поднанимателя нормы жилой площади на одного человека; включить в ГК РФ норму, аналогичную норме п. 2 ст. 77 ЖК РСФСР, закрепившей, что сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.

Предложение о включении в главу 35 ГК РФ нормы о договоре коммерческого найма с правом выкупа.

Обоснование предложения о необходимости принятия на федеральном уровне Типового договора коммерческого найма и предлагается его текст.

9. Предложение о придании письменной форме договора коммерческого найма конститутивного значения.

В работе обоснованы также некоторые другие выводы и предложения, направленные на совершенствование законодательства.

Практическая значимость результатов исследования заключается в разработке рекомендаций по совершенствованию законодательства, регулирующего вопросы коммерческого найма жилого помещения. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы в процессе преподавания соответствующего раздела гражданского права и спецкурса «Жилищное право». Практические выводы, сделанные в диссертации, могут быть использованы в деятельности жилищных органов, а также при разрешении судебными органами отдельных категорий жилищных споров.

Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в настоящем исследовании, использованы в выступлениях на научных конференциях и в опубликованных работах.

Основные выводы включены в курс «Жилищное право», преподаваемый автором в Ростовском государственном университете и Донском юридическом институте.

По теме диссертации опубликовано 5 работ.

Понятие жилищного правоотношения

Для любого общества решение проблемы удовлетворения потребности в жилье его членов имеет важное социальное значение. Вызвано это тем, что жилище является насущной естественной потребностью человека, которая носит постоянный характер, появляясь с момента его рождения и сохраняясь на протяжении всей жизни. Система удовлетворения жилищных потребностей общества зависит от его государственно-правового режима. Цели и задачи, стоящие перед государством, определяют правовое регулирование отношений, связанных с удовлетворением жилищной потребности его граждан. P.O. Халфина отмечала, «что в большинстве случаев государство, устанавливая те или иные правовые формы реальных отношений, имеет в виду развитие данных отношений в соответствии с целями, стоящими перед обществом и государством»1. Исходя из этого, можно сделать вывод, что правовые формы реальных отношений, в частности, связанные с удовлетворением потребности граждан в жилье, как правило, определяются не только их содержанием, но и волей государства.

Представляется, что на степень интенсивности и детализированности правового регулирования того или иного вида общественных отношений оказывает также влияние признание государством их особой социальной значимости для него и общества.

На разных этапах развития общества одни отношения приобретают социальную значимость, в то время как другие ее утрачивают. Это объясняется тем, что политические и экономические цели и задачи, стоящие перед государством, изменяются.

Государство представляет собой динамичное образование, что влечет изменение направления и силы воздействия его воли на определенные виды общественных отношений. Это в полной мере относится к используемым в разное время правовым формам общественных отношений, связанным с одним из способов удовлетворения жилищной потребности граждан — возмездным владением и пользованием чужим жилым помещением. Правовые формы этих отношений наполняются различным экономическим и правовым содержанием на разных этапах развития российского государства. На основе анализа договорных конструкций, посредством которых в разное время осуществлялось регулирование отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями в СССР, РСФСР и РФ, можно прийти к выводу, что они, несмотря на некоторые различия, являются видами двух правовых форм: договора найма жилого помещения и договора аренды (имущественного найма).

Следует отметить, что в дореволюционной России регулирование найма жилья осуществлялось нормами, содержащимися в главе второй Свода законов гражданских Российской империи «О найме имуществ и отдаче оных в содержание». В самом своде имелось лишь два упоминания о «помещениях», «нанятых для жилья и иных целей». В этих условиях к найму жилых помещений приспосабливались существовавшие нормы о найме имущества1. Предпосылки для выделения норм, регулирующих наем жилого помещения, в самостоятельный институт гражданского права сложились в России после победы Октябрьской революции 1917 г.

Одним из первых мероприятий, осуществленных сразу после революции большевиками, была экспроприация домов буржуазии и переселение в них из трущоб и подвалов рабочих. Жилищные условия пролетариата характеризовались крайней переуплотненностью и антисанитарией. Например, накануне первой мировой войны средняя обеспеченность семей пролетариев в рабочих кварталах крупных промышленных центров составляла 2 — 2,5 кв. м. на человека.1 Жилье экспроприировалось у буржуазии «именем революции». Легитимность процессу реквизиции квартир у богатых для облегчения нужды бедных была придана Декретом от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» . Данным Декретом упразднялся институт частного предпринимательства и частная собственность на большую часть недвижимости. В то же время в нем подчеркивалось, что муниципализации подлежат лишь дома, которые дают доход свыше предела, установленного местными Советами (п. 2).

Смотрите так же:  Пакет документов на водительское удостоверение

Меры к исключению жилых объектов из оборота были приняты еще ранее данного Декрета от 20 августа 1918 г. Этой цели служил, в частности, Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью»3.

Понятие и стороны договора коммерческого найма жилого помещения

Согласно статье 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Определение понятия договора найма жилого помещения, данное законодателем в статье 671 ГК РФ, является общим для обеих разновидностей договора найма жилого помещения.

Следует заметить, что ранее отсутствовало единое легальное определение понятия договора найма и аренды жилого помещения. В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» определения договора найма жилого помещения (надо полагать социального) и договора аренды давались раздельно (ст. 1). В статье первой этого закона договор найма определялся как соглашение, по которому наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного пользования жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги. Договор же аренды определялся как соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносит арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Судя по приведенным определениям, между названными договорами были существенные различия, что исключало возможность объединить их в одном определении.

Различие между договором найма жилого помещения и аренды жилого помещения состояли, во-первых, в том, что по договору найма жилые помещения предоставлялись, как правило, в государственном и муниципальном жилищных фондах в пределах нормы жилой площади (ст. 14 Закона РФ «Об основах. «). По договору аренды — в любых видах жилищных фондов без учета нормы жилой площади (ст. 17 Закона РФ «Об основах. «). Во-вторых, порядок, сроки, условия договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах определялись нормами жилищного законодательства. Договора аренды — соглашением его сторон. В-третьих, на стороне нанимателя могло выступать только физическое лицо -гражданин. Арендаторами могли являться как физические, так и юридические лица (ст. 17 ). В-четвертых, объектом договора найма могло являться только жилое помещение. Договора аренды — не только жилое помещение, но и другие объекты недвижимости.

Наличие единого понятия договора найма жилого помещения, содержащегося в статье 671 ГК РФ, несмотря на существование двух его видов, можно объяснить тем, что все, что разделяло договор найма и договор аренды жилого помещения, с принятием ГК РФ, утратило силу. В обоих видах договора найма нанимателем могут быть только физические лица, объектом — жилое помещение. Заключением договора найма преследуется единая цель — удовлетворение нанимателем жилищных потребностей. Согласно нормам главы 35 ПС РФ оба договора имеют и другие общие признаки. В то же время нельзя отрицать, что между договором социального и коммерческого найма имеются достаточно существенные различия. Они состоят, как ранее нами было отмечено (глава 2 2), в порядке их заключения и сроках их действия; требованиях, предъявляемых к жилым помещениям, предоставляемым по договору социального и по договору коммерческого найма; структуре субъекта, выступающего на стороне нанимателя; порядке и основаниях изменения и расторжения договоров социального и коммерческого найма жилого помещения.

Существование различий между договорами социального и коммерческого найма жилого помещения ставит задачу сформулировать понятие договора коммерческого найма жилого помещения, позволяющее отличить его от договора социального найма.

Эту задачу пытаются решить субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Так, в законе г. Москвы от 11 марта 1998г. №6 «Основы жилищной политики в городе Москве» договор коммерческого найма жилого помещения определяется как соглашение, по которому собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору1.

Изменение договора коммерческого найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения представляет собой форму выражения и закрепления индивидуальных установлений его сторон, а также требований, содержащихся в законе. В связи с тем, что основанием наемного жилищного правоотношения является договор, то можно сказать, что в нем содержится модель жилищного правоотношения: объект, стороны, права и обязанности сторон правоотношения. С момента возникновения до его прекращения жилищное правоотношение в редких случаях остается неизменным. Может измениться количественный и качественный состав лиц, выступающих на стороне нанимателя, его предмет, содержание. Такие изменения должны найти закрепление в договоре найма жилого помещения. Это означает, что изменения, происшедшие в правоотношении, могут явиться основанием внесения изменений в договор найма жилого помещения. Для социального найма характерным является закрепление уже происшедших в жилищном правоотношении изменений в договор найма. Поэтому правомерно говорить о том, что изменение жилищного правоотношения находит юридическое закрепление в договоре (социального — Е.С.) найма жилого помещения, следовательно, можно ставить знак равенства между понятиями изменения жилищного правоотношения в домах государственного и общественного (муниципального — Е. С.) жилищного фонда и изменением договора найма жилого помещения2.

Басин Ю.Г., занимавшийся исследованием проблемы изменения жилищных правоотношений, отмечал, что под изменением правоотношения понимается изменение его содержания: появление новых, прекращение старых, трансформация существующих правомочий и обязанностей сторон3.

Такая позиция не случайна, поскольку одним из положений философии диалектического материализма, господствовавшей в тот период, когда он проводил свои исследования, являлось следующее: «Изменение объекта начинается с содержания, которое составляет его наиболее подвижный элемент»1. Необходимо учесть, что Басин Ю.Г высказал эту точку зрения в 1963г., когда не был принят еще Жилищный кодекс РСФСР. В связи с этим требует специального анализа в свете теории изменения жилищного правоотношения, сформулированной Ю.Г. Васиным, ст. 88 ЖК РСФСР 1983 г. Законодатель поместил ее в разделе, посвященном изменению договора найма жилого помещения. В ней речь идет о замене нанимателя одним из членов его семьи. Поскольку в соответствии со ст. 53 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя обладают равными с нанимателем правами и обязанностями, то такое изменение субъектного состава не повлияет на его содержание. Права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, сохраняются в том же объеме для всех пользователей: бывшего и нового нанимателя и членов семьи. Поэтому изменение жилищного правоотношения может быть также связано и с изменением в субъектном составе. Следует учесть, что правоотношение представляет собой правовую связь между конкретными лицами. Если из жилого помещения выедут все члены семьи нанимателя, правоотношение прекратит свое существование. Основанием прекращения жилищного правоотношения будет являться и прекращение пользования определенным жилым помещением, например, вследствие обмена, поскольку абсолютные права нанимателя на определенное жилое помещение прекратятся. Сказанное дает основание согласиться с Вишневской И.С. в том, что изменение жилищного правоотношения происходит в рамках существующего, представляет его модификацию: вместо одного возникает два или, наоборот, вместо двух одно, изменяется характер или объем прав и обязанностей их участников и т.п. Однако правовая связь конкретных лиц по поводу пользования конкретными помещениями не прекращается.

Рассмотренная выше теория изменения договора социального найма жилого помещения применительно к договору коммерческого найма требует осмысления. Поскольку лица, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равное с ним право в пользовании жилым помещением, круг этих лиц, их правовое положение определяется законом и договором найма жилого помещения.

При построении теории изменения договора коммерческого найма основной акцент будет сделан на анализе вопросов изменения договора найма, а не жилищного правоотношения. Такая постановка вопроса имеет под собой законодательную основу. Ст. 686 ГК РФ, регулируя замену нанимателя, предусматривает сохранение всех условий договора независимо от причин замены нанимателя по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, или в случае смерти нанимателя, или его выбытия из жилого помещения.

Договор найма жилого помещения история

Договор найма жилого помещения

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статья 673 ГК РФ определяет, что объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться общим имуществом (общими помещениями дома, несущими конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Так, согласно ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Тенденция развития договора найма жилого помещения в советский период

Дата публикации: 23.01.2018 2018-01-23

Статья просмотрена: 197 раз

Библиографическое описание:

Демидова Я. А. Тенденция развития договора найма жилого помещения в советский период // Молодой ученый. ? 2018. ? №3. ? С. 117-119. ? URL https://moluch.ru/archive/189/47988/ (дата обращения: 11.11.2020).

Договор найма жилого помещения возник из положений об имущественном найме, в дальнейшем произошло преобразование данного договора с совершенствованием положений, посвящённых найму. В данной статье рассмотрим, именно, тенденцию развития договора найма в советский период, поскольку именно в этот период наиболее остро встали вопросы, связанные с урегулированием правоотношений по договору найма жилого помещения.

Ключевые слова: договор найма, наем, жилое помещение, государство, ордер.

Для любого общества решение проблемы удовлетворения потребности граждан в жилье имеет важное социальное значение, поскольку потребность в жилище является неотъемлемой частью человека, возникает с момента рождения и сохраняется на протяжении жизни. Система удовлетворения жилищных потребностей общества зависит от его государственно-правового режима. Государство определяет цели и задачи, посредством которых обеспечивается правовое регулирование отношений, связанных с удовлетворением жилищной потребности граждан. Р. О. Халфина отмечала, «что в большинстве случаев государство, устанавливая те или иные правовые формы реальных отношений, имеет в виду развитие данных отношений в соответствии с целями, стоящими перед обществом и государством. [1, c. 94]

В основе советского жилищного права был принцип государственной собственности на жилой фонд. Государственное жилье предоставлялось гражданам на основе найма. Документом, дающим право на заселение, был ордер. Единственным допустимым вариантом сделки с жилыми помещениями был обмен государственного жилья на другое жилое помещение, равное ему государственное. Отдельно в жилищном законодательстве прописывались нормы, касающиеся жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Квартиры в кооперативном доме предоставлялись членам ЖСК, которые выплачивали стоимость квартиры в виде пая, это был единственный вариант «покупки» жилья. Таким образом, жилье предоставлялось в пользование по найму жилого помещения.

Период с 1917 по 1921 гг. жилищная политика первых постреволюционных лет основывалась на ленинском плане «революционного жилищного передела», который, по замыслу большевиков, позволил быстро и без каких-либо экономических затрат решить жилищную проблему. Для осуществления перераспределения имущественных прав в пользу рабочих проводилась политика жилищного передела и «уплотнения».

Отметим, что обобществление значительной части жилищного фонда, ликвидация института частной собственности на недвижимое имущество, принудительное выселение и уплотнение способствовали тому, что население теряло хозяйственный интерес к поддержанию жилых строений в надлежащем состоянии. Жилищная политика, проводимая в годы военного коммунизма, привела к катастрофическому разрушению домового хозяйства и обострению жилищного кризиса. [2, c. 199] Новые ограничения «квартирного передела» были введены в декрете ВЦИК и СНК РСФСР в п.2, «которых, безусловно, воспрещалось» производить какие-либо уплотнения жильцов и подселять в их комнаты новых жильцов. Домоуправление имело право требовать изъятия у съемщика «излишней комнаты» в судебном порядке, и только в том случае, если эта «лишняя» комната непроходная. [3]

Повышение роли договора в регулировании имущественных отношений в жилищной сфере было обусловлено возрождением частно-товарных отношений в нашей стране в связи с проведением Новой Экономической Политики, которая начала осуществляться по решению Десятого Съезда РКП(б), принявшего исторический «Наказ Совета Народных Комиссаров о проведении в жизнь начал новой экономической политики. [4]

Смотрите так же:  За что можно пожаловаться в органы опеки

В отношении муниципализированных домов, которые не могли быть непосредственно управляемы и эксплуатируемы коммунотделами, но которые, ввиду их размеров, необходимо было оставить муниципализированными, было принято решение сдавать их в аренду коллективам жильцов, организациям, учреждениям и отдельным лицам, согласно п.6 Инструкции. [5] Так, согласно п.10 Инструкции НКВД основной обязанностью арендатора жилого дома являлось производство полного ремонта дома и содержание его в полной исправности. Учреждениям, организациям, коллективам жильцов и отдельным лицам, взявшим дом в аренду, предоставлялось право беспрепятственно пользоваться жилищами и сдавать их внаем с соблюдением норм площади, установленных Наркомздравом и с обязательной регистрацией актов сдачи в жилищном подотделе п. 12 Инструкции НКВД. Согласно п.14 Инструкции НКВД арендаторы наделялись правом взыскивать в свою пользу известную добавочную сумму с лиц, арендующих торговые помещения и склады, находящиеся в домах, сданных в аренду и арендуемых у коммунотдела. В то же время продолжала развиваться система распределения жилья государством. Ее развитию способствовало создание так называемого коммунального жилищного фонда. В соответствии с Инструкцией НКВД «О порядке отвода и сдачи жилых помещений». [6]

Помещения, зачисленные в коммунальный жилищный фонд, могли предоставляться лишь рабочим и служащим, занятым в государственных предприятиях и учреждениях, а равно для общегосударственных и коммунальных жилищных нужд. Данные помещения могли быть заняты лишь по ордерам Жилищного Отдела. [7] В первые годы Советской власти сложилось, таким образом, два основных подхода к решению задачи удовлетворения жилищной потребности граждан: административно-правовой, представленный системой распределения жилья, и гражданско-правовой — пользование жильем на основании договора аренды.

Договор найма жилого помещения регулировался ГК РСФСР 1922 года не в качестве самостоятельной договорной формы, а в рамках договора имущественного найма в соответствии со ст.152–179 ГК РСФСР. [8] Так, наём жилых помещений был подробно регламентирован в отдельном нормативном акте — Постановлении ЦИК и СНК СССР «О жилищной политике» в п. 15 которого говорится, что арендная плата за жилые дома, сдаваемые в наем поступает в жилищный фонд, предназначенных исключительно для восстановления и капитального ремонта. [9]

Нормативным актом, в котором комплексно были урегулированы как отношения по управлению государственным и общественным жилищными фондами, так и порядок пользования жилыми помещениями, стало Постановление ЦИК СССР «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Именно в нём впервые получило легальное закрепление понятие «жилищное законодательство». [10]

Таким образом, жилищное законодательство как правовая форма удовлетворения жилищных потребностей граждан возникло и получило развитие в послереволюционный период.

Договор найма жилого помещения был закреплён в главе 6 ст.56 Основ гражданского законодательства и более детально нормы урегулированы в гл. 28 ГК РСФСР. Однако нельзя не отметить, что в указанный Кодекс были также включены и нормы о предоставлении жилых помещений в домах местных Советов депутатов трудящихся, государственных, кооперативных и общественных организаций, согласно ст. 296 ГК РСФСР 1964 года. Это свидетельствует о введении в кодификационный гражданско-правовой акт элементов комплексности, послуживших базой для формирования нового нормативного массива в сфере распределения и предоставления жилых помещений нуждающимся гражданам. По мнению Б. М. Гонгало и П. В. Крашенинникова, недостатки жилищного законодательства 60–70-х годов отчасти были обусловлены тем, что при проведении кодификации законодательства в 1961–1964гг. не была найдена оптимальная форма регулирования жилищных отношений. [11, c.415] Закрепление в ст.44 Конституции СССР в 1977 г. права граждан на жилище на конституционном уровне повлекло за собой формирование жилищного законодательства и изъятие из ГК большинства норм, касающихся договора найма жилого помещения. [12] Нельзя не согласиться с мнением В. Н. Литовкина, что закрепление указанного конституционного права повысило уровень правового регулирования жилищных отношений, привело к единым централизованным законодательным решениям в новом формате, принятом в Конституции. [13, c. 74]

Следующим этапом кодификации жилищного законодательства явилось принятие Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, а затем жилищных кодексов союзных республик, в том числе ЖК РСФСР. [14] Основы жилищного законодательства стали предметом научных обсуждений, в ходе которых высказывались идеи, имеющие методологическое значение для понимания природы жилищного права и особенностей регулируемых им общественных отношений, заключающихся в их разнородности. В частности, В. Ф. Яковлев в связи с этим писал: «. Для того, чтобы ответить на вопрос, не стоит ли за обособлением жилищного законодательства образование самостоятельной отрасли права, необходимо путём анализа содержания Основ выяснить, каков режим регулирования жилищных отношений и как он соотносится с режимом регулирования, присущим гражданскому праву». [15, c. 976]

В период действия ЖК РСФСР в стране произошли кардинальные изменения социально-экономических условий, связанные с распадом СССР как государства и переходом к рынку. [16] Советское жилищное право сделало первые шаги в развитии договора найма жилого помещения, поскольку договор найма был урегулирован нормами советского законодательства, согласно ЖК РСФСР и ГК РСФСР и получил дальнейшее развитие в современном законодательстве РФ.

  1. Гонгало Б. М. Развитие кодификации жилищного права / Б.М Гонгало, П. В. Крашенинников; под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2017. 415 с.
  2. Литовкин В. Н. Жилищное Законодательство: Вчера, сегодня, завтра / В. Н. Литовкин // Жилищное право. 2010. № 6. С. 74–75
  3. Смирнова Т. М. Классовая борьбы на «жилищном фронте»: особенности жилищной политики Советской власти 1917–1920-х гг. // Социальная история. Ежегодник 2007. М.,2008. С. 199–219.
  4. Халфина Р. О. Общее учение о правоотношении. / Р. О. Халфина. М.: Юридическая литература, 1974. С. 94.
  5. Яковлев В. Ф. Избранные труды. Гражданское право: История и современность / В. Ф. Яковлев. М.: Статут, 2012. 976 с.
  6. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24.06.1981 Ут. Силу
  7. Основы гражданского законодательства от 8.12.1961 Ут. силу
  8. Декрет ВЦИК и СНК РСФСР от 16.08.1926 «Об ограничении принудительных уплотнений и переселений в квартирах». Ут. Силу
  9. Наказ Совета Народных Комиссаров от 9.08.1921 «О проведении в жизнь начал новой экономической политики» Ут. силу
  10. Инструкция НКВД от 28.12.1921 «О применении постановлений СНК, о пересмотре списков муниципализированных домов и сдаче домов в аренду» Ут.силу
  11. Инструкция НКВД от 14.11.21 № 478 «О порядке отвода и сдачи жилых помещений» Ут. Силу.
  12. ГК РСФСР утв. ВС РСФСР от 11.11.1922 Ут. силу
  13. ЖК РСФСР утв. ВС РСФСР от 24 июня 1983 Ут. силу
  14. Постановление ЦИК от 4.01.1928 «о жилищной политике» Ут. силу
  15. ПЦИК СССР от 17.10.1937 «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах».
  16. Конституция РСФСР 1977 Ут.силу

Специфика жилищных общественных отношений обусловлена, прежде всего, их объектом – жилищем. Современное жилье, как элемент материальной культуры, прошло длительный исторический путь: от естественных укрытий и пещер до современных домов-небоскребов.

Жилищная нужда уходит в глубину веков. Под наймом вещей в Древнем Риме понимался договор, по которому одна сторона (наймодатель) была обязана предоставить другой стороне одну или несколько вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Свое применение договор получил и в области найма городских жилищ. «Еще в Дигестах можно было встретить положения о найме жилого помещения. Так, за нанимателем признавалось право прекратить договор в одностороннем порядке, если снятое жилое помещение совершенно затемнено соседней жилой постройкой», – отмечает Н.В. Корнилова [1] . Также она указывает, что при найме квартиры и уплаты домовладельцу наемной платы нанимателя нельзя было выселить помимо его желания, кроме тех случаев, когда домовладелец докажет, что квартира ему необходима для собственных надобностей, или он желает ремонтировать дом, или наниматель плохо обращается с нанятым помещением.

Правовому регулированию имущественного найма на Руси была посвящена 103-я статья Псковской Судной грамоты, рассматривающая отношения «подсуседника» (зависимого нанимателя дома или части дома, жившего в усадьбе хозяина) и «государя» (наймодателя).

«Статья интересна, во-первых, своим указанием на то, что отношения “государя” и “подсуседника” установлены существующим договором найма. Во-вторых, смысл статьи сводится к тому, что она допускает обычный порядок судебного решения спора “государя” и “подсуседника”, несмотря на то, что между ними заключен письменный договор или существует долговое обязательство», – указывает Ю.В. Оспенников [2] . Ю.Г. Алексеев видит в этой норме сохранение права должника “ответить иском на иск и постоять за себя по старым законам – “по исковой пошлине” [3] .

Обращает на себя внимание, что в праве Киевского государства лицо, вступившее в отношения личного или имущественного найма с “государем”, не только утрачивало свою независимость, но и временно попадало в несвободное состояние. Псковская Судная грамота подчеркивает, что наниматель-«подсуседник» сохраняет свою правоспособность свободного лица, а его интересы защищаются законом в той же мере, что и интересы других свободных.

Анализируя состояние частной собственности на жилье в России, следует иметь в виду, что термин «собственность» стал использоваться лишь при Екатерине II . До этого времени царь, олицетворявший собой государство, мог произвольно изъять любое имущество у любого подданного ему лица. «Полная собственность», включая право свободного распоряжения недвижимостью, была представлена Жалованной грамотой дворянству в качестве особой привилегии. Затем в ст. 262 тома Х Свода законов гражданских Российской империи впервые в русском законодательстве дано понятие права собственности как права «исключительно и независимо от лица последнего владеть, пользоваться и распоряжаться оным (имуществом) вечно и потомственно».

Согласно ст. 1691 Свода существенными условиями найма жилого помещения являлись его предмет, или содержание, срок и цена. В соответствии со ст. 1707 Свода наниматель дома должен был уплатить собственнику его цену, если пожар произошел по его вине и если договор предусматривал обязанность нанимателя хранить его от пожара.

В дореволюционной России жилищное хозяйство в основном находилось в руках частных предпринимателей и являлось наиболее отсталым среди стран Европы. Это касалось как уровня благоустройства, переуплотненности жилища, так и антисанитарии. «По статистике в среднем обеспеченность жилой площадью в городах России в 1913 г. составляла 4,5 кв. м, фактическая обеспеченность была еще ниже», – указывает Д.Л. Бронер [4] .

Накануне первой мировой войны жилищный фонд России составлял 180 млн кв. м. площади. На 80% он состоял из одноэтажных и малоразмерных домов, находившихся в собственности граждан [5] .

Несмотря на то, что государство признавало существование жилищного вопроса, оно не предпринимало попыток для его разрешения. Граждане решали свои проблемы либо путем приобретения жилых домов (квартир) в собственность, либо путем использования для проживания жилых помещений, находившихся в чужой собственности, за плату, по соглашению с собственниками. Второй способ удовлетворения потребности в жилье является доминирующим. Свод законов Российской империи регулировал отношения по передаче имущества в пользование для проживания в них за плату.

Договор найма в тот период обозначали терминами «аренда», «снятие», «прокат», однако суть их заключалась в имущественном найме. Социальных норм, регулирующих наем жилого помещения, в законодательстве того времени не имелось. Отношения имущественного найма регулировались на основе свободы договора, условия которого определялись сторонами по своему усмотрению. «Стороны по договору были свободны в выборе контрагентов и определении своих прав и обязанностей, срока договора и размера вознаграждения за пользование нанятым имуществом», – указывал В.Ф. Чигир [6] .

В связи с отсутствием дефиниции договора имущественного найма Г.Ф. Шершеневич предлагал следующую формулировку: «Имущественным наймом называется договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязуется предоставить другой стороне временное пользование вещью» [7] .

Основными признаками имущественного найма являлись передача имущества в пользование, возмездность и срочность. Предельный срок договора найма недвижимости был установлен в 12 лет, а после 15 марта 1911 г. – в 36 лет.

Жилье, предоставленное по договору имущественного найма, не должно было иметь недостатков, которые могли повлечь опасность для здоровья или жизни. Так, «квартира, предоставляемая в наем, должна была отвечать требованиям, т.е. быть не слишком сырой и холодной, а также иметь все необходимые приспособления. В Москве и Санкт-Петербурге запрещено было предоставлять в наем жилье, полы которого находились ниже поверхности тротуара» [8] .

Законодательство России не содержало специальных требований ни к помещениям, предназначенным для жилья, ни к предмету договора имущественного найма. Также отсутствовали требования к санитарно-техническому состоянию жилья. Вмешательство властей допускалось лишь в том случае, если строение пришло в негодность и угрожало падением.

Содержание договора имущественного найма включало права и обязанности наймодателя и нанимателя. Наймодатель был обязан предоставить нанимателю нанятую вещь и в течение срока действия договора поддерживать имущество в надлежащем состоянии. В случае отказа передачи имущества наниматель в судебном порядке мог реализовать свое право.

Наниматель должен был пользоваться нанятой вещью в соответствии с ее назначением, бережно относиться к этому имуществу, предупреждать его повреждение и ухудшение, своевременно уплачивать вознаграждение за пользование вещью и по истечении срока вернуть ее нанимателю в целостности.

Специальных норм, посвященных изменению договора имущественного найма, в ту пору не было, но по соглашению сторон договор мог быть в любое время изменен. В случае смерти одной из сторон договор не прекращался и считался обязательным для наследников сторон.

Большевики, придя к власти в 1917 г., немедленно приступили к решению жилищного вопроса в соответствии со своими программными документами, в частности первой Программой партии 1903 г., в основе которой лежали идеи экспроприации домов буржуазии и переселения в них рабочих из трущоб и подвалов.

20 ноября 1917 г. В.И. Ленин составил «Тезисы закона о конфискации домов со сдаваемыми в наем квартирами», которые послужили основой для «жилищного передела» – выселения буржуазии из ее домов и заселения их семьями рабочих из подвалов, трущоб, казарм. В «Тезисах…» были намечены главные направления жилищной политики Советского государства и заложены принципы управления общественным жилищным фондом.

Изложенные в «Тезисах…» идеи нашли дальнейшее отражение в декрете СНК РСФСР от 23 ноября (6 декабря) 1917 г. «Об отмене частной собственности на городские недвижимости» и декрете ВЦИК от 6 (29) декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью». На основании этих актов из частного владения изымали крупные дома и строения и передавали их в ведение Советов.

В дальнейшем декретом от 25 мая 1920 г. «О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения» было установлено, что изъятию подлежала вся жилая площадь сверх норм, установленных исполкомами местных Советов, как у граждан, так и у учреждений.

Таким образом, в 1917-1921 гг. в стране были осуществлены крупные мероприятия, позволившие сосредоточить в руках местных Советов в городах около 18% жилых домов.

С 1921 г. в городах создаются жилищные товарищества, которым передаются муниципальные строения. Они становятся наиболее устойчивой формой управления жилищным хозяйством. В эти годы с помощью государства стала создаваться и жилищная кооперация. Среди обязательных прав на жилье предусматривается найм жилого дома или жилого помещения.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. содержал нормы, регулирующие имущественный найм, но договор найма жилого помещения как отдельный вид обязательств еще не был выделен. Сторонами в договоре выступали местные Советы, предприятия, организации и учреждения, а с другой стороны – физические и юридические лица.

Согласно Закону «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» от 17 октября 1937 г. жилищный фонд был объявлен государственной собственностью. Закон констатировал, что пользование жилой площадью имеет договорной характер, т.е. законодательно был признан договор жилищного найма.

Смотрите так же:  Туалет пенсионер

Касаясь этой темы, С.И. Аскназий в 1940 г. сделал вывод, что «жилищные правоотношения, содержанием которых являются права и обязанности нанимателя и наймодателя, возникают на основании административного акта жилищных органов – ордера. Договор лишь оформляет возникшее у гражданина право на жилое помещение» [9] .

Против такой точки зрения выступил С.Н. Братусь, по мнению которого «ордер представляет гражданину только право требовать заключения договора жилищного найма, который и является тем преобразующим фактом, в результате которого возникает жилищное правоотношение» [10] .

Впоследствии С.И. Аскназий изменил свою позицию и утверждал, что «основанием возникновения двухсторонних обязательственных отношений между сторонами признается сочетание административного акта жилищных органов и заключенного на его основе договора жилищного найма» [11] .

Эту позицию разделяли в то время многие ученые, они полагая, что право пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования возникло из нескольких юридических фактов, в том числе административных: решения органа местного самоуправления о принятии гражданина на учет о предоставлении жилого помещения, выдача ордера и других, носивших гражданско-правовой характер (договор жилого помещения) [12] .

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. предусмотрел два права граждан на получение жилья: личная собственность на индивидуальные жилые дома и найм жилого помещения. При этом нормы, посвященные найму жилых помещений, были выделены в отдельную главу.

В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР жилищный фонд составляли жилые помещения, принадлежащие государству, колхозам и другим кооперативным организациям, жилищно-строительным кооперативам и гражданам. В то же время в регулирование отношений, касающихся договора найма, каких-либо принципиальных изменений внесено не было.

В период «перестройки» граждане получили возможность приобретать жилье на праве собственности путем:

2) жилищного строительства;

4) приобретения в порядке наследования, дарения и других законных оснований.

Однако кардинальное изменение отношения к заключению договора найма жилого помещения и его содержания произошло лишь после принятия Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как справедливо указал В.И. Литовкин, «договор найма жилого помещения получил самостоятельное развитие в силу обязательного участия в нем граждан в качестве стороны, в отличие от договора имущественного найма (аренды), применяемого безотносительно к объектам найма и сторонам» [13] .

И.В. Качалова указывает, что жилищное законодательство, наряду с договорами социального и коммерческого найма, выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений, находящихся в общежитиях, жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилых и жилищно-строительных кооперативов [14] .

Такого же мнения придерживаются и другие авторы. Так, В.В. Ткаченко, В.А. Зимин и С.В. Ткаченко утверждают, что договор найма специализированного жилья не является договором социального найма, поскольку он заключается в фонде социального использования [15] .

Следует отметить, что со дня вступления в силу нового Жилищного кодекса Российской Федерации в России практически не осталось ни одного общежития, т.к. они автоматически были переведены в категорию жилых домов социального использования. Жилищный кодекс РФ в ч. 2 ст. 92 устанавливает, что общежития могут находиться только в государственной и муниципальной собственности. В.Н. Симонов отмечал, что «жилые дома, используемые как общежития, находятся в хозяйственном ведении, или оперативном управлении государственных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений… Эти организации являются нанимателями и наймодателями одновременно» [16] . Процесс приватизации государственного и муниципального имущества привел к преобразованию государственных предприятий в акционерное общество. Согласно п. 2 ст. 30 федерального закона от 21.12.2001 г. №178 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения не включались в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия. Государственные предприятия и учреждения не могли включать общежития в состав приватизируемого имущества и они стали передаваться в муниципальную собственность. В то же время выше упомянутым законом не был установлен конкретный срок для передачи и, соответственно, приемки общежитий органами местного самоуправления, не получил законодательной регламентации и сам порядок их передачи.

Согласно ст. 7 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям по проживанию жильцов в бывших общежитиях, переданных в муниципальный фонд, принимаются нормы о договоре социального найма с полным правом приватизации в случае, если помещение является изолированным.

При этом выделяемое жилье стало оформляться договорами социального найма, а не приспособленное для социального использования – договором коммерческого найма. Однако суды довольно неохотно рассматривают дела о приватизации жилой площади в общежитиях, находя различные поводы для уклонения от принятия решения. Так, В.Н. Петров обратился в суд с иском к государственному учреждению среднего профессионального образования «Самарский государственный издательско-полиграфический техникум», Департаменту по управлению государственным имуществом Самарской области о признании права пользования жилым помещением в общежитии по адресу: г. Самара, ул. Гагарина, д. 88 «а», так как оно имеет статус жилого дома. Исковое заявление было возвращено заявителю как неподсудное данному суду. Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда отменила данное определение, указав: «В соответствии с требованиями ст. 30 ГПК РФ иски о правах на здания, в том числе на жилые и нежилые помещения, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов. Возвращая исковое заявление, судья указал в определении, что дело неподсудно Советскому райсуду, так как ответчики находятся в Самарском и Ленинском районах. Между тем, учитывая, что жилое помещение, на которое истец просит признать право пользования, находится в Советском районе, определение судьи признано незаконным и подлежащим отмене» [17] .

В.А. и Н.В. Гусаровы обратились в суд с иском к Администрации г. Самары о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. В исковом заявлении указали, что проживают в жилом помещении размером 27,9 кв. м. по адресу: ул. Г. Димитрова, д. 46. Вселились на основании ордера на занятие жилой площади в общежитии в 2003 г. 21.02.2006 г. они обратились в ФФ ГУП «Ростехинвентаризация» с заявлением о подготовке необходимых документов для передачи занимаемого помещения им в собственность. Им был дан устный ответ, что жилые помещения, находящиеся в общежитиях, приватизации не подлежат. Суд оставил их исковое заявление без движения, так как истец не предъявил документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ судья возвращает исковое заявление в случае, если истцом не соблюден установленный законом досудебный порядок урегулирования спора либо истец не представил документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договоров. Между тем из приложенных к частной жалобе документов усматривается, что представитель В.А. Гусарова, действующий на основании доверенности, обращался к Администрации городского округа г. Самары, в МП ЭСО с заявлением о заключении с Гусаровым договора социального найма жилой площади в общежитии. В приеме заявления было отказано [18] .

Безысходность вынуждала граждан Самары обращаться в суд с заявлениями на бездействие должностных лиц и органов местного управления, препятствуюшее передаче общежитий в муниципальную собственность, вследствие чего жильцы лишались права заключать договоры социального найма, не могли воспользоваться правом приватизации.

По этой причине граждане Г.Е. Бурдыкина и Г.Ф. Рыбкина обратились с жалобой на бездействие администрации ОАО «Металлист – Самара» по передаче общежития №5 по ул. Днепровской и бездействие Администрации городского округа Самары по приему общежития в муниципальную собственность.

В судебном заседании было установлено, что это общежитие состояло на балансе Самарского государственного машиностроительного объединения «Металлист» и являлось государственной собственностью. В июле 1993 г. на базе государственного предприятия было создано АООТ «Металлист – Самара». Согласно договору купли-продажи №174 от 26.07.1993 г., общежитие было продано фондом имущества Самарской области АООТ «Металлист – Самара». Решением Самарского арбитражного суда от 28.07.1998 г. были внесены изменения в план приватизации, и сделка в части передачи в уставной капитал ОАО общежития была признана ничтожной. Общежитие включено в реестр муниципального имущества. Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Самара сообщил суду, что «в настоящее время проводится работа по подготовке технической документации, необходимой для передачи общежития на обслуживание централизованными службами города».

Руководствуясь ч. 3 ст. 263 ГПК РФ, суд оставил заявление граждан без рассмотрения, т.к. установил «наличие спора о праве» и разъяснил заявителям, что для разрешения данного спора они вправе обратиться в суд в порядке искового производства [19] .

В 2003 г. Комитет по управлению имуществом по Самарской области и прокурор Промышленного района обратились в суд с иском «Об истребовании имущества из чужого незаконного владения», так как собственники квартир в бывшем общежитии, расположенном по проспекту Юных Пионеров, 61, купили их по рыночным ценам у СМУ ТПО «Самараавтотранс». Они получили свидетельство о государственной регистрации на недвижимое имущество, сделка прошла экспертизу в регпалате и право собственности было оформлено в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Комитет по управлению имуществом в 2001 г. прислал собственникам письмо, в котором утверждалось, что общежитие муниципальной собственностью никогда не было и не является в настоящее время. Однако в ноябре 2007 г. федеральный суд Промышленного района г. Самары вынес решение о прекращении права собственности у добросовестных приобретателей, а областной суд признал данное решение законным и обоснованным. Оценивая ситуацию с точки зрения прав человека, уполномоченный по правам человека по Самарской области И. Скупова назвала эти действия государственной власти одним из худших проявлений правового нигилизма [20] .

Решение проблемы приватизации осложняется тем, что до 2001 г. каких-либо нормативно-правовых актов РФ, регулирующих приватизацию объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не было. Данные объекты стали передаваться в муниципальную собственность после вступления в силу норм ЖК РФ, в которых конкретный срок передачи этих объектов установлен не был. Не получил законодательной регламентации и сам порядок передачи общежитий, а муниципалитеты не торопятся их принимать, поскольку «содержание» общежитий экономически невыгодно. Возникает вопрос, а можно ли заставить муниципалитеты принимать общежития в свою собственность?

Обращает на себя внимание, что после приватизации земельных участков некоторые владельцы стали возводить дома и различного рода пристройки к ним. Однако следует иметь в виду, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения для этого необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В юридической литературе нет единства мнений при оценке самовольной постройки в качестве объекта недвижимости. Это связано с тем, что понятие «самовольная постройка как недвижимое имущество», которое закреплено в ст. 222 ГК РФ. Понятие «недвижимость» некоторые авторы оценивают как «юридическое», считая, что на нее могут устанавливаться права собственности и иные права и законодатель лишь условно обозначает самовольную постройку как недвижимость, раскрывая ее не в качестве объекта такого рода права, а как совокупность стройматериалов [21] .

По мнению И.Д. Кузьминой, В.И. Лукониной, строительные материалы в процессе строительной деятельности преобразуются в нечто содержащее в себе все требуемые по закону признаки недвижимости, а именно: прочную связь с землей и неперемещаемость [22] .

Признавая самовольную постройку недвижимостью, давая ей правовую оценку, указанные выше авторы пришли к выводу, что она таковой не является, поскольку это лишь телесное воплощение, оболочка зданий и сооружений, как стационарный, капитальный результат строительной деятельности. То есть, по логике авторов, после регистрации права собственности на объекты самовольной постройки они уже должны обозначаться как обычные жилые дома. Пунктом 2 ст. 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях и в ином установленном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном пользовании которого находится земельный участок.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если ее сохранение нарушает права и охраняемые интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следует иметь в виду, что с 1 марта 2008 г. вступает в силу новый закон о кадастре недвижимости, который вводит новую форму документа – кадастровый паспорт. Согласно разъяснению Б. Донских, наличие пристроек, надстроек не будет являться препятствием для сделок с такими домами. Более того, в законе о регистрации прав уже записано, что если план объекта был однажды представлен для регистрации и помещен в дело, то повторного его предоставления не требуется [23] .

[1] Корнилова, Н.В. Становление и развитие положений о найме жилого помещения / Н.В. Корнилова // Жилищное право. – 2007. – №9. – С. 2-7.

[2] Оспенников, Ю.В. Виды договора найма на Северо-Западе Руси в XII — XV веках / Ю.В. Оспенников // Актуальные проблемы правоведения. – 2005. – №1. – С. 46-52.

[3] Алексеев, Ю.Г. Псковская Судная грамота и ее время. Развитие феодальных отношений на Руси XIV — XV веков / Ю.Г. Алексеев. – Л., 1980. – С. 82.

[4] Бронер, Д.Л. Современные проблемы жилищного хозяйства / Д.Л. Бронер. – М., 1961. – С. 56.

[5] Дмитриев, Н. Жилищный вопрос: Два мира – два подхода / Н. Дмитриев. – М., 1973. – С. 71.

[6] Чигир, В.Ф. Правовое регулирование жилищных отношений в России. Вопросы государства и права / В.Ф. Чигир. – Минск: Изд-во БГУ, 1969. – Вып. 1. – С. 95.

[7] Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) / Г.Ф. Шершеневич; вступ. ст. Е.А. Суханова. – М.: СПАРК, 1995. – С. 355.

[9] Аскназий, С.Н. Советское жилищное право / С.Н. Аскназий. – М., 1940. – С. 62.

[10] Братусь С.Н. Рецензия на книгу С.И. Аскназия «Советское жилищное право» / С.Н. Братусь // Советское государство и право. – 1941. – №2. – С. 129.

[11] Аскназий, С.И. Жилищное право / С.И. Аскназий, И.Л. Браузе, А.И. Пергамент. – М., 1956. – С. 113-114.

[12] Маслов, В.Ф. Защита жилищных прав граждан / В.Ф. Маслов. – Харьков, 1970. – С. 34.

[13] Литовкин, В.И. Гражданское право России: курс лекций / В.И. Литовкин; отв. ред. О.Н. Садиков. – М., 1977. – С. 257.

[14] Качалова, И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: дис. …канд. юрид. наук / И.В. Качалова. – М., 2006. – С. 175.

[15] Ткаченко, В.В. Сделки с недвижимостью / В.В. Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко. – Самара, 2006. – С. 325.

[16] Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / под ред. П.В. Крашенинникова; авт. ст. В.Н. Симонов. – М., 2005. – С. 406.

[17] Определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда 05-5488 от 11.12.2006 г. // Архив Самарского областного суда.

[18] Извлечение из определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 21.11.2006 г. Гр. дело №05-5123 // Архив Самарского областного суда.

[19] Определение Советского районного суда г. Самары от 02.04.2007 г. по делу №2-1196/07 // Архив Самарского областного суда.

[20] Сергеева, Н. Пораженные в правах / Н. Сергеева // Аргументы и факты. – 2008. – №10.

[21] Козырь, О.Н. Недвижимость в новом гражданском кодексе России / О.Н. Козырь // Гражданский кодекс России: проблемы. Теория. Практика. – М., 1998. – С. 276-279.

[22] Кузьмина, И.Д. Правовой режим самовольной постройки / И.Д. Кузьмина, В.И. Луконина // Вестник ВАС РФ. – 2001. – №11. – С. 127.

[23] Донских, Б. Кадастровый паспорт лишился срока годности / Б. Донских // Аргументы и факты. – 2008. – №10.

Оставьте комментарий