Договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Возможно ли договором купли-продажи недвижимости предусмотреть, что он вступает в силу с момента оплаты покупателем задатка?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Приведенное в тексте вопроса условие договора противоречит нормам Гражданского кодекса РФ.

Обоснование вывода:
В силу прямого указания нормы п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Данная норма является императивной. При этом стороны вправе распространить условия договора к отношениям, возникшим между сторонами до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ), однако именно момент заключения договора определяет начало течения срока его действия как периода времени, в пределах которого действуют условия договора, в частности, о договорной ответственности, и исполняются установленные им обязательства сторон (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 N 04АП-4870/10)*(1).
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (ст. 433 ГК РФ). При заключении договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), этот момент совпадает с датой подписания договора обеими сторонами (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2018 N 15АП-21484/17 и от 26.11.2017 N 15АП-17343/17, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 N 05АП-1901/13, Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 19.05.2015 по делу N 33-315/2015).
Следовательно, при заключении договора продажи недвижимости — осуществляемого в силу ст. 550 ГК РФ в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, — момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта от другого лица совпадает с моментом подписания договора его сторонами. Поэтому договор продажи недвижимости считается заключенным и, соответственно, вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами договора (смотрите, к примеру, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 02.09.2011 N Ф10-2751/11 по делу N А48-3834/2010 и от 08.07.2011 N Ф10-2326/11 по делу N А64-5804/2010, определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики — Чувашии от 01.07.2015 по делу N 33-2824/2015, Кассационное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 17.08.2011 по делу N 33-2321).
Данный вывод согласуется и с позицией ВАС РФ, указавшего со ссылкой на п. 1 ст. 425 ГК РФ, что если иное не предусмотрено ГК РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 6343/08).
С учетом изложенного, условие договора купли-продажи недвижимости о вступлении его в силу с момента внесения покупателем задатка противоречит ГК РФ*(2). При этом подчеркнем, что, подписывая договор, содержащий все существенные условия, стороны соглашаются с его условиями и, следовательно, в соответствии со своим волеизъявлением принимают на себя все права и обязанности, определенные этим договором (смотрите также постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 N 01АП-6636/17).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

19 февраля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Включение такого условия направлено на создание правового основания для имевших место фактических отношений сторон, и само по себе не означает, что договорные обязанности могут считаться возникшими ранее заключения договора. Так, сторона не может быть привлечена к договорной ответственности за период до заключения договора (п. 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Кроме того, в судебной практике выработан подход, согласно которому период, предшествовавший дате заключения договора, не включается в срок его действия в целях государственной регистрации сделок на недвижимость (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
*(2) Вместе с тем стороны вправе, к примеру, согласовать в договоре продажи недвижимости условие о прекращении договора в случае неисполнения покупателем в течение определенного срока обязанности по передаче продавцу суммы задатка.

Когда договор купли продажи считается заключенным

В форме договора на сегодня заключаются практически все сделки. Причем сторонами могут выступать как юридические, так и физические лица.

Договор купли-продажи – это документ, к которому предъявляются жесткие требования в процессе оформления и не соблюдение их может привести к тому, что он будет признан недействительным.

Подтверждение того, что сделка купли-продажи осуществилась

Договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента поступления оплаты.

Несмотря на то, что квитанция либо расписка об оплате вправе подтвердить сделку, это часто игнорируется.

Частой ошибкой, которую допускают при оформлении договора купли-продажи, считается его неверное составление. Именно это приводит к тому, что в дальнейшем могут возникнуть проблемы.

Договор купли-продажи считается заключенным, если будут выполнены такие рекомендации, как:

  • для оформления процесса покупки недвижимости у физического лица одного договора будет недостаточным. Следует также просить предоставить расписку о том, что он получил полную оплату за продаваемую недвижимость;
  • при любой сделке, которая подразумевает под собой подписание подобного соглашения, необходимо всегда брать с собой свидетелей, которые подтвердят, что договор купли-продажи выполнен в полном объеме.
  • Если говорить о составлении договора купли-продажи между юридическими лицами, то здесь мало когда возникали трудности. Это связано с тем, что этими вопросами занимаются исключительно юристы, поэтому вероятность ошибок низка.

    Регистрация договора купли-продажи

    Часто при заключении договора допускается ошибка — отказ от регистрации в государственных органах.

    Практически все участники такой сделки оформляют договор только у нотариуса, считая, что больше ничего не нужно.

    Если говорить о действующем законодательстве, то этого недостаточно.

    Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, когда он прошел процедуру заверения в государственном органе регистрации.

    Вместе с ним необходимо предоставить такую документацию, как:

    1. 1. Выписку из домовой книги.
    2. 2. Если продавец не один имеет права собственности, необходимо согласие остальных владельцев.
    3. 3. Если владелец один, — необходима соответствующая справка из БТИ.

    Помимо этого нужно оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Договор купли-продажи считается заключенным с момента передачи квитанции об оплате государственной пошлины и получения заверенного договора на руки.

    Стоит отметить, что договор выдается новому владельцу на 11 день с момента оплаты госпошлины.

    Отсутствие регистрации у договора может сыграть ключевую роль в суде?

    На практике встречались случаи, когда отсутствие регистрации приводило к тому, что этот документ в суде был аннулирован либо его не считали нужным приобщать к материалам дела.

    Несмотря на то, что договор был составлен и заверен у нотариуса, этого суду может оказаться недостаточным, так как он отсутствует в реестре.

    Именно поэтому, несмотря на то, что договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами, необходимо обратиться в «Росреестр».

    Когда договор считается выполненным в полном объеме

    Договор купли-продажи считается исполненным с момента, когда продавец передал всю документацию по недвижимости и ключи. До тех пор пока этого не произошло, договор еще действует.

    Частые ошибки и заблуждения

    На сегодня существует множество заблуждений, которые отражаются на неверном юридическом представлении о процессе формирования и подписания договора купли-продажи в целом.

    Одним из таких принято читать тот факт, что договор купли-продажи может быть расторгнут в первые полгода с момента его подписания. Однако это вовсе не так, поскольку отменить подобную сделку просто невозможно.

    Расторгнуть договор купли-продажи практически невозможно, если на это нет веских оснований:

  • договор был оформлен вследствие физического насилия;
  • продавец находился в состоянии алкогольного либо наркотического опьянения;
  • если продавец не является законным владельцем квартиры и продал недвижимости мошенническим путем.
  • Еще одной причиной для расторжения может быть неоплата по договору. Но проблема в том, что без свидетелей доказать отказ в оплате практически невозможно. Иногда мошенники действуют совместно с нотариусом, который может сообщить, что оплата была произведена, а по факту ее не было.

    Для того чтобы все проходило в рамках действующего законодательства и в дальнейшем не было подобных неразберих, достаточно внимательно относиться к этому процессу и всегда брать с собой свидетелей.

    Важным моментом является тот факт, что свидетелями не могут выступать:

    Смотрите так же:  Контрольная работа по гражданскому праву договор
  • ближние родственники;
  • совершеннолетние дети;
  • жена либо супруг (за исключением того, если покупатель либо продавец находится в гражданском браке).
  • Условия, при которых договор считается заключенным

    Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, как:

  • стороны полностью выполнили свои обязательства по условиям договора;
  • все оплаты были выполнены в полном объеме;
  • продавец передал покупателю все документы по недвижимости;
  • когда у сторон отсутствуют претензии;
  • договор занесен в государственный реестр.
  • После того, как эти пункты полностью выполнены, договор полностью считается заключенным и его расторжение в дальнейшем невозможно.

    Момент заключения ДКП

    Валентина Гуторова

    Момент закоючения договора и момент вступления договороа в законную силу, это разные юридические факты.
    Момент заключения — это время в момент подписания, которое отражается в шапке договора.
    Ну а момент регистрации, пока никто не менял.
    Учите мат.часть.
    Учитесь читать, что написано.
    Читайте что пишите.
    Грамотно задавайте вопросы.

    С момента подписания. Он является основанием для перехода права собственности (как и было раньше). А фактическая передача товара и ден.средств происходит, как правило, ПОСЛЕ регистрации перехода права.

    Особенно ничего не изменилось,просто госпощлины стали меньше платить,а так на ДКП все-равно будут ставить одну печать после перехода права собственности.

    Виктория, чем продиктован ваш ответ?Ваше» как правило»отличается от того, что в жизни .Договор купли-продажи считается заключенным после его подписания обеими сторонами.Он и является основанием для регистрации вновь возникшего права у нового собственника.

    Ирэна, почитайте внимательнее мой ответ. Как правило, товар (недвижимость) передается покупателю после его оплаты. А оплата, в свою очередь, производится ПОСЛЕ регистрации перехода права. Ну а переход права регистрируется на основании ДКП, который теперь уже, в связи с отменой ЕГО регистрации, считается заключенным с момента подписания.
    Так понятней?
    Вопрос был задан по Москве. В регионах распространена практика «сначала деньги — потом стулья». Но при этом, независимо от момента взаиморасчетов, договор является основанием для перехода права.

    Вопрос крайне полезный для общего развития а (иногда имеет и практическое значение), но адресовать его надо скорее юристам. Что думают по этому вопросу юристы Благовеста, кстати?
    Я думаю, важно понимать, сохраняет ли силу ч.2 ст 558 ГК, и если да — то как ее теперь толковать.
    И раньше старался избегать включения в ДКП пункта о моменте его заключения, а теперь — тем более.

    А вот кстати, и ответ из Консультант+ : «Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Так что забудьте о моменте регистрации договора как моменте его вступления в силу!

    И действительно, ч.8 ст.2 302-ФЗ об этом и говорит.

    Проверено ЦИАН

    Аналогия с нежильем (который не регистрируется): договор вступает в силу с момента его подписания.

    Не путаем регистрацию перехода права с моментом вступления в силу ДКП.

    А точнее момент возникновения права собственности с моментом вступления в силу ДКП

    С момента подписания договора сторонами.

    Вадим, юристы Компании Благовест говорят что правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ч.2 ст. 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года на основании Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ.

    Игорь, до вашего сообщения я была уверена, что регистрацию ДКП отменили! момент заключения ДКП это безусловно дата указанная в шапке. Раньше мы писали, что ДКП заключенным и вступившим в законную силу считается с момента его регистрации, сейчас пишем с момента подписания.

    Пунктом 2 ст. 8.1 (Государственная регистрация прав на имущество) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) установлено, что права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом.
    В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
    Таким образом, исходя из указанных норм, право собственности возникает только с момента государственной регистрации права.

    упс, немного не то)))
    Первый абзац ответа читать так:
    Пунктом 2 ст. 8.1 (Государственная регистрация прав на имущество) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

    Даниил, я не уловила Вашу мысль, мы вроде дискутировали о ДКП и о моменте его заключения, вступлении в силу, а не о возникновении прав.

    Валентина,что по старому, что по новому закону при продаже квартиры или её дарении и т/д — по согласию сторон договоренности подлежат регистрации в росреестре.

    Участник программы «?Работаю честно»

    Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и государственной регистрации перехода права на «сторону-2».

    Дает ли право договор?

    Сергей С

    Договор купли-продажи жилой недвижимости считается заключенным с момента подписания договора, а переход права с момента гос. регистрации перехода права. Передачу объекта можете произвести в любое время на условиях, предусмотренных в договоре, пользоваться можете.

    Незарегистрированный договор купли-продажи не имеет юридической силы. Право собственности, т.е. право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, наступает с момента государственной регистрации такого права.
    А для чего это нужно Вам, а тем более Вашим покупателям?

    Только после государственной регистрации договор вступает силу. А пока, что лучше заключить договор найма на этот месяц ожидания.

    Право собственности, т.е. пользования, владения и распоряжения — возникает с момента государственной регистрации. Поэтому подписание договора — не дает права пользования квартирой. Тем не менее, Вы можете (имеете право при согласии обеих сторон) подписать акт приема-передачи и фактически передать квартиру до регистрации договора.

    Право не даёт. НО, Вы можете договориться с продавцом о передаче квартиры до окончания регистрации, как правило продавцы идут на встречу, если с ними покупатель полностью рассчитался, принял квартиру и подписал акт приёма-передач.

    Если вы внесли в ДКП пункт, о том что данный договор является и актом приема-передачи указанной недвижимости. Тогда с момента подписания ДКП у покупателя есть право пользования, право сохранности и ответственности. Получается проще покупателю недвижимость передал продавец. Но право собственности у покупателя наступит с момента госрегистрации перехода права собственности. Оплатить недвижимость покупатель может в срок указанный в заключенном сторонами ДКП, если оплата происходит при подписание ДКП, то это фиксируется в ДКП. ГК РФ.

    Господа вышеотписавшеся, из вас правы только Олег Кабанов и Надежда Пришмонтас. Да будет Вам известно, с 1 марта 2013 года ДОГОВОРА НЕ РЕГИСТРИРУЮТСЯ. Регистрируется переход права собственности! Таким образом, ДКП вступаетв законную силу с момента подписания сторонами, а право пользования возникает с момента подписания акта приема-передачи, и стороны сами вправе решить когда его подписывать, в том числе ситуация, когда договор купли-продажи является и актом приема передачи — тоже имеет право на существование.

    Да, Дима. Я даже замахнулась Надежде плюс поставить, т.к. похоже, что сегодня разум ее не замутнен, как обычно бывает.)) Но меня остановила ее некорректная ссылка на ГК.

    Договор вступает в силу с момента его подписания.
    Права, требующие гос. регистрации возникают ТОЛЬКО с момента такой регистрации.
    Статья 8.1. ГК РФ Государственная регистрация прав на имущество
    1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) ПОДЛЕЖАТ государственной регистрации.
    .
    2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, ВОЗНИКАЮТ, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
    ТАКИМ ОБРАЗОМ, официального права пользования подписанный, но не зарегистрированный договор купли-продажи квартиры НЕ ДАЕТ. Например, на основании такого договора Вы не сможете оформить постоянную регистрацию в квартире (прописку). Но, несмотря на все вышесказанное, фактически пользоваться жилым помещением, при условии, что квартира будет передана Вам по акту или на основании самого договора купли-продажи, Вы можете.

    Правоприменение к пунктам договора купли-продажи

    Виктор Иванович

    Здравствуйте, интересненькое дело получается, читаю образцы стандартных договоров и вижу например такое: » гос регистрация Договора производится после частичной оплаты ..» и далее «(эта частичная) оплата перечисляются Покупателем на счёт Продавца .. в течении .. дней с даты заключения Договора»

    Так вот меня очень удивляет размытие интервала заключение Договора (подпись) и его регистрация, т.к. ст. 165 ГК прямо указывает на неразрывность этих действий. Для закона заключение ДКП = его регистрации. Если заключённый договор подлежит регистрации, а одна из сторон этому препятствует, то сделка регистрируется судебным решением. (165 п.2). Поэтому как можно в договорах считать заключение и обязательную регистрацию РАЗНЫМИ (разрывными) событиями?

    Смотрите так же:  Взыскание долгов с поручителя

    Второй вопрос по поводу «Продавец имеет право расторгнуть Договор в случае не выполнения сторонами п. (порядок расчётов)» .. ну да, если Продавцу не за(до)платили, то право то он имеет ( а собственность то уже у Покупателя, да может и залоге у Кредитора) .. и вот что нам говорит Определение Верховного Суда от 21 октября 2008 г. N 82-В08-11 «Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества..» . ничосе .. как вы догадались, я Продавец, и вышеуказаное меня не радует.

    Когда договор считается заключенным?

    При заключении договора важно учесть обстоятельства, которые могут привести к признанию данного договора не заключенным.

    Согласно требованиям ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение:

    • в требуемой в подлежащих случаях форме;
    • по всем существенным условиям договора.
    • Форма заключения договора.

      Договор может быть заключен:

    • в устной форме;
    • в письменной форме (простой или нотариальной), предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (ст. 434 ГК РФ). Если законом установлена определенная форма для конкретного вида договора, то такой договор может заключаться только в форме, определенной для конкретного вида договора.
    • Договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 493 ГК РФ).

      Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных п.2 и 3 ст. 574 ГК РФ (ст. 574 ГК РФ). Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей; договор содержит обещание дарения в будущем (п. 2 ст. 574 ГК РФ).

      Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ).

      Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Например, ФАС Московского округа в Постановлении от 10 марта 2010 г. № КА-А40/1837-10 рассмотрел ситуацию, при которой у сторон отсутствовал договор поставки, составленный в письменной форме в виде отдельного документа и указал, что: «…при наличии документов, подтверждающих факт поставки товара одной стороной и принятие товара другой стороной, указанные действия квалифицируются как разовые сделки купли-продажи… Поскольку договор в письменной форме сторонами не заключался, а в письменной заявке и товарной накладной истец и ответчик определили наименование и количество поставляемого товара, порядок оплаты, суды обоснованно признали заключенным договор поставки на условиях, указанных в письменной заявке…».

      В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность в любом случае (ст. 162 ГК РФ).

      Если ГК РФ не содержит требования к форме договора и стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась (ст. 434 ГК РФ).

      В ряде случаев сделки подлежат государственной регистрации. В частности, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных законодательством. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

      Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. ст. 165 ГК РФ).

      Существенными условиями договора являются условия:

    • о предмете договора;
    • условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
    • а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
    • Следовательно, предмет любого гражданско-правового договора является существенным условием. Определение понятия «предмет договора» в законодательстве отсутствует. В ГК РФ понятие «предмет договора» понимается в трех различных значениях: 1) как имущество (вещь); 2) как действия; 3) как действия и имущество (вещь).

      Если в договоре не указаны условия, которые названы в законодательстве как существенные или необходимые для договоров данного вида, то такой договор будет считаться не заключенным. Например, для договора купли – продажи существенным условием является условие о товаре. При этом, условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п.3 ст. 455 ГК РФ). При этом, существенные условия договора купли-продажи квалифицируются как согласованные, если стороны оговорили их в приложении к договору или в иных предусмотренных договором документах (спецификациях, накладных).

      НАПРИМЕР

      ФАС Центрального округа в Постановлении от 01.03.2010 г. № Ф10-511/10 по делу указал следующее: «Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в спорном договоре поставки не определены существенные условия договора и он считается не заключенным, является необоснованным. На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор поставки является разновидностью договора купли-продажи, и соответственно, к нему применяются общие положения договора купли-продажи, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ. Согласно п. 3 ст. 455 ГК РФ условие договора купли-продажи считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

      Принимая во внимание п. 1.1 договора поставки… и прилагаемую к нему Спецификацию… следует, что стороны согласовали такие существенные условия как наименование и количество товара, срок его поставки. Следовательно, договор поставки… является именно договором поставки, и он считается заключенным. ».

      По отдельным видам договора купли – продажи, например, при продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа существенным условием является цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

      Стороны вправе самостоятельно определить существенные для них условия договора, даже, если законодательством они не признаются существенными и необходимыми.

      Договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания

      Легальное определение договора купли-продажи недвижимого имущества закреплена в ст.549 ГК РФ – это соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

      По общему правилу, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК РФ, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости [1] ).

      Государственной регистрации подлежит лишь п ереход права собственности по договору (ст.551 ГК РФ).

      Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке [2] .

      К таким случаям относятся — регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ).

      Таким образом, например, договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит государственной регистрации. Приведем пример из практики:

      «Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

      Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

      Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

      При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

      В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

      Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

      Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

      Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации» [3] .

      Как видно из примера, такой договор вступает в юридическую силу с момента его подписания, тогда как д оговор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст.558 ГК РФ).

      Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст.2, п.7 ст.16 Закона «О государственной регистрации…»).

      На практике зачастую возникает вопрос: в какой последовательности регистрируются договор и переход права?

      В соответствии с п.13 Инструкции « о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» , если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.

      В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об оплате государственной регистрации договора продажи и перехода права.

      На практике может возникнуть ситуация, когда сделка проходит регистрацию, а затем, стороны отказываются по тем или иным причинам от дальнейшего ее исполнения, договор не исполняется и переход права собственности не регистрируется. В таком случае факт, что сделка была зарегистрирована – является препятствием для дальнейшего оборота недвижимости в качестве объекта купли-продажи. Приведем пример из практики:

      «Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

      Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

      В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

      Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями статьи 12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации» [4] .

      Таким образом, для того, чтобы избежать описанных проблем, истец должен был подать заявление о исключении из реестра регистрационной информации о сделке.

      Важно подчеркнуть, что договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст.251 ГК РФ).

      Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством Российской Федерации данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст.38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [5] , то в записи листов подраздела III Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие изменения.

      При этом если на основании законодательства Российской Федерации в указанных в настоящем пункте случаях необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения права продавца (например, статья 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 604 Кодекса), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона).

      При продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов (статьи 54, 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» [6] .

      На практике зачастую возникает вопрос: подлежит ли государственной регистрации смешанный договор с элементами купли-продажи недвижимости? Или часть такого договора? Или же он не подлежит регистрации?

      Проиллюстрируем примером из практики:

      «Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о признании договора незаключенным и возврате суммы аванса.

      Из представленных суду документов следовало, что общество с ограниченной ответственностью заключило с закрытым акционерным обществом договор, по которому последнее продало ему предприятие (имущественный комплекс) и обязалось поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а покупатель уплатил аванс в счет своих обязательств по оплате предприятия и оборудования.

      В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 560 ГК РФ договор купли-продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

      Ответчик (продавец) возражал против заявленных исковых требований, указывая на то, что заключенный договор содержит элементы двух договоров: купли-продажи предприятия и поставки оборудования. Согласно статье 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора купли-продажи предприятия, но не предъявляет такого требования к договорам поставки. Поэтому смешанный договор является незаключенным только в части обязательств по договору купли-продажи предприятия.

      Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав в решении, что в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Смешанный договор, содержащий элементы разных договоров, устанавливает единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку пункт 3 статьи 560 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия».

      Таким образом, поскольку заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, то такой смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.

      [1] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г. — №1

      [2] Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Под общ. ред. П.В.Крашенинникова) — М.: Спарк, 1999 г.

      [3] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г. — №1.

      [4] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. — 2001 г. — № 4.

      [5] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 20 июля 1998 г. — №29. — Ст. 3400.

      [6] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 28 июля 1997 г. — №30. — Ст. 3591.

      Смотрите так же:  Маршруты штраф

    Оставьте комментарий